物业管理制度.docx

目 录第二部分 物业管理制度（乙方）2第一节 物业运营公司组织架构、职责、权限2一、物业运营公司组织架构及职责.2二、物业运营公司岗位职责. 3第二节 运营流程21一、报修流程21二、物业外包质量流程26三、满意度调研流程29四、物业外包费用审批流程32五、定点采购管理35第三节 工作标准 .37一、员工通用行为规范37二、保洁服务标准61三、绿化养护标准67四、秩序维护服务标准68五、物业服务人员编制标准70六、单体房屋交付查验标准72七、公共设备设施交付查验标准75第四节 奖罚准则79第二部分 物业管理制度、操作指引（乙方）第一节 物业运营公司组织架构、职责、权限（一） 组织架构图董事会物业公司经理 项目经理市场拓展部秩序维护部客户服务部工程维修部主管环境绿化部主管绿化维护员商务代理专员环境维护员班长环境维护班长秩序维护员专业工程师班长设施设备维护员客服员收费员品质管理 84 / 84 撰写人：周开湘（二）物业运营公司岗位职责1、总经理室总经理：任职要求：大学本科以上学历、有三年以上物业管理经验，熟悉物业管理、行业经营、运行管理；熟悉全国物业管理市场；熟悉物业管理相关法律、法规，具有中级以上技术职称和全国物业管理经理上岗证书。具有较强的组织、沟通、协调和决策能力。直接上司：集团公司直接下属：物业经理主要职责与权限：（1）确定公司的经营计划、发展规划及经营方针，制定企业经营管理目标，并组织实施。（2）主持制定和完善公司的各项规章制度，建立健全内部组织系统，协调（3）各部门关系，建立内部合理而有效的运行机制。（4）确保建立文件化管理体系。（5）批准颁布公司质量方针和质量目标。（6）主持管理评审。（7）确保质量方针和目标的相关内容在公司各适当层次上被了解，执行和维持，并确保其在持续适宜性方面得到评审。（8）确保识别和策划满足顾客需求和期望所需的资源并转化为相应的服务规范。（9）组织并主持对重大物业服务项目、合同和标书的评审，并负责重大物业服务项目、合同、标书的签订。（10）审批公司及项目部日常开支（100000元以内）。物业经理：任职要求：大专及以上学历，具有较强的组织、沟通、协调和决策能力；熟悉全国物业管理市场及物业管理相关法律、法规，从事物业管理工作至少5年；具有全国物业管理企业经理上岗证书或物业项目经理证书。直接上司：总经理。直接下属：分管项目经理。主要职责与权限：（1）协助总经理管理各项目管理处。（2）制定并落实分管部门的年度工作计划，协调各分管部门的工作，发现问题及时处理，重大问题应及时汇报总经理，并提出解决问题的方案。（3）就公司经营管理目标及长远规划、年度计划提出合理建议。（4）监督和指导各分管部门完成公司质量目标，实现公司的经营目标。（5）参与有关的合同评审。（6）处理各分管部门的顾客投诉、分管部门提出的问题和部门纠纷。2、行政人事部（1）计划考核：u 组织公司年度、季度和月度计划的拟订、审批、汇总和颁发；u 监督计划执行过程并组织考核计划执行结果；u 不断完善业绩与改进导向型的计划考核体系；u 负责专项重点工作的督办；u 将领导交办事项追加列入计划并跟进落实；u 协调各部门之间的计划执行工作；u 考核政策的制定。（2）信息平台：u 负责公司办公电脑及相关设备的维护工作；u 公司各类办公软件的选用、开发、维护、使用培训工作；u 拟订公司办公电脑配置及采购标准。（3）法务工作（综合办公室）（4）行政后勤：u 组织协调公司工商执照、停车场执照的办理、年审工作；u 掌握各管理项目合同续签时间表并协调有关工作；u 负责指导办理各管理处的管理费申报备案工作；u 建立并不断完善行政管理制度；u 负责监督行政管理制度的执行并查处违纪人员；u 公司公文处理及规范管理；u 公司各类行政档案的建档、管理；u 公司印章管理；u 建立并完善公司重大活动的策划模板并负责组织、安排、实施；u 公司会议管理制度的完善和监督执行；u 公司级工作例会及领导安排的各种会议通知、安排、记录、发放纪要；u 办公场所、办公行为的管理；u 组织安排公司管理层员工的各类文化活动；u 食堂的监管；u 公司宿舍的管理；u 车辆的调度、维护及动态信息播报。（5）人力资源管理u 人才招聘： 制订并完善人才招聘制度及工作流程； 制订并组织实施人才招聘计划； 协助专业部门进行人才招聘； 建立并完善各岗位专业试题、电脑试题、常识试题、心理试题题库； 制订并保持各种招聘场合的布置、装饰标准。u 员工培训： 制订并完善员工培训制度及讲师、课程、流程等工作体系； 制订并组织实施公司年度培训计划及专项培训计划； 外出参观、学习、考察的安排、方案制定工作； 内审员工外出培训申请； 督促、检查各部门培训计划落实工作； 培训内容编写的组织工作；对岗培训及项目管理人员培训实施记录的管理和存档。 对岗培训的组织、实施工作 对岗培训的培训效果的考核工作； 对岗培训的评估工作； 对岗培训的证书、学籍管理。u 薪酬管理： 制订并完善薪酬体系和薪酬结构； 审核各部门提出的员工薪级调整申请； 审核员工工资、福利、补贴、奖金； 办理员工社会保险。u 5.4人事管理： 制订并完善员工入职、离职管理制度； 办理员工入职、调动、离职手续； 组织签订劳动合同； 建立并完善员工人事档案； 处理劳动纠纷。u 5.5信息管理： 建立并完善人力资源管理信息系统； 为公司领导做人事决策提出参考依据； 调查研究各岗位人员的市场薪酬水平及同行招聘动向； 制定公司短、中、长期人力资源战略规划； 收集、研究劳动用工方面的法律、法规、政策。（6）品牌管理（兼职）u 明确公司品牌宣传的受众、效果目标；u 拟订并组织实施公司年度宣传计划；u 准备针对不同地区、不同业务发展阶段的宣传资料；u 制作公司录像、画册及其他形式的宣传资料；u 建立并不断完善公司宣传资料库；u 与各地物业管理宣传的最佳媒体建立工作关系；u 对公司品牌宣传效果进行定量确认；u 公司品牌宣传资料的档案管理；（7）内部网站内容管理：u 及时发布公司各种动态信息；u 提供行业和企业管理学习资料；（8）外部网站内容管理：u 及时发布公司业务拓展和管理提升的消息；u 不断改进公司业务类型、特色、优势的介绍内容与方式；u 及时更新与丰富客户单位资料。（9）标识系统管理：u 建立全委托项目、顾问项目标识系统的基本规范；u 监督标识系统的使用状态；u 审核各部门视觉识别系统制作方案。（10）、协助配合：u 协助各部门开展重要的社会、社区文化活动并负责宣传、报道；u 向各部门提供公司统一的宣传资料；u 协调与各地公共媒体的关系；u 协助各部门处理与公共媒体的关系；u 负责形象识别类供应商的调查、评审工作，提交认可供应商名册并进行动态管理。（11）、品质管理：u 体系建设： 建立规范所有管理行为和业务行为的程序体系； 组织、协助各部门制定、修订程序文件、作业规程和检验标准； 组织制订针对不同物业类型的物业管理通用模版； 保证各个管理处作业规范的针对性并推动持续改进； 质量体系文件的修订、评审、发放、管理； 外来文件的发放、控制； 参与各管理处年度管理方案的评审； 质量管理资料的档案管理。u 创优工作： 根据国家一级资质要求拟订公司年度创优计划； 制定管理处创优模板并推动日常管理； 参与创优管理处的创优方案的制订并协调创优方案的具体实施； 负责组织公司相关部门对各物业管理优秀大厦的检查、评审。u 培训与指导： 公司质量管理体系的相关培训工作 公司内审员的管理及业务培训工作 对管理处、部门进行针对性指导 为公司的业务拓展提供品质管理方面的支持u 程序检查： 质量管理体系的认证、监督审核及内部审核的管理 建立各部门程序运转状况的交叉检查体系 协助管理者代表处理公司的质量管理问题 对各部门的程序质量问题、隐患，提出纠正、预防与处罚建议并监督落实； 每月向公司领导提供各部门程序运转状况及改进建议；u 11.5研究改进： 组织对各部门管理行为与业务行为改进的专题研究； 负责组织配套的程序补充修订； 总结各管理处好的管理经验、方法，进行评审、推广，不断优化作业模式。u 11.6体系信息化： 11.6.1实现程序体系的在线查阅； 11.6.2建立部门职能的模块化组合； 11.6.3在线更改程序文件。（12）、物资采购u 负责对供应商的调查、评审、认可工作，建立合格供应商资料库，并淘汰不合格供应商；u 负责制定各部门物耗标准依据，并进行动态管理；u 审核各部门年度采购计划的审核工作；u 负责向各部门提供各类物料的型号、价格，并不断更新；u 负责公司的仓库管理及各部门仓库管理的监督检查工作；u 物料的统一采购及配送；u 组织、协调物资采购的招标工作；u 收集、汇总管理处及各部门对供应商的意见；u 记录供货商意见并定期汇总、分析、上报；u 仓库保管、领用、建帐等的相关职责。3、品质管理部（1）制定中开物业品质管理提升方案；（2）负责建立和完善质量保证体系，制定并组织实施公司质量工作纲要；（3）完善质量管理目标负责制，确保服务质量的稳定提高；力争尽早通过iso9000认证；（4）负责对项目开发公司服务质量进行监督、检查、协调和管理；（5）负责iso体系建立、贯彻、执行；（6）组织相关培训，提升物业服务品质；（7）上级安排其它事项。品质质量管理专员任职条件：男女不限1、年龄28-35岁，物业管理或企业管理类专业大专及以上学历；2、2年及以上物业品质管理工作经验，熟悉物业行业品质管理标准和流程；3、具备良好的沟通协调和综合管理能力，熟悉物业管理各项规章制度；4、有质量管理体系内审和iso9001认证工作经验者优先。主要职责与权限：1、 严格执行公司规章制度,认真履行其工作职责；2、 负责组织质量管理,计量管理,质量检验标准等管理制度的拟定,检查,监督,控制及执行；3、 负责组织编制年季月度服务质量提高,改进,管理等工作计划,并组织实施,检查,协调,考核,及时处理和解决各种品质管理事件；4、 负责建立和完善质量保证体系.制定并组织实施公司质量工作纲要,健全质量管理网络,制定和和完善质量管理目标负责制,确保产品质量的稳定提高；5、 负责组织质量体系的实施,持续和改进工作；6、 负责公司质量体系文件和资源的控制；7、 组织实施内部质量审核,绩效考核工作；8、 负责处理其他与运作质量有关的事务；9、 每月对公司整体服务质量,工作流程的运作情况出具分析,预测报告,并上报上级领导。4、财务管理部职责（1）财务核算：u 对管理项目独立建帐，规范各类收支科目、凭证；u 组织编制管理处季度收支公布表；u 建立顾问项目预算决算制度；u 严格按照会计原则核算各业务单位的效益。（2）财务收支：u 工资、福利、外派补贴等的按时发放；u 改进开支审批与费用报销程序；u 业务收入拖欠的分类及统计；u 各业务单位可动用资金的限额控制。（3）指导与审计：u 对各单位的预算管理和财务规范进行指导；u 定期对各业务单位财务收支进行审计；u 组织财务工作各个岗位的专业培训；u 负责公司领导的离任审计。（4）纳税安排：u 依法按时缴纳各类税款，提请关注税法风险；u 掌握业务相关区域物业管理相关税法的特点及变化；u 通过纳税类型、纳税地点、工商注册等方法减轻税负。（5）项目可行性的财务评估：u 参与管理项目的效益测算；u 参与顾问项目的效益测算；u 参与公司投资项目的效益测算；u 参与采购成本评估与物耗定额分析。（6）预算管理：u 组织公司及各部门年度预算编制与年中预算调整；u 监督各部门年度预算与分类收支预算的执行；u 不断改进公司年度经营效益的动态测算模型；u 完善各部门各管理处的收支预算管理制度。（7）财务报告：u 7.1编制各部门月度收支情况报表；u 7.2编制公司月度财务报表；u 7.3制订公司年度财务预算和年度财务报告。（8）投资管理：u 定期分析业务外公司资产的投资回报状况；u 提出改变投资方向与资产结构的建议报告。5管理处职责（1）销售配合：做好销售大堂、样板房和销售涉及施工现场部分的保洁、绿化和保安工作。（2）管理方案：u 在入伙前拟订新接管项目的管理方案（管理服务的类型、方式、品质、标准、人员编制和收支预算）u 管理方案的年度修订与评审；u 接管验收入伙与装修：u 工程技术资料、交接验收资料的建档、管理工作；u 验收发现问题的整改协调与推动；u 办理入伙手续；u 业主收房安排及发现问题的整改协调。（3）装修管理工作（4）日常管理：（5）安全管理（6）房屋及设施设备的运行和维护保养（7）绿化（8）保洁（9）车辆进出与停放管理（10）入户维修（11）社区文化活动（12）业主走访与投诉受理（13）参与业委会组建，与业委会定期沟通（14）开发商及政府部门工作关系（15）协助安排对岗培训及参观（16）管理费的计收与催缴（17）客户资料及工作档案管理（18）员工计划考核管理与培训（19）操作层员工宿舍管理（二）项目管理处岗位职责1、项目经理任职要求：大学专科以上学历、有五年以上物业管理经验；熟悉物业管理相关法律、法规，具有全国物业管理经理上岗证书；较强的组织、沟通、协调和决策能力。直接上司：物业经理直接下属：项目部各部门经理/主管主要职责与权限：（1）在授权范围内，全面负责领导所属物业区域的一切有关工程、消防治安、清洁绿化和客户服务等工作，确保全部管理目标落实执行并达到管理合同规定的要求；（2）负责所属物业项目部年度、月度工作计划总结的编制，并向上级公司报告；按期向委托方呈报项目部物业年度工作计划；（3）负责所属项目部年度物业管理成本和预决算的编制，严格执行批准后的预算方案；按期向委托方呈报年度物业管理成本和预决算；（4）负责督促、检查物业项目部所辖区域的消防安全工作。正确理解和执行“预防为主、防消结合”的工作方针。（5）负责主持召开物业项目部工作会议；审批所属项目部的报告、申请、单据等；参与对外委项目的评审；审批业户装修申请；（6）负责客户意见征询与回访工作，收集各方面的信息，及时提出改进工作和提高服务质量的意见和建议；切实处理好业户投诉的问题，消除不良影响；协调与业主委员会或发展商的重大事务；（7）负责协调和处理各项公共关系，加强与各协作单位的沟通与合作，注意加强与物业管理上级、同行的联系与交流；（8）负责所属项目部内部员工的岗位业务培训、考核及奖惩工作，关心员工的思想和生活，不断提高员工的业务水平和素质，调动和发挥员工的工作积极性；定期向物业公司有关部门提出干部考核情况和任免提议，以及员工奖惩方面的意见与建议；（9）负责与政府相关部门的合作与交流，切实提高大厦物业管理水平，提高社区精神文明建设；（10）负责组织参与新接物业的接管验收工作及收楼工作；（11）审批项目部日常开支10000元以内；（12）积极完成上级交办的其他工作。2、办公室（1）行政主管：任职要求：专科以上学历，五年以上相关工作经验；熟悉劳动法、物业管理相关法律、法规，具有较强的组织、沟通、协调能力，熟悉办公自动化设备，有较强的文字功底。直接上司：办公室主任直接下属：行政专员主要职责与权限：u 负责物业日常行政、人事、品质、后勤等相关制度的拟定，督导员工自觉遵守公司各项规章制度；u 安排和布置各种会议，做好会议记录，印发会议既要，并负责检查落实会议决议的落实执行情况；u 负责办公设备调配、管理和维护保养，负责员工宿舍区的日常管理；u 负责管理物业办公区域内办公秩序、公共设施、卫生保洁；u 负责办公用品、劳保用品等非专业部门负责采购物品的采购、保管、发放工作；u 配合上级单位人事部门和经理，进行员工的招聘、录用、考核、晋升、 奖惩、劳动合同的订立、解除及人事档案的管理工作；u 负责物业公司员工考勤、考核、奖惩记录汇总；u 根据人力资源的状况，负责制定培训计划，组织岗位培训质量体系及其他专业性培训；u 负责物业各类文件资料的控制、收发、传递、管理及归档；u 做好物业印章管理工作，负责物业的营业执照、行业许可证等重要证照和合同的保管、管理和年审；u 关心员工思想和生活，不断提高员工的业务水平和素质，调动和发挥员工的主观能动性和工作积极性；u 负责项目管理处的对内、对外宣传工作；u 积极完成上级交办的其他工作。（2）行政人事专员：u 协助主管做好物业日常行政、人事、后勤等相关工作，督导员工自觉遵守公司各项规章制度；u 负责员工签到表的准备，并做好各部门员工考勤统计汇总工作；u 做好仓库管理工作，定期整理、盘点并形成报表，协助主管编制物资月采购计划；u 协助做好办公用品、劳保用品等非专业部门负责采购物品的采购、保管、发放工作；u 积极协助各部门完成文档编辑、录入、打印工作；u 协助做好物业各种会议的筹备、组织工作，做好相关会议记录，并形成会议既要；u 协助主管进行员工的招聘、录用、考核、晋升、奖惩及人事档案的管理工作；u 负责物业各类文件资料的整理、控制、收发、传递、管理工作；u 负责物业电子资料录入、编辑、管理工作；u 协助主管做好物业的营业执照、行业许可证等重要证照和合同的保管、管理和年审工作；u 协助做好物业日常对内、对外沟通、联络、协调、接待工作； u 集中收楼期间积极配合客服部完成业主收楼工作；u 协助宣传及网络管理工作；u 积极完成上级交办的其它工作。（3）物资专员u 建立合格供应商资料库，并淘汰不合格供应商；u 负责制定各部门物耗标准依据，并进行动态管理；u 审核各部门年度采购计划的审核工作；u 负责向各部门提供各类物料的型号、价格，并不断更新；u 负责公司的仓库管理及各部门仓库管理的监督检查工作；u 物料的统一采购及配送；u 组织、协调物资采购的招标工作；u 收集、汇总管理处及各部门对供应商的意见；u 记录供货商意见并定期汇总、分析、上报；u 仓库保管、领用、建帐等的相关职责。3、客户服务部（1）客服主管任职要求：大学专科以上学历，五年以上相关工作经验；熟悉劳动法、物业管理相关法律、法规，具有较强的组织、沟通、协调能力，熟悉办公自动化设备，有较强的文字功底，有全国物业经理管理证书。直接上司：项目经理直接下属：楼宇管家、收费员、前台接待、车辆管理员主要职责与权限：u 在项目经理的指导下，全面负责客服部工作，负责安排、协调、督促客服人员完成各自范围工作u 配合相关部门，健全物业各项规章制度，完善各项管理规定，保证管理和服务工作的科学、高效u 负责客户投诉的受理，按投诉处理程序及时处理，并对用户有效的投诉处理结果进行验证，督促相关部门整改，不断提高服务质量u 负责组织办理业主收楼手续，建立业主档案，签署有关管理协议，配合工程部进行装修监管，装修结束，组织验收，建立业主工程档案。u 负责物业辖区公共钥匙和空置房钥匙的管理工作，负责空置房、公共场地、场所的监管u 负责定期走访业主，做好走访记录、数据统计工作，并定期对服务质u 量进行统计、分析，提出整改方案。u 编制物管费、公共分摊费、特服费用统一表，做好收缴工作，并妥善解释业主提出的相关问题u 负责服务区内综合管理服务，经审核批准后负责组织实施u 负责服务区内商务服务、特约服务，经审核、收费、批准后负责组织实施u 及时组织客服人员装修巡检以及针对护卫、保洁、绿化、工程维修等其他专业部门督促检查u 积极完成上级交办的其他工作（2）楼宇管家u 负责办理业主入伙手续，建立业主档案，签署相关协议；u 配合工程部、护卫部进行装修监管，装修结束后办理验收并建立业主装修档案；u 负责公司的巡楼，发现问题及时记录，重大问题及时上报；u 接受及处理业主投诉，并予记录，重要情况及时上报；u 接受业主报修并及时反馈给相关部门，及时记录并跟踪回访； u 负责草拟、制订一般之文书通告表格等工作； u 配合收费员收缴物业费、公共能源分摊费等； u 协助客服主管处理突发事件； u 定期整理公司之业主资料； u 熟悉公司各项管理制度、收费标准及其构成、业主情况； u 负责公司的公共钥匙和未入伙的业主钥匙的管理工作； u 负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案； u 协助做好大厦文化活动和宣传工作；u 积极完成上级交办的其他任务。（3）收费员u 根据安排，负责相关费用的收缴、统计、汇总及登账工作；u 准时向业主派发各种费用交费通知单；u 负责大厦公共能源分摊费的分摊结算工作；u 配合财务部门做好年度财务预算的数据统计汇总工作；u 根据公司年度采购计划和每月各类物料用量情况，提出仓库合理库存量意见，并负责申报采购明细；u 办理原材料、低值易耗品、固定资产及费用类资产的出入库；负责仓库各项物品的有序摆放及登记造册，并按质量标准做好物料验证；u 负责日常报销、退款手续；积极完成上级交办的其他任务。（4）前台接待u 保持客服前台干净整洁，给业主展示良好物业形象；u 承诺服务时间内，客服前台必须保持有人值守，不得擅离岗位，不得从事与工作无关的事；u 遇业主至客服中心，迎送业主，主动问候，热情礼貌、站立服务； u 接听电话铃响不得超过三声。接电话时，要先说“您好！白金瀚宫国际大厦”，然后细心聆听，解释、登记，声调要温和；u 熟悉公司业主入住情况，深入了解物业公司各部门的职能，以便业主所反映问题能准确传递至相应部门； u 接受业主咨询、建议、投诉、报修，及时登记在相应表格上，并马上反馈给相关职能部门着手解决，重大问题及时上报上级； u 按规定交接班，并认真做好交接班记录；u 积极完成上级交办的其他任务。（5）车辆管理员u 负责大厦内车辆租赁手续的办理、建档、标识等；u 负责协调因车位引起的纠纷及解释工作；u 负责配合秩维部对大厦车辆的统一管理。u 4、工程维修部：（1）工程部经理任职要求：大学专科以上学历，五年以上相关工作经验；熟悉劳动法、物业管理相关法律、法规，具有较强的组织、沟通、协调能力，有专业技能证书及全国物业经理管理证书。直接上司：项目经理直接下属：主管工程师、领班、弱电、强电、电梯、土建职责与权限：u 直接对物业项目经理负责，全面负责物业区域内公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作，并负责具体安排与落实，确保设备运行率100；u 负责制定机电设备、备用品、备用件采购计划，经部门主管审定后报物业公司；u 负责制定设备的维修保养计划；拟定保养维修单位（人），经物业项目正副经理确认批准后实施；u 负责制定节能措施，降低能耗，协调和参与各项特约维修服务，提高经济效益；u 检查监督每位维修人员做好日常巡查并填写各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐的建档与管理工作；u 负责处理用户对维修工作的投诉，负责本部门不合格服务的处理、纠正和预防措施的实施、跟踪与检查；u 负责装修管理中有关规定的审批、监督、检查及验收工作，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；u 积极配合客服部做好业主接报维修工作；u 配合公司人力资源部，参与工程部应聘人员的面试工作，提出部门的意见；u 负责下属人员的业务培训及考核，关心员工思想和生活不断提高员工的业务水平和素质，调动和发挥员工的工作积极性；u 积极完成上级交办的其他工作。u （2）主管工程师工作职责： 上级：工程部经理 下级：各相应专业主管、维修技工 代表工程部直接接受工程部经理交待的各项任务，受理各部门的请修要求，有重要问题及时向部门经理汇报，并提出建议和解决措施；负责工程维修派工工作，处理值班时发生的有关技术设备维修事务，督导各种维修工作的具体落实；掌握大厦各系统设备运行状况，定时巡视或了解主要部位及其主要设备工作情况，发现异常或故障，立即做出正确判断，采取有效措施及时解决；做好值班记录，审阅各班组设备运行报表，完成请修单的登记、编号、分配和维修完成后的记录工作，掌握每天维修工作进程，保证大厦各部门及业主维修需要；解答值班中各班遇到的技术咨询，指导日常维修工作。重要或重大维修要亲临现场指导。u （3）工程部领班岗位职责：u 上级：主管工程师 下级：各相应专业维修技工负责规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成部门经理下达的各项工作任务。管理好、使用好本班负责范围的设备，是设备经常处于良好的技术状态。设备保持优质高效、低耗、安全运行。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管领导做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；当设备发生故障时，有效地组织力量抢修。做好本班设备的年月检修保养计划和备品、备件计划，报主管审核，并负责检修保养计划实施。做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅。做好班组人员考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总。完成领导交办的其他工作。（4）工程维修工（水电、电梯、土建）u 按照维保工作计划及上级分配的任务，做好物业设备、设施的养护和维修工作，确保各项设备设施完好、运行正常；u 严格按照作业指导书规定的程序进行操作；u 负责设备及机房的清洁和设备标识的完好；u 提出对物业设备设施的改良建议和降低能耗的合理建议，尽可能降低物业运行的管理成本；u 按规定定时巡查设备运行情况，并做好书面记录；u 任何保养、维修工作完成后，将施工现场清扫干净，并详细记录各类维修耗用材料；u 遇突发事件时，须按照文件规定的程序，执行责任范围内的工作，以最快的速度处理完毕，并详细记录全过程；u 接到报修任务，须在规定的时间内赶到现场，并设法安排在最短时间内解决；u 完成上级布置的其他工作。u （5）网络管理员职责：u 公司内部(含经营部、开发公司、物业公司)所有电脑工作站软硬件及服务器维护、备案。（计算机设备管理档案台帐）u 公司内部应用软件设计、培训、维护、升级、分析备案。u 内部局域网络维护、intelnet网站推广、升级、维护。u 部分软件数据提取、加工、分析、汇报、发布、定期核查软硬件使用情况及备份，更新。u 所有对外采购软件、网络等的前期考查、申请、洽谈、验收、学习培训及维护、升级等。u 大厦内业主互连网络接线、开通、测试及咨询服务，对部分业主进行上门有偿或无偿维护服务。u 定期(每半年一次)进行大厦内住户公开电脑使用基础培训，及推广大厦智能产品使用。u 大厦及公司内部所有ic卡,id卡规划、管理、发放、调整及维护管理。u 协助相关工程部门对大厦内智能化系统，如可视对讲、红外系统、路灯控制系统及红外感应系统、一卡通系统，大厦综合布线工程等验收、整改。u5、秩序维护部（1）秩维队长：任职要求：中专以上学历，三年以上相关工作经验；175cm以上，退伍军人；熟悉劳动法、消防法、物业管理相关法律、法规，具有较强的组织、沟通、协调能力，有专业技能证书及全国物业经理管理证书。直接上司：项目经理直接下属：秩维班长职责与权限：u 在项目经理领导下，全面负责本部门的各项管理工作，严格执行公司的各项规章制度；u 负责编制质量体系过程控制文件和相关安全和相应安全操作规程、检验规程；u 组织秩序维护装修巡查并做好门岗、监控岗、巡逻岗、车辆管理岗等各岗位监督检查；u 负责编制护卫训练，监督和指导并严格考核，按时总结；u 负责对护卫人员的作风纪律检查，监督管理，及时掌握员工思想动态，进行定期和不定期检查，发现违章，严肃查处；u 每日查本部门各类报表、记录，督促和指导各班组的日常工作，确保护卫工作正常运转；u 负责查处管辖范围内的治安案件工作，并与当地公安、消防机关保持联系，依法办事；u 组织本部门行政例会，不折不扣执行上级指示，收集、分析有关业务资料，当好参谋；u 组织训练义务消防队员，并具体组织消防演练；u 负责制定秩维部的各种培训计划，并组织实施和进行考核，提高秩序维护员的综合素质；u 负责各类钥匙的登记、领用、保管工作；u 积极完成上级交办的其它工作。（2）秩维班长：u 直接对秩维队长负责，全面负责本班各岗位的秩维工作，检查督促各岗位队员执行岗位职责的情况、出勤情况以及员工的仪表仪容符合公司规定要求；u 严格遵守国家法律、法规及公司的各项规章制度，沉着、机智、严格、公正地处理各类事件，制止各类违法违纪行为；u 负责做好本班对大厦的安全防范工作，发现突发性事件及恶性案件及时采取应急措施，并严格按照规定程序执行，制止事态的扩大，并注意保护好现场，及时向上级报告；u 严格控制大厦人员进出，杜绝未经批准的外来人员及推销人员进入大厦；u 负责监督各类违章现象，确保大厦外围环境安全有序；u 积极维护业户的利益，坚持原则，不徇私情，发现有损大厦形象的违章行为，应予坚决制止，性质严重的要及时向上级有关领导请示汇报，并按有关规定予以处理；u 严格贯彻“以防为主、防消结合”的方针，对大厦范围内的各类消防设施、设备、器材进行例行检查，使之始终处于良好的临战状态；u 密切注视消防控制中心的设施、设备动态，发现故障、误报警及时处理报告；发现火警迅速赶往现场并组织人员进行扑救；u 认真负责地将本班所发生的问题及应向下班移交的事宜记录好，并向下班作详细的移交；督导、检查各岗位秩维队员值勤情况及所管辖区域的清洁卫生；u 发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结和协调，不折不扣地完成上级交办的其他任务。（3）监控员任职要求：性别不限，40岁以下，专科以上学历，责任心强，具有一定的语言表达沟通能力，能适应三班倒，具有物业管理经验者优先。职责与权限：直接对当班班长负责，具体负责大厦范围的监控工作；准时接班，仔细阅读上一班的值勤记录，了解处理上一班未解决的各项事宜；熟练掌握秩维监控、消防报警设备的使用、操作技能，熟悉大厦内消防设备的分布情况；及时正确发出处警信息和指令；u 实行24小时监控值班，任何情况下不离岗、脱岗；监控时发现各种可疑情况，应迅速跟踪监视，并及时通报各有关岗位；发生消防系统报警或接到报警电话时，应立即用对讲机通知就近秩维员迅速赶往现场予以处理，同时做好详细记录；一旦发生突发事件，须严格按照规定程序执行；u 配合对监控、消防设施设备的维护保养工作，正确使用各类设施设备，发现故障及时报工程部维修，并及时做好详细记录；u 不得让与工作无关人员擅自进入监控室，对因工作所需进入人员，需经当班班长或领导同意后方可进入，并予以登记。保持监控室整洁、安静；u 发现困梯，应立即报告有关领导，迅速通知工程部到场抢修处理，并通过对讲电话主动安抚被困人员；u 认真做好值勤记录并向下一班作好详细移交，搞好所管辖区域内的保洁工作；u 发挥工作主动性，服从班长的指挥。积极参加公司的各项培训，搞好员工间的团结，不折不扣完成上级交办的其他任务。（4）保安形象岗：u 任职条件： 1、身高：男性175以上；女性170以上； 2、高中以上学历，形象气质佳，有过类似从业经验，有过从军经历优先； 3、能以得体的举止和热情周到的服务提升客户对项目及公司品牌的满意度和认同度； 4、能吃苦耐劳，恪尽职守，顾全大局。u 职责与权限：u 直接对当班秩维班长负责，具体负责大厦出入口及周边地区的治安管理工作。按时上岗，仔细阅读上一天的值勤记录，了解处理前一班未解决的各项事宜；u 严格按规定控制大厦人员进出，阻止无证人员、未经批准的外来人员进入大厦，阻止推销人员进入大厦推销；u 负责、疏导大厦出入口及周边车道上的临时停车车辆，及时做好将进出大厦的车辆记录，做好临时停车车辆的收费工作；u 熟悉大厦各楼层业户情况，热情接受来访客人的询问，为有困难的业户提供必要的帮助；u 严禁各类人员将大宗易燃、易爆、易腐蚀的危险物品携带进入大厦；u 为确保业户利益不受损失，进出货物须作登记，货物出门须凭业户盖章签名的货物出门证方可放行；u 门卫室电话严禁挪作他用，以免占用报警线路，造成严重后果；（若有）u 本岗位除必要的休息调整及其他工作需要外，应按指定的位置立定，不准脱岗；一旦发生突发事件，须严格按照规定程序执行；u 发挥工作主动性，服从当班班长及监控中心的指挥。积极参加公司的各项培训。搞好员工间的团结，不折不扣的完成上级交办的其他任务；（5）巡逻秩维u 直接对当班秩维班长负责，具体负责大厦范围内的巡查工作。按时上岗，了解处理上一班的记录及未解决的事宜；u 严格按照规定的巡查范围、路线进行巡查，并及时做好书面记录；u 巡查时，必须做到眼要看（无不正常现象）、耳要听（无异常声响）、嘴要问（对可疑人员要询问）、手要勤（触摸检查）、脚要轻（身手敏捷）；u 对巡逻中发现的各类问题要做到及时记录、及时处理、及时汇报；一旦发生突发事件，须严格按照规定程序执行；u 要加强对消防设施、设备、器材、标志等的认真检查，确保所有这些的完整与安全；u 对重点部位（如二次装修单元、大厦围栏、设备房、大堂门、进户门、底层业主门窗等）的巡查，要特别予以重视，及时处理各类违章现象；u 对大厦违章停车现象要及时制止、纠正，确保大厦外围环境安全有序；u 下岗前，认真做好记录并向下一班作好详细移交。做好本岗位所管辖区域的保洁工作；u 发挥工作主动性，积极参加培训，服从班长及监控中心的指挥，搞好员工之间的团结，不折不扣完成上级交办的各项工作。（6）车库秩维任职资格：1、35岁以下，男，身高1.70米以上，女，身高1.60米以上，身体健康1、高中以上学历，受过一年的保卫培训及退伍军人优先。2、责任心强，服从公司管理，有较强的安全意识。3、人品端正，爱岗敬业，工作态度细致，踏实，能吃苦耐劳。职责与权限：u 直接对当班秩维班长负责，具体负责大厦地下车库的管理工作。按时接班，仔细阅读上一班的值勤记录，了解处理上一班未解决的各项事宜；u 正确、熟练地掌握和操作车辆进出系统的设备设施；耐心解答车主的有关停车规定、收费价格及其他问题的询问；u 负责指挥各类车辆安全有序地进出车库；对停车车辆进行巡检，如有损坏应及时告车主认可并作记录备案；u 不定时经常性地检查车库各层的停车情况，发现有违章停车情况及时处理并作记录备案；u 为进出车辆有困难的车主提供热忱的帮助；提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走；u 载有危险物品的车辆严禁进入车库，以确保车库的安全；车辆出库应及时记录出车辆的牌号及出库时间以备追查；u 负责检查车库的消防栓和灭火器等消防（或者防盗）设施，发现异常情况应做好记录并及时上报，立即处理；u 发现无关人员或可疑人员到车库要及时令其离开，若有紧急情况按有关规定进行处理；一旦发生突发事件，须严格按照规定程序执行；u 负责劝阻司机（车主）在车库内洗车，主动引导至专用洗车场洗车；协助保洁工维护好车库内清洁卫生，保持车库整洁；u 下岗前做好当日值勤记录，对需要移交下一班处理的工作及物品应做好书面及口头移交；做好本岗位区域内的清洁工作及设备外部的保洁工作；u 发挥工作主动性，服从班长及监控中心的指挥；积极参加各项培训，搞好员工间的团结，不折不扣的完成上级交办的其他任务。u （7）消防专员u 任职要求：u 1、高中以上文化程度，形象良好，有团队协作精神和较强的责任心；2、有一定的消防工作经验，有消防证和部队队伍兵优先考虑；3、在物业公司做过消防专员的优先考虑。u 职责与权限：u 要了解并熟悉公司的地形环境，消防相关设备、设施的分布和具体摆放点，以及防盗、报警装置等的具体位置。u 要掌握消防中心控制系统的操作程序，懂得所有灭火器材的使用方法。u 精心爱护本岗位上的相关设备、器材。u 要随时听从上级部门领导的指令。u 熟知本岗位的任务与要求。u 在工作期间，一旦出现问题，应立即处理。遇有个人处理不了的问题，应立即向消防主管或者秩序管理部队长汇报实际情况。u 负责电能表、当值闭路电视岗的巡查工作，以及突发事件的相应处理。u 要遵守劳动纪律，工作期间不准做与本岗位无关的事情。6、环境保洁部（1）环境主管任职要求：中专以上学历，三年以上相关工作经验；熟悉劳动法、消防法、物业管理相关法律、法规，具有较强的组织、沟通、协调能力，有专业技能证书及全国物业经理管理证书。直接上司：项目经理直接下属：环境班长职责与权限：u 负责检查、监督物业区域内的清洁卫生、环保、绿化、垃圾清运等管理工作，负责组织制定的保洁员作文件、清洁检查标准，并组织实施对保洁员的考评，对保洁员的聘用与解聘有建议权；u 坚持每天巡视，巡回检查保洁执行岗位责任情况，以及保洁员作中存在的漏洞和不足，及时整改。及时发现乱扔乱张贴等不良现象，并现场监督保洁、绿化工作，保证环境达标；u 对保洁员工作实行划片包干作业管理，做到员工之间任务划定清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；u 负责消毒杀菌工作的实施、检查与监督；u 做好日常工作的调派，参与现场指导、协调班组内外关系，负责对相关不合格服务的处理；u 织保洁用品月盘点，审核保洁用品月采购计划；u 负责对职责范围内的用户投诉处理，保证投诉处理及时率达到100以上；u 负责本部门员工专业培训、教育工作，树立团队合作精神，督导员工安全操作，关心员工思想与生活；u 配合客服部定期回访客户关于本部门的工作并做好记录统计工作；u 协助做好节日物业区域内装点美化工作；u 完成上级交办的其他工作.（2）保洁班长u 协助保洁主管做好工作安排；u 协助保洁主管进行日检、周检；u 代班、顶班；u 领导交办的其他工作。（3）保洁员u 上班不迟到早退，不旷工离岗，工作期间不做与本职工作无关的事情；u 上班穿工作服，戴工号牌，仪表整洁、精神饱满；u 文明服务，礼貌待人，不在工作区域大声喧哗，遇客户主动相让；u 协助配合工程、秩序维护、客服工作，发现问题，及时汇报；u 严格执行公司的各项规章制度，熟悉责