房地产市场的核心政策易宪容.doc

2011房地产市场的核心政策 易宪容2010年12月28日 09:40来源：中国网编辑：聚焦山西字体.大.中.小打印【中国网聚焦山西】综合编辑：2010年，尽管政府出台了一系列的房地产调控政策，尽管2009年那种房价快速飚升在一定程度上得到控制，但是，国内房地产市场在2009年的历史高点上更是再上一层楼。即2010年的住房销售面积与销售金额都高于2009年。与2008年相比，住房销售金额比2008年同比增长了一倍以上。而全国住宅平均价格（住宅销售总金额除了住宅销售总面积），2008年底、2009年底、2010年10月份底分别为3576元、4459元、4811元，不到两年全国住宅的平均价格上涨了34.5%。可见，2010年住宅价格快速上涨已经由2009年的一线城市蔓延到全国二三线城市。国内房地产的泡沫由2009年的部分城市蔓延到全国一线以下各城市。这就是我2009年底文章所分析过的结论。我们再来看2010年的住房投资开发的情况。在这里要注意两个方面与国际市场差异性。一是当前中国的房地产市场是以一手房为主导，所占的比重在85%以上，而国际市场一般一手房在15%左右；二是中国房地产市场是一种彻底的住房预售制度（即所有的房地产开发企业都可通过住房预售来经营而国际市场仅是部分优质企业），因此住房的销售早于住房的投资开发半年到一年。这就让我们可以看到，2009年房地产销售繁荣，但是其开发投资增长只有16%左右，但是2010年的房地产开发投资增长则基本上保持在36%以上的水平。而且，随着2010年房地产销售的继续繁荣，房地产开发投资快速增长估计可保持到一年半的水平。如果2011年政府加大1000万套保障性住房建设，那么2011年住房投资开发增长有可能要快于2010年。因此，早几年那些认为“房地产市场调整会影响经济增长，导致经济衰退”的谬论不攻自破。从房地产资金来源来看，2010年110月份进入房地产的资金达56923亿元，同比增长32%。其中自筹资金增长最快达21553亿元，同比增长50%以上，占进入房地产资金的比重为40%。而银行贷款同比增长只有26%，占比不到20%。个人按揭贷款的增长由2009年的116%下降到2010年的15.2%，即年初的同比增长168%迅速下降不足其增幅的十分之一。这里既有基数效应有问题，也有房地产宏观政策的显现。因为，2010年110月份的个人住房按揭贷款为7101亿元，高于2009年的同期水平（为6163亿元）。从上述房地产的资金来源的情况来看，尽管房地产信贷政策对房地产开发资金有所收紧，但是由于房地产高利润，也就无法阻碍银行信贷资金以迥回的方式进入房地产市场。房地产自筹资金快速增长就是与这种信贷迥回方式进入房地产投资有关。还有，今年个人住房按揭贷款，尽管在差异化的信贷政策出台后，增幅每个月都在下降，但是2010年的个人住房按揭贷款总体上减少不多。而从另外的一些贷款数据来看，2009年住户贷款为24737亿元，是2008年的4倍多。它是2009年住房价格快速飚升的主要动力。对于2010年的住户贷款，110月份已经超过了2009年的全年水平达到27364亿元，其中个人消费性贷款就达到16984亿元，也接近2009年全面的水平。可以说，只要个人能够源源不断地以不同的方式把银行的信贷流向市场，那么居民就有办法让这些钱流向房地产市场。今年的房地产市场价格之所以在一系列的房地产宏观调控之后仍然会如此坚挺，估计与这些银行信贷源源不断地流入房地产市场有关。在2009年，这些银行信贷资金流向更多的是一线城市的房地产市场，但在2010年这种情况已经从一线城市向全国二三线城市快速蔓延。这就是房地产宏观调控政策所谓的在保有压的结果。可以说，房地产市场赚钱效应不改变，房地产投机炒作不遏制，那么不少居民就会千方百计地让银行信贷资金不断地流向房地产市场。以上仅是对2010年国内房地产市场简要俯视。其特征是，尽管2010年政府出台一系列房地产宏观调控政策，其目标就严厉打击房地产投机炒作并让住房市场回归居住功能，但是由于政府对房地产市场认知上的不足及决策的果断性差，从而使得好的政策并没有认真执行。在这些政策的影响下，尽管2010年一线城市的房价上涨失去了2009年那种快速飚升的疯狂，但是国内住房价格上涨的动能并没有完全转弱，反之它不仅伺机反扑，而且已经全面向二三线城市蔓延。在宠大的住房销售支撑下，不仅在增加房地产开发企业对抗房地产宏观调控政策的法码，而且也为房地产既得利益集团让其利益制度化奠定了物质基础，从而使得给未来的房地产市场利益关系调整增加难度。由于房地产市场超额利润或暴利，因此仅是从融资条件或规模上来限制房地产企业并非易事，房地产企业找到了新的融资渠道。2011年国内房地产市场何去何从？第一个大问题是当前这种完全是房地产投机炒作为主导的市场是否可持续？或如果不进行房地产宏观调控，当前巨大的房地产泡沫在什么时候会破灭？从历史的角度来看，任何房地产泡沫都会破灭，任何系统性的金融风险都会暴发出来，只不过，这些泡沫破灭是什么时候是不确定的。中国的房地产市场发展已经越过13年的长周期，其积聚的泡沫及风险决不可低估。当前国内房地产市场的问题不仅在于其泡沫吹得巨大，而且更为严重的是不少人甚至于管理层还在认为这个泡沫永远持续吹大下去，中国房地产价格只涨不跌！这应该是当前中国房地产市场最大的风险。据悉，2011年可以通过“保障轨”及“市场轨”两轨来化解房地产市场矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路，不仅没有参考性，而且在实践中可能面对的问题更多。因为，中国与香港及新加坡是完全不同的，这些城市地方的公共保障住房都化了6070年才达到今年这种非理想的程度。对于人口众多的中国来说，要达到其公共住房水平至少在化上200年时间。所以，要化解当前中国房地产市场问题，最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作。只要把房地产投机炒作挤出市场，恢复住房居住功能而不是投资功能，那么有效的住房市场就能够形成。如果住房