2010年2月福州房地产市场指数分析-9DOC.doc

2010年2月福州房地产市场指数分析引言2010年元旦前后，房地产业调控政策如暴风骤雨般出现。1月10日，中央继去年年底出台的“国四条”后再出更为系统全面的“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调。紧接着，2月25日央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。从政策实施的情况来看，一线城市的住宅成交量“冷”风频传，福房数据显示，2月份福州住宅总签约面积为13.51万平方米，成交均价达到10984元/m2，成交量萎缩明显，楼价依然坚挺。就目前情况而言，虽然成交量有所下降，但不能简单的认为是政策在发挥其作用了，毕竟从往年来看春节一般都为淡季。从房价依然居高不下来看，政府调控房价的预期并没能得到实现。未来房地产市场依然扑朔迷离，何去何从？关键还是要看政府的决心、政策的强度与执行力。 2月份福房指数为144.23，月涨幅为0.04%，与去年同期相比涨了5.88%。观察表1，我们发现，自2009年9月份以来福房指数呈现不断上扬趋势，但本月涨幅较于2010年1月已有明显放缓，1月份福房指数月涨幅为0.59%，大大高于本月的0.04%。 随着福州房地产市场逐渐走出全球经济危机的阴影，福州基础设施建设的更加完善，海西政策的不断落实，使得福房指数总体趋于走高，但本月涨幅有所放缓主要是因为去年年底国家密集出台房地产调控政策，1月10日，中央发布了“国十一条”，而银行方面也全面收紧房贷，国家调控房地产市场的决心和强硬态度可见一斑，楼市感受到了一股强大的春寒，市场观望气氛浓厚。另外，由于正值春节，对楼市交易也有一定影响。从表3数据来看，商品住宅的均价从上月10576元/平方米上升到本月10984元/平方米 ，涨幅为3.86%，与去年同期相比，均价上升了57.77%。在成交量方面，本月的交易面积为13.51万平米，较1月份减少了11.63万平米，降幅达到46.26%，成交量剧降。月销售面积仅为13.51万平方米，创下2008年11月以来的新低。有价无市的市场表明，虽然均价已破万，但是以目前福州大部分居民的经济水平来看，远远支撑不起如此高昂的房价。此外，“国十一条”已颁布实施一个多月，最为显著的是目前银行加强了对房地产市场的风险监控力度，大大缩减了房贷的业务，许多购房者在本月很难贷到房款，投资投机性需求得到明显抑制。随着“国十一条”进一步实施，今年普通住宅以及保障房有望得到大量供应，相信“国十一条”会像一场及时雨，浇灭楼市的虚火。分析表4、5，在均价方面，江滨板块以13978元/平方米占据着均价的头把交椅，与1月份相比均价下降了11.40%，相对于去年同期均价涨幅则达到115.64%。市中心板块则以均价为12912元/平方米位居亚军，相对于1月份下降了23.75%，与去年同期相比涨幅高为50.89%。本月除了仓山、金山两板块均价分别有11.41%和35.43%的涨幅外，其他板块都有不同程度的下降，其中西区降幅最大达到49.40%。 在成交量方面，金山板块以占总成交量44.04%的成绩成为本月的最大赢家。五四北板块以占总成交量17.10%的成绩夺得榜眼。本月除江滨板块成交量有所上升外，其他板块都有所下降，福州楼市在2月里成交行情低迷。对象。金山板块有六个项目进入榜单，其中华润橡树湾以成交金额35145万元和成交面积20072.77平米独占鳌头；江滨、仓山、五四北、东区各有一个楼盘进入排行榜；本月的畅销楼盘主要集中在这三个板块。本月最大的“意外”是市中心板块居然没有一个进入榜单，这与市中心没有什么新的项目，且前几个月销售火爆有关。从本月楼盘成交均价排行榜（表7）来看，市中心凭借绝佳的地理优势，便利的交通，完备的生活设施，占据3席的位置，包含翔达公寓、中旅城二期、群升国际御园，均价都在一万六以上。金山和江滨分别占据2席，而金山板块的融信大卫城更是以均价28951元/M2再次摘得桂冠，虽比上个月的30164元/M2下降不少，但显然融信大卫城成了福州高端别墅楼盘的一个新标杆。由表8的资料显示：与1月份相比，本月的商品住宅成交总套数大幅下降。本月总成交量1177，比上月的2201套减少了1024套，月降幅为46.52%。8000元/平方米以下的商品住宅持续热销，以336套占据总成交面积的28.55%，稳居销量冠军宝座。12000元/平方米以上的商品住宅以27.10%成交面积占比位于第二。总的来看：8000元以下的产品颇受消费者青睐，仍是市场需求的主打方向。从表中可知刚性需求者在购房的时候主要还是倾向以经济实用的中、低端价位的住宅为主，但对高端价位的住宅需求也有所增加。可见，有相当一部分的改善型需求者接受了高价房，这部分有经济能力的消费者对生活质量有更高的要求，追求高品质、高价格的楼盘。分析表9数据，90-120平米的户型，以383套的成交量占比32.54%，位列成交套数第一的位置。90平米以下以363套、30.84%的成交量占比紧随其后。综合来看，120平米以下的户型成交量占比高达63.38%，显然市场还是以中小户型交易为主。180平米以上的大户型的成交金额所占比例为40.24%，较1月份的31.91%上升了8.33个百分点，抢占了销售金额第一的宝座。在成交量方面，中小户型在与大户型的比拼中显得更显优势，二者的成交套型占比的差距在拉大。虽然我市开发商近来主推高档价位楼盘，但目前我市银行的房贷已经全面收紧，目前多家银行暂缓放贷，利率纷纷上浮，二套房取消7折优惠利率，许多投资者已经很难贷到房款，而资金又是买房的主要考虑因素，因此，本月住宅的销售量剧减，尤其是对于资金有更高要求的高价位豪宅。热点分析 政策冲击下，榕城楼市价稳量跌回顾2009年，在一系列房产优惠利好政策的引导下，福州楼市需求集中放量，迎来了销售旺季，市场整体向好。与之形成鲜明对比，进入2010年，从中央到地方，调控再成楼市主旋律，福州房地产市场呈现出成交量锐减，价格依然坚挺的态势。对于这种“价稳量巨跌”现象，我们该如何思考呢？ 首先，去年底以来接连出台的楼市调控政策已对市场心理面产生明显影响。国土部、住建部、央行等各种调控“连环拳”连续出击，“国四条”、“国十一条”、上调存款准备金率等“紧缩”性政策频频出台，各大城市楼市都迎来了“冷春”，成交量急剧下滑，福州也不例外。同时，目前大部分银行收紧了房贷，不仅二套房门槛提高，首付提高到四成，而且首套房贷取消七折利率优惠，这对市场也有着实质性影响。但与一线城市相比而言，榕城虎年新春楼市算是平稳开局。其次，政府调控及房贷收紧政策的出台，后续力度和效应都有待观察，因此，未来买方的购房速度将有所放缓，增加了市场的观望气氛。应该说，购房者只有待政策调控下的更明朗的市场行情出现时才敢下手买房。最后，经过一年的调整，许多开发商手头资金较为充裕，面对冷清的市场他们非但不打折促销，反而选择少量推盘，把一些优质的房源推到四五月再上市，以期有一个更好的回报。楼市放量减少必然导致成交量萎缩。当然，正值春节期间房地产市场本就“冷清”也是原因之一。房价依然坚挺主要是市场刚性需求为基础、改善型需求为支撑的综合作用结果。事实上，尽管国