2006年深圳土地交易市场分析.doc

2006年深圳土地交易市场分析 1、交易量保持较快增长，供应较为充裕。2006年土地交易的总宗数为40宗，相比2005年的39宗次基本持平。在2006年交易的40宗土地中，土地交易面积为139.75万平米，规划建筑面积为344.77万平米，相比2005年同比增长分别达到了51.7%和62.2%，面积增长幅度非常明显，供应较为充裕。项目20052006同比增长（%）土地交易宗数39402.6土地交易面积（万平方米）92.1139.7551.7规划建筑面积（万平方米）212.6344.7762.2土地成交金额（亿元）36.2107.24196.2平均土地价格（元/平方米）3931767495.2平均楼面价格（元/平方米）1703311182.72、交易价格翻番，品牌开发商囤地不含糊从2006年的土地成交金额来看，达到107.24亿元左右，相比2005年的36.2亿增长196.2%，上涨幅度达到将近2倍。2006年的平均土地价格和楼面价格分别为7674元/平米与3111元/平米，相比2005年均分别上涨了九成和八成左右。总体来说，土地市场 “且调且涨”势头非常明显，开发商对深圳房地产市场非常有信心。除去两宗加油站用地，交易地块价格最高的是位于福田中心区的商业办公用地，平均地价达到81637.3元/平方米，折合楼面地价也达8165元的高价，由具有港资背景的嘉里置业（深圳）有限公司竞得；其次是宝安中心区的6块土地，楼面均价都冲过了5000元高位，商住用地价格最高的是A004-0102地块由深圳市天健房地产开发实业有限公司竞得，其在7月28日拍卖时达到了6452元/平方米的楼面地价，新政后的首次拍卖，显示了开发商仍对西岸楼市前景的乐观预期。其余像万科、中海、招商、荣超、龙光等大鳄都在关外有所斩获，富士康集团旗下的深圳富泰宏精密工业有限公司也在宝安区光明街道拿下一块建面达13.4万平米的商住用地，进军房地产市场。3、政府出让占绝对地位，二手土地交易占比减少。企业转让用地比2005年有所减少， 2005年企业转让用地共27宗，成交建筑面积占总建筑面积的39% ，而政府出让土地仅12宗。2006年，企业转让土地仅10宗，而对应的政府出让土地却有30宗，两者相比为1：3，规划面积比例更低，企业转让仅占总规划面积的一成。虽然今后关外是深圳土地交易的绝对市场，但经过数年开发，关外优质地块已经不多，像中心城数年后可能没有土地出让，而不少企业拥有着大量优质地块，因而今后企业转让用地起到的作用非常明显，政府在加大这方面的引导和管理需要更大的智慧，争取更多的企业土地走向市场。4、交易依然以关外为主，但特区内有所回暖从2005年和2006年的土地交易来看，无论是交易宗数、土地面积还是规划建筑面积，依然以关外宝龙两区为主导，但是，其占比稍有下降。2006年，关外两区的交易宗数占比由2005年的69%下降到2006年的65%；土地面积占比亦由2005年的88.5%降为2006年的85.2%；规划建筑面积占比亦由2005年的82.7%降为2006年的81.5%。为缓和特区内供地紧张的局势，盘活企业存量土地，特区内政府出让4块土地（但只有南山后海片区一块是商住用地），其余10块则均来源于企业转让。因此，从土地交易的区域分布来看，是按照深圳城市总体规划用地的一个基本方向，严格控制特区内的土地供应仍是深圳土地管理一个原则；同时，配合特区外的城市化和现代化战略，保障宝安、龙岗的土地供应，这应该也是未来几年土地交易的总体趋势。5、交易用地仍以居住、商住用途为主导，商业批地剧增。从土地用途来看，2006年的交易土地中仍以居住、商住用途为主导，居住、商住用地加起来宗数达20宗，为总成交宗数的一半，规划建筑面积达到232.6万平方米，占总建筑面积2/3有余。但是，随着特区外尤其是宝安中心区各项配套设施日益完善，营商、办公环境也得到显著提升，在交易的7块商业办公用地中，仅福田中心区和罗湖东门片区各1块，宝安中心区独揽4块办公用地，而龙岗中心城则有1块规划为都市综合体（含酒店、商业、办公用途）地块，规划面积近15万平米。2005年土地交易中商业用地最少，龙岗不足1万，宝安为零，这种情况在2006年彻底扭转。包括酒店部分，2006年全市土地交易中商业服务业用地出让仅4宗，但规划面积却超过67万平方米，占整个规划建筑面积的两成，包括两块位于宝安中心区和南山中心区的A004-0100和T106-0028，规划建筑面积分别达到32.8万和16.2万平米。6、大体量项目比重有所增加，开发商区域运营角色更重。2006年土地交易中规划建面超过10万平方米的项目有10个，项目个数占比为四分之一，但相比2005年只有3宗土地规划为超过20万平的大体量项目，2006年有6宗土地将建成建筑面积超过20万平方米的大盘项目，宝龙两区各3块，占全年40宗土地的15%，其中体量最大的是位于龙岗中心城的G01064-0259地块，规划建面达38万平米，而位于宝安中心区的是A004-0100地块，该商业用地规划面积为32.8万平米，由深圳市龙光房地产开发有限公司以均价1143.3元获得，几年之后，宝安中心区或将崛起一座超大规模的商业巨擘。地块位置用途规划建筑面积(平方米)楼面均价(元/平方米)竞得者G01064-0259龙岗区中心城居住3801603247.5深圳中海地产有限公司A004-0101宝安中心区商业3280001143.3深圳市龙光房地产开发有限公司G02113-0019龙岗区龙岗老街居住3047002518深圳市振业（集团）股份有限公司A906-0312宝安观澜商住2227702155深圳招商房地产有限公司A909-0097宝安观澜商住2222213374深圳招商房地产有限公司G01024-0005龙岗区龙城居住2036533781深业集团（深圳）有限公司大规模的项目开发，尤其是关外的生地开发，开发商的区域运营角色也浓重一些，通过项目带动，这些片区居住品质和现代化程度将得到明显改善。此外，南山商业文化中心区的商业服务业地块T106-0028也达到16.2万平方米，是特区内建筑面积最大的地块，由深圳市长城投资控股股份有限公司（已由联泰集团控股）取得。面积区间（万平方米）（0，5（5，10（10,20大于20交易宗数151446规划建面（万平方米）24.998.755166.2注：地块T207-0031为旅游、度假及游乐用地，未规定具体容积率，所以本表中交易宗数为39宗。7、大地块流标，开发商冷对政府的“廉租房捆绑”政策2006年12月27日，深圳土地房产交易中心出让坪山三宗地，三宗地流拍两宗，只有曾经流拍过一次的一块建筑面积8万多平方米的土地被深业以楼面均价1801元/平米拿走，另外两宗总建筑面积约30万平方米的土地流标。此次土地出让中政府要求开发商出让建筑面积的15%建政府公共租赁房或许是两