【超市管理】投资社区商铺小窍门.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632转贴：最近一段时间来，政府部门对房地产市场的调控措施接连出台，在这些新政中绝大多数都是针对住宅市场，使得广大投资者再次把目光投向了商业房产。而社区型商铺以其自身投资少，回报相对稳定的特点而受到投资者青睐。但是，也有专家指出，上海部分地段出现了商铺的过度集中的现象。那么在投资这类房产时，投资者需要注意哪些问题呢？今天，我们就一起来讨论这个问题。有研究分析，社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线投资的价值。与临街商铺不同，社区商铺的消费者主要来自于社区内部，因此对整个小区居住氛围的依赖比较强，这也是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。社区商铺宜“早介入做长线”一般情况下，人们说到商铺投资就会将其与回报率紧密地结合在一起，回报率也因此成为不少人投资商铺的首要标准。但是，当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的，投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费力、发展前景等。因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资可能需要几年甚至更长的时间，在此期间商铺的投资回报率是会随着时间的推移增高或降低的，现时的回报率不具备代表性。对于发展商而言，将商铺养熟才卖固然能卖出好价钱，但对于投资者而言，此时的价格已走高，因此，一些眼光独到的投资客和商家早已将目光瞄准一些销售良好的规模型大盘，开始放长线钓大鱼。一位从事社区商铺投资分析的资深顾问认为，投资社区商铺，小区的发展前景自然是众多投资客所关注的重点，小区商铺投资由地段、主力店、发展商、投资时机、人气和消费力等因素来决定投资前景。一些素质好的楼盘，加上位于城市的未来发展方向上，这也就为商铺的长线投资价值增加了筹码，其小区商铺即使目前的年收益率未能达到7%，但如果投资者看好其未来的升值潜力，即使是4%左右的年收益率也是可以接受的。小区商铺投资，随着近几年新建小区的增多，而被广大投资者看好。其购买动力主要看好居住户的潜在消费能力，特别是一些方便居家生活的日常用品店铺十分看好。但需要提醒的是，由于是小区商铺，它面对一些小区内兴起的购物中心的强烈竞争。一些专业投资人士提醒，不要单纯从居住了多少人这个角度去看其消费潜力，而应从恩格尔系数去分析，也就是说，如果一个小区居民的构成，其吃穿消费在日常开支中所占比例过大的话，其投资回报的价值就应看低一些。另一方面，小区商铺与社会商业网点必须总量控制、统筹规划。专家介绍，从经济发展规律来看，商铺总面积与人口密度的合理比例应是1平方米/人。因此，我们在选择社区商铺的时候还要考察该社区内部及周边的商业配套大致情况，以及未来一段时间该地区的整体规划。因此，社区商铺的投资也不可盲目追捧。社区商铺投资“四看”看周边商业网点：大部分社区商铺的主要功能是为本小区的业主提供日常生活必需品，周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值。看前景：上海有许多小区都在新开发的城区，新区的商铺有一个升值的过程，也就是从生铺到熟铺的过程。随着小区的入住户数和常住人口增加，小区慢慢成熟后，商铺的投资价值才会越高。看人流：小区商铺的服务对象既可以是小区固定的客户群，也可以是小区外的城市居民，服务受众面较广，特别是临街铺位，依靠交通和来往的人流、车流的独特优势，备受投资者追捧。随着入住率的提高，郊外的大盘一般都拥有稳定的客户群。看开发商：看开发商是否善于商铺的经营，对商户的经营类别有无必要的规划和控制，即如果开发