2009年7月兰州月报(NXPowerLite).docx

2009年6月兰州房地产市场研究报告兰州房地产市场研究报告（2009.7）易居（中国）房地产研究院兰州分院目 录易居观点：3数字楼市：4第一篇市场背景篇8第一章、政策资讯8第二章、经济环境9第二篇 市场分析篇10第三章、土地篇10第四章、商品住宅市场24第五章、产品篇40第六章、营销篇44第三篇 区域数据篇51一、西固板块51二、安宁板块52三、七里河板块53四、城关板块54五、黄河北板块55六、城东板块56七、雁滩板块57易居观点：成交量反弹 出现小幅上涨 兰州楼市成交量自今年1月回升以来一路飙升，由于刚性需求在今年上半年的逐渐释放，以及6月份价格的迅速上涨，导致6月份成交量出现了小幅回落，市场走势出现不确定因素。但是据CRIC监测数据显示，7月份兰州楼市成交量为8.74万平米，较6月份8.57万平米的成交量上涨1.98%。在市场成交均价持平的前提下，兰州市场经过短期的调整，购房者已经认可了上涨的房价，并且做出了对未来房价将继续上涨的预期，因此出现了成交量在6月份小幅下降后7月再次攀升。下半年房价可能再次被推高 兰州7月份楼市成交量的上涨再次表明强劲的市场需求，并且随着下半年购房需求高涨期的临近，尤其是随着房地产市场“金九银十”的即将到来，兰州楼市的需求将可能再次出现膨胀。但是兰州商品房市场的供应量却没有随着上涨，并且出现了缩量供应。兰州市建委负责人介绍，兰州市1-6月份房地产投资同比下降18.08%，房地产竣工面积同比下降7.25%，房地产开工面积同比下降7.91%。据CRIC监测数据显示，未来三个月内兰州市商品住宅供应量明显减弱，完全无法满足市场强劲需求。因此随着购房高峰期的临近，供求不平衡矛盾将再次推高兰州房价。开发企业拿地热情高涨 看好市场未来走势 兰州7月份土地市场反应异常火爆，供应9块土地中，有8块成交，而且再次出现“地王”。G0915号地被兰州良志房地产开发公司以1.82亿元的高价拍得，创造了成本价6000元以上的记录。开发商一改以往谨慎的拿地态度，表明了兰州开发商看好兰州商品住宅市场的未来发展。数字楼市：2009年7月兰州商品住宅成交均价为4983元/，环比2009年6月增长了3.02%。2008年7月-2009年7月兰州市商品住宅供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月兰州商品住宅供应量为8.43万，环比2009年6月上涨85.68%，同比下降了49.88%。2008年7月-2009年7月兰州市商品住宅供应量走势图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月兰州市商品住宅成交量为8.74万，环比2009年6月上涨了1.98%，同比下上涨51.47%。2008年7月-2009年7月兰州市商品住宅成交量走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月城关板块成交均价为5863元/，位居兰州各板块首位。2009年7月兰州市商品住宅板块成交均价对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月安宁板块成交面积居兰州总成交面积的首位，成交面积各占总成交面积的26%。2009年7月兰州市商品住宅区域成交面积比重图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月兰州市市场供应中二房为主流房型，占总成房型的75.93%；成交中二房房型成为主流成交房型，占总成房型的64.32%。2009年7月兰州市房型供求分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、市政动态表1-1-1：2009年7月全国房地产相关政策列表：时间来源政策名称主要内容7月01日上海证券报上海市房地产登记条例新修订的上海市房地产登记条例于7月1日起正式实施。新版条例将杜绝开发商擅自改变宗地范围、更改规划等行为。此外了解到，今年下半年将开始明晰集体土地权属，以进行集体土地游园试点。7月15日第一财经日报住房部：严格执行房贷政策 力稳京沪等城市房价住房和城乡建设部有关负责人表示，针对目前房地产市场运行的情况，下一步将重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，督促其加强供需双向调节，严格执行个人购房贷款政策，着力稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展。7月16日证券时报商品房销售方案备案管理暂行规定上海市7月17日出台了商品房销售方案备案管理暂行规定,规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批,以此遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”。7月20日东方早报上海市商品房销售方案备案管理暂行规定针对当前商品房销售中“少量多批”“捂盘惜售”有所抬头的情况，上海市近日出台上海市商品房销售方案备案管理暂行规定，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。7月23日上海证券报银监会：始终严格执行二套房贷政策不动摇银监会新闻发言人廖岷昨天表示，银监会二套房贷政策没有调整，对二套房贷款，银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例，这一政策从未进行调整。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统易居观点：由于7月份大部分监测城市的房价都出现了明显的上涨态势，为了稳定房价，中央各部门以及地方政府均出台了稳定房价过快上涨的政策，比如住房部、银监会以及北京、杭州、南京、广州等地都加强了对二套房贷款严格执行房贷政策，着力稳定房价，促进房地产市场平稳发展。另外7月份随着楼市回暖的态势继续延续，一些开发商开始进行捂盘惜售，对此上海明确发布规定打击开发商捂盘惜售。从以上中央以及各地对近期房价过快上涨所出台的政策来看，中央将继续推行“保稳定”的中心思想，未来一段时间内，楼市政策的出台将不会放松也不会过度打压，在维持市场稳定发展的前提下，预计将出台遏制房价过快上涨、促进楼市健康发展为主的政策。二、市场动态表1-1-2：2009年7月房地产相关市场动态列表：时间来源政策名称主要内容7月27日兰州晨报兰州严禁房地产开发商以商会为联络串通涨价兰州市建委主任宋智虎在2009甘肃房地产形势座谈会上指出,兰州市高度重视房地产市场的健康稳定发展,将制定一个包括廉租房建设在内的三年房地产发展规划。宋智虎还向房地产开发商们提出忠告,希望房地产企业严格自律,勿以商会为联络倡导涨价。7月29日鑫报甘肃省城乡规划条例（草案）省十一届人大常委会第十次会议分组审议了甘肃省城乡规划条例（草案）。草案指出，未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统易居观点：兰州房价于近两个月出现了大幅上涨态势， 而且随着8、9、10月购房高涨期的临近，兰州的房价可能继续上扬，为了维持兰州房地产市场的稳定健康发展，兰州市建委领导严禁房地产商联络商会串通涨价，表明了政府对兰州房地产市场近期出现的房价上涨过快情况的重视，显现了兰州市政府稳定房价以及房地产市场的信号。第二章、经济环境兰州市宏观经济暂无月度数据，由于1月市场报告中已做分析，本月不在赘述。第二篇 市场分析篇第三章、土地篇一、土地资讯表2-3-1：2009年7月兰州市土地资讯相关列表时间来源资讯名称主要内容7月31日西部商报投资50亿 仁恒拿下兰州新城最大城中村改造项目 2009年7月31日，兰州市安宁区人民政府与兰州仁恒房地产集团公司正式签署协议，计划投入50亿元共同实施安宁区十里店街道城中村整体改造项目。这也标志着“兰州浦东”新区建设进入大提速时代。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、本月公告土地分析2009年7月，兰州国土资源局发布2个土地出让公告，共有9宗地块出让，均以挂牌方式出让，其中共有8宗土地成交。地籍编号分别为G0908号、G0837号、G0915、G0838号、G0839号、G0840号、G0847号、G0855号、G0912-2号。土地用途分别是2宗为工业用地；3综为住宅可兼容商业；2宗为居住用地可兼容商业和办公；2宗为公办可兼容商业。其中除G0915位于城关区板块、G0912-2号位于七里河板块以外，其他均位于安宁区板块。2.1、地块供应走势分析图2-3-1：2008年1月-2009年7月兰州市土地市场供应走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统总体来看，2009年7月份兰州市土地供应幅数比6月份有较大增加，成交面积也大幅上涨。本月土地供应仍为9宗地块，地籍编号分别为G0908号、G0837号、G0915号、G0838号、G0839号、G0840号、G0847号、G0855号、G0912-2号。2.2、挂牌地块列表土地编号地块位置占地面积（）容积率总建筑面积（）土地用途出让年限G0908兰州市安宁区安宁西路、T514号规划道路以南、S556号规划道路以西、B579号规划道路以北、街坊路以东25761.14103044.4办公、商业（商服）商业40年G0915兰州市城关区T316号路（酒泉路）以西、T317号路（白银路）以北、兰州市房地产开发公司用地以东、甘肃省兰州市人民检察院以南S436号规划路以西、T401-3号规划路以北16323.8581619住宅、办公、商业（商服）住宅70年商业40年G0837兰州市安宁区T550号规划道路以西、T511号规划道路以北、兰州经济技术开发区高科技产业园区内25703125703工业50年G0838兰州市安宁区北滨河西路、T599号规划道路以北、大清沟以西、中石油西北销售分公司用地以东21402.7485610.8办公、商业50年G0839兰州市安宁区安宁西路、T514号规划路以南、兰州桃海机械厂以东1458.23.55103.7住宅、办公、商业50年G0840兰州市安宁区师大附中家属院以西、S585号规划路以北、B594号规划路以东3765.813765.8工业50年G0847兰州市安宁区孔家崖街道、T580号规划路以西、兰州航空工业联合技术学校以东、万里中学以北10922.93.538230.15住宅、商业50年G0855兰州市安宁区S578号规划道路以东、B589号规划道路以南、规划内路以西、众邦公司以北32168.93.8122241.82住宅、商业50年G0912-2七里河区滨河中路443号， T140号规划路以南、B131号规划路以北。一块土地约13328.2。其中出让用地约5167.4,出让用地约8160.8.另一块土地约19.992亩。其中出让用地约7.751亩，出让用地约12.241亩26662.846.02026662.86商业、住宅住宅70年商业40年2.3、供应结构分析图2-3-2：2009年7月兰州市土地供应属性结构图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月兰州市招拍挂土地9宗土地，地籍编号分别为G0908、G0837号、G0915、G0838号、G0839号、G0840号、G0847号、G0855、G0912-2号。其中2宗为工业用地；3宗为住宅可兼容商业；2宗为居住用地可兼容商业和办公；2宗为办公可兼容商业。图2-3-3：2009年7月兰州市土地供应区域结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 本月出让土地主要集中于安宁板块、城关板块、七里河板块。在出让的9宗土地中，位于安宁板块的有7宗，位于城关板块的有1宗，位于七里河板块的有1宗，其他版块均无土地出让。其中2宗为工业用地；3宗为住宅可兼容商业；2宗为居住用地可兼容商业和办公；2宗为办公可兼容商业。图2-3-4：2009年7月兰州市土地供应面积结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月兰州市出让的土地中，1万平米以下的有2宗，占总供应面积的3.79%；1-2万平米的有2宗，占总供应面积的19.78%；2-3万平米的有3宗，占总供应面积的52.81%；3万平米以上的有2宗，占总供应面积的23.62%。 三、本月成交地块分析2009年7月兰州市土地成交共8宗，地籍编号分别为G0908号、G0837号、G0915号、G0838号、G0839号、G0840号、G0847号、G0855号，均以拍卖方式竞价成交。土地用途2宗为工业用地；2综为住宅可兼容商业；2宗为居住用地可兼容商业和办公；2宗为公办可兼容商业。其中除G0915位于城关区快板以外，其他均位于安宁区板块。总占地面积为465318.67平方米，环比上升102.98%。本月土地成交幅数和成交面积较上月有大幅上涨。兰州土地市场再次出现了供需两旺的局面，从侧面表明兰州开发商对于未来楼市的良好预期。1、地块成交走势分析图2-3-5：2008年1季度-2009年7月兰州市土地市场成交走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年7月兰州市土地成交共8宗，地块除G0915位于城关区板块以外，其余7宗均位于安宁区板块。总体来看，兰州市土地成交面积呈大幅攀升态势，成交幅数也大幅上涨，并且再次出现“地王”，G0915被良志地产以1.82亿元拍得。按容积率为5，楼面地价2229.8元/计算，估计成本在50006000元/。从7月成交情况看出2009年商品住宅市场的成交不断放大，土地供应也开始逐渐呈现大体量入市放量的局面，一改2008年土地缩量供应的紧张态势。2、成交地块列表土地编号地块位置占地面积（）容积率总建筑面积（）土地用途出让年限G0908兰州市安宁区安宁西路、T514号规划道路以南、S556号规划道路以西、B579号规划道路以北、街坊路以东25761.14103044.4办公、商业（商服）商业40年G0915兰州市城关区T316号路（酒泉路）以西、T317号路（白银路）以北、兰州市房地产开发公司用地以东、甘肃省兰州市人民检察院以南S436号规划路以西、T401-3号规划路以北16323.8581619 住宅、办公、商业（商服）住宅70年商业40年G0837兰州市安宁区T550号规划道路以西、T511号规划道路以北、兰州经济技术开发区高科技产业园区内25703125703工业50年G0838兰州市安宁区北滨河西路、T599号规划道路以北、大清沟以西、中石油西北销售分公司用地以东21402.7485610.8办公、商业50年G0839兰州市安宁区安宁西路、T514号规划路以南、兰州桃海机械厂以东1458.23.55103.7住宅、办公、商业50年G0840兰州市安宁区师大附中家属院以西、S585号规划路以北、B594号规划路以东3765.813765.8工业50年G0847兰州市安宁区孔家崖街道、T580号规划路以西、兰州航空工业联合技术学校以东、万里中学以北10922.93.538230.15住宅、商业50年G0855兰州市安宁区S578号规划道路以东、B589号规划道路以南、规划内路以西、众邦公司以北32168.93.8122241.82住宅、商业50年3、成交地块结构分析图2-3-6 ：2009年7月兰州市土地成交属性结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交的8宗土地，其中2宗为工业用地；3宗为住宅可兼容商业；2宗为居住用地可兼容商业和办公；2宗为办公可兼容商业。其中居住用地可兼商业占49%，办公可兼商业占40.53%，居住用地可兼商业和办公占4.60%、工业用地占6.33%。图2-3-7：2009年7月兰州市土地成交区域结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 本月成交的土地，主要分布于安宁板块，成交的8宗地中7宗位于安宁板块。另外一宗位于城关板块酒泉路沿线中山林十字。图2-3-8：2009年7月兰州市土地成交面积结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4、拿地企业分析图2-3-9：2009年7月兰州市土地成交企业结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 本月成交的8宗土地中，分别被兰州良志房地产开发有限公司、中国铝业股份有限公司连城分公司 、甘肃高校后勤产业开发有限公司、兰州伊真置业有限公司 、兰州天居房地产开发有限公司 、兰州东安房地产开发有限公司 、兰州佛慈制药股份有限公司摘牌竞得。兰州良志房地产开发有限公司、兰州伊真置业有限公司等都是兰州传统房地产开发企业，在兰州地产界有一定的影响力，兰州良志房地产开发有限公司开发的良志嘉年华有着不俗的表现，兰州伊真置业有限公司去年推出的伊真东城丽珠也取得了不错的销售业绩。兰州天居房地产公司成立于2007年，经兰州市工商行政管理局注册成立。兰州天居房地产公司隶属于深圳市特皓股份有限公司下属的深圳天居置业有限公司。深圳市特皓股份有限公司是原深圳市市属企业，于2005年改制为股份有限公司，是一家建筑类的综合性企业。此次拿地是首次在兰州进行房地产开发。四、重点地块1、地块指标分析表2-3-2： G0907号地块经济指标列表地块名称G09015地址兰州市城关区T316号路（酒泉路）以西、T317号路（白银路）以北、兰州市房地产开发公司用地以东、甘肃省兰州市人民检察院以南出让方式招拍挂土地用途居住、商业、办公用地所在区域城关区板块环线位置占地面积16323.8起始总价9300万元总建面积81619成交总价18200.00万元容积率5成交楼板价1139.44元/平方米备注/数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统G09015号地位于兰州市城关区T316号路（酒泉路）以西、T317号路（白银路）以北、兰州市房地产开发公司用地以东、甘肃省兰州市人民检察院以南，占地约16323.8平方米。以743万元/亩的价格成交，成交总金额为18200万元，楼面地价为1139.44元/平方米，平均容积率为5，预计总建筑面积约81619平方米。本宗地块由兰州良志房地产开发有限公司一举竞得。本地块位于兰州城关区板块中山林黄金一角，预计开发时间为2011年。究竟是个以住宅为主还是以商业、办公为主现在没有定论，根据按容积率为5，2229.8元/的楼面地价，估计成本在50006000元/，按照这一价格在这宗地面上作住宅已经没有太大的利润空间，据分析，可能是商业和办公的综合利用。但是即使是按照这一思路开发，按照当前的成本预算，每平米将达到了8000元，已经远远超过了兰州现有的楼王盛世凯旋宫的7000元每平米。预计这一项目的建成将再次推高兰州房价。2、拿地企业分析兰州良志房地产开发有限公司成立于2001年7月9日，位于兰州市城关区滩尖子828号，企业法人为马志良先生，公司的注册资金为1000万元，目前公司的资质为四级，资质证号甘建房（开）622002368。良志嘉年华是其开发的第一个商品房项目。 兰州良志实业集团有限责任公司是兰州近几年迅速崛起的大型民营企业之一。公司位于兰州市城关区天水北路828号，雁盐黄河大桥南面，占地面积85亩，交通便利，四通八达，注册资金6000万元，自1991年成立以来，经过十多年的快速发展壮大，现已形成了以汽车销售服务、房地产开发、物资储运销售为主的多元化经济实体。3、发展前景分析表2-3-3： G0907号地块周边住宅情况对比表周边在售项目情况列表项目名称物业类型占地面积（m2）容积率本月成交均价（元/m2）开发企业山水名庭普通住宅5332.88.434462甘肃顺圆房地产开发有限公司盛业丰景苑普通住宅200012.886382 甘肃省盛业房地产开发有限公司陇华大厦普通住宅96020.83在建甘肃兴隆房地产开发有限公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统根据CRIC监控的数据来看，该地块周边1公里范围之内，市场暂无成交地块及形象项目，预售、销售项目也仅有3个，分别为山水名庭、盛业丰景苑、陇华大厦。就体量而言，以上这三个项目都不及G0915地块，G0915号地块占地面积16323.8平方米，是山水名庭、盛业丰景苑、陇华大厦这三个项目中占地面积最大项目的三倍。因此在地处繁华地带，加上体量较大，因此良志地产有着很大的操作空间。但是由于楼面价格已经达到2229.8元/的楼面地价，估计成本在50006000元/，那么销售起价必然超过兰州现有市中心楼盘最高价格，成为新一代的楼王，是否在兰州有市场将是一个疑问。据业内人士分析，G0915号地写字楼开发价值较普通商住用房价值更高，不排除良志“地王”将兼顾办公的土地用途。但以现在的行情，兰州写字楼市场状况不佳，租金偏低、空置率较高的现象仍比较普遍，若良志决定涉足开发，尚需“勇气”和规划方面的“破题”。表2-3-4：G0915号地块SWOT分析表优势劣势1、地处繁华地带，已经形成成熟的商业和居住氛围，其区位优势最为明显； 2、紧邻兰州市传统商业中心南关什字核心CBD，商业氛围良好；3、地处兰州城市主干道酒泉路和白银路交界处，交通条件便捷；4、开发企业良志集团，实力雄厚，项目运作经验丰富，在兰州成功运作名盘良志嘉年华，取得了不错的口碑。名企的声誉是其产品质量的有利保证，房地产市场中对名企的追捧从未失去热度，这是该地块产品将来入市的一大优势。1、项目地面价格略显高，会增加开发成本，恐超出兰州购房者承受能力；2、项目定位难度大。如果定位住宅，9000左右的预计售价比较高，如果定位办公商业，兰州市的高端写字楼需求并不是很大；3、地块拆迁工作还没有全部完成，该宗地三个地块中的兰州市盲聋哑学校尚未迁移，另一地块电信局宿舍楼为旧城区未拆迁平整地，预计全部准备就绪开工要等到2010年，未来楼市存在很多不确定性；4、此项目只能定位于高端项目，对本土开发企业良志地产是一个比较大的考验。；机遇威胁1、项目地处中山林黄金一带，如果良志地产拥有很好的操盘能力，必定会打造兰州城中心又一地标性建筑，从而提升楼盘的吸引力，也必然带来楼盘的成功运作；2、兰州市中心地带的土地资源稀缺性将是本项目的一大卖点，这一地块的无法复制性将吸引众多的购房者；3、由于项目地处兰州市繁华地带，商业环境成熟，众多的投资客可能会追逐这一楼盘，因此会推动此项目价格走高，从而保证这一项目的盈利。1、由于项目到2010年才可以开工，拿地开发周期太长，对开发企业的资金链造成了极大的影响，如果出现资金问题，项目开发将会出现中断；2、由于地价已经处于高位，必然带来项目的高成本，最终导致只能定位于高价高端，但是在未来楼市走势预期不到的情况下，兰州市场是否有足够的需求承受这一高地价还是个未知数。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第四章、商品住宅市场一、市场综述7月成交大幅上涨 团购再次发力兰州商品房市场成交量经过6月份小幅回落后，7月份出现反弹，商品住宅市场成面积和交套数都有所增长。据CRIC监测数据显示，兰州7月商品房市场成交面积较6月环比上涨1.98%；7月份商品房市场共成交1469套，环比上涨14.8%。在本月成交量上涨中团购再次发力，“时代伟业2008”1号楼被中国工商银行团购，为7月份总成交量的上涨增添了力量，另据了解，“时代伟业2008”14号楼也将被中国农业银行团购。兰州商品房市场在自身已经处于高涨期再加上团购力量，因此成交量上涨就是必然之势。兰州楼市显现捂盘现象 供需矛盾进一步突出 兰州商品房的市场历来供应不足，再加上2009年上半年消耗掉了大量的存量房，2009年下半年的市场供需矛盾将再次恶化。随着市场存量的减少，房价的再次推高，兰州的一些楼盘开始出现“捂盘”现象，让本已供应不足的兰州商品房市场雪上加霜。而我们能够预期下半年进入销售市场的新楼盘又屈指可数，据了解今年下半年能够进入市场销售的楼盘屈指可数，天庆莱茵小镇二期、中和山水兴城、中和教育世家、飞天世纪新城以及七里河西站仁恒国际可以为兰州商品房市场短缺解决一时的问题。房价将再次进入上升通道随着市场需求量的快速增长，一些楼盘也开始调价，据了解，一些楼盘调价在200元以上，一些市中心楼盘的均价在调价后已经突破7000元大关，上涨态势依然不减。随着“金九银十“的临近，供不应求矛盾的再次激化，房价上涨的可能性再次增大，兰州商品房市场均价突破5000已元/经不成问题。表2-4-1： 2009年6月-2009年7月兰州市商品住宅各类指标变化表指标2009年6月2009年7月环比增长（%）同比增长（%）供求比1：0.531：0.96-48.94146.15供应量（万m2）4.548.4385.68-49.88成交量（万m2）8.578.741.9851.47成交价格（元/ m2）483749833.0226.37成交总额（亿元）4.144.365.3186.32资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析图2-4-1：2008年7月-2009年7月兰州市商品住宅供求情况对比图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统09年上半年，兰州市场除去4月外，市场一直处于供不应求的局面，总体而言，前两个季度市场成交处于消化市场存量之中，市场新增供应量在前7个月处于非常低的水平，仅有天庆莱茵小镇11栋楼和金河苑4栋楼体量比较大，其余楼盘放量均不大。在研究兰州市场供求关系时，我们首先要明确一下兰州本土房地产供求的属性特征，这样有助于做出更准确的判断。兰州的房地产市场是以开发商为主导的市场格局，并不是市场经济中以消费需求为主导的模式。目前兰州市场中房地产产品主要集中在中高端价位区间内，中低档的项目较少，在市场中所占比例也不是很高。因此，可以说兰州房地产的结构并不合理。当前房地产市场中所表现出来的市场需求与消费真实的需求还有较大的距离。我们可以用中高端住房需求来表述现阶段市场需求更为准确。从长期以来，兰州市土地的供应量总是偏小，直接导致房地产市场供应总量不大，兰州市场一年新增供应量大致在150万平米左右。而兰州成交量近两来相对平稳，一年总成交量在100万平米左右。因此总体而言，我们认为兰州目前供求趋于平衡。从近期来看，市场供应量逐月下降，成交量远远大于供应量。三、供应量分析3.1、供应总量分析2009年上半年，兰州商品房市场供应明显不足，新盘入市量和放量面积均很小，截止7月，兰州商品房市场仅仅有6个新盘入市，其中除去雁滩板块的天庆莱茵小镇11栋楼的体量比较大以外，其他楼盘市场供应量均不大，很多楼盘都是单体楼和或者双子楼，其产生的供应量对市场作用并不明显。而在2000年以前入市的大盘中，安宁庭院、倚能黄河家园、鸿运润园、众邦金水湾等基本进入了清盘阶段，不会提供大多的供应量。8月份兰州商品房市场供应会出现一个短暂的高峰期，预计8月将会有森地国际、国泰嘉园、西固人家2号楼、安宁庭院17号楼开盘。其中森地国际有8万平方米的放量，国泰嘉园建有2栋24层和2栋26层，有7万平方米放量。预计兰州下半年将有天庆莱茵小镇二期、中和教育世家、中和山水兴城、飞天世纪新城、西站仁恒国际进入市场，可以暂缓兰州商品房市场供不应求的局面。图2-4-2：2008年7月-2009年7月兰州市商品住宅供应量走势图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3.2、供应结构分析7月份，兰州商品房市场有3个楼盘入市，分别是七里河板块的兴隆金河苑、雁滩板块的鑫亿城7#、14#号楼、城关板块的鸿鑫城市之光，安宁板块没有新项目入市销售。本月市场供应中除兴隆金河苑有4栋体量较大以外，其余楼盘供应均不是很大，其中鑫亿城的新增供应量属于加推部分。而鸿鑫城市之光为一栋小高层建筑，并且多数单元已经被预定，进入市场销售部分很少。7月上市销售的新盘中，主要为市场提供的是一房、二房、三房，其中二房占据主要地位，一房和三房占有比重不大。兰州商品房市场的户型供应结构简单的问题在短时间内难以改变。3.3、市场存量分析 兰州房地产市场目前商品住宅存量为2149811.13，与5月份相比兰州市场一年的市场去化量为100万左右，所以我们认为兰州房地产的去化压力并不是很大。表2-4-2：2009年7月兰州市市场存量列表2007年2008年2009年1-7月合计市场存量1795976.13300193504782146647.13数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统兰州房地产市场存量中以二房及三房的户型为主，其中二房占总存量的51%，三房占总存量的34%，其中一房的小户型只占3%，说明市场中小户型的存量还是相对较少。图2-4-3：2009年7月兰州市市场存量房型结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图2-4-4：2009年7月兰州市市场存量面积段比重图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4、新盘数据分析4.1、新盘规模分析 表2-4-3：2009年7月兰州市新盘规模列表规模新盘量（）1万平米以下11-5万平方米2合计3数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统7月份兰州商品房市场有三个项目入市，分别是七里河板块的兴隆金河苑、雁滩板块的鑫亿城7#、14#号楼、城关板块的鸿鑫城市之光，安宁板块没有新项目入市销售。本月市场供应中除兴隆金河苑有4栋体量较大以外，其余楼盘供应均不是很大，其中鑫亿城的新增供应量属于加推部分。而鸿鑫城市之光为一栋小高层建筑，并且多数单元已经被预定，进入市场销售部分很少。4.2、新盘建筑形态分析 表2-4-4：2009年7月兰州市新盘建筑形态列表规模新盘量（个）小高层1高层2合计3 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4.3、新盘区域分析 表2-4-5：2009年7月兰州市新盘列表 序号规模总套数（套）新盘名称区域138509.26352兴隆金河苑 七里河板块224091.30293鑫亿城7#、14#楼雁滩板块38716.58117鸿鑫城市之光城关板块数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新增供应量的三个楼盘分别位于城关区的城关板块、雁滩板块、七里河区的七里河板块。其他版块没有新增供应量。虽然城关板块有新增供应量，但是由于体量较小，对解决城关板块市场需求没有太大帮助。兴隆金河苑的供应体量相对较大，另外又地处七里河板块，可以为本区域提供一定的市场供应量。鑫亿城的加推项目凭借其相对雁滩其他项目的低价策略可以在雁滩板块占据一定的优势。4.4、新盘房型分析表2-4-6： 2009年7月兰州市上市新盘房型表房型单位数（套）房型配比房型面积（）套数比例（%）一房241447.96244.27二房56525724.8856575.93三房1066707.710619.80合计69533880.54695100数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图2-4-5：2009年7月兰州市新盘户型分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-4-6：2009年7月兰州市上市新盘去化表 房型单位数（套）房型配比房型面积（）套数比例（%）一房241447.96244.27二房56525724.8856575.93三房1066707.710619.80合计69533880.54695100数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析4.1、成交总量分析2009年7月兰州市商品住宅成交量为8.74万，环比2009年6月上涨了1.98%，市场成交量同比上涨了51.47%，市场成交量在6月份出现小幅下降后，再次出现反弹迹象。图2-4-7：2008年7月-2009年7月兰州市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月商品市场在成交量出现反弹的原因可能是购房者在经历了2009年上半年疯狂上涨后，对于如今兰州商品房市场的未来有了一个更为深刻清晰的认识，不在寄希望兰州房价会出现多大程度的回调，在能够承受现有房价的购房者反而表现出了急于出手的购房心理，这也是推高房价的一个重要原因。预计随着“金九银十”房地产市场黄金期的到来，兰州商品房市场将再次迎来一个市场成交量大幅上涨期，随着市场成交量的上涨，兰州商品房市场的成交价格也会出现一个快速上涨期。从成交排行来看，6月兰州市场成交中中高档项目仍占据主导地位，可以说目前市场中还是以改善型需求为主， 成交排名前10位中有5个项目的成交均价在5000元/之上。4.2、成交结构分析7月兰州市场成交仍然没有什么大的格局变化，市场成交量主要集中于三个区域，分别为雁滩板块、黄河北板块及安宁板块。表2-4-7：2009年6-7月商品住宅区域成交面积表区 域6月成交面积()7月成交面积（）同比增长（%）环比增长（%）西固板块858.671286.0049.77-47.50安宁板块27373.36 22087.00-19.31 -3.79七里河板块4572.541810.00 -60.42-27.73城关板块10997.4912696.0015.44400.72黄河北板块15859.3317161.008.20378.13城东板块1420.4610786.00659.33276.78雁滩板块24602.0721587.00 -12.2620.66数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从6-7月市场各板块成交变化中可以看出，城东板块成交环比增幅最大，环比5月增长了659.33%，其次为西固板块，环比增长了49.77%，城关板块、黄河北板块也均有小幅的增长。6月出现下滑的板块有安宁板块、七里河板块及雁滩板块，其中尤以七里河板块下挫幅度最大，成交量下降了60.42%，安宁板块下滑了19.31%、雁滩板块下滑了12.26%。图2-4-8：2009年6-7月商品住宅区域成交面积表数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、供求对比分析5.1、供求总量对比分析表2-4-8： 2009年6月-2009年7月兰州市商品住宅各类指标变化表指标2009年6月2009年7月环比增长（%）同比增长（%）供求比1：0.531：0.96-48.94146.15供应量（万m2）4.548.4385.68-49.88成交量（万m2）8.578.741.9851.47成交价格（元/ m2）483749833.0226.37成交总额（亿元）4.144.365.3186.32资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5.2、房型结构分析图2-4-9: 2009年6月-2009年7月兰州市商品住宅房型供求分布图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统六、成交均价分析 兰州商品房市场均价再创新高，7月份成交均价为4983元/，直逼5000元大关，而且随着房地产市场黄金期的到来，兰州房地产市场均价可能再次走高。房地产市场是一个特殊的商品市场，成本在价格中的主导作用，远不如供求关系影响价格的权重大。而兰州商品房市场的供不应求的局面一直没有得到很好的解决，因此房价在供需矛盾得不到解决的前提下一次次被拉高。在全国楼市已经兰州楼市回暖后，兰州房地产商和购房者上演的这场博弈大局中，房地产商占尽了优势，步步为营，而且节节胜利。2009年初随着楼市的回暖，房价的提升，购房者在观望而又失望后开始出手，而且在“买涨杀跌”的消费心理驱使下，让兰州本已高高在上的房价屡创新高，虽不及北京一日一价的情形，但是在一个经济欠发达地区的城市，如此攀升的房价已经让人大跌眼镜。而房地产市场中的高房价再次催生高房价的潜在原理再次产生效应，兰州7月份G0915号地被兰州良志房地产开发有限公司以1.83亿的高价拍得而再次成为兰州地王，据业内人士预测，这一项目在建成后将达到7000元突破8000元。高房价导致高地价，高地价导致高房价的循环因果已经形成。图2-4-10：2008年7月-2009年7月兰州市商品住宅成交均价走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统附：表2-4-9：2009年7月商品住宅成交量前15名排名项目区域板块成交面积()成交均价(元/)1天庆莱茵小镇城关区雁滩板块120566119.00 2友信和平新区城关区城东板块95065240.00 3倚能黄河家园安宁区安宁板块79855059.00 4众邦金水湾安宁区安宁板块63605189.00 5九洲城城关区黄河北板块56852906.00 6安宁庭院安宁区安宁板块42236407.00 7鸿运润园城关区雁滩板块31505891.00 8兰雅亲河湾城关区黄河北板块26534355.00 9盛世凯旋宫城关区城关板块25717821.00 10紫雅花园城关区黄河北板块24282797.00 11盛业丰景苑城关区城关板块23986512.00 12丰宁德尚安宁区安宁板块22774026.00 13仁恒国际城关区城关板块22705108.00 14鸿鑫城市之光城关区城关板块19125451.00 15天庆丽舍情园城关区雁滩板块15845465.00 热点项目解析天庆莱茵小镇项目成为本月成交冠军，这可能是最没有市场悬念的问题，热销有以下几点原因：1、个性化的产品就产品而言天庆莱茵小镇的创新并不多，这类建筑风格在外地市场已经相对成熟，但对于兰州市场就凸显出不群的个性，我们不可否认天庆莱茵小镇的建筑风格是其胜出的重要砝码。2、重量级的开发商天庆集团在兰州地产市场的地位与影响力无可撼动，天庆集团的发展就是一部兰州房地产发展的浓缩史，其成功的开发了天庆系列地产项目已在当地市场形成很强的影响力，并得到购房者的认可，初步形成了品牌化经营的模式。因此，良好的品牌认知也是天庆莱茵小镇热销的一个非常重要因素。3、差异化营销运作精装房在兰州市场中并不是一个新概念，但市场运作中鲜有成功者。而天庆莱茵小镇的精装营销策略同开发商的品牌价值相结合，形成了一个成功的市场运作方案，也使兰州中高端市场的营销策略与手段更符合中高端购房人群的消费心理。项目特点：1、该项目位于兰州市雁滩板块，拥有河景资源；2、精装房策略在营销中形成差异；3、两条市政道路的建筑大大提高的项目的交通配套条件；4、45栋楼，23.8万平米建筑面积，其小区规模效应也对购房者产生强烈的市场感召；5、3A住宅标准使产品质量得到市场认可，同时其环保节能配套概念也为其中高端项目定位提供配套支持； 项目区位图 项目效果图从区位而言，天庆莱茵小镇项目所处地块并不算一个真正意义上的成熟片区，天庆莱茵小镇很好的利用了河景资源与市政道路规划，使项目很好的与地块局性相结合。项目效果图天庆莱茵小镇的建筑立面在目前兰州房地产市场中可以说是相当具有特色的风格，兰州市场向来对欧美建筑风格有一种偏爱，而莱茵小镇则很好的满足了这一部分购房者的消费心理与购买偏好。精装房效果图兰州房地产市场的精装房销售一直不畅，我们认为其中原因是开发商对精装房的市场特性还是没有很好的与本地市场与项目很好的结合，这也造成了此前几个精装房项目的市场