超级市场选址策略.doc

超级市场选址策略超级市场店铺选址的好坏及各店铺之间网络连接的优良化程度。关系到连锁超市的销售力、获利力和竞争力，因此，选址策略至关重要。 1.理想店址的条件和要素 (1)优良店址的三个条件 未来十年以上的持续经营力 店铺选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，而店址一经确定就难以变动。因此，企业在选址时，必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来。因为网点所在地区的状况时刻都在变化：交通条件在改善，竞争越来越激烈，周围环境更是在不断变化和发展。 对于一个企业来说，新选定的店址应具有一定的商业发展潜力，在该地区具有竞争优势，以保证在以后一定时期内都是有利可图的。例如，日本的大荣公司凭借其连锁集团的优势，利用进货后3个月支付货款的时间差，迅速调整各连锁店的销售收入，在非商业中心购买了地价较低的土地，兴建商业设施及其他不动产，等到商业发展、地价升高后，卖掉地产赚取差价，商业设施则作为本公司的连锁超市的一个网点。 规模性的目标顾客群存在任何超市都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。一般的超市经营的主要是日常生活用品，受消费者购物行走距离规律的制约，消费者不大可能为一些日常生活用品而长距离的奔走。因而不大可能像大型百货商店或者是专业大型家用电器商店那样具有比较宽的流动顾客群体，只能主要依靠对一定规模的目标消费群体的服务，来获得比较稳定的销售收入。所以，能否拥有一定规模的目标顾客，是超市店铺选择应考虑的重要因素之一。 但是对于任何一个店铺来说，它的目标顾客群都是经常会发生变化的。市政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。例如，市政规划在某一地兴建一居民区，在居民区建立之初，居民较少，随着居民区生活设施及其他配套设施的不断完善和发展，居民也会日益增加，显然，在这样的地区设立连锁店网点，梢费者群的增加是必然的。象新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。无疑，在进行未采消费者群的测定时，必须考虑到这些外部环境的变化。 进出畅通的道路优良店址的一个必备条件就是进出畅通的道路。道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商晶的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。另外，店铺前拥有一个 大的停车场，往往可以吸引远距离的顾客，扩大自己的商圈范围，特别是对于大型综合超市或仓储式商场而言尤为重要。 (2)优良店址的三个要素 足量户数和人口数的支持企业必须了解其商圈范围内的中心圈、次级露和边缘圈内各自居民或特定目标公众的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，以及到城市购买商品的附近农村地区顾客数量和收入水平，通过对这些情况的了解，可以对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。一个选址优良的店铺必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圃范围内拥有足够多的户数和人口数。许多店铺设在有较强购买力，人口密度大的地区，其中一个重要原因，就是为了保证周围有持续旺盛的购买力。 良好的道路与交通条件只有在交通方便的地方设立店铺，才能给消费者提供方便，吸引更多的顾客。因此，企业必须调查城市内区域间的交通条件及区域内的交通条件，对商圈的交通网络进行分析。 另外，要注意城市规划对交通设施的影响。如街道开发计划、道路拓宽计划、地铁、轻轨、高速、高架公路建设计魁、区域开发规划等等，都对未来的交通条件产生影响，从而影响该店铺的顾客群。企业必须及时捕捉、准确把握其发展动态。 卖场面积的合理确定 对于超级市插卖插面积的确定可以根据预估的销售额指标来确定。除此之外，还要注意其他因素的制约影响。例如，超市店铺所在的城市、地区的经济发展水平、居民的收入与消费水平；超市店铺所处的具体商业地段的优劣；营业场所的租金高低；平均单位面积所能接待的平均顾客量；销售额和利润额的大小等。要在综合考虑以上各因素的前提下，合理确定卖场面积。店铺地点选择：分析城市规划商店的开设地点选择要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店；反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，零售经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设或改造项目的规划的前提下，作出最佳地点的选择。最后，零售经营者还要对商店未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数；来店光顾的人数比例；光顾顾客中购物者的比例；每笔交易的平均购买量等。于是，零售经营者就可做出商店的开设地点和商店设置后开业的决策了。店铺地点选择：分析地形特点选择商店开设地点时，分析地形特点，就是要选择能见度高的地点设店，所以商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出人口，多设临街宣传橱窗。同时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高地点。店铺地点选择：分析交通条件仅仅作出了店址的区域位置选择还不够，因为在同一个区域内，一个零售店铺可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某个商店来说，是百分之百好的开设地点，而对另一种商店来说，就不一定是最满意的开设地点。因此，一个新设商店在做好区域位置选择以后，还要切实考虑多种影响和制约因素，作出具体设计地点的选择。 交通条件是影响零售店铺选择开设地点的一个重要因素，它决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面在开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用。绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：1。如果不是购物中心地点，对停车场所的要求可以有所降低，零售店铺根据需要作出选择。商品运至商店是否容易。这就要考虑可供商店利用的运输动脉能适应货运量的要求并便于装卸，否则当运货费用明显上升的情况下，会直接影响到经济效益的发挥。为方便顾客购买，促进购买行为的顺利实现，对交通条件要作如下具体分析设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近，客流越多，购买越方便。开设地点还要考虑客。流来去方向而定，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船的客流为主；选在邻近市内公共车站的位置，则以上车的客流为主。设在市内公共汽车站附近的商店，要分析公共车站的性质，是中途站还是始终站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多。中途站与始终站的客流量无统一规律，有的中途站多于始终站，有的始终站多于中途站。 要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件。如单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远，都会造成客流量在一定程度上的减少。店铺地点选择：分析竞争对手商店周围的竞争情况对零售经营的成败产生巨大影响，因此对商店开设地点的选择时必须要分析竞争对手。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，增强店誉，否则与竞争对手相邻而设，将难似获得发展。当然，作为零售店铺的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方，这对经营选购性商品的商店尤其如此。另外，当店址周围的商店类型协调并存，形成相关商店群，往往对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。店址选择的重要性、原则 零售店铺筹建时，作好商圈分析是必不可少的，但最终目的还是为了选定适当的设址地点 在西方国家，零售店铺的开设地点被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了零售店铺可以吸引有限距离或地区内的潜在顾客的多少，这也就决定了零售店铺可以获得销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。零售店铺店址选择的重要性主要表现为以下几点：店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。零售店铺的店址不管是租借的，还是购买的，一经确定，就需要大量的资金投入，营建店铺，当外部环境发生变化时，它不可以像人、财、物等经营要素可以作相应调整，而其有长期性、固定性特点。因此，店址选择要作深入调查，周密考虑，妥善规划。店址是零售店铺确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口状况、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的零售店铺顾客来源及特点和零售店铺对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。所以，企业经营者在确定经营目标和制定经营策略时，必须要考虑店址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。店址选择是否得当，是影响零售店铺经济效益的一个重要因素。企业的店址选择得当，就意味着其享有优越的“地利”优势。在同行业商店之间，如果在规模相当，商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。所以，零售店铺在分析经济效益过程中，不可忽视店址的影响效果。店址选择要贯彻便利顾客的原则。零售店铺店址选择要以便利顾客为首要原则，以节省顾客的购买时间、节省市内交通费用角度出发，以最大限度满足顾客的需要，否则失去顾客的信赖、支持，企业也就失去存在的基础。当然，这里所说的便利顾客不是单纯理解为开设地点均要最接近顾客，还要考虑到大多数目标顾客的需求特点和购买习惯，在符合市政规划的前提下，或分散，或集中设立，力求为顾客提供广泛选择的机会，使其购买到最满意的商品，获得最大程度的满足，实现最佳的社会效益。零售店铺店址选择，在为了适应人口分布、流向情况，便利广大顾客购物，扩大销售的原则指导下，绝大多数商店都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道，村镇和居民住宅区等购货地区。 依据以上理论，从而形成了以下四种类型的商业群。 城市中央商业区。这是全市最主要的、最繁华的商业区，全市性的主要大街贯穿其间，云集着许多著名的百货商店和各种专业商店、豪华的大饭店、影剧院和办公大楼。在一些较小城镇，中央商业区是这些城镇的惟一的购物区。 城市交通要道和交通枢纽的商业街。它是大城市的次要的商业街。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的直通街道，地下铁道的大中转站等。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如潮，店址选