项目投资综合分析报告.doc

鸿辉酒店项目 项目投资综合分析报告河南鸿辉酒店有限公司鸿辉酒店项目项目投资综合分析报告中凯信达（北京）国际商务有限公司二零一一年十一月目 录一总 则51.分析目的52.分析原则53.有效日期54.保密原则55.责任声明66.独立声明67.其他事项7二、项目简介81.项目概况81.1项目名称81.2项目单位81.3项目资金概况81.4项目主要经营服务82.项目建设102.1项目建设地址102.2项目建设内容及规模102.3项目建筑工程方案112.4项目建设必要性123.项目分析结论13三、投资环境分析141.投资环境评审概述141.1意义141.2方法与数据（世行平价体系）142.我国宏观政治经济环境152.1我国政治法律环境152.2我国经济环境163.项目建设区投资环境分析193.1地理环境193.2自然资源203.3基础设施203.4经济环境214.综合分析30四、行业与市场分析311.我国酒店行业分析321.1酒店业经济特点321.2酒店业发展趋势321.3酒店业发展方向341.4我国酒店业发展前景351.5酒店业市场需求分析361.6河南省酒店餐饮住宿业发展概况382.我国旅游产业分析392.1我国旅游产业概况392.2我国旅游产业发展趋势402.3项目地旅游经济概况433.项目相关的休闲消费市场分析444.综合分析45五、经营管理分析471.项目公司472.公司管理473.人力资源管理484.公司管理策略535.公司发展目标546.公司整体规划547.企业管理分析结论55六、财务分析与价值评估561.评价方法的选择及依据561.1评价方法的选择561.2评价依据562.成本估算563.营业收入预测574.相关财务数据预测584.1应收账款预测584.2应付账款预测594.3坏账损失预测594.4期间费用比率预测595.总成本费用预测595.1基本费用595.2税费支出606.财务报表分析616.1项目总成本费用估算表616.2项目营业收入估算表616.3项目损益估算表616.4项目现金流量表617.财务不确定性分析687.1敏感性分析687.2盈亏平衡分析698.相关财务盈利能力分析（以正常年为例）698.1投资收益率698.2投资利润率698.3投资利税率708.4财务净现值（fnpv）708.5投资回收期708.6财务内部收益率719.财务评价结论72七、投资项目综合分析731.项目法律法规731.1公司成立及项目的合法性731.2项目基本建设程序审批781.3项目建设土地使用情况811.4环境影响评价及审批831.5 委托方的财务状况分析881.6其他事项892.项目综合分析952.1报告分析基础952.2分析结论962.3特别事项说明97- 4 -鸿辉酒店项目 项目投资综合分析报告一总 则中凯信达（北京）国际商务有限公司与“河南鸿辉酒店有限公司”经友好协商，接受“河南鸿辉酒店有限公司”委托，遵照中华人民共和国现行法律、法规，签订报告编制委托协议并出具“鸿辉酒店项目”的项目投资综合分析报告。1.分析目的中凯信达（北京）国际商务有限公司接受“河南鸿辉酒店有限公司”委托并出具的“鸿辉酒店项目投资综合分析报告”，目的仅在于使“河南鸿辉酒店有限公司”的合作伙伴或投资人对该公司及其项目的综合状况进行必要的了解。2.分析原则遵循独立、客观、公正、科学及其他一般公认的原则。3.有效日期本报告有效期壹年。4.保密原则本报告版权归中凯信达（北京）国际商务有限公司所有。中凯信达（北京）国际商务有限公司同意“河南鸿辉酒店有限公司”使用或引用本报告的部分或全部内容作为其参考之用，但在作上述引用或参考时，不得因此而导致法律上的歧义和曲解产生，如发生类似情况，中凯信达（北京）国际商务有限公司有权对该报告的内容进行再次审阅及确认。同时，任何使用本报告的机构未经中凯信达（北京）国际商务有限公司和“河南鸿辉酒店有限公司”的书面同意之前，不得将本报告的部分或全部内容进行拷贝、翻译、转载、仿制或作其他用途，并在权利公司要求时，退换本报告。5.责任声明本报告由中凯信达（北京）国际商务有限公司整理编制，报告的版权及内容解释权归中凯信达（北京）国际商务有限公司所有。本报告在编制过程中所引用的数据及相关信息，均由“河南鸿辉酒店有限公司”组织提供，或来源于其他可靠途径，故本报告所涉及的内容及资料具有真实性和合法性。本报告在编制完成后，“河南鸿辉酒店有限公司”的合作伙伴或投资人还应进行认真研究，在充分考虑未来合作所面临的各种风险的前提下，做出决定。6.独立声明中凯信达（北京）国际商务有限公司及“河南鸿辉酒店有限公司”均确认中凯信达（北京）国际商务有限公司为独立第三方，独立于“河南鸿辉酒店有限公司”及相关联单位、其全体股东、其国内外合作伙伴、投资者及融资中介机构。中凯信达（北京）国际商务有限公司认并无，亦不会参与“河南鸿辉酒店有限公司”的正常经营及管理，故不存在任何影响本报告对“河南鸿辉酒店有限公司”作出独立分析的情况。7.其他事项本分析报告内容中的货币单位，除特别说明外，均为人民币。本报告的基准日期为：2011年11月06日二、项目简介1.项目概况卫辉市经济基础较好，经济发展迅速。综合经济在河南省前列。近年来卫辉市的第三产业发展较快，为酒店业提供了广阔的发展空间。河南鸿辉酒店有限公司为加快卫辉市的城市开发进程，完善城市基础设施，拟在卫辉市南部新城区比干大道和新濮路交汇地段，建设项目。项目占地55.86亩，总建筑面积36246.90，容积率0.97，绿化系数35%。1.1项目名称鸿辉酒店项目1.2项目单位河南鸿辉酒店有限公司1.3项目资金概况项目总投资14500万元，因公司业务发展及市场需求的增加，计划融资5000万元。主要用于项目酒店、贵宾楼主体工程建设、内外部装修，以及附属娱乐休闲设施、配套工程等的建设投入。详细用款计划请参考投资估算表。1.4项目主要经营服务1、会议服务为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：（1）商务会议；（2）技术交流与推广会议；（3）学术会议；（4）政务会议；（5）新闻发布会。2、客房服务（1）为短期国际、国内游客服务（标准客房）；（2）为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）；（3）为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）；（4）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）；（5）为短期国际、国内政要服务（高级套房）；（6）为我国家首脑与世界性组织机构首脑服务（总统套房）。3、餐饮服务（1）为住店客户提供一体化餐饮服务；（2）为过往客户提供特色性餐饮服务；（3）经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧；（4）特色经营：风味厅、美食街等。4、康体娱乐经营（1）为住店客户提供一体化娱乐服务；（2）为过往客户提供大众化娱乐服务；（3）经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉ok、电子游戏等；（4）根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务；如：近期流行的沙壶球等。5、其他服务（1）美容、美发服务；（2）保健服务（桑拿、按摩第二年）；（3）商务中心；（4）金融服务；（5）旅游代理。2.项目建设2.1项目建设地址该项目建设地址位于河南卫辉市比干大道1号。2.2项目建设内容及规模根据项目方提供的资料，本项目建设酒店及配套娱乐休闲设施，包括a1#a13#楼，房屋总建筑面积约35659.05。1）a1#楼建筑面积20924.99，一至二层为厨房、餐厅等，三至九层为客房和会议室、贵宾房等酒店配套服务设施。其中：厨房面积967.60，餐厅面积3066.07平方米，会议厅面积862.56平方米（650人），客房面积12740.15，客房数量287间。会议厅、客房配套服务设施面积2473.33（含大堂、走道、电梯、楼梯等）。2）附属楼a2#楼建筑面积5411.58，地下一层为酒店项目的设备房、地下室。地上五层，一层建筑面积为1089.24，其中桑拿为721.40、商业为367.84；二层建筑面积为1089.24，其中桑拿休息721.40、桌球室和乒乓球室为152.46、健身房215.38；三层建筑面积694.88，为保健房；四层、五层每层建筑面积均为694.88，为理疗室。3）附属楼a3#楼建筑面积5233.18，共六层。一层建筑面积949.80，其中：商业为768.28，ktv门厅、电梯、楼梯为181.52；二至五层每层建筑面积均为949.80，第六层建筑面积为484.18，合计4283.38，其中二至四层为ktv包厢、五至六层为茶餐厅、咖啡厅等经营门店。4）贵宾楼a4#a13#楼建筑面积4089.30，共十栋，均为三层，功能布局：一层为车库、客厅、厨房及餐厅灯；二层、三层为起居室及卧房。贵宾楼a4#、a5#楼，每栋占地面积230，每栋建筑面积502.49；贵宾楼a6#a13#楼，共8栋，每栋占地面积165.2，每栋建筑面积385.54。据委托方提供的资料显示，项目涉及客房、餐饮、会议接待、商业门店出租、桑拿、健身、理疗、ktv、贵宾楼使用权出让等经营业务，拟以自营为主。其中：附属楼a2#楼、a3#楼的一层商业面积用于出租；贵宾楼出让使用权40年，出让费用一次性支付。2.3项目建筑工程方案1、四星级酒店（1）总建筑面积36246.90。其中：主楼建筑物9层，建筑物总高度33米，建筑面积为20924.99，床位560张；其中一层大厅、二层中餐厅层高4.8米，三至九层层高3.3米。第一层设商场、宾馆大堂、宴会厅、西餐厅、商务中心；第二层设中餐厅、会议室、第三层裙楼部分设大型会议室和多功能厅；主建筑物的第三至九层为客房部。（2）附楼桑拿建筑物5层，建筑面积5363.67；底层为设备用房层，设置空调机房、发电机房、配电室、锅炉房、水泵房、中水处理间、消防水池等；一层设有大厅、澡堂、男女便衣室等；二至五层设健身房及休闲中心。（3）附楼夜总会建筑物6层，建筑面积5228.18，一层设大厅、商场，二至四层设夜总会，五、六层设办公室。（4）贵宾楼10幢，每幢三层，合计建筑面积为4730.06。（5）建筑物外观充分提现文化古城的城市景观特征，使建筑风格既有时代气息又有地域特点。在色彩上不求过多的变化，以白色和灰蓝色相间为主调。2.4项目建设必要性（1）项目建设是企业自身发展的需要该项目企业通过酒店营业，扩大销售规模来实现经济效益和社会效益双丰收。为把企业进一步做大做强，公司利用现有的资金和对外融资，积极进行项目建设，并使之成为企业今后新的利润增长点。企业通过该项目的开发建设对于分散企业经营风险，提高市场竞争力，完善企业机制具有重要意义。（2）本项目建设是促进地方经济发展的需要本项目实施后，对地方经济发展具有很好的推动作用。同时通过本项目的建设可安置部分人员就业，对缓解地方就业压力和提高当地居民收入水平具有重要意义，因此本项目的建设十分必要。3.项目分析结论从目前的经济形式来看，整个酒店行业形式比较看好，这为项目的实施提供了良好的外在条件，市场开发前景十分广阔。三、投资环境分析1.投资环境评审概述1.1意义投资环境（investment climate）指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科技、治理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上，投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供给、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、政治形势等这些有利或不利的条件与因素涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。良好的投资环境是一个国家和区域吸引外资的强大“磁场”。因此，自从世界各国从20世纪60年代开始利用各种指标对其投资环境的优劣和吸引投资者的力度进行评估、监测以来，采用评估指标及评估方法进行投资环境评价已经成为世界各国和区域吸引资金流入、促进经济社会持续发展的重要手段。1.2方法与数据（世行平价体系）外资企业的数量 fie：数量多、关联性好全要素生产率（tfp）：tfp总产量劳动、资本、土地要素的投入量市场潜力：潜力大、成长性好劳动力市场灵活性：优秀生产技能和技术禀赋：良好私营企业参与度：较高政府效率：良好履约执法：环境优秀融资渠道：多层次、多种类、高效率和谐社会：社会效益好2.我国宏观政治经济环境2.1我国政治法律环境（1）改革开放以来，来自192个国家和地区的投资者在华累计设立外商投资企业61万多家，遍及第一、二、三产业的几乎所有行业，实际投入外资金额达6000亿美元。全球最大的500家跨国企业中近450家已在华投资，其中30多家设立了地区总部，外商投资设立的研发机构600多个。大部分注册运营的外商投资企业经营状况良好，效益不菲，越来越多的跨国企业开始把我国作为全球投资的重点领域。我国政府希望有远见的企业家们和战略投资者，把握住机遇，积极参与和继续参与到持续、快速、稳定增长的我国经济建设与合作中来。我国引进外资是互利共赢的，既促进了我国经济发展，也使外商在我国的投资获得了丰厚的利润回报。（2）随着市场经济的不断完善，我国法制环境不断得到改善。不断完善法律体系，为投资者提供了稳定的、可预见的投资软环境。加入wto以来，国务院近30个部门，根据wto有关规则和我国改革开放的需要，清理和修订了近3000部法律法规和部门规章，其中废止800多件，涉及贸易、投资、知识产权等各方面，已经建立起完善、公开、透明的外商投资法律体系，为投资者提供了稳定的、可预见的投资软环境。法律、法规作为我国意志的强制表现，对于规范市场与经济活动主体的行为有着直接作用。表现为维护公平竞争，维护消费者利益，维护社会最大利益三个方面。“继续积极有效利用外资”，作为“实施互利共赢的开放战略”的重要内容，已经写进了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议。这是我国政府发出的一个重要信息，表明我国将继续保持吸收外资政策的稳定性和连续性，欢迎外商来华投资，同时提高利用外资的质量，加强对外资的产业和区域投向引导，促进国内产业优化升级。外国投资者应把握住我国利用外资的这一基本取向，找准自己的定位和切入点，积极寻求投资合作机会。2.2我国经济环境进入21世纪，我国吸收外商投资以超常规的速度发展，取得了举世瞩目的成就。利用外资是中国对外开放基本国策的重要组成部分。截至2010年底，我国累计批准设立外商投资企业达到70.23万家，中国吸收外商直接投资平稳较快回升。12月当月，全国实际使用外资金额140.3亿美元，同比增长15.6%，为2009年8月以来连续第17月实现月度同比增长。全年全国非金融领域新批设立外商投资企业27406家，同比增长16.9%；实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%。2010年全年，东部地区新设立外商投资企业22992家，实际使用外资金额898.5亿美元，同比分别增16.7%和15.8%；中部地区新设立外商投资企业3056家，实际使用外资金额68.6亿美元，同比分别增长16.4%和28.6%；西部地区新设立外商投资企业1358家，实际使用外资金额90.2亿美元，同比分别增长22.3%和26.9%。东、中、西部地区实际使用外资占全国的比重分别为85%、6.5%和8.5%，分别比去年同期降低1.2个百分点、增加0.6个百分点和增加0.6个百分点。中国吸收外商投资之所以能够取得如此巨大的成就，根本原因还是在于为全世界的投资者提供了适宜其投资、生产、经营的优良环境。中国改革开放以后的30多年里，国民经济一直保持了高速增长，平均增长速度达到两位数，在世界各国中名列前茅。2010年中国全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。2011年，世界经济会缓慢复苏，总的环境会比去年好。因此，进出口对今年的中国经济肯定是“正拉动”。与此同时，另外“两驾马车”投资、消费,也会总体上继续保持去年的势头。在固定资产投资方面，投资保持较快增长，投资结构继续改善。2010年，全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良指出，当前要鼓励民间投资，特别是中小企业发展。首先应当打破垄断。在酒店、铁路运输、通讯、电力等行业鼓励民营企业进入，扩大民间投资的空间，增强经济的内生动力。3.项目建设区投资环境分析卫辉市现有酒店主要集中在卫辉市城区，分布集中，道路狭窄。本项目所处的位置在卫辉市区难免比干大道和新濮路交界处，处于卫辉市城区东南部的城乡结合处，地势平坦，距新乡市仅10分钟车程，交通便利，具有显著的区位优势，是建设酒店的理想场所。3.1地理环境（1）地理位置卫辉市位于东经11351至11419，北纬3519至3542之间，地势西高东低。南北长约43公里，东西宽约35公里，总面积862平方公里，山区、丘陵、平原面积分别为258、158、452平方公里，其中耕地面积37600公顷，城市建成区面积18.9平方公里。（2）气候条件卫辉市属暖带大陆性季风气候，年均气温13.8，年均日照时数2446.9小时，年均降水量576.5毫米，无霜期209天。气候温和，光照充足，雨热同步，寒暑适中。（3）交通条件区位交通优势明显。卫辉市是新乡市地缘最近的卫星城，距省会郑州80公里。京广铁路、107国道、京港澳高速、翟阳（线）公路（在建）纵贯南北，济东高速（在建）、省道新濮公路、卫柿（线）公路横穿东西，贯通全市乡村的交通公路网络初步形成。3.2自然资源自然资源及能源丰富。已探明水泥灰岩储量5.3亿吨、煤储量2.7亿吨、白云岩储量1亿吨。有四条大中型河流和四座中小型水库。全市水面面积5900亩，其中市区估量的护城河、人工湖水面面积近800亩，局豫北之首，素有“北方水城”之美称。“西气东输”、“南水北调”工程可为卫辉市经济社会发展提供充足的燃气和水源。3.3基础设施拟建场地地形平坦,临比干道和新濮公路呈矩形,已完成“三通一平”等前期工作,道路网络和给排水管以及电力,电讯均可依托道路配套齐全。3.4经济环境（1）综合2010年是“十一五”规划的最后一年，也是河南省经济社会发展面临很大困难的一年，面对复杂形势和严峻挑战，在省委省政府的正确领导下，全省上下齐心协力、克难攻坚，抢抓机遇，开拓进取，国民经济保持了积极增长的良好态势，各项社会事业持续进步，人民生活继续改善，中原崛起迈出了新的步伐。全年生产总值22942.68亿元，比上年增长12.2%。其中：第一产业增加值3263.20亿元，增长4.5%；第二产业增加值13226.84亿元，增长14.8%；第三产业增加值6452.64亿元，增长10.5%。三次产业结构为14.2：57.7：28.1。全年居民消费价格比上年上涨3.5%，其中，食品类价格上涨7.9%。商品零售价格上涨3.7%。工业品出厂价格上涨7.8%。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.2%。固定资产投资价格上涨3.5%。农业生产资料价格上涨3.1%。年末从业人员6025万人。全年城镇新增就业人员132.1万人；下岗失业人员实现再就业38.2万人，困难人员再就业17.6万人。新增农村劳动力转移就业105万人。全年全省地方财政总收入2293.37亿元，增长19.3%。地方财政一般预算收入1381.01亿元，比上年增长22.6%，其中：税收收入1016.55亿元，增长23.7%，税收占地方财政一般预算收入的比重为73.6%，比上年提高0.6个百分点。地方财政一般预算支出3413.22亿元，增长17.5%，其中：教育支出增长15.3%，社会保障与就业支出增长25.5%，医疗卫生支出增长20.5%。全省108个县（市）中，有 5个县（市）地方财政一般预算收入超15亿元，有 14个县（市）超10亿元。（2）农业全年粮食种植面积9740.17千公顷，比上年增长0.6%，其中：小麦种植面积5280.00千公顷，增长0.3%；棉花种植面积467.30千公顷，下降13.0%；油料种植面积1564.12千公顷，增长1.5%；蔬菜种植面积1704.06千公顷，下降0.7%。全年粮食产量5437.10万吨，比上年增长0.9%；棉花产量44.72万吨，下降13.6%；油料产量540.72万吨，增长1.5%。肉类总产量638.38万吨，增长3.8%；禽蛋产量388.60万吨，增长1.5%；牛奶产量290.90万吨，增长3.2%。年末农业机械总动力10195.88万千瓦，比上年增长3.8 %；农用拖拉机386.05万台，下降1.1%；农用运输车219.55万辆，增长1.8%；农村用电量269.41亿千瓦小时，增长4.5%。（3）工业和建筑业全年全部工业增加值11950.82亿元，比上年增长15.4%，增速比上年提高3.8个百分点。规模以上工业增加值增长19.0%，比上年提高4.4个百分点，其中，轻工业增长20.0%，重工业增长18.8%，轻、重工业比例为31.0：69.0。产品销售率98.3%。规模以上工业38个行业大类中，规模居前10位的行业为：非金属矿物制品业比上年增长26.0%，农副食品加工业增长19.8%，有色金属冶炼及压延加工业增长15.3%，煤炭开采和洗选业增长5.4%，电力热力的生产和供应业增长10.3%，黑色金属冶炼及压延加工业增长11.9%，化学原料及化学制品制造业增长19.7%，专用设备制造业增长28.3%，通用设备制造业增长35.5%，交通运输设备制造业增长31.1%。“十一五”期间着力培育打造的食品、有色、化工、汽车及零部件、装备制造、纺织服装等六大优势行业比上年增长22.1%，对全省规模以上工业增长的贡献率为59.7%，比上年提高5.1个百分点。高技术产业增长31.9%。煤炭、化工、建材、钢铁、有色金属、电力等六大高耗能行业增长15.6%，比规模以上工业增长速度低3.4个百分点。主要工业产品产量中，畜肉制品产量比上年增长16.5%，速冻米面食品增长18.1%，原煤下降7.1%，发电量增长10.4%，钢材增长13.4%，铝材增长21.3%，汽车增长90.1%。全年规模以上工业企业主营业务收入36047.78亿元，比上年增长29.3%，增速比上年提高17.2个百分点；利润总额3166.68亿元，增长35.9%，提高25.2个百分点。分所有制看，国有控股工业利润368.89亿元，增长98.5%；集体控股工业利润220.33亿元，增长30.3%；非公有制工业利润2577.46亿元，增长30.5%。分行业看，38个行业大类中利润总额居前10位的行业为：非金属矿物制品业473.72亿元，增长34.2%；煤炭开采和洗选业317.65亿元，增长11.4%；农副食品加工业279.82亿元，增长37.3%；专用设备制造业150.13亿元，增长35.1%；有色金属矿采选业145.24亿元，增长58.6%；通用设备制造业144.05亿元，增长37.0%；食品制造业140.88亿元，增长36.3%；化学原料及化学制品制造业137.48亿元，增长26.9%；交通运输设备制造业131.01亿元，增长31.4%；有色金属冶炼及压延加工业127.33亿元，增长52.4%。全年全社会建筑业增加值1276.02亿元，比上年增长9.5%。全省具有资质等级的建筑企业利润总额145亿元，增长22.4%；税金总额147亿元，增长14.2%。（4）固定资产投资全年全社会固定资产投资16585.85亿元，比上年增长21.0%，增速比上年回落9.6个百分点，其中：城镇投资13934.82亿元，增长21.6%，回落9.7个百分点；农村投资2651.03亿元，增长17.8%，回落9.3个百分点。在城镇投资中，国有及国有控股投资2950.56亿元，比上年增长10.8%；民间投资10649.24亿元，增长24.2%；港澳台商控股投资205.87亿元，增长69.0%；外商控股投资129.15亿元，增长38.9%。第一产业投资311.47亿元，下降11.7%；第二产业投资7558.57亿元，增长17.5%，其中，工业投资7546.60亿元，增长17.6%；第三产业投资6064.79亿元，增长29.9%。全年房地产开发投资2114.08亿元，比上年增长36.1%，其中，住宅投资1685.21亿元，增长36.4%。房屋施工面积20394.18万平方米，增长26.9%，其中，住宅16902.19万平方米，增长25.5%。房屋竣工面积4427.14万平方米，增长30.2%，其中，住宅3852.80万平方米，增长28.8%。商品房销售面积5452.23万平方米，增长25.8%，其中，住宅5092.49万平方米，增长26.8%。全年城镇亿元及以上在建项目3511个，完成投资5029.52亿元，比上年增长53.5 %。一批重大项目建成投产，南水北调中线工程河南段、石武客运专线河南段、郑州城市轨道交通一号线一期工程等重点项目建设进展顺利。（5）国内贸易全年批发和零售业增加值1213.44亿元，比上年增长10.6%；住宿和餐饮业增加值589.13亿元，增长7.5%。全年社会消费品零售总额7893.46亿元，比上年增长19.0%，扣除物价因素实际增长14.8%。分城乡看，城镇社会消费品零售额6796.15亿元，增长19.4%；乡村社会消费品零售额1097.31亿元，增长16.3%。分行业看，批发业零售额904.25亿元，增长21.3%；零售业5886.53亿元，增长18.6%；住宿业79.61亿元，增长19.6%；餐饮业1023.07亿元，增长19.0%。限额以上批发和零售企业25个销售大类中，粮油、食品、饮料、烟酒类销售额比上年增长23.3%，服装、鞋帽、针纺织品类增长21.8%，汽车类增长36.3%，中西药品类增长21.3%，家用电器和音像器材类增长39.2%，煤炭及制品类增长43.7%，金属材料类增长41.0 %。（6）对外经济全年进出口总额177.92亿美元，比上年增长32.0%，增速比上年提高55.1个百分点，其中：出口总额105.34亿美元，增长43.4%；进口总额72.57亿美元，增长18.4%。机电产品出口25.77亿美元，增长28.4%；高新技术产品出口6.14亿美元，增长45.0%。全年新批准外商投资企业362个。全省实际利用外商直接投资62.47亿美元，增长30.2%，增速比上年提高11.2个百分点。实际利用省外资金2743.40亿元，增长24.6%。全年对外承包工程、劳务合作和设计咨询业务新签合同额25.26亿美元，比上年增长48.6%；营业额23.23亿美元，增长29.8%。（7）交通、邮电和旅游全年交通运输、仓储和邮政业增加值933.96亿元，比上年增长13.1%。年末铁路通车里程4224.30公里，高速公路通车里程5016公里。全年各种运输方式货物运输量比上年增长19.3%，增速比上年回落3.3个百分点；货物周转量增长16.1%，回落1.7个百分点。旅客运输量增长16.0%，提高5.1个百分点；旅客周转量增长11.9%，提高3.5个百分点。全年邮电业务总量1507.09亿元，比上年增长16.2%，其中：邮政业务69.5亿元，增长26.6%；电信业务1437.59亿元，增长15.7%。年末局用电话交换机总容量991.82万门，本地固定电话用户1431.67万户，移动电话用户4449.72万户。电话普及率为60部/百人，增长6.9%。年末互联网用户2015.83万户，增长2.2倍。全年共接待入境游客146.84万人次，比上年增长16.7%。旅游总收入2294.8亿元，增长15.6%。年末共有a级旅游景区213处，其中，4a级以上景区78处；全国优秀旅游城市27个，星级酒店536个，出境游组团社和国内旅行社1139家。（8）金融、证券和保险业年末金融机构人民币各项存款余额23148.83亿元，比上年末增长20.7%，其中，城乡居民储蓄存款余额12883.70亿元，增长15.0%。人民币各项贷款余额15871.32亿元，增长18.1%，其中：短期贷款余额6995.81亿元，增长16.3%；中长期贷款余额7806.31亿元，增长28.7%。农村合作金融机构贷款余额2703.01亿元，增长7.6%。金融机构个人消费贷款余额1623.95亿元，增长55.5%。全年有15家企业在境内外首发上市，其中，境内上市公司11家，境外4家。全年首次发行和再融资募集资金173.64亿元，其中通过境内市场募集资金142.27亿元。截至年底，全省已有81家境内外上市公司，发行股票83只，其中，境内发行股票52只，境外31只，募集资金总额达751.10亿元。年末，境内市场流通股总市值3296.88亿元。全年保险公司保费收入793.28亿元，比上年增长40.3%，其中：财产险保费收入134.72亿元，人身险保费收入658.56亿元。全年赔付153.91亿元，其中：财产险赔付70.72亿元，人身险赔付83.19亿元（9）教育和科学技术全年研究生招生10704人，在学研究生29021人，毕业生7750人。普通高等教育招生47.83万人，在校生145.67万人，毕业生38.25万人。成人高等教育招生10.72万人，在校生25.89万人，毕业生12.33万人。中等职业技术教育招生72.47万人，在校生189.31万人，毕业生59.24万人。普通高中招生62.85万人，在校生192.16万人，毕业生70.43万人。初中招生158.81万人，在校生469.40万人，毕业生154.92万人。小学招生187.76万人，在校生1070.53万人，毕业生165.35万人。“新机制”安排资金81.3亿元，资助困难学生1300万人次。全年研究与试验发展（r&d）人员14.5万人，经费支出220亿元，比上年增长25.9%。年末拥有科学研究与技术开发机构1900个；国家工程技术研究中心9个，省工程技术研究中心330个；国家工程中心2个；国家级企业技术中心44个，省级企业技术中心630个，省重点实验室75个。年末共有国家级创新型试点企业16家，省级创新型试点企业173家。全年共取得重大科技专项18项，国家科技进步奖22项，省级科技进步奖349项；申请专利25149件，授权专利16539件，分别增长28.4%和44.7%；签订技术合同4617项，成交金额27.69亿元。年末共有产品质量监督检验机构240个，其中，国家检测中心25个；产品质量体系认证机构2个，完成产品认证的企业11043个；法定计量技术机构127家，全年强制检定计量器具177.8万台件。制定、修订地方标准达到55项；新建计量标准161项。年末共有45种产品拥有“中国名牌产品”称号，313种产品拥有“河南名牌产品”称号，38种产品获得国家地理标志产品保护。年末共有天气雷达观测站点12个，卫星数据广播接收系统19个，区域气象观测站1938个，地震台站57个，地震遥测台网2个。测绘部门编制各类地图及专题数字产品4608幅，专题地图册7种，机载激光扫描系统和低空无人机航空摄影系统等高新测绘技术装备投入应用（10）资源、环境与安全生产年末已发现的矿种127种，已探明资源储量的矿种90种，已开发利用的矿产90种，其中：能源矿产7种，金属矿产20种，非金属矿产61种，水气矿产2种。全年新发现大中型矿产地14处。全年化学需氧量排放量61.97万吨，比上年降低1.03%，二氧化硫排放量133.87万吨，降低1.2%。关停并转企业743家，限期治理污染企业768家。全省环境自动监控系统建成启用。在监控的7979.4公里河段长度中，类水质河段长4813.1公里，比上年增长13.2%；类水质河段长903.0公里，下降14.0%；类水质河段长522.5公里，下降17.5%；劣类水质河段长1740.8公里，下降14.8%。全省省辖市城市环境空气质量优、良天数累计比例为88.2%，较上年回落2.6个百分点；18个省辖市城市环境空气质量级别均为良，与上年持平，无轻中重污染城市。全年共营造林277.11千公顷，其中，人工造林212.26千公顷。全省参加义务植树5144万人次，完成义务植树2.09亿株。年末共有国家级生态示范区28个；自然保护区34个，面积734.66千公顷，其中，国家级自然保护区11个。森林公园98个，其中，国家级森林公园30个。森林覆盖率达到20.16%。4.综合分析综上，可以看出卫辉市投资环境较优。就本项目而言，具有基础设施、交通区位、政策扶持、产业发展、旅游资源、经济社会发展等诸多优势。四、行业与市场分析我们采用定量和定性分析相结合的方法，融合穆迪、标准普尔和惠誉等国际著名评级机构的信用评级方法和波特五力竞争模型。参考国际通用的沃尔评分系统、结合我国证券市场特色、考虑三大基本财务报表和审计意见、或有事项、期后事项等因素的综合影响；各个财务指标权重的确定，以ahp（层次分析法）计算所得的数值为基础，经过统计资料的不断验证、调整而成。通过跨行业关键指标的横向分析比较，结合本行业供求趋势和政策等关键因素的分析，全面评价该行业的综合经济水平，主要评价指标包括但不限于：1）行业对国民经济重要性2）行业进入壁垒3）产品供求状况，发展潜力4）盈利能力5）行业价格控制能力6）和供应商谈判中地位和控制成本和费用能力7）现金流量充足而稳定性8）政策风险9）企业管理难度10）投资报酬率和社会平均利润率比较11）亏损风险1.我国酒店行业分析1.1酒店业经济特点1）属于资本密集型和劳动密集型行业兴建酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。2）对经营管理的要求高酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对酒店的经营管理提出了较高的要求。1.2酒店业发展趋势（1）酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构：由于中国中西部地区具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分酒店投资将有可能从东部、南部地区转向中西部地区。随着中西部经济的进一步发展以及旅游资源的进一步开发，中西部的酒店业将会进一步发展，成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。从总体来看，沿海发达地区各个城市旅游酒店的总量和档次都达到了很高的水平，中部地区发展迅速，有望在近3年内就可达到一个较高的水平。 （2）高档酒店的经营管理水平将继续与国际接轨，努力发展具有国际水准的经济性酒店将成为新的趋势：就竞争领域来看，在高档酒店领域，外资酒店将继续保持优势，内资酒店大多集中在中低档领域。而在中低档领域，外资酒店还未采取行动。具有国际水准的经济性酒店将成为未来竞争和建设的重点。经济型酒店是外国酒店集团的关注点。据旅游局作的中国旅游业发展预测，到2020年，入境过夜旅游者为950013900万人次，年平均增长率为5.7%7.75%。国际旅游组织进行前景预测，认为到2020年，全球将有16亿国际游客，中国将有1.3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。就这个趋势，外国酒店集团看准了中国的经济性酒店是个有潜力的增长点。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内客人已经成为酒店不可忽视的客源。未来需求趋势是装修朴素、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型酒店将成为国内游客所看重的酒店业类型。在质量、服务上，高档酒店基本满足需求，而中低档酒店数量虽然很多，但和国际标准相差很远。这种态势，和国际、国内的经济性客源的增长趋势不相吻合。中国拥有24万多个大中小酒店、宾馆、招待所等住宿设施，其中1万左右是星级酒店，占4%。有23万多家、96%以上的住宿设施未进入星级评定范围。这里，多数是中、小酒店。所以，改造现存的中、小酒店，使其符合国际标准，这是将来酒店行业建设上的重点。1.3酒店业发展方向2010上海世博会、2012年的广州亚运会对中国的作用，不仅是带动事件发生地的经济发展，也是促进全国旅游业发展的一个好机遇。这几项全球注目的盛事将会吸引来自世界各地众多的参观者和游客到中国来，这就给旅游业创造了极好的机会，也给酒店行业的发展带来极大的促进作用。经济的持续向好发展给酒店业发展夯实牢固的基础。高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二线城市有快速发展的可能，全球订房网从整体发展来看，部分一线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。按国家旅游局的初步估计，目前我国已有星级度假酒店132家，其中2006年至2009年出现了24家，但我国的度假酒店还没有世界顶级产品。在旺盛的酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年将催生出世界一流奢华产品。除了度假型酒店以外，未来3-5年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外，二级城市和西北内陆城市将有更多品牌进行投资。因此，度假休闲酒店与经济型酒店将成为酒店业发展的下一个亮点。会展型酒店作为会展业和酒店业的分支，在会展经济背景中脱颖而出，以其特有的优势在会展市场占有一席之地，虽然历史不长，但有着良好的发展势头和前景，并正在形成自己的服务标准和体系。作为会展与酒店一体化发展的重要承载者，会展酒店的国际化发展道路已经有了大胆的尝试，会展酒店通过自身不断的完善和创新，必将在会展业中发挥更大的作用，成为会展经济新的发展动力。1.4我国酒店业发展前景随着中国经济的发展以及中国人民收入水平和生活水平的提高以及中国在国际社会上的地位和声望的不断的提高，中国的旅游业发展是非常的火爆，而酒店占据旅游业中吃、住、行、游、购、娱六大要素中的首要两要素，对旅游业所做的贡献是举足轻重的，对旅游业的发展起到了非常重要的作用。“十二五”规划纲要提出加快发展旅游业，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业，并将多策并举引导酒店业健康发展；“十二五”期间国家将建设城市群城际轨道交通干线，基本建成快速铁路网，高铁将500公里以内的区域变成都市圈，这对酒店的消费需求带来新变化；“十二五”规划明确要求加快构建资源节约、环境友好的生产方式和消费模式，倡导减少使用一次性用品，这将进一步推动酒店业的低碳绿色发展模式，增强酒店业的可持续发展。酒店业发展迎来空前的发展机遇。1.5酒店业市场需求分析受益国内旅游市场和商旅市场的蓬勃发展以及酒店数客房数的稳步增长，2011年上半年中国酒店业市场规模达1200亿元，完成全年预期的47%。艺旅咨询研究的酒店包括1.5万家星级酒店（含一到五星级）和5900家经济型酒店。2011年上半年中国酒店市场售出客房数达3亿间夜，平均每天售出167万间/夜。中国酒店市场客房需求量带动销售间夜数增长，从2007年的4亿间夜增加到2010年的5.3亿间/夜，4年时间增长了33%。随着酒店数量的稳步增长和第三季度旅游旺季的到来，预计2012年中国酒店市场售出客房数将达7.3亿间/夜。中国酒店市场、5星级酒店盈利能力较强。仅占行业27%客房数的4、5星级酒店贡献行业48%营业收入。而占行业48%客房数的1-3星级只产出30%营业收入盈利能力不足。经济型酒店盈利能力在3星级和4星级之间，市场潜力被看好。未来5年高星级酒店和经济型酒店将成为中国酒店行业发展热点。经济型酒店将利用自身优势对低星级酒店和其他社会旅馆形成整合替代之势。1.6河南省酒店餐饮住宿业发展概况1）河南省星级酒店数据：截止2009年12月31日，全省星级饭店总数为529家，其中五星级10家，四星级66家，