万科地产财务管理制度.pdf

万科企业股份有限公司编号vkcw03-28 名称集团财务管理规则版本a/0第1页 共11页 编制审核批准生效期2004 年 1 月 1 日 万科地产财务管理规则 1.目的： 万科地产财务管理规则 1.目的：为了提高集团财务管理水平，维护健康、良好的财务状况，促进业务的持 续发展，制定本规则。 2.范围：2.范围：本规则全部条款均适用于集团全资、 控股和受托经营的各类房地产公司， 除 本规则之 4.24.3 项之下的其他全部条款适用于集团所属非地产公司。 3.职责：3.职责：总部财务管理部负责本规则的解释及修订；总部财务部、各一线公司财务 部及相关责任部门负责具体实施。 4.具体内容 4.1.总 则 4.1.1 财务管理的原则 4.具体内容 4.1.总 则 4.1.1 财务管理的原则 实行专业统一管理、业务分级服务的管理体制； 主张财务信息扁平化、透明化与真实性； 重视风险管理、加强内部控制，注重经济合理性； 适应并促进经营业务的持续、健康发展,不给后续经营造成遗留问题； 主动维护股东利益，保护公司财产安全。 4.1.2 财务管理的职责：4.1.2 财务管理的职责： （1）组织编制经营计划，及时反馈经营信息； （2）筹集经营资 金，提高资金使用效率； （3）遵守国家法规，认真执行集团财务制度； （4）加强 内部控制，促进业务健康发展。 4.2.经营计划管理 4.2.1 计划管理体制 4.2.经营计划管理 4.2.1 计划管理体制 4.2.1.1 公司的经营计划，由财务部门负责牵头和组织， 、综合其他职能部门的工作目 标汇总编制，并经公司管理层审议通过。 4.2.1.2 编制经营计划须坚持谨慎、客观、透明的原则，以事实为依据，主观上不得超 报、瞒报。 4.2.1.3 经营计划实行总部集中平衡。总部根据集团经营目标、资源配置情况，对上报 计划进行必要调整，然后确定下发经营计划指标。各公司以集团下发的经营计 划指标作为执行目标。 4.2.1.4 区域中心各公司的经营计划须经过区域中心负责人确认， 区域中心可根据本区 域实际情况，在区域内做出一定的平衡。确认后的经营计划由一线公司直接报 总部，同时抄报区域中心。 4.2.1.5 经营计划编制、 执行过程中的信息反馈， 按扁平化原则直接报总部财务管理部， 属区域中心的同时抄报区域中心。 4.2.2 计划内容与控制4.2.2 计划内容与控制 4.2.2.1 建立三级经营计划体系 a、本年度执行性经营计划作为考核公司本年经营业绩的具体执行指标； b、次年度指导性经营计划作为各职能部门下年度安排工作的依据； c、中长期滚动经营预算用于合理配置项目资源、确定公司中长期发展目标。 4.2.2.2 经营计划按以下要求编制： 1-2 月：在上年下发的指导性经营计划基础上，根据上年结算情况、项目资源，编 制本年的执行性经营计划，并确认下发。 3-4 月：在本年经营计划基础上，编制次年度指导性经营计划，报总部集中平衡。 总部向一线公司下发次年度指导性经营计划指标。 7-8 月：中期结算后，总部根据一线公司申请个别下发“调整后的本年度经营计划” 。 不定期：一线公司应在经营计划指标确定、经营方案变更、新项目确定、年度结算 完成等时点，及时调整中长期滚动经营预算，以动态反映公司的项目资源 情况。 4.2.2.3 一线公司须加强对经营计划执行情况的跟踪、检查与分析。按要求上报“经营 信息月报” ，主动与总部财务部沟通，及时通报经营信息变化情况。对经营信息 的正确性与客观性负责。 4.2.2.4 经营计划的调整申请、变更事项，由一线公司先报告区域中心并抄送总部； 由 区域中心发表是否调整的意见，总部根据区域中心的意见再行审批。 4.2.2.5 总部对一线公司实行实际经营业绩与计划完成情况相结合的考核、激励制度， 财务部门应予配合考核并严格执行。禁止在总部核定的指标之外多计奖金、多 发补助。 4.2.2.6 一线公司应建立对经营计划的内部考核、激励机制，做好公司内部考核工作。 4.3.主要业务环节的管理 4.3.1 立项管理 4.3.主要业务环节的管理 4.3.1 立项管理 4.3.1.1 一线公司财务部门直接参与新项目可行性研究工作，按总部统一要求编制新 项目经济指标测算表 ；与成本部门协同编制完成新项目成本测算表 。 4.3.1.2 在新项目可行性经济分析中， 财务部门应遵循客观、 谨慎的原则， 从合作方式、 资金支付、税务、收益指标及风险防范等方面对项目进行评估、论证。 4.3.1.3 一线公司财务部门，应就项目成本、售价、开发销售节奏等测算基础，与相关 部门积极沟通、确认，要总体把握可行性评价指标的正确性，同时对财务部分 各数据的准确性、逻辑性负责。 4.3.2 成本管理4.3.2 成本管理 4.3.2.1 一线公司财务部门应协助成本部门，通过目标成本、责任成本管理等办法， 在 公司内建立有效的成本监控机制，并有意识地提高全员的成本意识。 4.3.2.2 一线公司财务部门，有权要求成本部门应用好成本管理软件，及时完成各自成 本信息的录入与上传，保证成本信息真实、可信以及传递的畅通。 4.3.2.3 一线公司财务部门应会同成本部门，共同确定合理的成本分摊办法，保证公司 内成本计算口径的统一，保证成本项目的一致性。 4.3.2.4 因确认经营成果的需要，一线公司财务部门有权要求成本部门，及时提供动态 的、准确的项目成本信息。 4.3.3 销售管理4.3.3 销售管理 4.3.3.1 一线公司财务部门应从公司经营计划和经济合理性角度，参与项目的定价、 调 价方案、销售折扣方案的制定工作，并在执行过程中进行跟踪、监督。 4.3.3.2 集团鼓励一次性付款和银行按揭的销售方式， 不主张采用未来具有不确定性的 非常规销售方式。若采用分期付款的，须按按揭标准进行客户资信调查，且付 款期限应限制在入伙之前。禁止公司代垫首期款按揭的行为。 4.3.3.3 一线公司财务部门应从公司经营计划的角度， 关注销售计划的可行性并提出合 理化建议。年度销售计划应由销售部门提出、财务部参与、一线公司管理层批 准后确定。 4.3.3.4 从正确计算经营成果和掌握回款信息考虑， 财务部门应督促相关部门正确用好 销售软件，保证公司销售信息的真实、完整和有效性，按集团统一口径和要求， 完成销售统计信息的上传和报表上报。 4.3.3.5 一线公司财务部门应参与或协助有关部门，建立有关样板间的管理制度、辅助 台帐，加强对样板间所用资产的添置、转移和回收情况的监管。 4.3.3.6 财务部门应督促、建立和完善公司的销售费用管理制度，督促并关注所有权、 经营权应归万科的各项资产的产权证、经营权证的取得和保管情况。 4.3.3.7 财务人员须参与制定公司内部的销售奖励方案。 销售奖励方案应综合考虑销售 面积、销售金额的计划完成情况、以及发生的销售费用情况来制定。 4.3.4 物业管理4.3.4 物业管理 4.3.4.1 一线公司财务部应指导、监督物业公司的财务管理，并在需要时提出物业公司 财务负责人的职务任免建议。 4.3.4.2 地产公司与物业公司之间，应按照集团物业与地产业务操作规范 ，建立清 晰的业务流程，以契约形式明确委托与被委托关系，以及双方的权利、义务关 系。 4.3.4.3 一线公司财务部应定期与物业公司沟通信息，核对托管资产、收入等往来挂帐 情况，并按市场化原则结算有关委托代理业务的佣金。 4.3.4.4 在项目经营过程中，一线公司财务部有责任及时提请相关部门，慎重对待销售 承诺，避免产生给物业经营造成长期负担的遗留问题。 4.3.4.5 地产公司对物业公司的财务工作负有监督责任。 地产公司财务部门应每年组织 一次对物业公司财务管理、帐务收支情况的检查。 4.4.主要资产、负债管理 4.4.1 货币资金管理 4.4.1.1 现金管理 4.4.主要资产、负债管理 4.4.1 货币资金管理 4.4.1.1 现金管理 1）出纳人员负责现金的日常管理，不得兼管或临时代理凭证的录入和会计稽核；不登 记除现金、银行存款日记帐外的其他帐簿或台帐；不参与任何购、销业务和实物收 发；对保管的有价证券的安全负责。 2）遵守国家现金管理暂行条例的规定，超出结算起点的付款应转帐结算。现金库 存限额一般以 3 天的现金日常需要为准，除零星现金收入可补充库存外，不得坐支 现金。 3）银行歇业收进的暂存公司指定或许可的临时户的现金，应于第二个工作日及时全额 转入公司帐户。各公司须切实做好现金存入、提取的安全保卫措施，必要时应派车 辆接送。 4）严格按规定的审批权限和程序付款。财务人员不得受理不完整、不真实、不合法的 内外部凭证。现金收付时应坚持“当面点清”制度。 5）不得为任何单位和个人套取现金，不得用白条抵充现金、不准因私借支现金。出纳 不得接受公司任何人员的授意，将现金收入存入非公司账户。严禁公司、部门设立 “小金库” 。 6）出纳须于每日结出当日现金余额、盘点库存现金，若出现差异应及时查明原因并报 财务部负责人。财务部必须每月对库存现金至少检查盘点一次，必要时可进行突发 性检查。 4.4.1.2 银行存款管理4.4.1.2 银行存款管理 1）开立银行帐户（含共管帐户）必须由一线公司财务管理部出具专项报告，说明开户 理由、用途等经公司总经理批准后，报总部资金管理中心审核。未经总部审批严禁 以任何名义开立境内、境外帐户。 2）财务部门应定期对各银行帐户进行清理、核对，对不需要的帐户应及时办理销户手 续。不得以任何形式为任何单位或个人提供便利或出租、出借银行帐户。除正常业 务中的保证金、定金等收退外，不得对任何单位或个人发生代收、代付行为。 3）出纳须在每月终了 5 个工作日内，根据银行对帐细核对银行日记帐、并查明未达帐 项及其原因，编制银行存款余额调节表及其说明，经会计稽核人员审核后报财 务负责人。银行余额调节表及其说明应装订归档、妥善保管。 4） 各公司必须严格执行规定的审批权限和流程。出纳人员应严格把关，确保每笔款项 支付单据齐全、手续完备并合乎规章。公司领导出差休假等非在职期间，应取得相 应的授权。 5）有关开户、销户、结算等管理的具体规定，见资金管理中心的资金管理制度及 相关规定。 4.4.1.3 外汇管理4.4.1.3 外汇管理 1） 公司不得擅自与外单位和个人办理调汇业务。公司因业务需要用汇的，必须根据付 汇管理规定，提供与境外单位签订的合同、发票原件、当地税务部门的完税证明、 以及委托境外付汇协议书原件。 2）按国家外汇管理规定办理购汇、调汇、携汇等事项。外汇收入必须及时调回境内。 4.4.2 应收款项管理4.4.2 应收款项管理 4.4.2.1 财务部门应主动、及时督促销售部门及其他业务部门清理应收款项，协助提供 应收款项的清单和收款信息，配合有关业务部门的收款工作。 4.4.2.2 财务部门须结合年度销售计划、资金计划跟踪项目的销售及回款情况，及时与 销售部门对接、确认，按要求向总部提供销售、回款信息报表，定期向公司领导 通报应收帐款情况、按揭到帐情况。 4.4.2.3 对帐龄较长收回困难的款项，应视情况联合法律等部门成立小组负责专门清 欠，必要时应采取法律手段。对于采取多种措施无法收回且超过规定帐龄的应收 款，经公司总经理最终批准（合资公司需报董事会）并通报总部财务部后，可作 坏帐处理。对已作坏帐的应收款应进行登记、视情况继续追索。 4.4.2.4 财务部门可根据本地业务情况，确定是否借支备用金以及合理限额。备用金应 在业务完成后十天之内报销或归还。对未按规定办理者应限制其再次借款，必要 时可通知人事部门从其工资中抵扣。 4.4.2.5 职员离职或内部调动时，财务部门须确认是否有未清的个人欠款、或其经手的未结债权，否 则人事部门不得办理调离手续。 4.4.3 存货管理4.4.3 存货管理 4.4.3.1 一线公司财务部门应及时掌握公司存货的构成与现状， 定期进行存量分析特别 是对现房的分析，并主动向公司负责人报告；须按管理要求向总部提供正确的存 货报表与统计信息。公司不得产生帐外存货。 4.4.3.2 督促有关部门在编制项目开发计划、 销售计划时， 应合理控制开发与销售节奏， 测算预计期末的存货构成与资金占用水平，维持合理的现房存量，提高存货周转 速度。 4.4.3.3 财务部门应高度关注竣工期超过一年的存货。 积极督促或组织销售部门应制定 切实可行的营销方案，寻求各种可能途径有计划地进行销售、消化或盘活竣工期 超过一年以上的存货。 4.4.3.4 年度末，财务部门应组织有关部门对存货进行一次全面清理，以保证其完整性 与合法性。对盘盈、盘亏情况应首先查明原因，再按程序报一线公司总经理批准 后，才能做帐务处理。 4.4.3.5 财务部门应督促有关部门，对于视同存货管理的配套资产及时明晰其产权关 系，产权属于公司的应及时办理相应的产权手续。配套资产委托物业公司或第三 方经营时，必须签定合同或委托书以明确管理责任和收益权。 4.4.3.6 财务部门应及时了解、掌握存货的可变现净值与帐面成本的对比情况，对于需 要计提跌价准备的应按规定计提存货跌价准备，并及时通报总部财务部。 4.4.3.7 因经营管理需要，开发产品做为办公、宿舍等转固定资产时须报总部批准。 对 已摊入可售产品成本或已提足摊销的配套资产，应设置备查簿继续进行实物管理。 4.4.4 关联单位往来管理4.4.4 关联单位往来管理 4.4.4.1 各公司对发生的， 除集团资金管理中心许可的资金调拨外的其他内部交易应及 时清算，不允许分属不同地区、不同集团考核主体的各公司之间期末挂往来帐。 4.4.4.2 各公司在经营活动中，应有意识避免或减少代收、代垫款项的发生。除由于总 部组织集团范围内会议等活动而发生内部往来外，其他内部交易均由当事公司直 接清算。 4.4.4.3 内部往来应按月核对，至少每季末编制调节表，双方签字盖章确认；与联营公 司之间的往来也须坚持及时清算、及时核对的原则 4.4.4.4 有关内部往来管理的详细规定，见集团内部往来管理制度。 4.4.5 投资管理4.4.5 投资管理 4.4.5.1 集团内的证券投资业务由总部统一安排。未经集团总经理或董事会批准，一线 公司均不得从事证券投资业务。集团所有公司对外联营投资，均须报集团总经理 或董事会批准。 4.4.5.2 联营投资的公司，应按集团的管理体制和规定，要求联营公司提供有关会计报 和经营信息。年度末，应关注其董事会决议及利润分配方案，及时确认应得的权 益。 4.4.5.3 原则上集团不对联营公司提供借款或担保。合资公司是否向联营公司提供担 保，由其董事会决定，若合资公司提供担保，则须要求联营公司或其他股东提供 反担保或财产抵押。 4.4.5.4 对联营公司股权投资的，其股权不得登记在个人名下。 4.4.6 固定资产管理 4.4.6.1 审批与购置 4.4.6 固定资产管理 4.4.6.1 审批与购置 1）各公司须就固定资产购置、保管、处置建立相应的管理制度并切实予以执行。 2）公司须编制自己的“年度固定资产计划” 。属区域中心的，应从其区域中心规定的审 批程序。 新成立的地产公司应在公司成立之初， 编制详细的固定资产购置计划报区 域中心及总部批准。 3） 各公司凡购置房产、车辆、50 万元以上的办公室装修，均须事先报总部批准后方 能实施。凡购置服务器系统、应用软件系统（含开发）的，还须提前报告集团 it 中 心进行技术论证和价格审核。 4.4.6.2 日常管理4.4.6.2 日常管理 1）各公司必须建立固定资产的明细分类帐、卡片、使用及维修记录。财务部门应督促 配合资产管理部门定期对固定资产进行核对，并保持帐、卡、物相一致；使用部门 应指定责任人，负责使用管理及维护。 2）财务部门应至少每年组织一次固定资产清理，对盘盈、盘亏的资产必须找出原因、 明确责任人，并按规定程序报批后再行处理。 3）非正常寿命周期内的固定资产报废，应查明原因并追究管理责任；正常寿命周期的 固定资产报废，由一线公司总经理批准。 4）对长期闲置的固定资产应积极寻求出售、出租等方式变现；对因使用保管不善而造 成固定资产损坏或丢失，由相关责任人按责任大小以重置价值进行赔偿。 5）房屋类和运输类固定资产应办理财产保险手续。 4.4.7 银行借款管理4.4.7 银行借款管理 4.4.7.1 集团实行资金整合使用、有偿调配的原则。在向银行借款时优先考虑集团内 部资金调配。一线公司之间未经资金管理中心批准，不得擅自拆借资金。 4.4.7.2 内部借款利率，由资金管理中心根据资金成本确定并按季公布。资金管理中 心收取一定比例的融资手续费。 4.4.7.3 公司需要融资时，应由资金中心决定其融资方式。无论向资金中心还是向本 地银行借款，均须经资金管理中心批准，并遵守银行和集团有关规定和程序。 财务部门应予积极配合，及时提供有关项目资料、证照等。 4.4.7.4 公司应及时办理借款的到期归还、展期等手续，避免拖欠借款、利息及罚息 事件的发生。银行借款须按规定的用途使用。 4.4.7.5 严禁向非金融机构或个人借款、对外拆借资金等违反金融法规的行为。合资 公司借款需报其董事会批准。 4.4.7.6 各公司若借用国外贷款，必须报集团董事会批准。 4.4.8 应付款项管理4.4.8 应付款项管理 4.4.8.1 各种应付款项，应严格按合同、协议等规定的时间、进度和金额支付。 4.4.8.2 财务部门须慎重确定各项债务，确认公司债务时应有合理、合法的依据。 4.4.8.3 财务部门须协助有关业务部门， 建立各类付款的审批办理流程、 明确审批权限； 应建立、健全有关合同管理、付款管理、有关台帐及其他相关制度。 4.4.8.4 财务部门应及时清理应付款项，关注长期无法付出的款项。对长期无法付出款 项的处理应提前报告总部财务部批准。 4.4.8.5 各公司应在遵守法律、合同约定、及维护公司信誉条件下，充分利用无资金成 本的商业信用。 4.5.所有者权益管理 4.5.1 资本金管理 4.5.所有者权益管理 4.5.1 资本金管理 4.5.1.1 集团各公司新成立法人和非法人公司均须报集团总经理批准。 各公司不得未经 批准进行资本项下的直接融资。 4.5.1.2 合资、联营公司注册成立或增资时，财务部门应督促所有股东按相关法规和公 司章程规定及时足额缴付资本金。对未按时或足额缴付资本金的，应提交董事 会处理并报总部备案。 4.5.1.3 公司的实收资本不得随意变更。全资、控股公司注册资本的增减变动须经过集 团审批；合资公司注册资金的增减变动应经其董事会批准。 4.5.1.4 各股东投入的资本金不得以非法定程序抽回。 总部直接投资的子公司在注销清 算后，清算资金余款须及时返回总部。 4.5.2 利润分配管理4.5.2 利润分配管理 4.5.2.1 集团对全资公司实行盈余公积后利润全额上交、集中分配的管理体制。联营公 司当年实现的利润，按照其董事会决议进行分配。 4.5.2.2 总部根据股东大会确定的利润分配方案，计提公积金、公益金、安排分红派息 工作。一线公司留存公积金和公益金，须凭股东大会后总部的通知进行利润分 配的帐务处理。 4.5.2.3 为保证分红派息的资金需要，各公司应在次年的月日前，以现金方式上 交应付股利的 40；月日之前，以现金方式缴清剩余的应付股利。 4.5.2.4 合资公司当年实现的利润按其董事会决议进行分配。 在利润分配方案获其董事 会批准后，应及时将利润分配给股东。 4.6.其他财务管理 4.6.1 或有负债管理 4.6.其他财务管理 4.6.1 或有负债管理 4.6.1.1 集团内的所有担保事项，由集团资金管理中心统一安排。未经总部批准，集团 各公司不得对外提供任何形式的担保。合资公司的担保事宜从其董事会决定。 4.6.1.2 集团各公司之间不得相互提供银行信用保证，特殊情况下，须通过资金管理中 心并报总部批准后办理。公司有义务接受、配合资金管理中心为筹措集团所需 资金而安排的担保事项。 4.6.1.3 各公司财务部门应密切关注公司的经济诉讼案件， 要求公司法律部门或人员对 涉单案金额 5 万元（或年累计 5 万元）的案件， ，必须及时将诉讼结果和进展情 况通报给公司负责人、财务部门和总部相关部门。诉讼案未经判决不得确认损 失或收益，结案后的处理须报总部或董事会批准。 4.6.1.4 或有负债事项由总部统一披露， 未经总部同意公司或个人不得对外提供相关信 息。 4.6.2 税务管理4.6.2 税务管理 4.6.2.1 各公司必须坚持守法经营，依法纳税的原则，并指定专人负责办理税务事项， 及时、正确进行各项纳税申报。 4.6.2.2 财务部门应认真研究领会国家、地方各项税收政策法规，积极争取可能的税收 优惠和减免，在不违背税法条件下依法、合理避税。 4.6.2.3 各公司应积极与税务部门建立良好的合作关系，及时了解税务政策的变化情 况，对税务稽查以及其他重大事项应及时通报总部。 4.6.2.4 对于坏帐准备、非经常性损益等当年不能抵税而须在以后年度抵扣的项目， 应 建立备查薄进行登记。 4.6.3 票据与印签管理4.6.3 票据与印签管理 4.6.3.1 财务印鉴须由两人分开保管。银行票据、收款收据统一由出纳保管，但出纳不 得保管财务或结算专用章。财务印鉴不得预留在空白票据上。 4.6.3