食品航母下的房地产开发业务——中粮集团地产业务分析.docx

博志成研究院月度研究报告 食品航母下的房地产开发业务中粮集团地产业务分析32011/8/20目录一、摘要1二、中粮集团地产业务战略发展11. 中粮集团地产业务概述12. 中粮集团地产业务战略规划演变3三、中粮集团地产业务管理体系演变51. 中粮集团地产业务管理体系52. 中粮地产组织结构演变53. 中粮地产职能线分析6四、中粮集团地产业务业务模式分析71. 中粮集团地产业务产品线规划72、住宅开发业务各区域收入分析83、住宅开发业务各区域项目拓展分析94、商业开发业务发展分析125. 业务模式演变分析14五、中粮集团地产业务运营模式分析151. 中粮集团地产业务联动分析152. 中粮地产收入与盈利分析163. 中粮地产开发效率分析194. 中粮地产资金运用分析212010 版权声明：本报告由博志成集团研究院编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归博志成集团研究院所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为博志成集团研究院，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。作者：黄博文、王瑞臣、刘鑫、王巧、邓健瑛单位电话：+0086联系邮箱：一、摘要中粮集团是国资委直属企业，一直以粮油食品生产为主营业务。近10年房地产行业在中国风生水起、迅猛发展，成为一个被众多企业追捧的明星业务。中粮集团也不例外，看到房地产行业的快速发展，迅速开展房地产开发业务，加入到房地产开发企业大军中，并成为以房地产开发为主营业务的16家央企之一。中粮集团房地产开发业务成立时间不长，但发展较快，已被业界广为关注。一家以生产粮油食品为主的企业如何能够在房地产行业里掀起波澜，如何在房地产行业里找到自身的准确定位，如何平衡集团内粮油食品生产与房地产开发之间关系。为解开这一系列问题，我们对中粮集团房地产开发业务进行了详细的研究，包括集团各业务的战略定位、房地产开发业务的战略规划、房地产开发业务盈利效果等内容。二、中粮集团地产业务战略发展1. 中粮集团地产业务概述中粮集团实施“双链”战略，即以“全产业链食品企业”为导向的食品产业链，以“全服务链城市综合体”为导向的房地产开发服务链。房地产开发将是集团第二块战略业务，具有重要的战略意义。中粮集团旗下房地产服务业务有两部分，一为中粮地产，以住宅开发为主；二为中粮置业，专注于商业地产开发。中粮地产为上市公司独立运作，中粮置业仍在中粮集团旗下运作。本文分析内容为中粮集团房地产业务，既包括中粮地产的住宅开发业务，也包括中粮置业的商业开发业务。从上世纪90年代中期开始中粮集团从事房地产业务，由香港鹏利国际作为运营平台，主要运营凯莱酒店等商业项目。2000年资产重组后，鹏利国际作为中粮集团旗下房地产投资及酒店管理平台。由于鹏利国际融资渠道日趋弱化，2003年中粮集团收购鹏利国际全部股权，鹏利国际正式退市。鹏利国际退市后，中粮集团开始寻找下一个房地产业务的投资管理平台，这时深圳宝恒集团浮出水面。深圳宝恒集团于上世纪90年代初期开始从事房地产开发业务，是深圳老牌的国有建筑企业。2004年中粮集团借助股权改制的契机，与宝恒集团接触并达成协议，2005年完成对深圳宝恒集团股权收购，2006年正式更名为中粮地产，至此中粮地产成为中粮集团独立运作房地产开发业务的平台。中粮地产是中粮集团业务选择的又一个重大转变，是逐步提升房地产开发业务在集团主营业务中比重的开始。中粮置业是2007年中粮集团在原物业投资部的基础上成立的，是在中国房地产行业整体发展迅猛的背景下对集团房地产业务的进一步拓展。中粮置业成立后，中粮集团房地产开发业务为住宅开发+商业开发模式，“全服务链城市综合体”的房地产开发服务链的战略构想逐步形成。2. 中粮集团地产业务战略规划演变中粮集团房地产开发业务起步较晚，但发展速度很快，战略思路逐步清晰。从2004年涉足住宅开发业务，至2007年开拓商业地产业务，到2011年中粮集团房地产开发业务已包含住宅开发、商业开发、酒店、产业地产在内的多业态业务，业务的选择更加具有针对性，业务体系逐步形成。中粮集团地产业务战略规划演变类别2005年2006年2007年2008年2009年2010年业务定位以房地产住宅开发销售为主，强化前期专业化核心竞争力开发销售为主，持有经营为辅，定位于客户需求、产品研发、策划、土地开发和获取、建筑设计、招标和工程管理等价值创造环节开发销售为主，持有经营为辅，侧重客户需求、产品研发、土地开发和获取、建筑设计等价值创造环节建立开发与持有相结合、快速销售获利与资产持续增值相结合、现金快速回笼与稳定租金回报相结合、经济效益与品牌效应相结合的商业模式完善产品线规划，将资源整合、项目规划与设计、住宅项目运营、商业招商与运营、产品复制打造为核心竞争能力专注于城市中心高档住宅开发与商业地产开发，兼顾工业地产开发，借助粮油食品业务链平台集中推盘区域定位定位为做好宝安项目，逐步拓展其他区域，拓展城市深圳定位为立足珠三角，逐步实现向长三角和环渤海经济圈的渗透，拓展城市包括深圳、广州、长沙在深圳、长沙、广州基础上拓展了成都、厦门两个城市，项目开始大规模拓展调整区域布局，确定了部分战略重点城市，拓展城市包含北京、深圳、成都等中心城市确定把项目拓展区域向资源配置综合排名较高城市倾斜，拓展城市包含天津、北京、成都、广州等一二线城市逐步进入一线城市和有潜力二线城市，从区域性地产开发向全国性地产开发转型，拓展城市包含上海、杭州、沈阳、北京等重点城市三、中粮集团地产业务管理体系演变1. 中粮集团地产业务管理体系2006年中粮地产独立运营以来，中粮集团旗下房地产开发业务有中粮集团与中粮地产两个运营平台。中粮地产作为上市公司独立运营，负责住宅与部分工业地产开发，中粮集团负责商业及其余住宅项目开发。近几年来，中粮集团一直在不断整合，将大部分住宅开发业务放到中粮地产，集团下是商业项目开发，改变房地产开发业务由多个公司同时运营现状。2. 中粮地产组织结构演变中粮地产组织架构随着项目拓展其他区域在不断变化。2006年，公司还没有设立任何城市公司，住宅事业部负责统筹住宅项目进度，协调各项目资源。工业事业部负责统筹工业项目进度，协调各项目资源。各项目专业需求由总部各职能部门负责。2008年取消住宅事业部，成立深圳、北京、上海、成都等4个城市公司。深圳城市公司负责南方区域，北京城市公司负责北方区域，上海城市公司负责华东区域，成都城市公司负责西南区域。工业地产事业部负责工业地产开发。组织结构调整后，公司总部只负责拿地与项目定位，其余工作全部由各城市公司负责。减轻了公司总部的项目压力，加强了各城市公司管理职能。2009年增加了南京城市公司，天津城市公司，长沙城市公司。2010年增加了杭州项目公司与沈阳项目公司，工业地产事业部变为工业地产管理公司。城市公司数量增至7个，项目公司2个。中粮地产组织结构图3. 中粮地产职能线分析20072009年，中粮地产管理线、运营线、产品线人员占比由15%：60%：25%变为25%：45%：30%。管理线与产品线人员占比略有增加，与标杆企业各产品线分配还有一定差距。万科管理线、运营线、产品线人员占比为26%：34%：40%，金地管理线、运营线、产品线人员占比为22%：30%：48%，保利管理线、运营线、产品线人员占比为19%：25%：56%。万科注重产品的快速复制，金地、保利则注重产品的创新与品质，这三家公司产品线人员占比均高于中粮地产，金地与保利则远高于中粮地产。中粮地产以中高档住宅开发为主，是典型的产品导向公司，产品线人员应该最为重要，因此为促进公司发展，各产品线人员占比应做进一步调整。四、中粮集团地产业务业务模式分析1. 中粮集团地产业务产品线规划中粮集团从涉足房地产开发业务至今，对产品的认识与规划经历了一个曲折过程。由最初没有明确产品定位，到至今有清晰的产品规划；由最初单一的住宅开发业务到现在住宅与商业开发并行。产品内容随着客户需求与集团的战略定位不断变化、调整。2004年以前，运营部分酒店、办公楼项目，没有产品线规划。2005年完成股权收购后并没有清晰的产品线规划，工作重心是处理收购项目，还没有涉及产品线规划。2006年初步明确以住宅地产开发为主，辅以商业地产开发、产业地产出租、物业服务等业务的产品规划，产品线规划还不清晰。2007年拓展项目已有所侧重，住宅项目以别墅、高层公寓为主，商业项目以大体量项目为主。2008年进一步明确住宅项目以城市中心中高档住宅为主，商业项目以城市综合体为主。2009年，产品线内容逐步丰富，住宅项目分为两类：一为TOP系列，包括顶级高层住宅、国际生活社区和高端别墅产品；另一类为中高端系列，包括城区精品住宅、近郊混合社区。商业项目以大悦城为代表推广复制。2010年，产品线规划更加清晰，分为顶级景观住宅系列、国际生活社区系列、城市精品住宅系列、大悦城城市综合体系列。2、住宅开发业务各区域收入分析从中粮地产近三年的销售收入可以看出深圳、广州、厦门等地项目收入大幅减少，大部分项目销售收入转向环渤海、长三角、及成渝地区，这个几个地区占住宅开发业务总体销售比例不断增大。20082010年中粮地产各区域销售收入分析年份200820092010区域销售占比深圳26%深圳29%深圳5%广州62%广州34%厦门0.4%厦门2%厦门3%成都30%成都11%成都11%长沙10.6%北京23%北京14%上海40%从中粮地产近三年的项目拓展上看，住宅开发业务加大拓展有潜力的二线城市，以成都、长沙较为明显。沈阳、天津等地也逐步涉及。而竞争异常激烈的深圳、广州地区拓展则大幅缩小，只保留部分高端项目。3、住宅开发业务各区域项目拓展分析2008年以来中粮地产住宅开发业务土地拓展以资源配置、需求潜力较大的一二线为主，布局相对明确。20082010住宅项目拓展汇总获取日期所在城市地块名称规划面积（平方米）土地成本（万元）楼面地价（元）2010年10月深圳市坪山新区G14207-0186地块1221607420060742010年10月沈阳市皇姑区宗地编号2010-03067180031219046472010年8月杭州市下城区杭政储出31号地9450797888103582010年5月北京市市房山区长阳镇起步区3号地1579929831962232010年4月杭州市萧储（2010）24号894156280070232010年1月成都市香榭丽都588003339056792009年10月南京市彩云居745742350031512009年9月成都市祥云国际24750012991652492008年5月北京市祥云国际A-10地块1970461280006496北京市C-03地块169952686004036北京市C-06地块153824628004083通过几年的布局调整，住宅开发项目已经不再局限于几个城市，加大了有强劲上升潜力，但受政策调控影响小，开发难度小的二线城市拓展力度。20082010年中粮地产各区域在建拟建项目分析年份200820092010拓展区域分析深圳13%深圳9%深圳3%广州28%广州20%广州4%厦门2%成都9%成都26%成都12%长沙11%长沙24%长沙15%北京21%北京15%北京29%天津30%上海12%沈阳8%天津4%南京2%杭州2%4、商业开发业务发展分析以大悦城为代表的商业地产品牌从成立之初就以“年轻、时尚、潮流、品位”为市场定位，实现购物、餐饮、休闲、娱乐一体化功能。大悦城至今已开设4家，多个项目正在筹建，项目选址均为一二线城市的核心地段。中粮置业商业地产项目分析序号名称业态组成落户城市选址特点开业时间1北京西单大悦城购物中心、写字楼、酒店公寓北京位于西单核心商圈2007年12月2沈阳大悦城购物中心、公寓沈阳位于沈阳最繁华的东中步行街商圈2009年5月3北京朝阳大悦城购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲北京紧邻CBD中央核心商务区 2010年5月4上海大悦城上海苏河湾核心区域2010年12月5天津大悦城购物中心、写字楼、酒店公寓天津天津内环核心区域2011年底6成都大悦城购物中心、酒店公寓成都位于成都市五大核心城区之一的武侯区2013年5月7天津六纬路大悦城购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、公寓、高端会所、城市豪宅天津位于天津中央商务区，紧临城市内环不确定8北京中粮广场写字楼、购物中心北京位于东长安街旁的建国门商圈内1996年10月9上海中粮大厦写字楼上海紧邻上海徐家汇商业圈2001年5月10广州鹏源大厦写字楼、餐饮广州位于行政中心越秀区1996年西单大悦城是大悦城品牌的第一个产品，也是大悦城品牌的一个成功典范。西单大悦城是西单商业圈最为重要的购物中心，营业面积11.5万平，占西单商业圈营业面积的40%。西单大悦城共引进234个知名品牌，例如日本的优衣库（UNIQLO）、英国的NEXT、西班牙的ZARA等，像瑞典的H&M等品牌是首次进入北京市场。西单大悦城通过对购物环境的精心打造和以人为中心的商业组织，方方面面体现“源于西单，高于西单，引领西单”项目定位，使得原来商业死角竟然变成了日销售额最高时达1050万元，日人流量一度高达20万人次。2011年初，中粮置业表示20112015要开发20个大悦城项目，其中至2013年至少要开发10个以上大悦城项目，投资额度达到700亿以上，可以看出中粮集团大规模开发商业地产业务的决心。5. 业务模式演变分析目前中粮集团旗下有两个房地产业务平台，一个是中粮地产，上市公司，以开发住宅项目为主；另一个是中粮置业，以开发商业项目为主，另外中粮集团旗下还有部分住宅项目。中粮集团战略规划中房地产开发业务包含商业地产、住宅地产、高端酒店、金融服务和产业园区等业务在内，集团立足将房地产开发服务链构筑成一条从安居空间到城市生活、商务工作、旅游休闲完整的生活链。现在的业务模式还很难支撑中粮集团战略规划，中粮地产与中粮置业之间业务往来受上市监管影响，很多业务难以操作，并且成本很高。为将房地产开发服务链的战略构想得以实现，从中粮地产成立之初中粮集团已经开始打造新的业务模式，即构筑中粮集团旗下房地产开发业务的统一管理平台。中粮地产2007 年收购中粮集团旗下天泉置业51%股权和厦门鹏源100%股权，其中包括厦门鹭江海景、成都天泉聚龙国际生态园、深圳市海滨广场三期、深圳市中粮澜山等项目。2008年中粮集团向中粮地产转让其直接或间接持有的苏源江苏等9家房地产公司股权。2009年中粮地产全盘接收中粮集团旗下的中粮鹏利成都、上海鹏利置业、鹏利国际四川置业、沈阳鹏利广场、杭州世外桃源、卓远地产成都等6家房地产公司全部业务。2010年底中粮地产收购上海加来地产股权。2007年中粮置业成立，负责全部商业项目开发及运营。可以看出自中粮地产及中粮置业成立以来，中粮集团的业务整合就没有停止。近一两年的整合进度在不断加快，2010年底集团成立地产酒店业务事业部，统一管理集团旗下包括住宅、商业、酒店、工业在内的所有房地产开发项目，并全面调整管理人员，这是一个重要信号。中粮集团将进一步把所有房地产项目整合到中粮地产与中粮置业旗下，业务整合后的中粮集团将只有一个房地产业务管理平台，中粮地产与中粮置业分别负责住宅项目与商业项目，集团负责项目管理与各项目的产品组合。这样中粮集团房地产业务整体上市也将更有实操性，房地产服务链才能得以实现，彻底改变项目多业态开发无法整体实施的困局。五、中粮集团地产业务运营模式分析业务运营模式主要分析地产开发业务中各业务如何定位，如何互动，运营效率从业务收入与盈利增长、项目开发规模与速度、资金运用效率几方面分析。我们以中粮地产住宅开发业务为代表分析中粮集团住宅开发业务运营效率中存在的优势与劣势。1. 中粮集团地产业务联动分析“全服务链城市综合体”为导向的房地产开发服务链是中粮集团房地产开发业务的战略构想，这一构想明确了住宅开发与商业开发将共存，并且两业务要相互支撑、相互促进。业务联动模式包括：一是粮油食品业务与房地产开发业务联动，二是住宅开发业务与商业开发业务联动。粮油食品业务是中粮集团的第一主营业务，除了创造丰富利润外，还拥有成熟的分销渠道和良好的地方政府关系。这些恰恰是房地产开发所需要的，通过良好的政府关系获得房地产开发所需的土地，天津项目亦是如此。通过分销渠道提高住宅及商业的销售效率，2009年项目快销就是通过这种方式。集团内部两大主营业务之间良性互动无疑助推房地产开发业务快速成长，而这是其他房地产开发公司完全不具备的。住宅开发与商业开发两项业务，将完善产品组合，把购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的多项功能在空间上进行组合，形成对客户的全服务链。通过在各部分间建立一种相互依存、相互补益关系，形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。这样在房地产开发业务内部形成一种良性互动，把资源利用达到最大化。2. 中粮地产收入与盈利分析（1）公司收入分析。20062010年中粮地产营业收入从3.5亿增至21.1亿，年复合增长率为56.7%，同时期行业的复合增长率为26.2%，万科的复合增长率为29.8%，中海的年复合增长率为41.9%，显然高出行业增长速度一倍多，同样也高出行业标杆增长速度。但是中粮地产各年增长并不均衡。2006年中粮地产正式接手深圳宝恒集团项目，对产品定位、拓展区域都还没有明确方向，属于处理项目、理顺思路阶段，当年基本没有增长。但是，在同样是市场行情大好时2007年与2009年实现井喷式增长，而2010年增长幅度确非常之小。主要原因：一为2010年储备项目较少，二为收购上海加来公司（翡翠别墅项目）。（2）公司盈利分析。20062010年中粮地产住宅开发业务盈利效果以2008年为中点可分为两个阶段。20062007年公司毛利率保持在40%以上，净利率保持在50%以上，展现出强劲的盈利能力。其主要原因：一为市场形势好，获利较为容易，二为公司正在处理原有宝恒集团项目，拓展新项目较少，除部分管理费用外，销售费用与财务费用均非常少，费用总体使用较少。2008年受金融危机影响，公司盈利有较大波动。毛利率略有下降为39.8%，净利率仅为12.8%。主要原因：一为金融危机影响，项目销售受阻，不得已降价促销，很大程度影响了项目盈利；二为公司开始大规模拓展新项目，致使三项费用大幅增加，尤其是销售费用和财务费用，财务费用增长近300%。20092010年公司盈利有一定程度的增长，毛利率受项目影响变动较大，2010年毛利率达到47%，而同期住宅开发业务的平均毛利是37%，可以看出中粮地产毛利属于较高水平。与其开发的中高端产品相关，如翡翠别墅项目占地面积为30.48 万平，总建筑面积为25.1 万平，可销售面积为18.27 万平。项目计划分六期开发完成，其中住宅分四期开发、商业分两期开发。住宅一期已全部销售结转完毕，住宅二期已经开始预售。项目预计到2014年全部竣工结转完毕。项目一期45套房源，套型面积为450平米和360平米两种，单套售价为2800万元，折算单价6.2 万元/平7.8万元/平，按此价格静态保守估计项目可实现100 亿元的收入（考虑到部分商业项目单价不会超过别墅项目）。2010年利润增长并非来自房地产开发的主营业务，而是源于出售招商证券和招商银行部分股权等金融资产，获得的投资收益5.24亿元。由于公司扩张，拓展新项目导致两年内的费用增长也特别突出，销售费用与财务费用增长均超过一倍，销售费用增加近两倍。2010年销售费用、管理费用、财务费用占营业收入分别为5.59%、11.18%和6.36%，均远高于行业平均水平。可以看出中粮地产近两年的盈利水平与其主打中高档住宅的产品定位是相关的，一定程度上体现了中高档住宅较强的产品溢价能力，但体现的还不充分，还有很大的上升空间。各项费用控制是中粮地产发展中一个较大的难题。3. 中粮地产开发效率分析 （1）项目开发规模与速度。20072009年中粮地产项目开发速度较慢，一直维持在7个项目左右。2010年开始大规模拓展项目，包括拓展新项目与收购中粮集团旗下的住宅项目。同时开发的项目数量由7个猛增至16个。在建面积317万平，比2007年增加了一倍。2009年主要销售2007与2008年库存产品，受市场形势影响有较大增长幅度。但当年新开工面积并没有大幅增加，因此不能有大量产品可供2009与2010年销售，致使还有部分销售潜力没能释放。中粮地产以开发中高档住宅为主，项目周期较长，很难快速复制，使得2010年新开工的大量项目均没能在当年实现销售，销售面积增长与2009年相比有大幅减少。 （2）城市开发饱和度与人工效能分析。中粮地产拥有在建项目城市已经达到10个，但每个城市平均销售额只有3亿左右，2009年最高平均销售额也只有4.5亿，说明每个城市的项目开发并不充分，项目开发也不均衡。人均实现年销售额不足450万元，与标杆企业人均实现年销售额2000万元相比差距较大，说明中粮地产项目管理效率较低有非常大的上升空间。中粮地产快速扩张，导致多个城市只有单一项目，相应带来的开发成本和费用大幅增加，人工效能很难提高。4. 中粮地产资金运用分析资金运用分析主要从财务安全性、融资渠道、资金使用效率几个方面分析，重点分析中粮地产是否能够在保证财务安全的前提下，扩宽融资渠道，提高资金的使用效率。（1）财务安全性分析。2009年以前，中粮地产总资产负债率保持在40%左右，净负债率则低于40%。2007与2008年，净负债率为0，现金比率接近40%，说明公司有大量的现金可供支配。这段时间恰是金融危机，可以看出中粮地产对行业趋势判断并不清晰，项目拓展趋于保守。2009年市场形势好转，中粮地产开始大规模拓展新项目和项目收购，银行贷款不断增加，总资产负债率与净负债率大幅上升，2010年净负债率接近90% ，现金比率为有15%，财务安全性中等。（2）融资渠道分析。中粮地产融资以债权融资为主，股权融资较少。近几年大规模股权融资除2007年配股融资13亿元外，其它很少。2010年以前债权融资中以短期借款为主，长期贷款非常少，说明中粮地产住宅项目开发基本没有资金压力，只需短期借款作为周转资金即可。为加快公司扩张速度， 2010年增加了33亿的长期贷款，可以看出融资方式已经发生转变。除股权融资与债权融资外，大股东中粮集团的资金支持是中粮地产一个重要的融资渠道。20062010年5年时间中粮集团累计向中粮地产提供资金超过28亿，其中2010年就提供资金17.3亿，对于快速扩张的中粮地产来说显得尤为重要。预售账款也是中粮地产一个融资渠道，中高端项目销售有大量回款可供使用，20082010年，预售账款从0.5亿增至17.5亿，无疑为中粮地产项目拓展提供了更多可能。项目合作融资渠道。与大型房企的项目合作同样是中粮地产项目层面的融资方式，例如中粮万科等。项目合作在一定程度上缓解了中粮地产资金压力，形成了强强联手，但这些项目万科控股居多，致使财务披露较少。（3）资金使用效率分析。中粮地产投入资本大幅攀升，从2006年9亿到2009年高峰时80亿，增长了8倍，20062010年投入资本复合增长率