某房地产开发可行性研究报告.doc

i 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 第一节 项目基本情况及承办单位.1 第二节 可行性研究报告编制的依据和范围.4 第三节 主要技术经济指标.5 第五节 研究结论.6 第六节、问题与建议 7 第二章第二章 项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性.8 第一节 项目提出的背景.8 第二节 项目建设的必要性.9 第三节 项目建设的可行性.11 第三章第三章 市场分析及销售策略市场分析及销售策略.13 第一节 重庆房地产发展趋势.13 第二节 云阳县房地产市场分析.13 第二节 销售策略和方案.16 第四章第四章 建设规模及主要建设内容建设规模及主要建设内容.18 第一节 确定规模的依据.18 第二节 确定规模的原则.18 第三节 建设规模.18 第四节 主要建设内容.19 第五章第五章 建设地点与建设条件建设地点与建设条件.20 第一节 项目区概况.20 第二节 建设地址.22 第三节 建设条件.23 第六章第六章 总体规划方案总体规划方案.28 第一节 规划依据及指导思想.28 第二节 总体规划方案.29 第七章第七章 工程设计方案工程设计方案.32 ii 第一节 主要设计依据和原则.32 第二节 建筑设计方案.32 第三节 结构设计方案.34 第四节 给排水设计方案.36 第五节 采暖通风与空气调节.39 第六节 供电及电信设计方案.40 第七节 燃气设计.43 第八节 管线铺设方案.44 第八章第八章 环境保护与节能环境保护与节能.45 第一节 环境保护.45 第二节 节能设计.49 第三节 项目耗能指标.56 第九章第九章 劳动安全与消防劳动安全与消防.57 第一节 劳动安全卫生.57 第二节 消防设施.58 第十章第十章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.61 第十一章第十一章 项目实施进度与招投标项目实施进度与招投标.65 第一节 项目施工进度.65 第二节 招投标管理.66 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.69 第一节 投资估算依据.69 第二节 项目建设投资估算.71 第三节 资金来源与使用.73 第十三章第十三章 财务评价财务评价.74 第一节 财务评价依据.74 第二节 财务评价的主要内容.76 第三节 销售收入、销售税金及附加及成本费用.76 第四节 不确定性分析.81 第十四章第十四章 社会评价社会评价.85 iii 第十五章第十五章 风险分析风险分析.87 第一节 风险因素识别.87 第二节 风险评估与分析.88 第三节 风险防范对策.89 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议.91 第一节 结论.91 第二节 建议.91 附件：附件： 1、建设项目区位图及位置图； 2、项目投入资金汇总表附表 121； 3、建设工程费用估算表附表 122； 4、设备购置及安装工程费估算表附表 123； 5、工程建设其他费用估算表附表 124； 6、贷款偿还计划表附表 125； 7、总收入估算表附表 131； 8、税金估算表附表 132； 9、损益及利润分配估算表附表 133； 10、财务现金流量表附表 134； 11、敏感性分析图表附表 135。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -1- 第一章第一章 总总 论论 第一第一节节 项项目基本情况及承目基本情况及承办单办单位位 一、一、项项目基本情况目基本情况 （一）项目名称 绿森碧水蓝天房地产开发项目 （二）建设地点 云阳县滨江小区张飞大酒店东侧 （三）项目承办单位 重庆绿森实业有限公司 （四）项目性质：新建 （五）建设规模及主要建设内容 项目总用地面积65198.33平方米，建设商业用房和住宅用房68868.6平 方米（38栋），建停车位512个（16531.40平方米）。 （六）项目总投资及资金来源 本项目总投资为 25000.00 万元，其中建设工程费 9522.92 万元，设备 购置及安装工程费 2452.78 万元，工程建设其他费用 12057.36 万元，工程 预备费 480.66 万元，建设期利息 486.28 万元。资金来源为：业主自筹资金 20000.00 万元，占总投资的 80%；申请银行贷款 5000.00 万元，占总投资的 20%。 资资金筹措表金筹措表 单位:万元 项项 目目金金 额额结结构比率构比率 自筹资金20000.0080.0% 银行借款5000.0020.0% 合合 计计25000.00100% （七）主要经济指标 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -2- 项目销售收入为42441.50万元，营业税金及附加2291.87万元，土地增 值税2002.18万元，所得税为1729.31万元；税后投资回收期1.87年，税后投 资利润率39.20%，税后内部收益率60.64%，税后财务净现值5792.25万元。 （八）建设工期 项目建设周期为18个月（2011年7月2012年12月）。 二、二、项项目承目承办单办单位位 （一）（一）项项目建目建设单设单位位简简介介 重庆绿森实业有限公司于 2007 年 6 月 7 日在云阳县工商行政管理局 注册成立，注册资本 2888 万元人民币。公司主要从事房地产开发、物业管 理、生产经营高分子材料新型套装门等。公司下设董事长、总经理、办公室、 财务科、工程项目部、材料科等科室，在册员工 78 人，其中具有专业技术 职称的有 27 人。自公司成立三年以来，相继开发建设了“福泰花苑综合楼”、 “川江皮革厂宿舍”、“开县兴达食品公司宿舍大楼”等等房地产项目。2007 年正式申报叁级房地产开发资质， 并于 2008 年 9 月 10 日通过重庆市建 设委员会的叁级房地产开发资质认证。同年通过云阳县国土房管局公开拍 卖竞标，我公司取得了云阳县滨江小区绿森名都项目 cr-1、cr-2 的土地 开发权。该宗土地共占地 17722.33 平方米,建设面积约 105000 平方米， 2008 年 8 月 8 日正式开工，一期工程于 2010 年 9 月交房给业主。二期工 程于 2009 年 6 月 18 日投入建设，主体工程于 2010 年 6 月完工，现正积极 办理二期交房。 公司自成立以来，在建设过程中严格遵守重庆市城市房地产开发经 营管理条例及国家有关法律法规，安全施工、文明施工，诚信建设，争创 一流工程。把为用户提供人性化的优良宜居的住宿空间作为企业的责任任。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -3- 把重庆市市委“五个重庆”的精神作为企业发展的宏观方向。积极加强企业 内部管理和自身建设。 三年多来，陆续解决了 400 多名农民工、下岗工人的就业问题。公司 于 2008 年度荣获云阳县建委颁发的“先进企业”荣誉奖牌。2009 年荣获云 阳县企业联合会、县商业联合会评选的“云阳县十大明星企业”。云阳县县 委县府授予“十佳工业企业”“十强工商企业”奖牌。2009 年、2010 年连续两 年被评为“十优企业”及“十大纳税大户”。绿森名都项目荣获重庆市建委授 予“市级文明工地”和“云阳县惠农工程示范基地”称号。公司高分子材料新 型套装门高分子纳米技术荣获国家科技创新三等奖。 （二）法人代表（二）法人代表简简介介 潘有高，男，重庆市云阳县建全乡人，工程师，1969 年 6 月 21 日生。 1987 年四川运输 48 队驾校毕业；1988 年至 1991 年,山东青岛市外运公司 工作；1962 年至 1995 年,中日合资青岛天鹅集团公司工作；1996 年至 1998 年,山东福泰地产公司工作；1999 年在广东顺德中洋化工厂工作；2000 年 至 2007 年相继在三峡库区各县从事房地产开发和市政工程建设，在此期 间参加了新制国际企业管理 mba 学习；现任重庆绿森实业有限公司董事 长兼总经理。该同志具有很强的领导能力和组织协调能力，具有很强烈的 社会责任感、事业心和忘我的敬业精神，尤其是在运用科学发展观驾驭现 代市场经济、策划运作产业项目、应对各种复杂局面等方面都积累了丰富 的实战经验和方法。他带领公司一班人精心运作和耕耘，为加快云阳经济 社会发展做出了显著成绩，得到了社会各界人士的广泛好评和大力支持。 （三）可行性研究（三）可行性研究报报告告编编制制单单位位 编制单位名称：达华工程管理（集团）有限公司 工程咨询资格证书编号：工咨甲 10120070039 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -4- 资格等级：甲级 发证机关：国家发展和改革委员会 第二第二节节 可行性研究可行性研究报报告告编编制的依据制的依据和范和范围围 一、本可研一、本可研报报告告编编制的主要依据制的主要依据 1、承办单位关于编制本项目可行性研究报告的委托合同 2、重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 3、现行有关技术规范、规定 4、云阳县人民政府云阳府2009285 号关于青龙街道滨江小区张飞大 酒店东侧，国有建设用地使用权出让方案的批复 5、云阳县发展和改革委员会投资项目登记备案核准证 6、云阳县规划局项目选址意见书 7、建设单位提供的有关基础资料 二、本可研二、本可研报报告研究的范告研究的范围围 本报告主要研究项目建设的必要性和可行性；其编制范围：对项目的 建设条件、建设规模、建设内容、技术方案及实施计划进行分析，围绕市场 形势、环境保护、组织管理、经济评价综合研究项目的经济效益、社会效益、 移民效益及环境效益。 1、项目提出的背景及建设的必要性 2、市场分析与营销策略 3、建设规模及主要建设内容 4、建设地点和建设条件 5、总体规划 6、工程技术方案 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -5- 7、节能与环境保护 6、劳动安全与消防 7、项目组织机构与人员配置 8、项目实施进度与招投标 9、投资估算和资金筹措 10、财务评价 11、社会效益评价 12、结论与建议 第三第三节节 主要技主要技术经济术经济指指标标 本项目的主要技术经济指标见表 1-1主要技术经济指标表： 表 1-1 主要数据及技术经济指标 序号指标名称单位数量备注 1项目占地面积m65198.33 合 97.80 亩 2建筑占地面积m16970.79 3绿地面积m26855.00 4工程总建筑面积m85400.00 计入容积的为 68868.6 平方米 4.1 住宅建筑面积 m59709.23 4.2 商业建筑面积 m5306.80 4.3酒店m3337.78 4.4其它用房m514.79 4.5 地下车库 m16531.40 停车位 512 个 5居住户（套）数户（套）464 6居住人数人1466 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -6- 7建筑密度%26.03 8容积率1.06 9绿地率41.2 10 总投资万元 25000.00 11 总销售收入万元42441.50 12 总成本万元26061.04 13税金及附加万元4294.02 14所得税万元1729.31 15税前利润万元11528.73 16税后净利润万元9799.42 17盈余公积万元979.94按 10%计 18基准收益率%12 无风险报酬率+风险报 酬率 19投资利润率%46.11税前 20投资利润率%39.20税后 21投资内部收益率%70.69税前 22投资内部收益率%60.64税后 23财务净现值万元7414.30i=12%,税前 24财务净现值万元5792.25i=12%,税后 25建设期限月182011.72012.12 26 银行借款偿还期年 3 27项目投资回收期年1.82税前/含建设期 28项目投资回收期年1.87税后/含建设期 29盈亏平衡点%69.07 保本销售收入 29315.68 万元 第五第五节节 研究研究结论结论 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -7- 本项目的建设，为云阳县貌建设及扩大内需都起到积极推动作用，本 项目建设力求“以人为本”，使现代化生活与自然和谐同一，达到天人合一 的境界，追求生态与艺术并重，在不增加造价的前提下，不断深化设计整 体理念，注重生态的环境建筑设计，创作不脱离时代，但有前瞻性的建筑。 因此，本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。 第六第六节节、 、问题问题与建与建议议 （一）问题 本项目为重庆绿森实业有限公司开发，项目总用地面积 65198.33m2， 建设商业用房和住宅用房 68868.6m2，建停车位 512 个。工程量较大，商场 如战场，时间意味着效益。需加强项目建设力度，争取早日完工。 （二）建议 本项目必须严格按照经过审定的重庆市云阳县城市总体规划进行 设计、施工。对本项目和后续工程的衔接部位和接点要明确交待清楚，要 制订与施工现场实际相吻合的科学的、合理的、详细的施工设计方案，尽 量避免重复建设，如开挖、填埋等的返工，造成人力、物力和资源的浪费。 综上所述，本项目的建设是必要的和可行的，建议批复实施。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -8- 第二章第二章 项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性 第一第一节节 项项目目提出的背景提出的背景 一、云阳一、云阳县县地理概况地理概况 云阳县位于重庆市东部，三峡库区腹心地带，地理坐标介于东经 108 2410914、北纬 30353126之间。东邻奉节县，南连湖北省利川市， 西接万州区、开县，北靠开县、巫溪县。南北长 99.5 公里，东西宽 70.2 公里， 幅员面积 3649 平方公里。长江自西向东横贯全境，境内流程 68 公里。县 城临江，自古为商旅必经之途，现已成为三峡库区经济带的重要组成部分。 二、新二、新县县城概况城概况 云阳县新县城是老城沿长江整体西迁 30 多公里，依托一江（长江）、 一河（澎溪河）、一半岛，依山傍水而建，经 10 年建设，赢得了“三峡移民看 云阳”的美誉，一座崭新的“中国移民新城”像出水芙蓉一般，绽开在三峡库 区中心。在重庆市区县城市的发展规划中，已将云阳列为重庆市十大城市 之一。为实现该战略目标，云阳新县城远期规划占地面积将达到 60 平方公 里，为老县城的 30 倍；新县城目前建成区规模已达到 12 平方公里，城市人 口达 18 万多人，加上流动人口共 25 万左右，一座环境优美的现代化生态 旅游城市已初具规模。新县城南临长江，西临澎溪河，环绕凌空屹立的磐 石城，地势开阔，用地完整，发展空间大。是云阳县水陆交通枢纽和政治、 文化、经济中心，是万里长江一颗璀灿的明珠。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -9- 第二第二节节 项项目建目建设设的必要性的必要性 一、是移民搬迁安置的需要一、是移民搬迁安置的需要 云阳县在三峡工程淹没迁建，无论是淹没土地和动迁人口都在三峡库 区淹没总量的七分之一以上，是三峡库区最大的移民县。云阳新县城由云 阳镇、云安镇和双江镇三个移民大镇联合组建，迁入人口 10 万之巨，移民 安置任务重；户藉制度改革以后，大批农民进城谋发展，增加了云阳新城人 口荷载，加剧了安居矛盾。该项目的开发，可增大移民安置容量、缓解安置 矛盾。是十分必要的。 二、是改善城市人居二、是改善城市人居环环境，提高生活境，提高生活质质量和居住文化的需要量和居住文化的需要 改革开放 20 多年，云阳人中的一部份靠勤劳和智慧，经商办企业、外 出务工等，先富了起来，他们对居住条件从单一的居住需求，变成了多功 能需求；从简单的生理需求，延伸到了对居室文化艺术的心理追求。而绿森 碧水蓝天座落在长江之滨的花园小区，坐北朝南，背山面水，可享花草环 合之清幽，览高峡平湖之盛景；外观造型典雅，室内布局合理，充分体现了 健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念。完全可以适应先富起来这部 份人的住房市场需求。 三、是打造云阳三、是打造云阳“中国移民新城中国移民新城”品牌的需要品牌的需要 云阳县人民政府抓住三峡移民迁建的机遇，大打“移民” 牌，确立了打 造“中国移民新城”的品牌意识，为此，以大手笔的气魄兴建了长江第一梯 (万步登云梯)、长江第一滨江花园、长江第一路(沿江大道)等工程。然而，只 有掩映在绿树红花之中的绿森碧水蓝天小区辟落，才能向世人展示三峡 移民“搬得走，安得稳，能致富”的中国特有的移民文化，才能与上述几个长 江第一工程相呼应。有益于塑造“中国移民新城”的形象。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -10- 四、是四、是缓缓解住房解住房压压力、促力、促进进商商业发业发展的需要展的需要 云阳县的房地产处于刚刚起步阶段，住房需求日益增大。随着经济的 发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求增加，从而营造了 对商业地产的市场需求。近年来，云阳县城镇居民人均可支配收入逐年以 较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，从而会带动了商业的发 展，这就必然拉动对经营场所的市场需求。作为云阳县这样的县城，人们 对住宅的投资仅仅是满足自身的居住需求，而随着人们对房地产认识的加 深，商业地产将是人们投资的热点，也是给人们带来长久利益的投资方式。 从云阳县目前的市场来看，还没有集中的商业中心，商业地产还有很大的 市场容量，本项目建成后将促进云阳县新县城的商业发展。 五、保五、保护环护环境、保境、保护护耕地，改善投耕地，改善投资环资环境的需要境的需要 本项目在闲置土地上兴建，不占用耕地，该项目建设统一规划，节约 土地，节约资源，做到入住户资源共享，公益事业共享，处处体现花香鸟语 生态田家景色。 本项目建设将逐步完善全县投资环境，加大招商引资力度，筑巢引凤 将又吸引一大批企业入住云阳。也大大改善了云阳县人民的居住环境，人 们的生活质量及品位显著提升，助推了县域经济的发展进步，更加提升了 城市品位和形象，一座高标准花园式小区犹如一张城市“名片”，将云阳县 打扮得风姿绰约、分外迷人，成为装点城市形象、展现城市品位的一道靓 丽风景线。 六、六、带动带动城城乡经济发乡经济发展的需要展的需要 近几年来云阳县发展迅速，保持着良好的上升势头，但与重庆其他区 县相比经济相对落后，城区人口规模偏小。房地产行业是中国国民经济支 柱产业之一，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。由于政策推动 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -11- 和居民消费层次的逐步提高，住房消费已成为首选最大的潜在消费项目。 房地产开发还带动建材、装饰、运输、金融、保险、服务、文化等多个行业相 关联动，为社会提供数以万计个就业岗位。房地产开发将成为拉动云阳县 社会整体消费需求的重要动力。 因此，该项目建设是完全必要的。 第三第三节节 项项目建目建设设的可行性的可行性 一、一、该项该项目建目建设设条件成熟条件成熟 滨江小区规划设计已经完成，滨江路、沿江大道、各种管网等正在施 工，近期竣工投入使用，施工供水供电条件、项目建设的外部环境已经具 备，项目用地已完成场平。 二、二、该项该项目建目建设设方案合理方案合理 从市场看，房地产业已进入一种“质”的发展，这个“质”不是一种单纯 的建筑质量，设计质量等，而是一种创意组合后的质量，这个质量才是它 的总体概念；通过透过小区，建筑单体表象化背后的人文文化内涵才是不 动产个性发展的体现，客户需要的是能安居享受的家，而不是简单的房子。 该项目是集居住、商务文化、市民休闲为一体的综合区。是一个生态的、标 志性的、多种配套设施齐全，环境优良的新城景观滨江小区。该项目建设 方案合理，符合市场所需。 三、区位三、区位优势优势明明显显 本项目位于重庆市云阳县沿江大道，地块东侧为货运码头，地块南面 为长江，西边为一在建的五星级酒店，北面为沿江大道，与巴蜀胜景张飞 庙隔江相望，西面与市民中心广场，市民中心文化区和滨江公园紧紧相连， 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -12- 距青龙嘴码头约 3000 米，距长江大桥约 500 米，紧邻实验小学、初三中、 云阳中学，该项目区位优势明显。项目周边条件成熟，交通便利，为项目开 发提供了有利的保障。 五、建五、建设资设资金有保障金有保障 该项目总投资 25000.00 万元，其中业主自筹资金 20000.00 万元，占 总投资的 80%；申请银行贷款 5000.00 万元，占总投资的 20%。重庆绿森实 业有限公司具有雄厚的资金实力，经过多方面、多渠道努力，项目建设资 金可以落实。项目建设资金有保障。 综上所述，该项目的开发，市场有保障，建设条件成熟，技术合理，资 金有保证，是可行的。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -13- 第三章第三章 市场分析及销售策略市场分析及销售策略 第一第一节节 重重庆庆房地房地产发产发展展趋势趋势 随着直辖效应的发挥，旧城改造、轻轨建设、区域商业步行街完工、中 央商务区建设的启动，加之城镇化率逐年提高所带来的住宅需求量的增加， 未来几年，重庆的房地产开发投资规模将呈逐年上升的趋势。今后几年， 我市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继 续保持稳步增长的势头。 目前，重庆城镇化水平只有 36.3%，低于全国平均水平。根据我市城镇 化建设总体规划，到 2015 年，重庆市城镇化率预计将达到 50%，接近全国 先进地区水平。每年约 70 万农民转为城市人口，其中 20 万进入主城区。 随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住 宅需求量亦将同步增加，这必将成为我市房地产业持续发展的强大动力。 第二第二节节 云阳云阳县县房地房地产产市市场场分析分析 一、一、产业产业政策拉政策拉动经济动经济增增长长 “十一五”以来云阳县房地产业进入平稳发展的阶段，随着宏观调控力 度逐步加强，市场经济机制的作用越来越大，房地产市场正朝着规范、有 序、健康的方向发展。近两年房地产开发一直是云阳县投资重点之一，对 启动内需，拉动经济增长，起到了一定的作用。由于政策推动和居民消费 层次的提高，住房消费已成为云阳县较大的潜在消费项目。市场基本实现 了供求平衡。环境优美的小区陆续建成，对改变城市面貌，拉动经济增长， 改善居民生活居住条件将起到了重要的作用。 二、人民二、人民购购房需求增房需求增长长 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -14- 云阳县房价增长与经济发展和人均收入的增长相比，是适度的，这些 都说明云阳县房地产市场是健康、良性发展的。 目前由于政策推动和居民消费层次的逐步提高，住房消费已成为首选 最大的潜在消费项目。因而，房地产的市场还有相当大的发展空间。随着 云阳县居民储蓄余额的逐渐增长以及房改措施的不断完善和力度加大，群 众住宅商品化意思不断加强，有国家、金融等优惠政策的支持，群众有比 较强烈的购房欲望，商品房作为新的消费热点需求已经形成。 “十二五”期间，云阳县房地产朝着规范、健康、有序的方向发展，近几 年来，住房消费倾向主要有二种：即“安置型”与“舒适性”。“安置型”目前住 房困难，收入相对较低，有强烈的购房意向，但受家庭收入所限，主要消费 倾向为二房同时对水、电、智能化等配套装置有了更高要求。 三、市三、市场场供供应现应现状状 a、云阳新县城自 1992 年 10 月选址奠基，95 年开始大规模建设以来， 动工建设房屋面积 180 万 m2。随着三期移民拆迁工作的加快，住房安置落 后于拆迁任务，已建住房不能满足市民搬迁住房的需要，特别是新县城这 种状况尤为突出，致使市场住房炒卖价格远远高于正常市场价的 30%，出 现求大于供的卖方市场局面。 b、改革开放三十年来，人们经济收入不断增加，迫切需要改善原比较 差的住房条件，购买住房是人们大宗消费的首选，也为云阳县房产开发带 来了活力。 c、一部分人富裕后手里的资金急需寻求新的投资方向，而购置房产 既增值，风险又小，因而成为市民投资选择重点。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -15- 从云阳房产供应市场分析，在较长一段时间内，房产供应尚不能满足 市场需求。因此，在旺盛市场需求的拉动下，房地产开发投资增长，供给结 构保持合理状态；商品住宅消费结构平衡，带动供给结构进一步改善；另一 方面住房消费信贷继续增长，金融对房地产市场的支持得到继续发挥。 四、四、销销售价格售价格现现状状 云阳县房产销售价格看好，特别在新县城房价一直居高不下，毛坯砖 混结构住房平均售价 3500 元/m2，毛坯框架结构住房平均售价 4000 元 /m2，稍加装饰后售价在 50006000 元/m2。商业门面销售价格更高，约 1500025000 元/m2。房价结构与居民住房消费结构基本相符，房价攀高为 房产开发带来较丰厚的利润。 五、市五、市场场需求需求预测预测 云阳县是一个近 130 万人口的山区农业大县，城镇人口约占总人口 的 12%，是房产市场的主要需求者。云阳新县城淹没搬迁规划人口，2005 年为 7 万人，而目前实际人口已超 13 万人，随着城市化进程的加快，原规 划已不适应形势发展的需要，因此正在进行修编，修编后的规划人口近期 15 万人，中期 30 万人，远期 50 万人(主城区 30 万)，至 2020 年将成为大城 市。根据城市人口发展速度，以及云阳县城搬迁后，新城人民群众居住条 件得以改善的现状，预测云阳新城居住用房需求量，每人居住用房 40m2住 宅计算，云阳新城需建设的居住用房近期达 500 万 m2，中期需增 700 万 m2，远期需增 800 万 m2。三峡水库建成后，农村耕地面积缩小，农业劳动 力必须向非农业转移；随着国家加快小集镇建设工作的进程和对山区县退 耕还林工作的逐步落实，一批有一定经济基础的农业人口弃农经商或弃农 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -16- 务工进入城市和集镇，又为城市房产业发展提供了拓展空间。“农转非”按 照 1.5%的速度估算，非农业人口每年约有 1.8 万人进入新县城及各小集镇。 估计城市房产业每年需为 8000 人，提供约 30 万 m2的居住用房。城镇人口 的增长，也为城市商业用房、工业用房、仓储用房和公共建筑用房提供了 需求市场，按照规划估算，上述几项用房近期达 100 万 m2，中期需增 80 万 m2，远期需增 120 万 m2。 巨大的建设规模需求，需要有实力的房地产开发企业去有序的组织实 施。 第二第二节节 销销售策略和方案售策略和方案 一、一、项项目市目市场场定位定位 1、品质：随着经济的发展和人民生活水平的提高，居民的住房观念和 住宅市场需求正在发生变化，对中高品质住宅的需求量在不断增大，云阳 县住宅销售形势较好。重庆绿森实业有限公司将利用自身优势把该项目打 造成中高品质住宅小区和商业用房。 2、结构：云阳县的实际情况来看，云阳县的房地产处以刚刚起步阶段， 供应结构与需求结构有一定的脱节，这种供需脱节也是造成该县商品房预 售价格阶段性下降的一个重要原因。本项目地处长江北岸的滨江花园，区 位优势明显。人民生活水平的提高营造了对商业地产的市场需求，商业地 产将是人们投资的热点，从云阳县目前的市场来看，该区域没有集中的商 业中心，所以商业地产有很大的市场容量。重庆绿森实业有限公司抓住良 好的时机，在加上本案得天独厚的地理位置，为销售成功提供了有力保证。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -17- 3、价格：以上市场分析和区域环境以及项目区周边房地产开发状况， 本项目定位于中高档商品住宅，住宅预售平均价格为 5000 元/，商业用 房预售平均价格为 16000 元/，停车位预售平均价格为 80000 元/个，力求 做到居住环境与人文的统一，创造第一人居环境典范的底价位中高品位的 商品房和商业用房。 二、二、销销售售对对象定位象定位 云阳县是中国儒家思想的发源地，人们的生活方式比较传统，日常工 作起居较有规律，家庭是人们重要的生活场所。 近年来云阳县城市化进程不断加快，发展水平逐年提高， 经济社会建 设更趋和谐，全县上下科学发展、加快发展的思路目标清晰，政策更加完 备。各项社会事业全面进步，城镇居民收入稳定增长， “十一五”末，城镇 居民人均可支配收入、农民人均纯收入预计分别达 13440 元、4500 元，比 “十五”末分别增加 5938 元、2277 元。随着云阳县居民经济收入稳步提高， 消费者住房理念由“居住型”向“舒适型”过渡，人性化、生态化和智能化的 小区受到青睐。 党政、机关人员现住房多数为集资房，教育、卫生经济效益较好的事 业单位虽多数职工已有住房，但近几年才参加工作的新职工只能是过渡用 房，将面临购房。在外打工人员约有 30 万人，这些人经济收入较高，特别 是外出的压面工和拆房工，也是潜在的购买人群。 本项目将按照市场需求调整市场需求结构，开发建设满足在外打工人 口住房需求的普通商品房，增加中高价位、大中套型普通商品房供应，保 持市场供应基本平衡、结构基本合理，满足不同收入层次人群合理的住房 需求。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -18- 第四章第四章 建设规模及主要建设内容建设规模及主要建设内容 第一第一节节 确定确定规规模的依据模的依据 1、根据云阳县新县城修建性详细规划和建成30 万人口主城区城市发 展规划。 2、房产市场幅射范围内人口增长，经济发展速度及消费水平。 3、民用建筑设计通则(jgj3787)和 建筑设计规范(jgj4888)。 4、项目建设的用地红线图。 第二第二节节 确定确定规规模的原模的原则则 1、在满足设计经济技术指标的前提下，充分利用土地面积的原则。 2、既要满足高起点，现代化，适应市场需求和市场竞争，又要尽量减少 投资，提高项目的综合效益的原则。 3、方便居住、消费人流的通行和消防疏散安全的原则。 4、与沿江路风景绿地相协调的原则。 第三第三节节 建建设设规规模模 项目总用地面积65198.33平方米，建设商业用房和住宅用房68868.6平 方米（38栋），建停车位512个（16531.40平方米）。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -19- 第四第四节节 主要建主要建设设内容内容 本项目工程共 38 栋楼，建筑类别为三类，耐火等级为一级，建筑合理 使用年限 50 年，主要建设内容包括多层、高层住宅楼及配套用房，商业用 房及相应的附属设施。主要建筑指标详见下表 41。 表 41 主要建筑指标一览表 序号名 称数量 建筑面积（m2） 备 注 1项目占地面积m65198.33 2建筑占地面积m16970.79 3工程总建筑面积m85400.00 3.1 住宅建筑面积 m59709.23 3.2 商业建筑面积 m5306.80 3.3酒店m3337.78 3.4其它用房m514.79 3.5 地下车库 m16531.40 停车位 512 个 4居住户（套）数户（套）464 5居住人数人1466 6建筑密度%26.03 7容积率1.06 8绿地率41.2 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -20- 第五章第五章 建设地点与建设条件建设地点与建设条件 第一第一节节 项项目区概况目区概况 （一）地理环境 1）地质构造 云阳县地处四川盆地东部边缘的丘陵向山地过渡带。受华莹山-方斗 山弧形褶皱体系和大巴山断褶皱带控制，地质构造以褶皱为主，断裂规模 很小。褶皱形态以宽平的屉形向斜和狭窄的高背斜相间排列，组成隔档式。 主要背、向斜从北向南依次排列为：牛角洞背斜、沙沱向斜、马槽背斜、渠 马河向斜、云安硐村背斜、万县复向斜、黄莲峡背斜、赶场向斜、七曜山背 斜。断层主要分布在上述背斜的轴部及其两翼。此外，龙角、双江、故陵、 硐村等地亦有断层。 云阳境内地层可分为：二迭系地层，属古生代地层，距今约 2.85 亿年； 三迭系地层，属中生代地层，距今约 2.6 亿年；侏罗系地层，属中生代地层， 距今约 1.95 亿年；第四系地层，属新生代地层，距今约 7600 万年。 2）地形地貌 云阳属喀斯特地貌，长江由西向东中分县境。地形近似以东南西北为 顶点的菱形，南、北高，中部底，由南、北向中间倾斜。岭谷地貌明显,以山 地为主，兼有谷、丘，山高、谷深、坡陡，群山巍峨，呈现出“一山二岭一槽” 、“一山三岭两槽”或“一山一岭、岭谷交错”的地貌特征。境内海拔最高 1809 米（云峰山野猪槽包），最低 165 米（长江出境处），海拔高低悬殊 1670 米。 （二）气候 云阳地处亚热带季风气候区，日照充足，夏季炎热，冬季暖和，多伏旱 多秋雨，立体气候显著。 1）日照 云阳境内日照时数较长，光能、风能资源比较充足，能满足各种农作 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -21- 物生长期光合作用的需要。19932000 年，年平均日照时数 1367.6 小时， 最多年 1626.6 小时，最少年 1171.5 小时。年均日照率 31%，最多年 37%， 最少年 26%，全年日照最多时段在 410 月，其中 7、8 两月日照时数最 长。 20012004 年，年均日照时数 1497.3 小时，最多年 15420.0 小时，最 少年 1451.4 小时。年均日照率 34%，年最多日照率 35%，年最少 33%。月 均日照时数最多的是 7 月，261.3 小时，月均日照率高达 61%；月均日照 时数最少是 12 月，只有 28.4 小时，月均日照率仅为 9%。 2）气温 据县气象局统计，云阳 19932000 年均气温 18.4。其中最高年均 19.1，最低年均 17.7。8 月最热，月均气温 28.6；1 月最冷，月均气温 7.8；年温差 20.8。年极端最高气温 42.9，出现在 1994 年 8 月 5 日； 极端最低气温出现在 1998 年 1 月 21 日，为-0.6。 立体气候特征显著 云阳气温随海拔高度不同而变化。地处河谷海拔 较低的云阳镇年均气温 19，地处海拔 1050 米的大阳气象站，年均气温 13.6，两地年均气温相差达 5.0以上。 3）降水 云阳雨量充沛，但各地各年各月各季之间分布不均，差异很大。 19932000 年，年均降水量 1104.3 毫米。20012004 年，平均降小量 1165.8 毫米，最多年达 1499.5 毫米，出现在 2003 年。月最多降水量达 321.5 毫米，出现在 2003 年 9 月；月最少降水量不到 10 毫米。夏季占全年 降水量的 40.0%，春季占 25.4%，秋季占 22.4%，冬季仅占 3.4%。 由于地形、地势和大气环流的影响，云阳降水最多的地区多在大山系 的南侧，中部河谷地区降雨量较少。地处大山南侧的大阳，年均降水量达 1586.5 毫米，而地处中部河谷地区的红狮，年均降水量只有 937.8 毫米， 两地相差 648.7 毫米。云阳降雨强度夏季最大，冬季最小。2001 年 7 月 1 日至 15 日，连续三次暴雨降水达 419.7 毫米。特别是 7 月 1 日至 5 日的 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -22- 强降雨达 354.1 毫米，为云阳气象记录中所少有。 （三）社会事业 “十一五”期间，科技对全县经济增长的贡献率达到 40.2%，比“十五” 末提高了 10.2 个百分点。五年共筹集教育资金 4.5 亿元，建成校舍 73 万 平方米，排除中小学危房 17.4 万平方米，顺利通过市政府“两基”评估验 收，35 所移民迁建学校和 6 个教育单位如期搬迁，云安中学成功改制为 民办公助的外国语实验学校。卫生事业完成投资 7500 万元，县人民医院、 县中医院等 15 家卫生单位实现整体搬迁，城乡医疗条件明显改善，农村 初级卫生保健达标，突发公共卫生事件应急机制逐步完善。文化体制改革 进展顺利，文化事业不断发展。建成渝东一流的体育场。广播电视人口覆 盖率达 98%，比“十五”末提高 3 个百分点。移动电话新增 7.5 万户，固定 电话新增 12.6 万门，电话普及率达到 23.9%，超计划 15.7 个百分点。养老、 失业、医疗等社会保险覆盖面不断扩大，社会保障体系逐步完善。 （四）经济概况 “十一五”期间，完成地区生产总值 332 亿元，年均增长 14%，五年翻 了一番；完成固定资产投资 340 亿元，年均增长 30%；完成地方财政收入 15.6 亿元，年均增长 38.3%，五年翻了两番；社会消费品零售总额达 152 亿元，年均增长 18.5%；三次产业结构由“十五”末的 32：33：35 调整为 24.4：32.6：43；“十一五”末，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入预 计分别达 13440 元、4500 元，比“十五”末分别增加 5938 元、2277 元。 第二第二节节 建建设设地址地址 （一）选址原则 1）项目区内无滑坡、泥石流、断层、构造破碎带等地质灾害； 2）项目区内无污染源，适宜桥梁支座项目建设； 3）项目地址与交通网络相连，交通便捷； 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -23- 4）项目区内的水、电、通讯、道路等基础设施完善。 （二）建设地址 项目拟建设在云阳县滨江小区张飞大酒店东侧，位于重庆市云阳县 沿江大道，地块东侧为货运码头，地块南面为长江，西边为一在建的五星 级酒店，北面为沿江大道，通过水陆交通可以通达国内任何省市和地区， 交通十分便利。项目周边条件成熟，交通便利，为项目开发提供了有利的 保障。 第三第三节节 建建设设条件条件 （一）场地概况 1、地形地貌 项目拟选在云阳县滨江小区张飞大酒店东侧，该区属川东平行岭谷 构造侵蚀低山丘陵地貌。拟建场地地质情况较好，地形坡度不大，高 程 205.00215.00m，相对高程 10m。 2、地质构造 项目用地所在区域，位于四川盆地川东平行褶皱带区，由侏罗系砂岩 与泥岩不等厚相互组成；属平行岭谷地貌，山高坡陡，沟壑纵横，地形复 杂，地貌类型多样，主要有河谷池、浅丘平坝、深低山等地貌单元组成。 项目用地在区域地质构造上，位于走向北东的云阳向斜东南翼，岩层 走向由北向南，倾向 352，倾角 5-8，区内无断层通过；根据长江三峡工 程沿岸城市水文地质灾害调查报告记载，项目区无滑坡、泥石流、地震 等地质灾害；地质构造简单，结构稳定，项目建设诱发、加剧地质灾害的 可能性小、损失小、危险性小。 3、工程地质 该区所处部位为万县复向斜核部、黄柏溪向斜北西翼。拟建场地内出 露地层有第四系全新统溪沟淤积物及侏罗系中统上沙溪庙组，第四系全 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 -24- 新统溪沟淤积物：上部为黑色、黑褐色、紫褐色、黄褐色不均匀的粉质粘 土，厚 0.89.10m，下部为卵石土，灰色灰褐色、杂色，主要由砂泥与 卵石组成，卵石约占 1025%，主要为粉细砂岩，形状大小均不规则。分 选磨园均差。侏罗系中统上沙溪庙组：地层岩性主要为泥岩间夹砂岩。 4、水文地质 该区地下水类型