[建筑]购房全攻略.doc

对于普通市民而言，买一套住房常常要用掉十几年的积蓄，要解决的也是居家大事。然而，近些年洛阳的商品房供应日益增多，买房又牵涉到土地、法律、金融等诸多方面，手续似乎挺复杂，作为一个对“买房”并不专业的普通老百姓，抱着这个“圆西瓜”该从哪儿下嘴呢？ 日前，记者带着这些问题采访了相关工作人员，并将商品房购买流程简要整理如下，希望对打算买房的朋友有所帮助。 一、简要流程 着手准备：购房目的自我评估 查询与初选实地看房 具体实施：确定目标初步下定 签订合同 交易过户：付款 产权过户 收房入住：验收房屋交纳税费物业管理新居装修 二、详细攻略 看房选房 买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前做好准备资金和心理上的准备是十分必要的。购房者应该明确一下自己的经济实力与买房目的，可有效避免盲目购买。 看房、选房大致分三个步骤：1.通过各种渠道获得楼盘信息，去售楼处咨询。2.实地勘察项目现场。3.选择自己心仪的户型。 看房时，购房者一定要从自己的购买能力和购房需要出发，在地段、户型、楼层、朝向等问题上多留心。此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。买房经验丰富的人还会对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。 如果你想买的是期房，除在楼层、户型、朝向等方面要问清楚外，还要不定期地、多次去现场考察。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员咨询，同时，也要多方面打听相关的信息。 高手支招：选择自己的房屋，一定要考虑周到，由于洛阳商品房供应相对充足，所以选定之前最好先准备一份挑选打分表，把自己想要的地段、房价、户型、配套等内容罗列下来，尽可能熟悉一些看房技巧，多走访几家楼盘，考虑全面、逐个挑选打分。 查看证件 在初步选定住房后，购房者可要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。 “五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。其中，最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者可表明所购房屋属合法交易范畴。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。通过仔细查看开发商的“营业执照”及“五证”、“二书”，购房者不仅能判断出所要购买的项目是否合法，还可以根据证件内容判断开发商的资金实力。 购房者选定要买的房子后，如果当时所带费用不够，销售方通常会跟购房者签订单：1.小定。小定一般不少于500元，购房者可与销售人员约定于几天之内交大定或交齐首付款，而销售人员将在约定的时间内为购房者保留房源。2.大定。大定一般有附加约束条件，如必须在5天或7天内交齐首付款，并签订购房合同等，通常大定所需资金多一些。 高手支招：查看“五证”时应注意证件的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，着重审查你要购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。 很多购房者在签订正式的商品房买卖合同之前，开发商会要求签订认购书，并交纳定金。实践中购房者与开发商经常会因此发生纠纷。最突出的是对定金的约定不清楚，没有明确定金的性质，从法律上讲就是买卖双方对定金到底是签约定金、履约定金、证约定金还是违约定金约定不明确。因此，为了使认购书对买卖双方的关于违约责任的承担更明确，对定金的约定应清楚。可以约定任何一方违约，均适用担保法中的定金罚则，收受定金的一方应当双倍返还定金，支付定金的一方无权收回定金。 签订合同 接下来就是购房者在约定时间内将首付款交上，并与销售方签订正式的购房合同。在签订合同时，购房者应该看到一张 商品房销售卡，这张卡记录着所购住房的具体信息，且一房一卡，犹如住房的“身份证”。 在拟定的时间、地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签订购房合同。购房合同一般包括商品房预售合同(期房)和商品房买卖合同(现房)两种。 二者区别在于： 商品房预售合同（期房）销售尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时使用。买受方付清全部房价款后，交纳各项税费后，可直接办理过户手续。 商品房买卖合同（现房）销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时使用。因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订现房出售合同，方能办理过户手续。 高手支招：签订时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题： 1.购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 2.合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如市区街号花园号楼层房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。 3.房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明，水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 4.其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。同时，合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 5.违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括： （1）签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房； （2）购房者不按期付款； （3）开发商不按期交房； （4）面积变动超过约定幅度； （5）房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位； （6）产权过户手续不全或不能按期办理。 按揭审批 签订完商品房买卖合同，销售方会将合同拿到房管局相关部门备案。这中间牵涉到购房者如何选择付款方式的问题：如果是一次性付款，购房者只需带身份证复印件及销售方所需资料办理手续即可。如果是按揭付款，购房者就需带齐银行需要的按揭材料（可向销售人员询问），先到售楼部由专门人员根据提交材料填写相关文件，然后再向银行预约，将备案后的合同及购房者的申请材料一起提交银行由售楼部人员与客户一起办理按揭手续。根据具体银行不同及客户提交材料的时间、可信性不同，银行的审批时间也会有一定差异。一般而言，自收到申报资料的15个30个工作日内给出结果。而审批通过之后，银行将把资金打给开发商，购房者所提供的所有资料也将返还给开发商，开发商会在一个月到一个半月的时间里将相关手续及客户提交的申报材料反还给客户。如果时间超过两个月或更久，消费者可以去相关部门查询详情。 银行按揭申请审批通过之后一个半月之内，消费者在这一时期通常应该可以从开发商或销售人员那里拿到以下主要证件：保险书1份，备案后的买卖合同1份，公证书1份，抵押合同1本，个人购房借款担保合同书1份，另外是公证费、保险费、抵押费等相关费用发票。在我市，贷款额10万元以内的，公证费一般为200元，超过10万元的，公证费为200元+超过部分的0.1%。抵押费按贷款额0.1%，保险费按总房款0.05%担保系数。 高手支招：如果签订的是商品房预售合同(期房)，开发商和购房者签订商品房预售合同后，应当在30日内持预售合同向房管部门办理登记备案手续。通过登记备案手续，可以保证房屋不被二次出卖，而且也可以通过房管部门的审查，知道预售的房屋是否存在权利瑕疵。另外，在开发商或者销售机构将购房者手中的合同要走办理预售备案登记时，应当要求出具相关手续，以免因为办理预售登记，购房人没有合同，日后发生纠纷时，购房合同无法索回，有理说不清。 在办理银行按揭贷款时，签订房地产抵押贷款合同与房地产预售合同后，购房者还应会同贷款银行到房屋所在地房地产管理部门办理公证和商品房按揭登记。经公证和核准登记后，抵押贷款合同方可生效。按目前的规定，客户要申请个人住房抵押贷款，还必须同时与银行委托的保险公司签订一份房产保险合同。产权过户 买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得房屋所有权证(即房屋产权证明文件)后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买的房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。 办理商品房产权证所需材料：1购房合同及购房发票办证联原件。2售房办证通知单。3维修基金发票原件及复印件。4当事人身份证原件及复印件、私章。5如合同约定面积与产权部门实测面积不符，需补充协议原件。6商品房销售卡。7契税完税证。8分户图纸。9如本人不能到场，须提交委托书。注：单位购房还须提交营业执照及单位代码证复印件、经办人介绍信及身份证复印件。 办事程序：1到维修基金征收窗口交纳维修基金。2到财政局契税征收窗口交纳契税。3提交材料到办证窗口办理房产证。 收费标准：交易服务费：住宅每平方米3元（卖方承担）；非住宅总价的0.5%（卖方承担）。 办结时限：交纳税费后10个工作日内办理完毕。 电话：63362618 63917983 高手支招：请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。按协议中的有关规定，开发商在交房时应向房管局相关科室做好商品房初始登记，并在房屋交付使用后60个90个工作日内协助购房者申办房产证。 收房入住 通常步骤如下：(1)销售方向购房者寄发房屋交付使用通知书或销售方通知购房者到约定地点领取该通知书。(2)购房者在约定时间持房屋交付使用通知书到售楼部或物业管理处联系收楼事宜。(3)有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，并将检测结果一一记录在楼房验收交接表上签字认可，并填写住房登记表。领取房屋钥匙和房屋使用说明书等资料，同时要按管理处的统一规定，交纳有关费用。若验收不合格，购房者应将不足事项明确记录在楼房验收交接表上，可暂时不办理收房入住手续，再次收房时间由双方另行约定。 收房入住时要交纳的费用包括物业管理费和其他费用。其他费用有小车、摩托车、单车保管费；代交水、电、气费的保证金或叫周转金)、维修基金等。 高手支招：购房者能签订物业管理公约，说明房产基本达到理想标准了。