城市理解报告模版.xls

城城市市理理解解报报告告模模版版 目录内容途径 一、宏 观环境 分析 （一）城 市概述 1、地理位置 介绍城市所处位置，包括地形、地貌，重点描述 其区位价值 查询相关网页等文案资料 2、面积（市区面 积、中心城区面 积） 描述城市规模，说明城市未来发展趋势 3、行政区划 描述该城市的行政区划，说明各区域的功能定位 及发展趋势 4、人口特征 （1）人口数量 城市总人口 、市区人口，市区非农业人口、外 来人口查询地方年鉴、历年统计公 报（2）城市化比例、 城镇人口转化率 反映城市化水平 5、交通环境 （1）区域交通环境 描述该城市在铁路、航空、水运、公路等方面的 交通位置和作用，以说明该城市的区域重要性 查询市规划局或者相关网页 （2）城市交通环境描述城市基础设施现状并反映出其规划发展方向 （二）经 济情况 1、国内生产总值 与增长速度 反映城市经济的体量、发展态势 参阅该市当年国民经济和社 会发展统计公报 2、城镇居民人均 可支配收入 反映出城镇居民的消费能力 3、城镇居民人均 储蓄额 反映出城镇居民潜在消费能力 4、全社会固定资 产投资总额 反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用 方向的综合性指标，反映出城市经济发展的可持 续性 5、城市基础设施 投资总额反映城市建设水平及发展前景 6、产业结构及产 业规划 反映城市的产业特点，体现城市是否支持房地产 行业的良性发展 （三）城 市定位及 未来发展 规划 1、城市定位城市的区域定位，城市各区的定位 查询市、区规划局或者相关 网页以及专业杂志等资料 2、城市发展规划城市发展的地理方向，城市发展的产业导向 3、发展规划对行 业的影响 城市发展的趋向对房地产行业的影响，如：行政 中心的搬迁、企业的外调、宏观政策的调整等 4、规划或建设中 的大型新区、新 城简介 （四）城 市总结 理解城市 结合上述方面对该城市作总 结性描述 二、市 场分析 （一 ）行 业发展历 程 1、发展历程概述当地房地产市场发展水平以及所处的阶段 多方面了解，与同行、专业 局相关人员等沟通后总结 2、近五年房地产 指标分析 （1）近五年房地产 投资情况分析 房地产投资总额及增长速度、商品房投资总额及 增长速度 向市建设局、建委、房管局 了解，以及查询相关官方网 页、专业网站等文案资料 （2）近五年房地产 供给状况分析 房屋施工面积、房屋新开工面积、竣工面积 （3）近五年房地产 需求状况分析 实际销售面积、预售面积、空置面积、空置率 （4）近五年价格走 势分析 商品房价格、各区商品房价格 （5）供求总量分析 （二）行 业现状 1、当前行业供给 情况 （1）市场供应状况 同类型住宅物业构成比例；（建筑形式：别墅、 多层、小高、高层） 对市、区房地产市场的实地 调研，参考网页、专业期刊 、报纸等文案资料，与同行 沟通后分析总结 不同档次（价格段）住宅项目构成比例； 工程进度分析（期房、现房、准现房比例） ； 本年度热点区域分析，项目的位置分布及变化情 况（区县、方位、环位）； 本年度新开住宅供应结构及变化趋势分析 热销项目 、滞销项目以及原因分析 （2）综合分析 2、当前行业需求 情况 （1）需求状况 热销的 物业类型（别墅 、多层、小高 、高层） 对关注项目的客户群体进行 分析，与同行沟通，查阅相 关网站期刊等资料 一、宏 观环境 分析 热销 物业的档次（价格段 ）、面积 区域销售状况 市场价格走势分析 大型市政建设、拆迁 情况 （2）消费者分析 购房人群分析、居住状况（房型、居住面积等 ） 年龄结构分析 家庭状况（几口之家，居住特点） 购房的意向（需求特征） 消费共性（主流消费特征如温饱、改善、投资等 ）（3）综合分析 3、供求结构分析供求对比 4、三级市场状况 （1）目前三级市场 的发展情况 现状描述：市场规范程度；不同区域租金水平、 买卖、租赁客户分析；二手房成交量、价格 ； 政策因素 查询房管局数据、相关网页 、专业杂志等，以及与二手 房中介人员的沟通 （2）对商品房市场 的影响 梯度消费 、替代效应 （三）土 地市场分 析 1、土地市场供应 状况 （1）土地供应方式 、政策 向市、区国土局、土地整理 中心、储备中心、交易中心 相关人员或者业内人员了解 （2）每年土地供应 量及区位分布 （3）未来土地供应 预期 （4）土地价格水平 2、土地获取方案 土地获取方式具体获得土地的方式及建议、开发成本情况 3、近期土地信息 （四）当 地政府情 况分析 1、房地产开发地 方性政策法规向市建委、建设局相关部门 以及业内同行了解 2、当地开发流程 及时间节点 办理四证所需时间、资料；一般项目的报件时间 二、市 场分析 （二）行 业现状 2、当前行业需求 情况 （1）需求状况 对关注项目的客户群体进行 分析，与同行沟通，查阅相 关网站期刊等资料 （五）金 融环境分 析 1、当地整体金融 环境 地方性金融政策、涉及房地产行业的相关法规等 向当地金融机构（银行、信 托等）以及同行了解 2、房地产行业融 资渠道 房地产行业的地方常用融资渠道 3、房地产贷款流 程 银行审批权限、额度，办理流程、时间，可贷比 率、开发贷款所需条件，不同类别贷款的可操作 性，销售时是否需要解抵押等 （六）房 地产市场 总结 三、竞 争分析 （一）竞 争分析 1、当地主流开发 商情况 （1）情况简介主要背景，股东情况，发展商实力、企业性质 重点项目的反复考察调研、 查询文案资料以及与其内部 人员进行沟通 （2）资金实力资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 （3）开发能力所在城市年开发量、销售额 （4）操作水平主要项目情况 （5）关系运作政府背景 （6）其它情况 2、综合分析 主要对市场竞争激烈的程度、主要竞争手段等、 加以综合阐述 （二）产 品分析