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东北林业大学 硕士学位论文 房地产抵押评估博弈分析 姓名：邵慧芬 申请学位级别：硕士 专业：管理科学与工程 指导教师：杨会云 201106 摘要 摘要 近年来，作为国民经济支柱产业之一的房地产如沐春风，出现了持续繁荣的景象， 但是房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业。因此，作为联系银行金融 风险和房地产市场纽带的房地产抵押评估就显得极为重要。而目前估价机构的违规操作 现象尤为突出，据调查，重大评估差异的业务量已占到已审核业务量总量的5 2 ，这给 银行带来了极大的风险。 在这样的背景下，本文从银行抑制抵押评估中道德风险的角度出发，首先分析房地 产抵押评估中的估价机构道德风险的理论诱因，并用博弈论的方法分析估价机构违规操作 的经济学本质，提出银行与估价机构合作的必要性。然后在银行与估价机构形成的委托 代理关系中，构建银行与估价机构以市场反馈效应下的长期合作模型以及银行监督合作 的博弈模型，并进行分析，揭示抵押评估中银行与估价机构各利益主体的行为特征和规 律，找到抑制估价机构实施道德风险的微观机理与根结所在。 接下来构建银行与估价机构委托代理关系下的估价机构与抵押人以及估价机构与估 价机构的博弈，分析估价机构与抵押人以及估价机构之间博弈的混合策略，旨在找到银 行通过他方博弈能间接抑制估价机构实施道德风险的关键因素以及使估价机构的博弈均 衡为努力评估的限制条件。并通过对比分析两家估价机构及三家估价机构博弈的混合策 略，揭示在高估概率以及高估利润不同的情况下，估价机构数量的不同对银行控制估价 机构道德风险有不同的影响，也为银行在不同情况下对估价机构委托数量提供一定的参 考。 本文有助于商业银行防范房地产抵押评估带来的金融风险，有助于减少估价机构的 恶性竞争，从而规范房地产抵押评估市场，营造稳定良好的房地产抵押贷款市场。 关键词房地产估价；抵押评估；博弈 a b s t r a c t a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，鹤o n eo fp i l l a ri n d u s t r i e so fn a t i o n a le c o n o m y , t h er e a le s t a t ed e v e l o p e d r a p i d l ya n da p p e a r e dt ob eb o o m i n g ，a l lt h et i m et h er e a le s t a t ew a st h ei n d u s t r yt h a tt h em o s t e a s i l yp r o d u c et h eb u b b l ee c o n o m ya n dt r i g g e rf i n a n c i a lr i s k t h e r e f o r e ，t h er e a lr e s t a t e m o r t g a g ea p p r a i s a la sac o n t a c to fb a n k sf i n a n c i a lr i s k sa n dr e a le s t a t em a r k e t si se x t r e m e l y i m p o r t a n t h o w e v e r , a tp r e s e n t ，t h ev i o l a t i o n so p e r a t i o no ft h er e a le s t a t ea p p r a i s a li n s t i t u t i o ni s o b v i o u s l y a c c o r d i n gt ot h es u r v e y , t h es e r i o u sd i s c r e p a n c i e se v a l u a t i o na l r e a d ya c c o u n t st o 5 2 o ft h et o t a l ，w h i c hw o u l db r i n gg r e a tr i s k st ot h eb a n k u n d e rt h i sb a c k g r o u n d ，s t a n d i n ga tt h ep o i n to f i n h i b i t i n gm o r a lh a z a r df r o ma p p r a i s e rt h i s p a p e ra n a l y z e s t h et h e o r e t i c a li n c e n t i v eo fm o r a lh a z a r df r o mt h er e a le s t a t ea p p r a i s a l i n s t i t u t i o n sa n dt h ee c o n o m i c se s s e n c eo ft h ev i o l a t i o n so p e r a t i o no ft h er e a le s t a t ea p p r a i s a l i n s t i t u t i o n s ，p r o p o s e st h en e e df o rc o o p e r a t i o nb e t w e e nt h eb a n ka n dt h er e a le s t a t ea p p r a i s a l i n s t i t u t i o n s t h e nt h i sp a p e rc o n s t r u c t sa n da n a l y z e st h el o n g t e r mc o o p e r a t i o nm o d e l o f m a r k e tf e e d b a c ka n dt h es u p e r v i s i o nc o o p e r a t i o nm o d e lb e t w e e nt h eb a n ka n dr e a le s t a t e a p p r a i s a li n s t i t u t i o n ，r e v e a lt h e i rc h a r a c t e r i s t i c sa n dd i s c i p l i n e s 弱d i f f e r e n tb e n e f i c i a lo w n e r s ， w h i c ha i m st of i n dt h em i c r o s c o p i cm e c h a n i s ma n dr o o tc a u s e so fi n h i b i t i n gm o r a lh a z a r df r o m t h ee s t a t ea p p r a i s a li n s t i t u t i o n s i na d d i t i o nt oc o o p e r a t i o nm o d e l sb e t w e e nt h eb a n ka n dr e a le s t a t ea p p r a i s a li n s t i t u t i o n ， t h i sp a p e ra l s oc o n s t r u c tg a m em o d e lb e t w e e nm o r t g a g e ra n dr e a le s t a t ea p p r a i s a li n s t i t u t i o n a n dg a m em o d e lb e t w e e na p p r a i s a li n s t i t u t i o n sw i t ht h es u p e r v i s i o no ft h eb a n k ，t h e na n a l y z e s t h e i rm i x e ds t r a t e g y , a l lt h a ta r ei no r d e rt of u n dt h ek e yf a c t o r so fi n h i b i t i n gm o r a lh a z a r df r o m t h ee s t a t ea p p r a i s a li n s t i t u t i o n sa n dg a m ee q u i l i b r i u mf o rt h er e a le s t a t ea p p r a i s a li n s t i t u t i o n sa s n o r m a la s s e s s m e n tc o n s t r a i n t s t h r o u g ht h ec o m p a r a t i v ea n a l y s i so ft h e i rh y b r i ds t r a t e g y b e t w e e nt w oa p p r a i s a li n s t i t u t i o n sa n dt h r e ea p p r a i s a li n s t i t u t i o n s ，w ef i n dt h a tw i t ht h e d i f f e r e n to v e r e s t i m a t ep r o b a b i l i t i e sa n do v e r e s t i m a t ep r o f i t s ，d i f f e r e n tt h en u m b e ro fa p p r a i s a l i n s t i t u t i o ne n t r u s t e db yt h eb a n kw i l lh a v ed i f f e r e n te f f e c t so ni n h i b i t i n gm o r a lh a z a r df r o mt h e e s t a t ea p p r a i s a li n s t i t u t i o n s t h i sp a p e rc a nh e l pc o m m e r c i a lb a n k si n h i b i t i n gm o r a lh a z a r df r o mt h ee s t a t ea p p r a i s a l i n s t i t u t i o n sa n dr e d u c et h em a l i g n a n tc o m p e t i t i o n so fa p p r a i s a li n s t i t u t i o n s ，f i n a l l yr e g u l a t et h e r e a le s t a t em o r t g a g ea p p r a i s a lm a r k e t ，b u i l ds t a b l ea n dh e a l t h yr e a le s t a t em o r t g a g em a r k e t k e y w o r d s r e a le s t a t ee v a l u a t i o n ；m o f l g a g ea p p r a i s a l ；g a m e l 绪论 1 绪论 1 1 研究背景 近年来，作为国民经济支柱产业之一的房地产如沐春风，出现了持续繁荣的景象， 同时对资金的需求也急速增长，由于房地产业的资金主要来源是银行业的各种贷款，对银 行的依赖很强。而房地产本身因其具有抵押物价值大、不易转移、抵押权人享有优先受 让权等优点，成为各金融机构首选的担保方式。这种以房地产为担保物的贷款形式，需要 对担保物的担保能力即抵押价值予以评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或 者由房地产估价机构进行评剧1 1 。但是信贷人员缺少专业的评估知识，较难评估出房地 产客观合理的价格，加之交易费用的影响，银行仍多倚重房地产估价机构对抵押的房地 产进行价格评估。 我国开展房地产价格评估工作已有十几年历史，房地产估价机构、估价队伍以及估价 技术已有了很大的发展，相关行业管理和行政许可不断规范。很多学者对房地产价格评 估的方法和技术进行了大量的研究，现已形成比较完善的评估体系。但是在日趋激烈的 市场竞争下，由于银行和估价机构的信息不对称，估价机构的利己主义动机，产生了许 多诸如恶性竞争、寻租行为、职业操守偏离等问题，导致抵押地产评估报告质量下降。 一般认为，评估偏差率超过2 0 1 1 1 为评估重大差异，而这部分业务量占到了已审核业务 总量的5 2 。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值 所覆盖，抵押品从一开始就不足值，这给银行贷款带来极大的风险。持续性的低值高估 可能导致金融泡沫，对金融危机起着推波助澜的作用，危及整个国民经济的健康运行。 房地产抵押价格评估作为联系银行金融风险与房地产市场的纽带，其客观合理的评估极 为重要。本文在这样的背景下，对房地产抵押评估中各利益主体的行为特征和规律进行 分析，以降低房地产抵押评估中的违规操作。 1 2 研究目的及意义 从我国目前对房地产抵押评估规避风险的研究现状来看，对于事实陈述分析的比较 多，而利用经济学原理进行分析的比较少，且多零散，运用博弈论系统分析探讨深层原 因以抑制风险研究的更少。鉴于此，本文从银行抑制估价机构道德风险的角度出发，进 行银行与估价机构、估价机构与抵押人、估价机构与估价机构的博弈分析，揭示各利益 主体的行为特征与规律，以找到银行抑制估价机构道德风险的微观机理与根结所在。 博弈论作为分析研究参与人之间行为关系的一种现代方法，运用到房地产抵押评估 关系的研究中，具有独特的优势，主要体现在：一是利用它可以加深经济分析的层次， 直指问题的本质。如估价机构自身利益最大化在市场无监管情况或监管无效下的竞争， 必然导致估价机构迎合借款人的高估需求，是市场无监管或监管无效下抵押评估风险的 东北林业人学硕上学位论文 经济根源。二是利用它可以突出分析理性人在经济活动中的价值和地位，特别是他们在 经济行为过程中的决策动机，进而可以揭示出多个利益主体的行为特征和规律。如银行 监管下估价机构之间的竞争。三是银行委托估价机构实际上是监管者与被监管者之间的 相机决策过程，他们都是通过观测对方的行动信息，来不断调整自己的策略选择，以实 现自己最优的目的。而对于这些问题运用博弈方法能深刻分析。因此本文运用博弈论研 究抵押评估中各利益主体的行为特征与规律，揭示银行防范抵押评估中估价机构道德风 险的微观机理和根结所在。本文研究成果有助于商业银行防范房地产抵押评估中估价机 构的违规操作，减少估价机构的恶性竞争，规范房地产抵押评估市场，营造稳定良好的 房地产抵押贷款市场。 1 3 国内外研究综述 1 3 1 国内研究综述 国内关于规避房地产抵押评估风险的研究，主要分为三个部分：一部分是站在估价 机构的角度上，如宋中伟( 2 0 0 9 ) 房地产抵押评估及其风险防范 2 1 ，肖艳( 2 0 0 1 ) 我国 房地产抵押价格评估及风险管理 3 1 ，黄隆规( 2 0 0 8 ) 房地产评估的风险与防范【4 】等。第 二部分是站在金融机构的角度上分析和防范抵押人借贷带来的风险，如唐传志( 2 0 0 9 ) 基于博弈论的银行信贷风险管理对策研究l 5 l ，任晓玉，杨玉真( 2 0 11 ) 我国商业银行房地 产开发信贷风险成因分析【6 】，刘春红( 2 0 0 3 ) s t u d yo fc o m m e r c i a lb a n kr i s km o n i t o r i n g m o d e li ni n d i v i d u a lc o n s u m p t i o nc r e d i t 7 1 。第三部分是站在银行金融机构的角度上分析如 何从抵押评估源头上防范金融风险，这部分中又分为两个分支：一是事实性的陈述性分 析，如孟强( 2 0 0 8 ) 我国商业银行贷款规避房地产估价风险的分析【引，戴学珍( 2 0 0 9 ) 中国房地产评估与银行金融风险研究【9 】等。二是利用经济学的方法分析抵押评估中存在 风险的深层原因，也是本文所在的一个类别分支。在此领域里，尉京红和贾芳芳( 2 0 0 5 ) 从市场需求角度和信息不对称导致的“逆向选择”两方面对资产评估质量低下的原因进 行分析，认为单纯的市场机制不能带来高质量的评估服务，而制度安排能改善评估质量 低下的现状【l 们。余新民和杨金花( 2 0 0 7 ) 在信息不对称框架下对银行与估价机构合作的 可能性和稳定性进行了描述【1 1 1 ，但其所建立的银行与估价机构间的完全信息博弈模型不 足以说明信息不对称如何影响二者各自的行为。韩冰( 2 0 0 7 ) 从经济学角度分析了房地产 抵押贷款中的高估行为，指出高估是短期静态博弈的纳什均衡解，并且从长期动态博弈 角度分析房地产估价机构的行为，指出房地产估价机构是否高估要取决于对各种状态预 期的判断【1 2 1 。石阳，王满仓( 2 0 1 0 ) 运用动态博弈分析了商业银行和房产估价机构的策 略选择，并指出行业竞争的加强、评估效率的提高、市场环境的稳定以及房产市场的萧条 都有利于估价机构提供更加有效的服纠1 3 】。但是房地产抵押评估风险的信息反馈要到变 现时才能显现出来，明显具有滞后性，并且有高估的地产但由于借款人能按时还款，银行 就不需要拍卖抵押不动产，从而很难发现估价机构的高估行为。姜丽宁，崔文田应用完全 信息静态博弈模型，对不动产抵押贷款中借款人、估价机构和银行之间的博弈行为进行分 l 绪论 析，分别讨论了现行两种惩罚策略对降低银行坏账风险的有效性，此外设计了评估担保机 制来降低银行的贷款风斛1 4 1 。这些文献虽然从博弈论经济学方法进行的研究分析，多为 其中博弈的一个方面，缺乏系统的分析银行与估价机构、估价机构与估价机构、估价机 构与客户之间的博弈以及激励。此外在有些博弈假定中也存在不足，如未来市场的因 素，银行监督的效率，是否考虑对借款人的惩罚等。 1 3 2 国外研究综述 m a r t i n 对美国2 0 世纪8 0 年代的金融风险进行分析，认为风险是由于评估师高估资 产价值而引起的【l5 1 ，r u d o l p h 用委托代理理论分析了美国f i r r e a 规定的评估师许可证 和评估标准能够提高评估质量【l6 1 。m e r a 和r e n a u d 从信誉管理系统【1 7 】，f i s c h e r 从互利 的商业关系【l8 1 ，b u l l a r d 从银行缺乏谨慎原则的角度分别分析了亚洲房地产抵押贷款存 在房地产抵押价格高估的原斟1 9 】。国外学者从抵押人给予估价机构压力这方面的影响也 做了大量研究。如f r a s e r 和w o r z a l a ( 1 9 9 4 ) ；k i n n a r d ( 1 9 9 7 ) ；l e n t s 和w a n g ( 1 9 9 8 ) ； s m o l e n 和h a m b l e t o n ( 19 9 7 ) ；g w i n ( 2 0 0 2 ) ；m a r t i n ( 1 9 9 7 ) 等指出抵押贷款发放过程中 估价机构确实承受着来自借款人的压力；只要市场存在对高质量评估的需求，同时评估 者能够向市场发送信号表明其声誉，低质量评估就无法完全占领市场；客户规模、要求 更改的数额大小及两者交互作用都可能会对估价机构造成不同影响；当商业银行以后续 业务为筹码奖励促成成功贷款的估价机构时，由于存在隐蔽信息，如市场的繁荣掩盖了 高估的事实，虽然高估但是由于抵押人按时还款等，这些将会导致银行存在一定的逆向 选择，使估价机构继续甚至进一步高估房产价值【2 5 1 。而w o l v e r t o n ( 19 9 6 ) ；g a l l i m o r e 和w o l v e r t o n ( 1 9 9 7 ) ；g a l l i m o r e ( 1 9 9 4 ，1 9 9 6 ) ；d i a z ( 1 9 9 7 ) ；d i a z 和h a n z ( 1 9 9 7 ) ；d i a z 和 w o l v e r t o n ( 1 9 9 8 ) ；j a 评估者的习惯态度方面进行了研究，表明评估者并不按照规范要求 的程序进行评估：并不总是检验所有的可用信息；在对不熟悉区域评估时，容易受到其 他评估结果的影响；当前评估也会受到自身之前评估的影响【2 6 0 2 1 。 1 4 主要内容、研究方法 1 4 1 论文研究内容 本文共分五章。 第一章绪论。主要介绍研究背景、研究目的及意义、国内外研究现状、研究内容、 研究方法。 第二章研究理论与方法。介绍本文涉及到的博弈论理论的基本知识和概念，为后文 分析房地产抵押评估中的各种博弈模型提供理论支持。 第三章估价师职业道德风险的理论诱因及经济学分析。首先站在银行的角度根据风 险的来源对房地产抵押评估中的风险进行了分类，分别为环境风险、银行带来的风险以 及估价机构带来的风险，并认为估价师的职业道德风险时重中之重。接下来分析了估价 师的职业道德风险的理论根源，即委托代理关系的信息不对称、交易费用理论、估价机 东北林q p 人学硕士学位论文 构的利己主义动机以及寻租行为。然后在其理论基础上对现实普遍存在的违规现象进行 了博弈分析，证明了道德风险的发生是委托代理关系信息不对称、估价机构的利己主义 动机以及寻租行为作用下的必然结果。 第四章银行与估价机构合作的博弈分析。首先提出了银行与估价机构合作的前提与 存在的两种委托代理模型。然后构建了银行与估价机构在市场反馈效应下的长期合作模 型，得出在市场反馈效用下，依靠银行的收益调节对估价机构的奖惩，使银行和估价机 构存在长期合作的可能性，而加大对估价机构的奖惩可以激励估价机构多阶段的重复博 弈中选择努力工作，进而使房地产评估市场有效运转。针对市场反馈效应下的合作博弈 存在滞后性，本章又建立了银行与估价机构的监督合作的委托代理博弈模型，利用逆向 递推法分析银行与估价机构在各阶段的子博弈纳什均衡的条件，揭示银行与估价机构的 行为特征和规律，并通过对子博弈纳什均衡的分析，得出银行要有效的制止抵押评估中 的违规操作行为的一些措施，如提高监督的力度口，降低监督成本c ，通过合同的方式 明确双方违约后的处罚力度x 。 第五章估价机构与抵押人以及估价机构与估价机构的博弈分析。本章首先分析了银 行监管下估价机构与抵押人的博弈，由抵押人与估价机构的混合策略得出，银行对抵押 人的监督和惩罚不但不能从长期控制评估中的风险，反而会加大估价机构的最优实施道 德风险的概率；而加大对估价机构的监督和惩罚却不仅能降低估价机构的违规操作，长 期还能降低抵押人的欺骗寻租行为。然后构建银行监管下的估价机构与估价机构之间的 博弈，并求解估价机构的均衡为正常评估的条件，从而找到银行在该博弈中规避估价机 构实施道德风险的措施，并通过对比分析两家估价机构及三家估价机构博弈的混合策 略，得出估价机构数量的不同对银行控制估价机构道德风险有不同的影响，也为银行在 不同情况下对估价机构委托数量提供一定的参考。 最后为本文结论。 1 4 2 研究方法 为实现研究目标，力求保证研究结论的科学合理性，本文主要运用了以下几种研究 方法，在实际的分析研究中，进行综合运用。 ( 1 ) 借鉴国内外的研究成果。通过收集和阅读文献，调查和分析国内外研究现 状，借鉴国内外在房地产抵押评估风险及博弈的最新相关研究成果。 ( 2 ) 博弈论与委托代理理论。房地产抵押评估中的博弈关系错综复杂，涉及银行 与估价机构，银行与估计机构及抵押人，估价机构与抵押人以及估价机构与估价机构之 间。本文利用估价机构的静态博弈证明估价机构实施道德风险的必然性，接着用委托代 理博弈的方法构建了银行与估价机构以市场反馈效应下的合作博弈以及银行与估价机构 的监督博弈模型。在银行与估价机构形成的委托代理关系下，又用博弈的方法分析抵押 人与估价机构的混合策略，以及估价机构与估价机构的博弈，并注重其各部分内容的逻 辑关系。 1 绪论 ( 3 ) 比较分析法。对比分析抵押的人的混合策略和估价机构的混合策略，为银行对 估价机构和借款人的监管和制定惩罚措施提供方向；对比分析两家估价机构与三家估计 机构的博弈，为银行提供了在高估收益与寻租概率不同时对估价机构委托数量的选择参 照。 东北林业大学硕上学位论文 2 博弈论理论基础 2 1 博弈论的定义与基本概念 博弈论是研究在利益相互影响的局势中，理性的参与人为了最大化自己的利益如何 选择各自的策略以及这种策略的均衡问题。即研究当一个参与人的选择受到其他参与人 的影响，而且反过来又影响到其他参与人的选择时的决策问题和均衡问题。也就是说博 弈论所研究的个人选择要受到其他人选择的影响，因而个人效用函数不仅依赖于自己的 选择，而且还依赖于其他人的选择，个人的最优选择是其他人选择的函数【3 3 , 3 4 】。 人们之间的决策行为相互影响的例子在现实生活中很多。如寡头企业选择其产品的 价格和产量；家庭中的夫妻，他们之间的行为也是一种博弈；还有国家与国家之间的关 系；政府与地方之间也存在博弈，政府采取一种行动会影响地方的行动，反过来地方的 行动又会使政府采取相应的政策；雇主与工会组织间的劳资谈判；本文中银行与估价机 构的合作，估价机构与估价机构的竞争等，这些都是比较典型的博弈问题，博弈论的应 用是非常广泛的i “ ，一4 j 。 博弈论的基本概念包括：参与人、行动、信息、策略、支付( 收益) 、结果、均 衡。参与人指的是博弈中选择行动以最大化自己效用的决策主体( 可能是个人，也可能 是团体，如国家、企业) ；行动是参与人的决策变量；策略是在参与人选择行动的规 则，他告诉参与人在什么时候选择什么行动( 如“人不犯我，我不犯人；人若犯我，我 必犯人”是一种战略，这里，“犯”与“不犯“ 是两种不同的行动，战略规定了什么时 候选择“犯”，什么时候选择“不犯”) ；信息指的是参与人在博弈中的知识，特别是有 关其他参与人( 对手) 的特征和行动的知识；支付( 收益) 是参与人从博弈中获得的效 用水平，它是所有参与人策略或行动的函数，是每个参与人真正关心的东西；结果是指 博弈分析者感兴趣的要素的集合；均衡是所有参与人的最优策略或行动的组合。上述概 念中，参与人、策略、收益是描述一个规定和定义一个博弈所需要的基本的要素，行动 和信息是其“积木”，参与人、行动、结果统称为博弈规则，博弈分析的目的是使用博 弈规则预测均衡p 引。 2 2 博弈论的基本分类 博弈论最基本的分类可以划分为合作博弈和非合作博弈。允许存在约束力协议的博 弈称为“合作博弈，与此相对，不允许存在约束力协议的博弈则称为“非合作博弈”。 他们之间最大的区别主要在于人们的行为相互作用时，当事人能否达成一个具有约束力 的协议。例如两个寡头企业，如果它们之间达成一个协议，联合最大化垄断利润，并且 各自按这个协议生产，就是合作博弈。它们面临的问题就是如何分享合作带来的剩余。 但是如果这两个企业间的协议不具有约束力，就是说，没有哪一方能够强制另一方遵守 2 博弈论理论基础 这个协议，每个企业都只选择自己的最优产量( 或价格) ，则是非合作博弈。这是两个 概念的区别。合作博弈强调的团体理性，强调的是效率、公正、公平。非合作博弈强调 的是个人理性、个人最优决策，其结果可能是有效率的，也可能是无效率的。 博弈的划分也可以从以下两个角度进行。第一个角度是参与人行动的先后顺序。从 这个角度，博弈可以划分为静态博弈和动态博弈。静态博弈是指博弈中，参与人同时选 择行动或没有同时但后者行动并不知道前行动者采取了什么具体行动；动态博弈是指参 与人的行动有先后顺序，且后行动者能够观察到先行动者所选择的行动。划分博弈的第 二个角度是参与人对有关其他参与入( 对手) 的特征、战略空间及支付函数的知识。从 这个角度，博弈可以划分为完全信息博弈和不完全信息博弈。完全信息指的是每一个参 与人对所有其他参与人( 对手) 的特征、战略空间及支付函数有准确的知识；否则，就 是不完全信息。 将上述两个角度的划分结合起来，就得到四种不同类型的博弈，这就是：完全信息 静态博弈，完全信息动态博弈，不完全信息静态博弈，不完全信息动态博弈。与上述四 类博弈相对应的是四个均衡概念，即：纳什均衡，子博弈精炼纳什均衡，贝叶斯纳什均 衡及精炼贝叶斯纳什均衡 3 3 , 3 4 。 2 3 博弈论的表达式 博弈的表述方式一般有两种，一种是策略式表述，另一种是扩展式表述。从理论上 讲，这两种表述方式是完全等价的，任何博弈都既可以用策略式表述，又可以用扩展式 表述，但相对而言，策略式表述更适合于静态博弈，而扩展式表述更适合于动态博弈。 策略式表述又称为标准式表述，在这种表述中，所有参与人同时选择各自的策略，所有 参与人选择的策略一起决定每个人参与人的支付，在这里参与人“同时选择”的是策 略，而不是行动，策略是参与人行动的全面计划，因此策略式表述也可以用以描述动态 博弈。 博弈的策略式表述包含以下三个方面： 1 博弈的参与人集合：f ，= ( 1 ，2 ，z ) ； 2 每个参与人的策略空间：s ，江l ，2 ，以； 3 每个参与人的支付函数：鸦( 墨，置，咒) ，f = 1 ，2 ，n 。 综合以上，给出策略式的定义，即在一个n 人博弈的标准式表述中，参与人的策略 空间为岛，最，收益函数为“。，u 。，此博弈可表示为g = s l ，鼠：，u 。 3 3 1 。 如果一个博弈中的参与人个数和每个参与人的策略均是有限值，称该博弈为有限博 弈。双人有限博弈的策略式表述可以用收益矩阵直观地表示出来。如表2 1 囚徒困境 【3 5 1 。 东北林、l k 大学硕上学位论文 表2 1 囚徒困境 表2 - 1 左列是囚徒人1 的策略空间 坦白，不坦白) ，上行是冈徒2 的策略空间 坦 白，不坦白) ，每个格中的数字是对于策略组合下的参与人的收益，其中第一个数字是 囚徒l 的收益，第二个数字是囚徒2 的收益。第一行第二列( 0 ，8 ) 是从冈徒1 与囚徒2 不坦白的策略组合得到的收益，囚徒1 的收益为0 ，囚徒2 的收益为8 。 博弈的扩展式表述主要用于描述和分析动态博弈。扩展式表述所“扩展“ 的主要是 参与人的策略空间。策略式表述简单的给出参与人有些什么策略可以选择，而扩展式表 述要给出每个策略的动态描述：谁在什么时候行动，每次行动有些什么具体行动可供选 择，以及要知道什么。简单的说，在扩展式表述中，策略对应于参与人的相机行动规 则，即在什么情况下选择什么行动。具体地讲，博弈的扩展式表述包括以下几个要素： ( 1 ) 博弈的参与人集合：i - 1 ，n ，可以用n 代表虚拟参与人“自然“ ； ( 2 ) 参与人的行动顺序，即参与人在何时行动； ( 3 ) 参与人的行动空间，即每次行动时参与人有些什么选择； ( 4 ) 参与人的信息集，即每次行动时参与人需要知道些什么； ( 5 ) 参与人的收益函数，即与参与人可能选择的每一行动组合相对应的各个参与人 的收益； ( 6 ) 外生事件的概率分布。 两人有限策略博弈的策略表述可以用博弈矩阵表示，而n 个人有限策略的扩展式可 以用博弈树表示。 博弈树是一种通过选择节点、从选择节点出发的表示博弈方各种可能选择的线段， 以及博弈终端处的收益函数组表示动态博弈的方法。博弈树可以反映动态博弈中博弈方 的选择次序和博弈的阶段，因此是表示动态博弈的最佳方法1 3 3 , 3 4 1 。举例如下图2 1 。 2 博弈论理论基础 不委托 o ，o 图2 - 1 委托代理的动态博弈 此博弈始于a 的决策节，a 的策略空间为( 委托，不委托) ，a 选择不委托，则进 入b 的决策节，无论b 如何选择，都将到达终点节，得到彼此的收益函数( 0 ，o ) ，若a 选择了委托，则进入b 的决策节，策略空间为( 接受，拒绝) ，当b 选择拒绝，则进入 终点节，彼此的收益函数为( 0 ，0 ) ，若b 选择接受，此时又进入b 决策节，策略空间为 ( 努力，偷懒) ，此时无论b 如何选择也将进入终点节，终点节意味着博弈的结束，选 择努力时得到的收益为( 1 2 ，2 ) ，选择偷懒时，收益为( 7 ，1 ) 。 2 4 纳什均衡的概念和若干博弈 2 4 1 完全信息静态博弈( 纳什均衡) 完全信息静态博弈即各博弈方同时决策，且所有博弈方对各方收益都了解的博弈。 纳什均衡的定义【3 4 】：在博弈g = 墨，：鸭，“以) 中，如果由各个博弈方的各一个 策略组成的策略组合j ( 西，一西，) 中，都是对其余博弈方策略的组合 “一。( 焉，岛巾置彬，s 。) 的最佳对策，即( 西，畦。，西文卜，) ( 西，摹。，巧s 厶，s ：) 对任意s 。墨都成立，则称j ( 霹，s ：) 为g 的一个“纳什均衡( n a s he q u i l i b r i u m ) 。 完全信息纳什均衡中的策略分为“纯策略“ 和“混合策略”。将博弈方在一定的概 率分别不在可选策略中随机选择的决策方式，称为“混合策略”，把博弈原来意义上策 略称为“纯策略。把策略空间扩展到包括混合策略时，纳什均衡的概念仍然成立，其 一致预测性的本质规定也仍然相同，即如果一个策略组合满足各博弈方的策略相互是对 其他博弈方策略的最佳对策时，就是一个纳什均衡。纳什均衡意味着任何博弈方单独改 变自己的策略，或者随机选择各个纯策略的概率分布，都不能给自己增加任何利益【3 4 】。 东北林业大学硕上学位论文 2 4 2 完全信息动态博弈( 子博弈完美纳什均衡) 前面给出静态博弈的概念，现实中的许多决策活动往往是依次选择行为而不是同时 选择行为，而且后选择行为者能看到先选择行为者的选择内容，这种决策问题构成的博 弈与静态博弈有很大的不同，称为“动态博弈”。 同样前面给出的纳什均衡概念仅适用于分析一些静态的非重复性博弈，当用它来分 析一些动态或重复性的博弈时，所得的结果往往过于含糊、笼统。因此，必须对其加以 修正。而这一工作由泽尔腾完成，并提出了子博弈完美纳什均衡。其基本思想是在扩展 型博弈中的任一点，先行动的参与人利用其先行动优势及后行动的参与人必然会作出理 性反应的事实，来达到其最有利的纳什均衡【3 4 1 。 子博弈的概念：由一个动态博弈第一阶段以外的某个阶段开始的后续博弈阶段构成 的，有初始信息集和进行博弈所需要的全部信息，够自称一个博弈的原博弈的一部分， 称为原博弈的一个“子博弈”。 子博弈完美纳什均衡：如果一个完美信息的动态博弈中，各博弈方的策略构成的一 个策略组合满足，在整个动态博弈及它的所有子博弈中都构成纳什均衡，那么这个策略 组合称为该动态的一个“子博弈完美纳什均衡。 在有限完美信息的扩展型博弈中，一般可以使用倒推( 逆向) 归纳法求解子博弈完美纳 什均衡。具体方法是：从以最后的决策节点为起始点的子博弈开始，求出对应的局中人 的最佳选择，然后在这种选择给定的情况下，倒推垒该节点的前一个节点求出相应局中 人的最佳选择，然后再向前倒推，直至初始节点。这样的策略组合就是子博弈完美纳什 均衡3 3 。5 1 。 2 4 3 重复博弈 重复博弈在现实中有普遍性，是指基本博弈重复进行构成的博弈过程。静态博弈和 动态博弈模型反映的都是社会经济生活中短期一次性的合作或者竞争关系，但是社会经 济生活中除了短期一次性关系之外，还存在着许多长期反复的合作和竞争关系。例如本 文中银行和估价机构的合作关系，以及估价机构与估价机构的竞争关系。长期关系与短 期关系之间的差别并不只是时间跨度长短的数量问题，而是有重要的性质差别。因为在 短期关系中人们之间缺乏形成某种默契和合作关系，或者通过报复、制裁的威胁相互约 束行为，追求共同利益的机会，而在长期关系中这样的机会就会大的多。长期关系可以 理解为博弈关系阶段较多，时间跨度较大的一般的动态博弈。但是在社会经济活动中的 许多长期关系，并不像一般动态博弈那样，前一段与后一段之间有环环相扣的紧密联 系，而是各个阶段时间有很强的相互独立性，各个阶段有独立的选择与利益，而且后面 阶段选择的内容与利益形式上并不受前面阶段的影响。如银行发现估价机构违规操作后 对其惩罚后的博弈关系。这样的关系就是重复博弈。重复博弈是动态博弈，有阶段的概 念，同样也有子博弈的概念。重复博弈的子博弈就是从某个阶段开始，包括此后所有阶 段的重复博弈部分。 2 博弈论理论基础 影响重复博弈均衡结果的主要因素是博弈的重复次数和信息的完全性。重复次数的 重要性来自于参与人在短期利益和长期利益之间的权衡。当博弈只进行一次时，每个参 与人只关心一次性支付；但如果博弈重复多次，参与人可能会为了长远利益而牺牲眼前 利益从而选择不同的均衡策略。信息的完备性是影响重复博弈均衡结果的另一重要因 素。当一个参与人的支付函数( 特征) 不为其他参与人所知时，该参与人可能有积极性建 立一个良好的声誉以换取长远利益。 2 4 4 不完全信息博弈 博弈论中的不完全信息具有多种形式，但在理论上，把多种多样的不完全信息情形 在实际分析中可以统称为一种不完全信息：参与人对其他参与人的收益函数的不完全了 解。由于不完全信息的存在，使得参与人在进行策略选择时变得困难。参与人不但要猜 测其他参与人的私人信息，同时还要猜测其他参与人对自己私人信息的猜测，通过猜测 不断调整自己的主观判断，进而决定自己的行为。 为了分析这类博弈问题，在分析技术上利用海萨尼转换：具体方法是引进个虚拟 的“自然”博弈方，其作用是在博弈中进行实际博弈的博弈方选择之前，为每个实际博 弈方按随机方式选择，或者说抽取他们的类型，这个“自然博弈方让每个实际博弈方 知道自己的类型，但不让博弈方知道其他博弈方的类型，在此基础上进行原来的静态博 弈，即各个博弈方同时从各自的行为空间中选择行动方案，经过如此的转换，将不完全 信息博弈转化为不完美信息的动态博弈。 2 4 5 委托代理理论博弈 委托一代理理论实际上试图模型化这样的一类问题：一个参与人( 称为委托人) 想使 另一个参与人( 称为代理人) 按照前者的利益选择行动，但委托人不能直接观测到代理人 选择了什么样的行动，能观察到的只是另一些变量，这些变量由代理人的行动和其他的 外生的随机因素共同决定，因而充其量只是代理人行动的不完全信息。委托人的问题是 如何根据这些观察到的信息来惩罚代理人，以激励其选择对委托人最有利的行动【3 3 1 。 2 5 本章小结 综上所述，本章对本文所采用的博弈论理论的概念、分类、表述方式以及只要用到 的博弈类型进行了介绍，为本文建立房地产抵押评估中的各种模型和分析提供理论支 持。 东北林业大学硕l ：学位论文 3 估价师职业道德风险的理论诱因及经济学分析 3 1 房地产抵押评估风险的基本概念及分类 房地产抵押评估风险是由于在抵押评估操作实践中存在某些不确定因素或者人为因 素的影响，使得评估结果与真实价值产生偏离，给银行造成呆账、坏账，造成金融风险 的风险。 抵押房地产价格评估风险范围较广，内容复杂，可分为环境风险和人为风险。人为 风险有银行自身带来的风险和估价机构带来的风险。银行自身带来的风险包括银行在选 择估价机构时存在的逆向选择风险和银行内部办案人员的专业素质和职业道德风险。估 价机构带来的风险包括专业技术风险以及道德风险。从不同的角度，抵押房地产价格评 估风险有不同的分类，从承担责任的主体可为银行责任，估价机构责任；从风险的回避 可分为可回避的风险和不可回避的风险。 根据房地产抵押评估风险产生的来源具体可分为：环境风险、银行自身带来的风 险、估价机构带来的风险( 主要是估价师职业道德风险) 。 环境风险主要包括宏观经济环境、区域房地产市场环境以及国家政策的变化所带来 的风险，这些都直接影响房地产价格的高低及其变动趋势。抵押房地产评估的风险归根 到底是房地产抵押物变现能力的风险，一旦房地产价格贬值，或者房地产价值高估超过 自身的本身价值，最终积累为长期或大量的金融抵押贷款，给金融机构带来风险。因此 估价师不仅要正确评估房地产价格，还要把握宏观经济脉搏，了解区域房地产市场环境 以及国家政策，特别是经济降温给房地产市场带来的负面影响，以降低环境在抵押评估 中给金融机构带来的风险。 银行自身带来的风险包括银行逆向选择风险、自身在抵押评估制度上的不足以及办 案人员的职业道德风险。银行逆向选择是指银行在选择估价机构时，对估价机构的职业 素质、工作态度、风险偏好等了解的不清楚，根据自己的标准选择进行选择，很可能选 择了最不利于自己的估价机构。这样使那些尽职尽责、风险规避的估价机构很可能因接 不到业务而退出评估市场，而那些工作对工作不负责任实施职业道德风险的劣质估价机 构得到了业务并得到发展，以致银行得到不准确、不可信、不合用的评估报告。对此银 行在选择估价机构之前应充分了解估价机构的资质，风险偏好，了解和拥有估价机构质 量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的估价机构，并与评估 行业实现资源共享，为防范风险创造条件。 房地产估价师的职业道德是指房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规 范的总和。它要求房地产估价师以良好的思想、态度、作风和行为去完成房地产估价工 作，即在估价活动中应当做什么，不应当做什么；应当怎么做，不应当怎么做。房地产 估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯等三个方面，实践上可以概 3 估价师职业道德风险的理论诱冈及经济学分析 括为以下7 个方面：独立、客观、公正；专业胜任能力；诚实守信；勤勉尽责；保守秘 密；公平竞争；社会责任【37 1 。但是在现实中存在着以下问题： 估价机构实施道德风险，评估报告质量大打折扣，这是房地产评估中最突出的问 题。主要表现在三个方面，一是估价机构的不正当竞争，致使估价机构为了招揽业务一 味迎合抵押人的要求，甚至与抵押人合谋实施道德危害；二是由于评估费用是按评估价 格的一定比率取值，估价机构也有为获得额外的高估收益而倾向于高估行为；三是估价 机构为减少自身评估的费用选择偷懒行为或者雇佣一些低素质低水平的评估人员。据