长沙市商业地产投资机会分析.doc

长沙市商业房地产投资机会分析制作：08房地产经营管理 康宜俊00817792010-10-15一、基本情况介绍：本次分析的土地位于长沙市中心城区内。准备从长沙基本情况介绍，宏观经济环境的分析，长沙市不同区位的市场分析以及投资挑战的分析来探讨长沙市商业房地产投资机会的分析。二、城市地理环境：（一）长沙总体社会经济概况地理、面积、人口长沙为湖南省省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市南接株洲市和湘潭市，西抵娄底市，北达岳阳市、益阳市，东挨江西省宜春市、萍乡市。地理坐标为东经111531145，北纬27512840，东西长约230公里，南北宽约88公里。总面积为12000平方公里，其中市区面积975平方公里，建成区面积242.8平方千米。长沙市辖5个区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，4个县(市)：长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。各区、县(市)共辖83个镇，各镇、乡和街道共辖村1258个，社区566个2009年年末全市户籍总人口近710万人，其中市区户籍人口452.87万人；全市城镇人口共约490万人，农村人口213万余人。经济概况长沙在改革开放初期发展速度一度相对较慢，逐渐落后于沿海城市。经过1990年代中期开始的迅速发展，差距已有所缩小。长沙市GDP由1998年的542.85亿元上升到2008年的3000.98亿元，约占全省的四分之一，按常住人口计算人均GDP达45765元；农林牧渔业总产值达282.34亿元，工业总产值达3230.84亿元，工程机械产业集群产值突破500亿元，完成高新技术产业产值1120亿元；完成全社会固定资产投资1873.33亿元；地方财政收入342.21亿元；城镇居民人均可支配收入18282元，农村居民人均纯收入8003元，均居中部各市之首；社会消费品零售总额1273.87亿元，仅次于武汉，列中部经济区第二位；旅游业总收入达303.7亿元，入境旅游总收入居中部城市首位；全年实际使用外商直接投资18.01亿美元，外贸进出口总额达51.68亿美元。2009年长沙市全市地区生产总值(GDP)3744.8亿元，同比增长14.5%。地区生产总值在全国省会城市中排名进入前五位。按常住人口计算，人均GDP突破5万元大关，达到56620元，居中部各市之首。（二）基建交通发展长沙是中国南方地区重要的交通枢纽城市，陆、水、空交通皆较发达、便利。 1、铁路长沙与株洲形成共同铁路枢纽。总投资986亿元的武广客运专线（武汉长沙广州）已于2009年底建成（2005年在长沙首先动工）。杭长客运专线（杭州南昌长沙）和长昆客运专线也分别于2010年开始动工修建。2009年批复规划渝长客运专线。长沙市目前有2个铁路客运站，分别是京广铁路上的长沙站和武广客运专线上的长沙南站。2、公路城区主干道有五一路、芙蓉路、韶山路、解放路、长沙大道、三一大道、中山路、黄兴路、湘江路、潇湘大道、万家丽路、人民路和“六桥三环”。 六桥三环：橘子洲大桥（一桥）、银盆岭大桥（二桥）、猴子石大桥（三桥）、三汊矶大桥（四桥）、黑石铺大桥（五桥）、月亮岛大桥（六桥）、一环线、二环线、三环线。 长沙的公路密度达到42.74千米/百平方千米。高速公路总里程193千米。另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布，等级公路总里程为3361千米。 高速公路：京珠高速公路、长常高速公路、长永高速公路、长吉高速公路、长潭西高速公路、绕城高速公路、机场高速公路、长株高速公路、长张高速等。 国道：106国道、107国道、319国道 3、水上湘江穿过长沙，并连接洞庭湖和长江主流。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港霞凝新港。2006年已建成一、二期，港口吞吐量达1100多万吨，其中港口国际集装箱吞吐量36万标箱，重件杂货350万吨。 4、航空长沙的民用机场有黄花国际机场。黄花国际机场位于长沙东郊的长沙县黄花镇，距离市区约22公里，有机场高速和长永高速直达。机场可直航境内45个主要城市和香港、曼谷、首尔、釜山、大阪等境外城市，2009年初开通了直航台北的航线。大托铺机场位于长沙南郊三环线以外，以前为军民两用机场，今为专用军事机场。 5、长沙轨道交通 长沙轨道交通又叫长沙地铁，长沙轨道交通规划，拟于2015年前建成2号线一期工程和1号线一期工程，线路总长45.92km，共设车站32座，工程投资总额约221亿元。2020年前实施2A线工程和3号线一期工程。2号线连接大河西先导区的高新开发区和武广新长沙站，经过五一大道；1号线沿芙蓉路修建，2A线连接星沙-马坡岭城市东次中心和武广新长沙站，3号线沿劳动路连接河西高校区和武广新长沙站。三、长沙市房地产市场分析1、长沙市宏观经济环境长沙市2007、2008、2009年GDP、人口、人均收入和人均可支配收入以及各项数据在三年中的增幅情况如下：年份指标200720082009GDP（亿元）2190.253000.983744.76GDP增幅16.0%15.1%14.7%人口（万人）652.92658.56664.22人口增幅1.0%0.87%0.86%人均收入（元）337114576556620人均收入增幅14.8%14.0%13.7%可支配收入（元）161531828220238可支配收入增幅16%13.2%13.1%由上表可知：长沙市近三年的GDP和人均GDP的增幅保持着较大的发展速度，说明长沙市的经济发展情况良好，而GDP增幅每一年都白痴仔15%左右，超过了中部地区平均增幅，属于经济发展较快地区。而人均可支配收入直接反应了居民的购买力水品情况，长沙市的该项指标同样处于一个快速发展的水品中，可以保证房地产开发项目今后销售的前景较好，有着巨大的市场前景。2006至2009年长沙市全市GDP增减情况：长沙市自2006年至2009年GDP增长速度一直在14%以上，各项经济指标保持高速度增长。以2009年为例，初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）3744.76亿元，比上年增长14.7%。分产业看，第一产业实现增加值179.40亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值1893.58亿元，增长16.3%，其中工业实现增加值1554.54亿元，增长17.5%；第三产业实现增加值1671.78亿元，增长13.9%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.3、7.7、6.7个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.1%、52.1%、45.8%。按常住人口计算，人均GDP达56620元，同比增长13.7%。全年经济低开高走，四个季度的GDP累计增幅分别为13.1%、14.0%、14.5%和14.7%。长沙GDP总量在全省的占比为29%，比上年提高2.1个百分点，人均GDP为全省的2.8倍。（右图为2009年全市居民消费指数及具体情况）2、长沙市房地产市场分析 整体趋势 2008年长沙房地产市场量缩价滞，面临着前所未有的挑战，为了刺激长沙住房消费，促进长沙房地产走出困境，稳定市场发展，市委、市政府积极出台了一系列像推行经济适用房住房补贴，二手房住房交易税下调、公积金首付下调等地方性政策来稳定市场，并通过政府的管理和监督，长沙市房地产市场逐步产生成效。 经过2009年短暂的春节调整和“两会”对楼市的政策导向，加上在房价合理下调、理性回归的支撑下，长沙房地产市场在一季度逐渐回暖，成交量逐渐放大。到了2010年，成交量持续走高，房地产市场逐渐火爆。 对于二级市场，随着消费者购房信心的不同恢复，2009年一季度以来，长沙二手房房价基本处于稳定态势，没有较大的波动。综合以上所述，随着保障性住房和经济适用房的政策的推进，市场供求关系将随着刚性需求的增加而趋于平衡，市场供应结构将得以改善，这些都将引入新的商业投资机会，引发一场新的房地产开发热潮。所以长沙的房地产趋势总体上是趋于良性的。住房需求分析长沙地处中部地区，是中部地区经济发展较快的城市。在长沙，每年的常住人口逐年增加，对于住房的需求也会逐年得到体现。长沙房地产市场需求依然潜力巨大，许多购房者都希望在房价进一步可能上涨的情况下尽快购房，同时市场上仍然存在一定比例的观望者，这部分人群将会随着房产新政效应的逐步显现以及房价回归理性后结束观望，潜在的消费需求就会转化为实际购买力。市场上的需求将仍以自住型为主。这种特征延续了长沙房地产市场惯有的特点-以自住和改善性购房为主要目的。虽然今年前几个月外地购房者明显增多，购房用于投资的比例上升，但受到新政的抑制，投资投机者减少。新政效应逐渐显现。房价下跌的迹象表明新政已初显成效，到下半年房价将回归理性，保持平稳发展，多数置业者相信这次政府稳定房价的决心，对下半年的房地产市场持积极乐观的态度。房地产开发投资情况：从2009开始到2010，长沙市房地产开发投资呈现正增长，这表明开发商信心正在大增。数据显示，2010年长沙市完成房地产开发投资126亿元。其中，建筑、安装工程投资92.77亿元，同比增长50.7%，占总投资的比重达到73.23%，而去年同期仅占64.23%。其他费用（主要是土地购置费），投资为32.84亿元，同比仅增长0.46%，占总投资比重为25.92%。从数据上看，建筑、安装工程投资比重逐步增加，土地购置费用逐步减少，在经历了2007、2008年大量购置土地后，长沙市房地产逐步进入开发建设阶段。这组数据反映的是开发商在开发过程中的投资重点，正在前几年的拿地转向建设。开发商正在将手中的存量土地进行开发，而对于一级市场的投资更加趋于理性，这也从侧面说明土地一级市场交易不活跃。供应总量充足，消费者买房时选择自然更多。当然，在总量供应充足的大背景下，面积套型等供应结构方面存在的一些问题，也有可能造成某些类别的产品供应吃紧，对于这种情况，需要开发商根据市场需求及时做出调整。长沙市房地产开发投资、售房面积、销售额以及销售均价情况如下表：年份指标200720082009房地产开发投资（亿元）412.99469.5497.47房地产开发投资增幅35.9%13.7%6.0%商品房销售面积（万平方米）985.09822.61406.58商品房销售面积增幅32.8%16.5%71.0%住宅销售额（亿元）298.30245.50479.82住宅销售增幅76.9%17.7%95.4%商品房均价（元 每平方米）360141854357由上表可以得知：自2007年至2009年，长沙市房地产开发投资的增幅处于一个逐年减少的情况中，既有2008年前后市场不景气的原因，也有经济危机所带来的影响。这样的情况同样影响到了商品房的销售面积增幅和住宅销售面积增幅，出现了“v”字形增长情况，即2008年相比于2007年，商品房与住宅销售面积的增幅均为负数，显示该年度房地产市场的不景气，而商品房的均价却依旧是上涨情况，从另一个侧面也表现了长沙市房地产隐藏市场是巨大的。而2009年房地产市场又进入了快增长时期，各项指标都远远超过2008年，而商品房与住宅销售增幅都创下了历史记录。四、长沙市房地产区域市场分析：（市区） 长沙市市区主要划分为五个大区：开福区、岳麓区、天心区、雨花区和芙蓉区。其中开福区位于市中心地段，开发程度比较高，区内交通发达，公路网四通八达；岳麓区位于湘江西面，是五个区中面积最大的区，有552平方千米，区内大部分地区有待开发，是房地产开发的优良地段；天心区位于市区南面，与雨花区相接，面积不大，但是铁路线环绕而过，交通同样很便利；雨花区位于市区东南角，是五个大区中经济最发达的地区，居民可支配收入最高；芙蓉区位于城区东面，依托开福区的有利地形和雨花区的发达经济，投资前景很好。 五大区具体情况和商品房销售情况注：未说明的数据以2009年为准项目区位地理位置人口（万）人均可支配收入（元）商品房均价（2010年）去化情况（万平方米）雨花区位于长沙市东南面，面积114平方千米55220544302312岳麓区位于长沙市西面，湘江以西。面积552平方千米65199593931257天心区位于长沙市南面，西接湘江，东临雨花区。面积74平方千米50207314093236芙蓉区位于长沙市东面，西接湘江，与开福区和雨花区南北相接。面积42平方千米62219524462210开福区位于长沙市北面，与芙蓉区相接。面积187平方千米58201364255261长沙市五大区2007至2009年房地产土地供应量自2007年至2009年，长沙市内五大区的房地产土地供应量出于逐年递减的情况，土地的稀缺性正在逐年增强，对于房地产投资的未来收益的带来正面的影响。（2007年为781.2公顷，2008年为614.5公顷，2009年为398.7公顷）五、投资机会竞争情况通过对长沙市内主要房地产项目的调差和分析，选取了岳麓区、开福区和雨花区的主要代表性住宅项目，根据售价由低至高排列，列出投资长沙房地产市场面临的主要挑战。长沙市主要住宅项目摘录：保利麓谷林语：地理位置：地处长沙市麓谷高新产业园区，位于长沙市大河西“两型社会”先导区核心位置，是长沙市城市西拓和两型社会建设的前沿阵地。用地面积：项目总用地面积1185亩，净用地面积825亩（即55万平方米）。 项目简介：项目拟建普通住宅、多层洋房、联排别墅、五星级酒店、大型商业中心、九年制学校等多种物业类型，规划总建筑面积115.46万平方米，容积率2.1，其中住宅建筑面积106.03万平方米，规划户数约1.08万户，居住人口近4万人。“保利麓谷林语”计划共分为四期开发建设，其中一期开发建筑面积近30万平米（不含别墅27.5万平方米），分为A、B区及别墅区，共34栋高层电梯住宅和少量双拼、联排别墅。二期枫叶林组团，占尽一线山景资源，共22栋高层电梯住宅。三期常青藤组团与明德中学毗邻而居，18层的电梯住宅共六栋。交通状况：市内搭乘118路直达房价均价：4800元/平方米，全款按揭均可。开发商： 湖南保利房地产开发有限公司物业管理公司：长沙市保利物业管理有限公司湘江世纪城：地理位置：开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段，是湘江、浏阳河、捞刀河一江两河汇聚之地用地面积：30238.81平方米项目简介：湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大型复合型地产项目，占地面积约1700亩，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约20000套，规划入住居民数量约为7万人。目前11-15区户型全部以平层设计为主；90平米两居、130-150三居、170平米四居都有。项目建筑包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超五星级标准酒店、一流名校、综合商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的高尚综合社区。 项目配套：拥有6.7万平方米的学校、幼儿园、6.6万平方米的商铺。世纪金源集团还将投资建设一个面积约为20万平米的大型购物中心以及一座全新的六星级标准酒店。交通状况：交通四通八达，社区内部“两纵八横”市政路网，直连东侧湘江大道及三汊矶大桥，穿浏阳河隧道、捞刀河新大桥，接北二环路、芙蓉北路、319国道等城市主干道。公交线路发达，可乘112、149、159、9、128、801、807路等在开福区政府站或者盛世路口站下车前往。 房价均价：5700元/平方米，全款98折开发商：湖南湘水雅境房地产开发有限公司物业管理公司：湘江世纪城物业管理有限公司万科金域华府：地理位置：雨花万家丽路中段，项目位于长沙的东大门，武广新城的核心区域，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西侧为长沙市南北主干道的万家丽路，北靠湖南联通总部。用地面积：占地约26万，总建筑面积56万项目简介：万科金域华府住宅采用的点阵式布局，不但将园林景观的均好性发挥到极致，还将视野、采光、通风大大提高。万科金域华府商业街是以潮流时尚为核心的规划思路进行设计，独立体验街区和城市繁华。容积率3.0/1.89，绿化率35.15%，一期是由7栋住宅、6栋公寓及近1万平米的商业街组成的国际生活住区。万科金域华府住宅产品中，25-32国际公寓、60实用两房、90经济三房、120舒适三房及140阔绰四房，