房地产总结报告--2010年中国房地产市场总结与2011年展望研究报告.pdf

中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 第一部分：第一部分：2010201020102010 年中国房地产市场总结年中国房地产市场总结1 1 1 1 1.政策环境.1 2.土地市场.6 3.房产市场.9 全国市场.9 重点城市新房市场.13 重点城市二手房市场.20 4.重点开发企业.23 第二部分：第二部分：2011201120112011 年中国房地产市场展望年中国房地产市场展望25252525 1.市场发展环境.25 2.市场走势展望.27 研究主持：研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：数据支持：creis 中指数据、 主要研究成员：主要研究成员： 中国指数研究院总院：中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 侯瑞波 葛海峰 张秋芳 张化学 何田 安戎 陈茜 陈寿彭 刘水 高静 张静 王丽梅 刘震 陶功维 李丽 廖敏 徐恒 苏芳 张英 蔡向馨 中国指数研究院各分院：中国指数研究院各分院：汪勇 陈晟 张志杰 刘海波 刘宣 蒋云峰 薛玲玲 张琪 林建晖 张伟 周瑞蓉 钟 文辉 李连成 王圣荣 郭雨明 李力 金青 姜晋梁 胡超 丁晓 张晓伟 邓永乐 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望2010201020102010 年年 12121212 月月 17171717 日日 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 1 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 第一部分：第一部分：2010201020102010 年中国房地产市场总结年中国房地产市场总结 . 政策环境政策环境 (1)(1)(1)(1) 概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前 为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并 用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济 手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策， 如全国范围内提高首次购房和二套住 房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购 房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓 落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内 的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。 回顾 2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如 下： 图：图：2010201020102010 年年 1-101-101-101-10 月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.10 99 99.5 100 100.5 101 101.5 102 102.5 价格指数 销售面积同比变化（左轴）房屋销售价格指数（右轴） 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 1-41-41-41-4 月月，第一轮调控第一轮调控。2010 年 1 月 10 日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健 康发展的通知 （ “国十一条” ） ，增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求， 由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面 4 月“国十条”“9.29 新政”1 月“国十一条” 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 2 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 积同比增速仍在 20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频 出。这直接导致了 4 月 17 日“国十条”的出台。 4 4 4 4 月月-9-9-9-9 月月，第二轮调控第二轮调控。2010 年 4 月 17 日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知 （国发201010 号， “国十条” ） ，随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集 出台。 房地产市场也在 5-8 月显著降温， 其中 5 月和 6 月全国商品房销售面积分别同比下降 3.4% 和 2.7%，7 月和 8 月扩大至 15.4%和 10.1%；70 个大中城市房屋销售价格指数 4 月环比涨幅达 1.4%，但 5 月即下降到 0.2%，6 月更是下降 0.1%，7-8 月持平。 9 9 9 9 月市场回暖带来第三轮调控月市场回暖带来第三轮调控。9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同 比增长 16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9 月 100 个城市住宅价格环比上涨 0.7%，十 大城市上涨 0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在 9 月底密集出台了相关政策，包括更 严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至 30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统 称为“929 新政” 。 (2)(2)(2)(2) 调控方向一：抑制投资投机需求调控方向一：抑制投资投机需求 为抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，中央及地方政府主要实施了以下政策措施： 一是差别化信贷政策。一是差别化信贷政策。4 月 17 日， “国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭， 贷 款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。为抑制 9 月房地产价格出 现的上行倾向，9 月 29 日央行、银监会联合发布了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的 通知 ，要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上，各商业银行暂停发放第三套 及以上住房贷款。4 月“国十条”和“9.29 新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严 格规定，其严厉程度空前，力度史无前例，严厉打击了投资投机需求。 表：表：2010201020102010 年差别化信贷政策年差别化信贷政策 时间时间颁布单位颁布单位主要内容主要内容备注备注 2010.1.10国务院办公厅 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭贷款首付款比例不得 低于 40% 新一轮调控开始，抑制 投资投机需求 2010.4.17国务院 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得 低于基准利率的 1.1 倍。 严厉抑制投资投机需 求 2010.9.29央行、银监会 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房， 首 付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不 更加严厉的抑制投资 投机需求 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 3 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 二是限购政策二是限购政策。为落实 4 月“国十条”及“9.29 新政”精神，北京于 4 月 30 日出台了“国 十条实施细则” ，规定北京家庭只能新购一套商品住房。截至 11 月底，先后有 16 个城市出台限 购令，其中深圳、南京最为严厉，限制购买第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再购买）； 上海、大连等城市比较严厉，限定新购买一套房；天津、苏州等城市严厉程度一般，规定限购一 套新房。从时间来看，仅有福州、厦门两地明确提出政策仅执行到 2010 年底，其他城市未明确。 除部分城市出台限购令外，国家外汇管理局、住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购买国 内房产进行了限制。 表：表：2010201020102010 年各地限购令一览表年各地限购令一览表 时间时间颁布单位颁布单位主要内容主要内容 最严厉深圳、南京 深圳：深圳：本地户籍居民已有两套、常住非户籍居民已有一套房不能再买 南京：南京：已有两套住房不能再买。 较严厉 北京、上海、宁波、 杭州、三亚、温州、 海口、大连、广州 同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，其中上海、杭州、温州、大连包括新 房、二手房在内总共只能买一套，其他城市未标明 不 太 严 厉 福州、厦门 只能新买一套住房（福州仅对五城区限制，不含闽侯、福清、平潭等县市），限定时 间截至本年年底。 天津 、苏州 天津：天津：市内六区内只能新买一套（和平、南开、河东、河西、河北和红桥），其他区 域不限制 苏州：苏州：家庭只能在市区新购一套住房 兰州兰州：兰州：本地居民可购买两套，非本地居民可购买一套 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。2010 年 10 月 20 日，住建部发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知 ，指出五年期以下（含五年）及五 年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 0.17 和 0.18 个百分点， 开展住房公积金支持保障性 住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10%执 行。11 月 2 日，住建部、财政部、央行、银监会联合发布了关于规范住房公积金个人住房贷 款政策有关问题的通知 ，对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定，并要 求停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。目前，公积金贷 款除首套 90 平米以下住房的首付比例不得低于 20%以外， 其他政策与商业按揭贷款政策保持一 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 4 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 致，进一步表明了中央政府加大信贷政策（金融杠杆）力度来强化房地产调控的意愿。 (3)(3)(3)(3) 调控方向二：增加住房特别是保障房供应调控方向二：增加住房特别是保障房供应 1998 年住房制度改革的目标之一就是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供 应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用 住房（安居工程） ，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。而近几年保障房供应的不足，商品 房价格节节攀升， 使得中低收入家庭买房难、 住房难的问题越来越突出。 因此， 与此前调控不同， 中央政府在 2010 年把保障房建设提高到了前所未有的高度，具体相关政策如下： 第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。2010 年 1 月 21 日，国土资源部关于 改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知 ，规定“申报住宅用地的，经济适用住 房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%” 。4 月 15 日，国土部公布了各地住房供地计划，全国来看，保障房及中小套型普通商品房用地占比为 76.6%。4 月 17 日“国十条”也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于 70%的比例。土地 是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设工作的展开。 第二第二，通过减免税费通过减免税费，鼓励保障房建设鼓励保障房建设。为落实 4 月“国十条”精神，加快发展公共租赁住 房，6 月 8 日，住建部、国土部、央行、银监会等 7 部委联合出台了关于加快发展公共租赁住 房的指导意见 ，指出对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。根据指导意见 ，财政部、 国税总局发布了关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠策的通知 ，对公租房建设用 地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业 税、房产税等。保障房面对的是中低收入家庭，价格受限制，企业在参与建设、运营的过程中利 润较低，给予税费减免优惠能鼓励企业积极参与保障房建设。 第三第三， 金融支持保障房建设金融支持保障房建设。 5 月， 国务院 关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见， 鼓励民间资本参与政策性住房建设，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房 等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。6 月住建部、国土部、央行、 银监会等 7 部委联合出台的关于加快发展公共租赁住房的指导意见 ，鼓励金融机构发放公共 租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共 租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融 资渠道。资金是保障房建设的难题，金融支持措施的出台将拓宽保障房建设的资金来源渠道， 一 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 5 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 定程度上鼓励了企业参与保障房建设。 (4)(4)(4)(4) 调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展 除以上政策外，2010 年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环 节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。 表：表：2010201020102010 年加强房地产市场管理相关政策年加强房地产市场管理相关政策 时间时间颁布单位颁布单位主要内容主要内容备注备注 2010.1.10国务院办公厅整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。 土地供应和商品房销 售环节管理 2010.3.10国土部 切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检 查，严肃查处房地产用地中的违法违规行为。 建立健全信息公开制 度，严查违规企业 2010.3.18国资委 国资委要求 78 户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自 有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。 要求不以房地产为主 业的央企退出房地产 业务 2010.4.17国务院 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场 信息披露制度。 加强企业的购地、 融资 监管 2010.8.3国土部 严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，切实做到政事分 开、管办分离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。 防止地产市场的腐败 2010.9.29 住建部、国土部、 监察部 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开 发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为， 要继续加大曝光和处罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新 购置土地。 严查土地开发、 商品房 交易违规企业 2010.10.25北京市建委等 完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，在监管账户设立，资金使用， 违规处罚等做出明确的规定。 加强商品房预售管理 2010.11.12银监会 各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，督促信托公司在开展房地 产信托业务时审慎选择交易对手，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头 授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。 加强房地产信托管理 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 融资环节融资环节，4 月“国十条”要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后 管理，对违规企业证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。11 月 12 日，银监会发布 通知，要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，各银监局要督促信托公司 在开展房地产信托业务时审慎选择交易对，加强信托资金运用监控。这些措施的出台将加大房地 产开发企业的融资难度和资金压力。 土地开发环节土地开发环节，进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房 地产用地突出问题专项检查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，如对违法违规的房地产 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 6 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 开发企业，加大曝光和处罚力度，暂停其新购土地。国土资源部还发出通知，严禁国土部门行政 管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，严防地产市场腐败。 商品房交易环节商品房交易环节，加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的 房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。 “929 新政”要求依法 查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。部分城市，如北京等还 出台了商品房预售资金管理办法， 加强商品房预售资金管理。 这些措施强化了商品房交易的管理， 将使商品房市场更加健康运行。 . 土地市场土地市场 (1)(1)(1)(1) 1-111-111-111-11 月全国月全国 120120120120 个城市住宅用地累计上市量同比增长个城市住宅用地累计上市量同比增长 43%43%43%43%，其中上半年增长其中上半年增长 显著，下半年渐趋平稳显著，下半年渐趋平稳 图：图：2010201020102010 年年 1-111-111-111-11 月全国月全国 120120120120 个城市住宅用地月度供应量个城市住宅用地月度供应量 278% 264% 54% 142% 39% 51% -4% 15% 10%11% -12% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 万平方米 -100% 0% 100% 200% 300% 2009年2010年同比 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 2010 年 1-11 月，全国 120 个城市累计供应住宅用地 39591 万平方米，同比增加 43%。从 各月数据来看，除 2 月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3 月同比增幅高位运行， 1 月和 3 月甚至接近 3 倍；自 4 月起，土地市场推出量同比增幅均在 60%以下，7 月以后则维持 在 15%以内；9 月 29 日出台的“新五条”使得传统的“银十”变得异常冷清，而 11 月，在楼 市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲 高，达到 4318 万平方米，环比增幅达 15%，同比增幅达 11%。 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 7 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 (2)(2)(2)(2) 1-111-111-111-11 月全国月全国 120120120120 个城市住宅用地成交量同比增长个城市住宅用地成交量同比增长 40%40%40%40%，但但 10-1110-1110-1110-11 月持续下行月持续下行 2010 年 1-11 月，全国 120 个城市累计成交住宅用地 30216 万平方米，同比增加 40%。从 各月来看，4-6 月的月成交量维持在 2200 万平方米这一水平，7-9 月有所反弹，并在 9 月达到 3076 万平方米，是年内第二高水平，但 10-11 月又有所下降。从同比变化看，前三个月同比增 幅高位运行， 分别为 266%、 236%和 462%， 自 4 月起， 土地市场成交量同比增幅均保持在 50% 以下，8、10 两个月更出现同比负增长的现象。11 月，全国 120 个城市共成交住宅用地 2887 万平方米，同比增加 19%，但环比下降 4%，延续了上月的下行态势。 图：图：2010201020102010 年年 1-111-111-111-11 月全国月全国 120120120120 个城市住宅用地月度成交量个城市住宅用地月度成交量 462% 19% 12% -17% 18% 7% 44% 21% 236% 266% -17% 0 1000 2000 3000 4000 5000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 万平方米 -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 2009年2010年同比 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 (3)(3)(3)(3) 受政策和成交结构影响受政策和成交结构影响，120120120120 个城市的住宅用地楼面地价波动频繁个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，7 7 7 7 月后呈月后呈 震荡上行之势震荡上行之势 从绝对水平来看，受政策和成交结构影响，120 个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，4 月 和 7 月均不足 1500 元/平方米，均属于阶段性低点。9 月又达到全年最高的 2395 元/平方米，10 月骤降至 1617 元/平方米， 11 月有所上升， 达到 2135 元/平方米， 环比上涨 32%， 同比上涨 10%。 从同比涨幅来看， 1-5 月地价同比涨幅均在 60%以上，但逐月缩小。6 月后涨跌幅波动频繁， 但均在 10%以下。 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 8 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 图：图：2010201020102010 年年 1-111-111-111-11 月全国月全国 120120120120 个城市住宅用地楼面均价个城市住宅用地楼面均价 116% 62% 0% 108% 84% 64% -11% 10% -2% 10% 1% 0 1000 2000 3000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 元/平方米 -100% 0% 100% 200% 2009年2010年同比 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 (4)(4)(4)(4) 上半年住宅用地平均溢价水平持续下降上半年住宅用地平均溢价水平持续下降，三季度震荡明显三季度震荡明显，10-1110-1110-1110-11 月又明显上月又明显上 升升 图：图：2010201020102010 年年 1-111-111-111-11 月全国月全国 120120120120 个城市月度住宅用地溢价率个城市月度住宅用地溢价率 58% 45% 34% 13% 1% -22% -38% -11% -52% -13% -2% 0% 20% 40% 60% 80% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 20092010上升幅度 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 上半年，120 个城市的住宅用地平均溢价水平从 1 月的 61%持续下行至 6 月 17%。7-9 月， 溢价水平震荡明显，各月分别为 20%、28%、24%，并未体现出明显的趋势。10-11 月，尽管有 更严厉的调控措施出台，但企业拿地依然较为踊跃，溢价水平持续上升，分别为 38%和 42%。 同比来看，2010 年 1-5 月的溢价水平均高于去年同期，但从 6 月起，溢价水平均低于去年 同期，表明今年的土地市场特别是下半年，开发企业拿地要更为理性。 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 9 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 . 房产市场房产市场 全国市场全国市场 (1)(1)(1)(1)开发投资：开发投资：1-111-111-111-11 月全国房地产开发投资额同比增长月全国房地产开发投资额同比增长 36.5%36.5%36.5%36.5%，处于历史高位，处于历史高位 图：图：2007200720072007 年以来全国房地产开发投资额及其增速年以来全国房地产开发投资额及其增速 0 10000 20000 30000 40000 50000 07:1-2 07:1-3 07:1-4 07:1-5 07:1-6 07:1-7 07:1-8 07:1-9 07:1-10 07:1-11 07:1-12 08:1-2 08:1-3 08:1-4 08:1-5 08:1-6 08:1-7 08:1-8 08:1-9 08:1-10 08:1-11 08:1-12 09:1-2 09:1-3 09:1-4 09:1-5 09:1-6 09:1-7 09:1-8 09:1-9 09:1-10 09:1-11 09:1-12 10:1-2 10:1-3 10:1-4 10:1-5 10:1-6 10:1-7 10:1-8 10:1-9 10:1-10 10:1-11 亿元 0% 10% 20% 30% 40% 50% 房地产开发投资额同比增长率 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 2010 年 1-11 月，全国完成房地产开发投资额 4.3 万亿元，同比增长 36.5%，增速与 1-10 月持平，较上半年下降 1.6 个百分点。其中，全国完成住宅开发投资额 3.0 万亿元，同比增长 34.2%，增速较 1-10 月提高 0.4 个百分点，较上半年下降 0.2 个百分点。11 月当月，全国完成 房地产开发投资额 4628 亿元，环比增长 1.5%，和去年同期相比增长 36.7%。 (2)(2)(2)(2)市场销售：市场销售：2010201020102010 年年 1-111-111-111-11 月全国商品房销售面积同比增长月全国商品房销售面积同比增长 9.8%9.8%9.8%9.8%，中西部省，中西部省 份销售面积占比较份销售面积占比较 2009200920092009 年年底提高年年底提高 2.2 个百分点个百分点， 四十个大中城市以外的其他城四十个大中城市以外的其他城 市住宅销售面积占比提高市住宅销售面积占比提高 5.7 个百分点个百分点 今年 1-11 月，全国商品房销售面积 8.25 亿平方米，比去年同期增长 9.8%，增幅比 1-10 月 提高了 0.7 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 7.4%，办公楼增长 25.9%，商业营业用房 增长 35.2%。销售额方面，1-11 月，商品房销售额 4.23 万亿元，同比增长 17.5%，增幅比 1-10 月提高 0.2 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 12.8%，办公楼和商业营用房分别增长 48.4% 和 50.2%。 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 10 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 图：图：2007200720072007 年以来全国商品房和商品住宅销售额、销售面积增长率年以来全国商品房和商品住宅销售额、销售面积增长率 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 07:1-2 07:1-3 07:1-4 07:1-5 07:1-6 07:1-7 07:1-8 07:1-9 07:1-10 07:1-11 07:1-12 08:1-2 08:1-3 08:1-4 08:1-5 08:1-6 08:1-7 08:1-8 08:1-9 08:1-10 08:1-11 08:1-12 09:1-2 09:1-3 09:1-4 09:1-5 09:1-6 09:1-7 09:1-8 09:1-9 09:1-10 09:1-11 09:1-12 10:1-2 10:1-3 10:1-4 10:1-5 10:1-6 10:1-7 10:1-8 10:1-9 10:1-10 10:1-11 商品房销售额增长率商品房销售面积增长率 商品住宅销售额增长率商品住宅销售面积增长率 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 5-85-85-85-8 月同比下降，月同比下降，9 9 9 9 月起止跌增长。月起止跌增长。从不同月份来看，从年初到 8 月，商品房销售累计增速 持续下行，其中销售面积从 1-2 月的 38.2%下行至 1-8 月的 6.7%，销售额从 1-2 月的 70.8%下 行至 1-8 月的 7.5%，其中 5-8 月的单月商品房销售面积均低于去年同期；9 月起，全国商品房 销售累计增速开始回升，到 1-11 月，商品房销售面积和销售额增速分别回升至 9.8%和 17.5%， 其中 11 月单月分别同比增长 14.5%和 18.6%。 (3)(3)(3)(3)房价：全年高位运行，房价：全年高位运行，6-86-86-86-8 月平稳甚至下跌，但月平稳甚至下跌，但 9 9 9 9 月以来小幅上涨月以来小幅上涨 从国家统计局公布的 70 个大中城市新建住宅销售价格指数来看，环比涨幅波动显著： 1-4 月保持较快上涨势态，月均涨幅在 1.4%左右，在 4 月中旬国家出台“国十条”调控措施后，5 月环比涨幅即下降至 0.4%，6-8 月价格环比保持不变，但 9 月又开始上涨，9-11 月环比涨幅分 别为 0.5%、0.3%和 0.4%。 同比来看，今年前 4 个月新建住宅销售价格同比涨幅提高 4.1 个百分点至 15.4%。5 月份以 来保持下降趋势，11 月份为 9.3%，较 10 月份下降 1.3 个百分点，较 4 月份下降 6.1 个百分点。 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 11 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 图：图：2007200720072007 年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 07-01 07-03 07-05 07-07 07-09 07-11 08-01 08-03 08-05 08-07 08-09 08-11 09-01 09-03 09-05 09-07 09-09 09-11 10-01 10-03 10-05 10-07 10-09 10-11 房屋销售价格指数(同比)新建住宅价格指数(同比) 二手住宅价格指数(同比) 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 图：图：2007200720072007 年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势 99.0 99.5 100.0 100.5 101.0 101.5 102.0 07-01 07-03 07-05 07-07 07-09 07-11 08-01 08-03 08-05 08-07 08-09 08-11 09-01 09-03 09-05 09-07 09-09 09-11 10-01 10-03 10-05 10-07 10-09 10-11 房屋销售价格指数(环比)新建住宅价格指数(环比) 二手住宅价格指数(环比) 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 百城住宅价格走势与国家统计局百城住宅价格走势与国家统计局 70707070 个大中城市价格指数走势一致个大中城市价格指数走势一致。根据中国房地产指数系 统百城价格指数对 100 个城市的全样本调查数据，今年 6、7 月份百城平均价格环比分别下降 1.32%和 0.04%。9-11 月一直保持环比上升趋势，环比涨幅分别为 0.70%、0.66%和 0.82%。 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 12 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 表：表：2010201020102010 年年 6-116-116-116-11 月百城价格指数月百城价格指数 月份月份 百城百城十大城市十大城市 平均环比涨跌幅平均环比涨跌幅 环比上涨城市环比上涨城市 个数个数 环比下跌城市环比下跌城市 个数个数 平均环比涨跌平均环比涨跌 幅幅 环比上涨城市环比上涨城市 个数个数 环比下跌城市环比下跌城市 个数个数 平均同比涨平均同比涨 幅幅 6 月0.35%80200.69%7361.72% 7 月-1.32%2674-1.04%1954.25% 8 月-0.03%5842-0.76%3345.08% 9 月0.70%86140.83%10043.52% 10月0.66%76240.56%9141.44% 11 月0.82%86140.41%9134.29% 数据来源：数据来源：creiscreiscreiscreis 中指数据、中指数据、 从上涨和下跌的城市个数来看，7-8 月上涨城市数量分别为 26 个和 58 个，明显低于 6 月份 的 80 个。而 9 月份以来，随着价格指数连续上涨，9-11 月上涨城市数量也增加至 86 个、76 个 和 86 个。 2010201020102010 年中国房地产市场总结与年中国房地产市场总结与 2011201120112011 年展望年展望 13 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936010-59306936010-59306936010-59306936。 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 重点城市新房市场重点城市新房市场 (1)(1)(1)(1) 成交：北京、上海等多数重点城市今年成交：北京、上海等多数重点城市今年 1-111-111-111-11 月销售面积低于月销售面积低于 2009200920092009 年，市场年，市场 集中度有所上升，高端项目占比下降集中度有所上升，高端项目占比下降 今年今年 1-111-111-111-11 月北京、上海等重点城市月均住宅成交面积均低于月北京、上海等重点城市月均住宅成交面积均低于 2009200920092009 年，但多年，但多 数高于数高于 2008200820082008 年年 和往年相比，今年 1-11 月北京、上海等重点城市住宅月均销售面积皆低于 2009 年，但多数 都超过 2008 年水平。具体来看，一线城市北京、广州前 11 个月住宅销售面积较 2009 年降幅在 30%-40%之间，上海降幅介于 40%-50%，深圳降幅高达 52%。和 2008 年相比，上海、深圳分 别下降 3%和 24%，北京和广州分别上涨 29%和 10%。 二线城市中， 武汉较 2009 年小幅下降 7%， 成都下降 35%， 杭州、 南京降幅介于 50%-60%