05年上海小户型酒店式公寓的市场分析.doc

酒店式公寓分析和项目的定位论证上海酒店式公寓的市场分析 一、 上海酒店式公寓分析(一)、2005年上海住宅市场表现和后期预测n 量价走势分析n 2005年小户型公寓(80平米以下)的量价走势2005年在国家宏观政策的调控下，全市房产的住宅类产品发生了很大的变化。纵观全年走势，自年初的成交量和均价达到高峰跌落至二、三季度量价低谷。9月份开始,由于巨大的供应量面市和动迁房配套房的成交放量，全市住宅的成交量开始摆脱低迷。成交房源结构的变化导致了表面上成交量月月回升,然而均价却被低价房稀释,截至11月份,全市住宅均价只有6663元。不可否认的是,当前力撑楼市成交量的正是低价的动迁房。最近一周(12月第二周)的动迁房的成交量比重达到42%。因此,剔除了低价动迁房和高价别墅，剩下普通住宅的成交量表现是：10月份之前与全市住宅的走势相似，特别是10月份达到调控以来的最高,这应该和9月份供应激增有关。11月成交量又开始回落。n 供求状况分析9月份达到全年的供应高峰,带来的直接效应就是随后的成交量逐渐回升。10月份开始，供应量逐渐减少。目前(截至12月12日)房地网上全市累计可售一手商品房1518万平米，其中一手住宅类产品1031万平米。另外网上有资料显示,上海市目前存量商品房4000万平方左右，尚有80009000万平米在地方政府严格控制下逐渐上市。相对巨量的供应，大部分的市场需求依然处于待而未发的状态。12月第二周的普通住宅成交量比重仅占全市住宅的36%,平均日成交量不到200套。央行12月份公布的四季度城镇储户问卷调查结果显示，城镇居民消费意愿减弱，居民购买住房的意愿回落。上海虽较上季回升3.7个百分点，但仍处一年多来的低水平。n 上海市的”十一五”规划中的房地产已经有消息传出，上海市“十一五”规划中，房地产将从支柱产业席位中退出，现代服务业将取代房地产业的位置。房地产对全市GDP的贡献率也从“十五”计划初的不足4%，迅速攀升到了2004年底的8.4。今年房地产市场下滑将使上海GDP总量大约减少65亿，影响GDP增幅减少个百分点左右。当然一个产业从重要位置退席，并不意味不发展了，只是政策支持的力度会减弱，随着2010世界博览会临近，和上海经济不断持久的发展，房地产业的脚步不会停息。同时，按市中心的商业规划，市中心密集的居民将移至郊区，房地产的契机永远是存在的。n 未来宏观政策的影响未来的价格趋势更大程度上取决于明年政策面的影响，即个人销售收入所得税、土地增值税、美元欧元利率上调压力、期房预售以及物业税等目前五大悬而未决的政策执行与否。n 市场走势预判从房产周期的发展来看目前的房产业已开始步入下降的通道。根据中国国内房产的周期规律大概是7-8年，其中有5年左右的上升期，2年左右的下降期。改革开放后的第一个周期（83-88年、89-90年）；第二个周期（91-95年、96-97年）；现在处于第三个周期（99-05、05-07年），也就是说这一周期的时间跨度大概是从1999年-2007年前后，那么05-07年（未来2-3年）可能处于房地产周期的下降期内，在08年奥运会、2010年世博会等利好的刺激下，楼市才可能进入下一个循环周期。(二)、上海酒店式公寓概况早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡,作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。下图是20012005年11月上市的酒店式公寓的楼盘个数。u 上海酒店式公寓分布从上海酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于内环内，这主要也是与酒店式公寓发展及特性分不开的。而内环以外的部分区域，由于靠近成熟的内环内，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。u 上海酒店式公寓价格分布酒店式公寓作为房地产中特殊的产品形态，其价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由城市中心区域为发散点，由内向外价格逐步走低。同时也表明酒店式公寓对区域成熟度的要求相对较高。u 租金情况2003-2004年，上海酒店式服务公寓租金基本在20-22美元/月/平方米间波动。2005年2季度，浦东地区酒店式服务公寓租金为21.19美元/月/平方米，入住率为89.6%，浦西地区平均租金报价为24.79美元/月/平方米，入住率为92.37%。酒店式服务公寓的单套租金，根据不同的房型和面积，月租金大致在1500-10000美元/套之间。其中，月租金在1500-4500美元/套的比例为85%。当前高档酒店式服务公寓的租金情况较为理想，一般都保持90%以上的出租率，反应出当前市场良好的需求情况。u 影响酒店式公寓关键因素(从投资客户角度出发)因素影响分析地段作为投资型产品，如果有投资回报率承诺的话，那么地段因素影响对客户而言相对较小。 区位项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度高、区域配套完善、接受度越高产品产品要有亮点，精装修、注重实用性、舒适性总价要求低总价、进入门槛低、投资成本低投资回报短期高投资回报率或长期高租金回报配套对自身配套、会所服务要求高客源作为投资客户、注重投资回报物业管理酒店式服务、人性化管理、提升物业品质销售策略体现的投资回报销售策略、能够吸引更多的客源相关政策投资型物业对于政策敏感度高，受相关政策影响大u 上海酒店式公寓的发展未来酒店式公寓产品将朝着更加实用性、舒适性的方向发展，对物业管理、会所配置、社区环境的要求将进一步提高。13(三)、上海酒店式公寓案例分析项目名称物业类型区域地址开盘时间规模（m）房型面积（m）价格（元/m）总套数剩余套数销售率自持或出售投资回报率是否聘请酒店管理公司物业管理费（元/m/月）是否装修、装修标准及装修配置交房时间备注国际丽都公馆酒店式公寓静安愚园路250号2005年9月471040-7027000662365%出售没有仲量联行7全装修、全套家居配置(2000-3000元/平米的标准)。2006年3月5层伊时代公寓酒店式公寓卢湾五里桥路219号2005年5月850045165001501425%出售3年统一经营，总房款21的投资回报。威格斯5全装修2006年3月8层3梯22户，由于销售受阻，11月开始暂停销售。卡尔88酒店式公寓酒店式公寓虹口松花江路2628号2005年9月26-46只租不售自持投资10万元（5年），每年10的投资回报。上海厦源投资管理现房巴黎时光（奥塞格调公寓）酒店式公寓宝山淞南路459号2005年10月1187050-90820015912820%出售没有有3.1全装修、全套家居配置（1000元/平米的标准）。2005年12月六层带电梯、单层层高4.5-4.8平方米天赐公寓酒店式公寓黄浦广东路429号2004年12月1047938-12423000-300002142887%出售3年包租，每年8%的投资回报（扣除个人所得税）。自己管理9.8全装修、全套家居配置特设住客专用高级俱乐部和会所。现房酒店式公寓分析和项目的定位论证二、 浦东酒店式公寓分析(一)、浦东的房产市场状况l 2005年浦东住宅的量价走势分析和预测2005年浦东住宅的成交量走势也和全市的情况类似,只不过均价起伏更加明显,这主要是受成交结构变化的影响。浦东北蔡板块的在建新盘以大盘为主，大华锦绣华城、海上国际花园与地杰国际城在该板块成“三足鼎立”的形势。大盘的竞争，使配套比较落后的北蔡板块迎来了新的机遇。目前整个北蔡地区的商业配套相对还比较滞后，这也是该板块近期房价低走的原因之一，但大牌发展商的进入使该地区的繁荣近在咫尺。因此随着该板块基础配套设施建设的大力投入，大盘优势会越来越明显。l 浦东未来的规划2005年6月21日，国务院批准浦东在全国率先进行综合配套改革试点。国务院批准浦东进行综合配套改革试点以来，央行上海总部落户浦东，建行、国开行给予浦东开发性资金支持，国家外汇管理局、上海海关等多项措施在浦东先行先试，浦东投资环境不断改善，服务能级不断提升。目前，浦东已经集聚了343家中外金融机构、62家跨国公司地区总部。 综合配套改革试点中的关于浦东新区跨国公司外汇资金管理方式改革试点的九项措施是针对跨国公司的实际需求“量身定做”，在外汇管理上实现了接轨国际的实质性变革，有助于浦东营造符合国际惯例的投资和贸易环境，促进跨国公司地区总部发挥投融资、财务结算等综合管理功能。以此为契机，新一轮跨国公司地区总部移师浦东的浪潮即将掀起。(二)、浦东小户型产品的分析1、 80平米以下的小户型公寓供求概况 供应方面，小户型房成为上海房产市场上的稀缺资源。相对于上海市去年约2200万平方米到2400万平方米的楼盘开发量，小户型房的比例实在是太小。在“2004年第十六届上海房地产展览交易会”的所有参展房型中，中小户型比例不超过5，而在2005年的“上海之春”房展会上，小户型房更是凤毛麟角。小户型稀缺的原因既有历史渊源，也和消费者一步到位的消费心理有关；另一方面开发商追求利润最大化也导致市场上小户型很少。 需求方面，小户型项目受购房者追捧，很大的原因是因为小户型的总房款低，另一方面的原因是广告中宣传的高回报率。不管是自主还是投资，小户型对普通老百姓都有吸引力。2004年是小户型物业蓬勃发展的一年，小户型精装修、高单价、低总价等特点体现的淋漓尽致，主要功能由自住向投资的转变使得小户型物业获得了更广阔的市场。到了2005年，楼市在宏观调控下日渐低迷，投资客户的退市影响了小户型产品的销售。以下一项调查（数据来源：上海福纳地产咨询公司）中数据显示，需要80平米以下房源的潜在消费者占34。 多数小户型公寓是宾馆标准式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，缺乏日常居家生活的功能。并且，小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，这与通常新建住宅80%以上的得房率相比，相差悬殊。为了使小户型在面积不变的情况下，恰到好处地拓展功能空间以适宜居住。最近上海出现了一些“错层概念”的小户型楼盘，在空间上下功夫使其具备了更强的吸引力和竞争力。例如静安区的、松江的等开盘之后都取得了不错的业绩。酒店式公寓2、 浦东小户型公寓和酒店式公寓案例分析项目名称物业类型区域地址开盘时间规模（m）房型面积（m）价格（元/m）总套数剩余套数销售率自持或出售投资回报率是否聘请酒店管理公司物业管理费（元/m/月）是否装修、装修标准及装修配置交房时间备注爱法小天地小户型公寓浦东浦电路108弄2005年4月1400059-88148001811659%出售无无2.9毛坯房2006年12月正准备实施酒店式经营互欣商务酒店公寓式酒店浦东浦建路1143号2005年6月30-9013000-150002086867%出售5年统一经营，5年后可以原价回购，每年8的投资回报。金马饭店、上海互欣4全装修、全套家居配置（1200元/平米的标准）。2006年6月亚龙国际大厦(亚龙酒店公寓)公寓式酒店浦东崮山路688号2005年4月2175240-981300040915363%出售包租10年、统一经营、每年8%的投资回报显高物业5.5全装装，修标准1000元/平米。2006年1月翰城国际2小户型公寓浦东云台路1000弄2号2005年9月1480066-13490001576062%出售无上海高力国际2精装修2006年6月 森晟世洋国际大厦(碧云金悦)酒店式公寓浦东金藏路51号未定40-65未定5年统一经营，每年8%投资回报6全装修、全套家居配置。未定中惠广场(碧云国际金领公寓)酒店式公寓浦东新金桥路1088号 2005年9月8000050-8079504253947%出售无绿地上海科瑞物业2.3-2.8全装修、全套家居配置（1100元/平米的标准）。2006年8月价格7100-8800元/平米东晶公寓酒店式公寓浦东浦东大道源深路口2005年1月3310568-6923000-2500048212075%出售5年统一经营，每年7%投资回第一太平戴维斯57全装修2006年9月现在正在销售商铺锦绣满堂小户型公寓浦东浦东锦安东路88号2005年10月1427856-65、88-1021050019815124%出售无1.85毛坯2006年10月10月推出的第一幢小户型销售率49%,主要是5763平米的房源。酒店式公寓分析和项目的定位论证3、 结论从目前在售的小户型公寓和小户型酒店式公寓市场表现来看： 小户型公寓的销售受调控政策的影响更大。今年的调控政策重点是抑制投资和投机型需求。投资型客户向来是小户型公寓的主力客户群体，这部分客户的离市极大地影响了小户型公寓的销售。而自住客户对于小户型公寓的青睐更多的是基于其面积小总价低的特点。象(毛坯)尽管已经降了一次价，但价格还是在15000元左右，面积范围5988平米，均总价高达89130万元/套。这样的总价