天悦龙庭均价建议.doc

天悦龙庭定价建议本着为发展商争取经济效益和社会效益的目的，以科学、务实、严谨的工作态度，经过与市场上同类楼盘的比较，以“市场比较法”通过对一系列的重要指标进行对比，得出此建议，以期对本项目的销售起到参考作用。一、确定影响项目定价因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响：区位、景观、周边配套、户型结构、升值潜力、小区配套、交通、教育配套、周边环境、发展商品牌、工程进度、物业管理、规模、宣传包装。其中，“区位、景观、视野、周边配套、户型结构、升值潜力、小区配套、交通”是通过对本项目所接待客户进行调研分析，总结出客户购房所关注的几点因素；另外根据中原多年营销经验以及对宝安客户的把握，我们认为“教育配套、周边环境、发展商品牌、工程进度、物业管理、规模、宣传包装”也会对本项目产生不同程度的影响，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值（见参考楼盘综合评比表）。在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，集合了项目内部景观（园林）及外部景观资源，同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度，公交系统以及地铁的影响；教育是许多客户在购房时要考虑的一大因素，评价教育资源的优劣以现有教育资源为主，对规划中的教育配套，考虑档次的高低；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。二、参考楼盘综合评比本项目目前在新中心区，甚至整个宝安在建、在售楼盘中定位均是最高的，我们选择了中心区地段较为相近、并且定位为中高端物业的几个项目作为参考，并且又选择了老城区的两个定位较高的项目鸿景园、新安湖花园三期，作为参考项目并根据可比性的差异制定了不同的参考权重：幸福海岸在区位价值及定位方面最为接近本项目，赋予权重25；丽晶国际定位中档偏高、地段与本项目相近，凯旋城定位中高档物业、地段价值与本项目存在差距，鸿景园在区位上无法与本项目相比，但其定位为豪宅物业，定位相同，所以三个项目分别赋予15的参考权重；时代家园、雅园三期、新安湖花园三期，考虑到各自定位、地段产品等与本项目存在的差异，各赋权重10。除鸿景园、新安湖花园三期外，雅园对外宣称均价4700元/平米，其它项目目前尚未公布价格，中原通过市场调查并分析判断各参考楼盘均价：幸福海岸楼盘综合素质仅能列在中心区中高档的水平，而项目实际定位却在向豪宅迈进，这与发展商在价格上要求较高有一定的关系，据发展商内部人员透漏，福中福对该项目的预期均价在5100元/平米左右，并向5200元/平米努力，中原了解的市场情况是幸福海岸迟迟未解筹及公布价格，其策略要等天悦龙庭价格出来，拉高其物业的售价；金城时代家园宣称价格不超过5000元/平米，业务员称约为4800左右，而从其项目素质上看，价格优势应为时代家园的主要营销策略，4800左右的均价比较合理；丽晶国际开发商一直比较低调，预计从策略将参考中心区其它楼盘的均价走势，价格预计为均价5000元/平米；凯旋城开发规模较大，密度较低、园林面积大，但在产品设计上不具备优势，并且新圳河的污水处理未解决前，环境较差，前期预计其价格策略将为“低开高走”，随着项目的开发进程及周边环境的改善，逐步提升价格，在中心区地产升温的形式下，参考其它楼盘价格，预计一期均价为4800元/平米。参考楼盘综合评比表：项目名称天悦龙庭幸福海岸一期丽晶国际金成时代凯旋城新锦安雅园鸿景园新安湖3期项目参考权重25%15%10%15%10%15%10%按揭价PXPaPbPcPdPePfPf项目分值5100500048004800470051005300区位1111111198866新中心区核心地带新中心区核心地带新中心区核心地带新中心区核心地带边缘中心区边缘中心区边缘，关口老城区老城区景观、视野878648565中央公园景观轴线，密度稍大园林大，密度低，中央公园景观、体育场景观围合布局视野受限，园林面积小，外部景观一般密度大，围合布局，园林小，外部景观少园林大，密度低，海景资源园林一般，外部景观一般，但视野较为开阔外部景观较少，但内部园林效果尚可园林一般，外部景观一般，但视野开阔周边配套955557799仅有体育馆配套，距天虹略远仅有体育馆配套，距天虹远距体育馆配套略远，距天虹略远仅有体育馆配套，距天虹远可在一定程度上利用老区配套可在一定程度上利用老区配套地处老城区，周边配套相对完善，地处老城区，周边配套相对完善，户型结构10107676866“廊院”、前庭后院入户花园辅以部分奇偶错层阳台方正但特色点不足入户花园，部分有错层阳台方正但特色点不足大入户花园辅以部分奇偶错层花园方正但特色点不足方正但特色点不足升值潜力655564411定位高，售价高定位失误，价格稍高中端定位，中端价位有价格优势远离核心地段，但占据交通要道远离核心地段，但占据交通要道老城区顶端价位老城区顶端价位小区配套645335566受限于规模，会所较小规模大，会所等配套齐全配套一般配套一般规模大，会所等配套齐全，开发周期较长借助先前几期楼盘的配套，前期配套一般借助先前几期楼盘的配套借助先前几期楼盘的配套交通655555544路网完善，规划地铁，公交有待完善路网完善，规划地铁，公交有待完善路网完善，规划地铁，公交有待完善路网完善，规划地铁，公交有待完善路网完善，规划地铁，公交有待完善路网完善，距规划地铁又段距离，公交相对较好公交方便，但路况一般公交方便，但路况一般教育配套854546788已规划学校用地，在档次上未明确有欠缺已规划学校用地，在档次上未明确有欠缺旁边学校已经明确，并且学校档次较好有成熟教育配套可以利用，教育档次一般教育资源相对完善教育资源相对完善周边环境555544334素质较高，环境较好素质较高，环境较好素质较高，环境较好西向为老旧建筑/加油站周边住宅较新，但新圳河脏、臭老城区，环境较乱老城区、关口，环境较乱老城区，环境一般发展商品牌853443487经过前期造势，品牌有所提升开发福中福花园不成功，使其品牌、信誉下降较为低调，有一些楼盘开发案例较为低调，有一些楼盘开发案例金泓开发经验无据可查较为低调，有一些楼盘开发案例宝城老牌发展商宝城老牌发展商，相比鸿荣源略低工程进度534333455主体施工主体施工，部分封顶主体施工主体施工主体施工主体施工，即将预售预售预售物业管理555422333中海中海自管，宝晖酒店顾问未知未知自管自管自管规模54533535317万33万9万14万51万11万22万三期4.7万，总体约为14万宣传包装887656687豪宅，别墅级空中廊院高端、中心华府盛世名门中心区封面人物，中高档滨海新中心运动风尚社区，中档你好，凯旋城，中高档人居、环境No.1,中高档豪门领地名流生活，豪宅号称老城区，唯一纯高层住宅，定位