南昌市房地产市场月报.doc

2013年7月南昌市房地产市场月报目录一、2013年7月房地产法规政策与法规一览3（一）全国性政策法规3（二）南昌房地产市场政策法规资讯41、南昌发布土地利用总规划42、省委召开十三届七次全体（扩大）会议43、南昌市统计局：上半年全市GDP总值1447亿元 增长10.7%44、南昌打造核心增长极规划出台4二、2013年7月南昌市土地市场态势分析5（一）7月南昌市土地市场综合分析5（二）2200亩，九龙湖再次大手笔供地6（三）土地时兴“量身定制”，市场温而不火7（四）前7月供地计划完成仅过半，下半年或将加速8三、2013年7月南昌市新建商品房供应与成交分析9（一）2013年7月南昌楼市新建商品房供应分析9（二）2013年7月南昌市商品房成交量分析12（三）2013年7月南昌楼市供应与需求态势分析16四、2013年7月南昌楼市分析17（一）2013年7月南昌市整体楼市分析17（二）2013年7月南昌市中心板块分析20五、2013年7月份南昌在售楼盘销售价格参考一览表21六、2013年8月份新推房源与开盘预告27一、2013年7月房地产法规政策与法规一览历经上半年房地产市场调控加码“国五条”及其细则出台，全国房地产市场出现轩然大波。然而在地方政府与中央博弈较量之下，新政调控“沉寂”于全国房地产市场调浪潮之中，全国房地产市场升温势头不减反增，全国房价上涨明显。然而政府对房地产市场显性地调控政策有所放松，隐形的“达摩克利斯之剑”却并未收起！未来房地产业形势依然严峻。年中以来，经济下行势头犹在，而中央“经济下限与CPI上限”的提出意味着对经济形势的容忍度有所增加，并不会大力拉动经济，此外，中央对银行金融业整顿及风险控制也增强了对房地产业贷款量和贷款额度把控，南昌房地产业也颇受影响。不过，随着南昌市核心增长极布控，老城改造与新城开发同步进行为拉动房地产市场发展带来机遇。（一）全国性政策法规1、统计局：上半年GDP增长7.6% CPI上涨2.4% 7月15日，国家统计局公布2013年上半年我国经济运行情况。根据公布数据显示，2013年上半年国内生产总值（GDP）248009亿元，同比增长7.6%，其中一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，涨幅放缓；2013年上半年居民消费价格（CPI）同比上涨2.4%，涨幅与一季度持平。此外，上半年工业生产、固定资产投资增速、城镇居民可支配收入和广义、狭义货币余额均现回落。2、统计局公布6月70大中城市房价 同比上涨城市69个 7月18日，国家统计局公布2013年6月全国70大中城市住宅销售价格情况，根据公布数据显示，6月份新房和二手房同比上涨城市分别为69个和68个，环比上涨城市分别为63个和55个。单从环比情况来看，房价上涨城市数量已有所回落，涨幅也有所放缓。3、国务院发布“金融十条”严控金融风险7月5日，国务院办公厅发布关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见，提出继续执行稳健的货币政策，合理保持货币信贷总量；引导、推动重点领域与行业转型和调整；整合金融资源支持小微企业发展；加大对“三农”领域信贷支持力度；进一步发展消费金融促进消费升级；支持企业“走出去”；加快发展多层次资本市场；进一步发挥保险的保障作用；扩大民间资本进入金融业；严密防范金融风险等共十条措施（被称为“金融十条”），防范化解金融风险，加快经济结构调整和转型升级。4、国税总局：研究扩大房产税试点扩围7月5日，国务院办公厅发布关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见，提出继续执行稳健的货币政策，合理保持货币信贷总量；引导、推动重点领域与行业转型和调整；整合金融资源支持小微企业发展；加大对“三农”领域信贷支持力度；进一步发展消费金融促进消费升级；支持企业“走出去”；加快发展多层次资本市场；进一步发挥保险的保障作用；扩大民间资本进入金融业；严密防范金融风险等共十条措施（被称为“金融十条”），防范化解金融风险，加快经济结构调整和转型升级。5、财政部5举措盘活资金存量18日，财政部官方网站发布财政部关于加强地方预算执行管理 激活财政存量资金的通知，从加快公共财政预算执行进度，清理、压缩财政结余结转资金等五个方面指导地方“盘活存量”。通知指出，地方各级财政部门要将加快预算执行进度、提高财政资金使用效益和保障资金安全等有机结合起来，正确处理三者关系。（二）南昌房地产市场政策法规资讯1、南昌发布土地利用总规划 7月24日，来自南昌市国土局发布的南昌市土地利用总体规划（20062020年）显示，将对用地计划进行控制， 并细化各县、区的功能及布局。提出至2020年：新增建设用地控制在54.2万亩以内，总人口达600万人，GDP增至6600亿元，城市主体功能区更加完善等。2、省委召开十三届七次全体（扩大）会议 7月23日下午，省委十三届七次全体（扩大）会议在圆满完成各项任务后于南昌胜利闭幕。会议作出的产业升级、构筑绿色产业体系、推进昌九一体化、提升民生幸福指数、崇尚实干等重大决策部署，传递了省委坚定不移稳增长、转方式、调结构和促改革、惠民生、优作风的坚强决心。省委书记强卫指出要坚持稳中有进、稳中有为、稳中提质，持之以恒防通胀、稳增长、保就业，持之以恒抓项目、增投资、扩消费，千方百计巩固经济发展的好势头。3、南昌市统计局：上半年全市GDP总值1447亿元 增长10.7%南昌市统计局公布2013年上半年全市经济运行总体情况，上半年全市GDP总值为1447亿元，同比增长10.7%，分别比全国及全省平均增速高3.1和0.5个百分点。全市经济运行总体平稳，经济发展的总量和质量不断提高，工业生产稳中有进，需求动力保持良好。4、南昌打造核心增长极规划出台7月下旬，南昌市通过了把南昌打造成为带动全省发展的核心增长极规划（送审稿）并提出两个阶段性目标：到2015年，南昌核心增长极格局初步形成；到2020年，经济实力在全国城市中的位次明显前移，地区生产总值、固定资产投资、工业增加值、财政总收入等主要经济指标占全省比重超过30%。根据规划，南昌将积极推进包括户籍制度改革、农村土地制度改革、农村房地产制度改革试点等城乡一体化改革，适度放宽南昌主城区落户条件。二、2013年7月南昌市土地市场态势分析（一）7月南昌市土地市场综合分析在一线城市纷纷爆出地王之后，土地市场以可见的热度迅速蔓延至二三线城市，各大房企毫不留情的出手，造就了这个夏天火热的土地市场。但这股热风却似乎绕开了南昌的土地市场，虽然供应量与成交量远超去年同期，却难与6月相比，同时也鲜有地块溢价成交，整体来看，南昌土地市场只能用温而不火来形容。从南昌市国土资源局了解到，2013年7月，南昌市土地市场供应43宗（拍卖终止的除外）国有建设用地，环比减少30.65%，同比增加138.89%；供应面积3653.896亩，环比减少59.35%，同比增加136.37%。其中，7月土地新增供应23宗，环比减少51.06%、同比增加130.00%；供应面积3872.341亩，环比减少47.05%，同比增加210.39%。土地成交方面，7月份供应的43宗土地中，共有28宗进行了网上公开拍卖，成交24宗，流拍4宗，成交率为85.7%，另有1宗土地终止交易。合计成交总面积1942.256亩，流拍面积160.303亩。（二）2200亩，九龙湖再次大手笔供地自6月份九龙湖片区开始面向土地市场供地之时，就注定成为南昌楼市的“焦点”。首批千亩土地被万达集团以“毫无争议”的底价收入囊中之后，此次再次推出的九龙湖片区18宗（流拍后再次挂牌土地仅计算1次）土地，合计2191.359余亩土地，根据此前的成交记录以及土地出让的条件限制来看，有资格拿地的房企屈指可数，不得不让人将九龙湖与万达、绿地画上等号。果不其然，7月10日的九龙湖土地拍卖中，9宗土地被绿地集团拿下8宗，合计土地面积851.179亩。较为遗憾的是，1宗18.996亩的商业商务用地流拍。从拿地价格来看，绿地拿下的8宗土地以居住用地为主，商业商务、图书展览、文化设施各1宗，合计总价6.62亿元，平均每亩单价仅为84万元。九龙湖剩余的10宗（含1宗流拍后再次挂牌土地）土地将于8月初拍卖。截至发稿时止，土地成交结果指向了万达！其实多少也在意料之中。九龙湖万达文化旅游城项目达4000多亩，而此前6月收购宗地仅千余亩，由此可见，万达文化旅游城在九龙湖购地还将持续此外，朝阳新城的土地市场也受到较多的关注，本月朝阳新城共拍卖2宗居住用地（另有1宗终止交易），起拍价高达416万元/亩和401万元/亩，经过激烈的争夺，出乎意料的被厦门国贸地产（南昌国贸地产有限公司）以75.72%、79.30%的溢价率斩落麾下。这两宗土地也是7月土地成交中仅有的2宗溢价土地。以供应工业工地为主的高新区、桑海区、经开区分别供应土地6宗、4宗、4宗，合计供应面积为904.089亩，其中仅1宗地块为非工业用地。拍卖的14宗土地中，成交12宗，流拍1宗工业用地和1宗仓储用地。成交地块中仅有的1宗商业商务用地被深圳航天地产发展有限公司底价拿下，地块占地面积29.2875亩，单价为318.6万元/亩，总成交价为9330.9975万元。青山湖供应3宗商住用地，合计供应面积145.382亩，流拍1宗，另2宗尚未拍卖。湾里区供应2宗商住用地，1宗工业用地，合计供应面积159.189亩。（三）土地时兴“量身定制”，市场温而不火从7月土地市场供地用途分布来看，工业用地占比下降，仅14宗；居住、商业金融、商住用地分别供应9宗，文化设施用地供应2宗。非工业用地供应的增加，对南昌土地财政产生了积极的影响。根据数据统计显示，7月全月南昌市共成交24宗土地，土地出让金额达25.4亿元，较上月增长33.7%，占1-7月土地出让累计金额的26.2%。其中，工业用地成交11宗，成交面积795.6925亩，成交总金额0.8亿元，平均成交单价约为10万元/亩；居住用地成交6宗，成交面积514.123亩，成交总金额16.24亿元，平均成交单价约为315万元/亩；商住用地成交1宗，成交面积50亩，成交总金额0.55亿元，成交单价为110万元/亩；商业金融用地成交4宗，成交面积246.0875亩，成交总金额6.26亿元，平均成交单价约为254万元/亩；文化设施用地成交2宗，成交面积336.353亩，成交总金额1.60亿元。但相对应的是，却现有土地溢价成交。根据统计显示，7月仅有2宗土地现溢价成交，溢价率均超过70%，来自于厦门国贸地产斩获的2宗朝阳新城土地，土地溢价率创3月中旬以来新高。但仅仅是止步于此，看似火热的土地市场背后，其实是阵阵“寒意”，其关键原因，就在于“量身定制”。如在九龙湖18宗2000余亩土地出让中，竞买方竞买要求为：“须为中房网发布的2012中国房地产开发企业500强测评榜单前10强企业，且在南昌开发过获得国家绿色建筑星级标识项目”；在红谷滩中央商务区由巴士在线竞购的宗地出让中，竞买条件为：“竞买人须具备国家科技部颁发的现代服务业示范企业正式认定批复，并在竞得宗地后30天内将具有该认定的现代服务业示范企业全国总部注册在江西南昌”；另有一宗被“莫名临时”终止交易的朝阳新城DABJ2013043地块中，竞买条件为：“该地块业态为移动通信转售业务全国性总部，竞买人须具备国家科技部颁发的现代服务业示范企业正式认定批复，并在竞得宗地后30天内将具有该认定的现代服务业示范企业全国总部注册在江西南昌”。从以上土地出让设置的苛刻条件来看，宗地出让苛刻条件的限制意味着众多地产商被“阻隔”在竞买门外。而无竞买条件限制朝阳新城DABJ2013031号、DABJ2013016号地块由国贸地产和数家地产商共同竞拍，最终溢价成功交易，溢价率高达70%。由此而言，7月南昌土地市场溢价屈指可数与土地“量身定制”不无关系。 （四）前7月供地计划完成仅过半，下半年或将加速统计显示，今年1-7月，南昌土地市场累计成交130宗土地，成交面积13705.1355亩。其中，工业用地依然占比最大，为88宗，合计成交面积9899.803亩；商住用地成交8宗，合计供应面积629.99亩；居住用地成交17宗，成交面积1815.5215亩；商业金融用地成交14宗，成交面积948.334亩；另有文化传媒设施用地成交3宗，成交面积411.49亩。截至7月份，2013年南昌土地市场出让金总额已达96.77亿元，占去年全市土地出让总金额的87.35%。1-7月，南昌市住宅、商服用地累计供应已达5900.1185亩。根据2013年南昌市土地供应计划，南昌市住宅用地、商服用地计划供应11412亩，目前已经完成今年供地计划的51.7%，按照2012年实际完成计划90%左右计算，下半年预计南昌市还将有4300亩土地将入市，有望继续上演土地市场的“海天盛宴”。三、2013年7月南昌市新建商品房供应与成交分析（一）2013年7月南昌楼市新建商品房供应分析7月楼市进入传统淡季，南昌楼市供应与成交出现了明显的降幅。从房企方面来看，7月是对上半年销售业绩的总结期，并对下半年销售走势的进行预判，重新调整营销策略。而对于购房者来说，高温天气并不是一个利于购房的天气，看房人数出现明显的下降。当然，从7月份南昌楼市整体来看，个别楼盘仍然保持稳定的成交量，支持了7月的成交不至于大滑坡，但新增供应量却难以避免的陷入低迷。 据统计显示，2013年7月份，南昌楼市共14个项目取得预售许可证，较6月份减少6个。具体数据方面，统计显示，7月全月累计供应房源1707套，供应面积18.21万，环比分别缩减56.17%、55.78%；同比分别缩减70.21%、53.88%。从供应走势上来看，南昌楼市新增供应量已经连续两个月下挫，若排除受春节影响的2月份以外，7月供应量为今年以来的最低月份。具体到新房住宅供应方面，根据数据统计显示，2013年7月份，南昌市新增供应住宅房源1680套，环比缩减43.24%；供应面积179677.48，环比缩减41.62%。从供应项目来看，7月有两个纯新盘入市，分别是位于京东板块的联发君悦湖和湾里板块的九洲云湾佳苑，两个项目首次入市取证房源均为别墅房源。主力供应项目如万科城，供应房源292套；绿都温莎城堡256套；国金印象122套；保利香槟国际120套；桑海明珠102套。新房非住宅方面，本月供应量一降至低，仅供应27套商业用房，合计供应面积2456.96，尚不如受春节影响的2月，为近一年来的最低值。供应来源分别是海亮尊园的8套底商、钦都豫景的10套商铺以及桑海明珠的9套底商。1、新建/湾里压轴，四大板块瓜分7月楼市供应供应量整体的低迷，让新建/湾里板块异军突起夺下了供应量第一的位置。再加上京东板块、经开区板块、以及市中心板块，四个板块合计供应量达到了7月南昌楼市整体供应面积的95%。统计数据显示，新建/湾里板块合计供应房源501套，供应面积56541.26，分别占南昌楼市供应量的38%、40%。其次是经开区板块，供应房源325套，供应面积33964.19；京东板块列第三，供应房源314套，供应面积32955.83；市中心板块第四，供应房源122套，供应面积11898.93；朝阳洲、红角洲、青山湖板块供应房源较少，而昌南、红谷滩、象湖板块供应量为零。2、别墅逆袭市场，非住宅一降到底从供应类别来看，7月份南昌楼市供应类型以住宅为主，非住宅几近于无。不过，在住宅供应中，别墅房源本月逆袭市场。根据数据统计，7月份，南昌楼市别墅房源供应538套，供应面积64980.08，超过今年上半年供应量的一半多。普通住宅房源供应1142套，供应面积114697.4。非住宅物业仅有商业用房供应，但供应量极少，而写字楼物业在本月则零供应。 3、二房户型继续保持优势，大户型已久不入市根据数据统计显示，7月份，南昌市新增供应普通住宅房源中，二房户型供应830套，供应面积85219.59，占普通住宅供应量的7成多。三房户型仅为二房户型的1/3，供应套数为302套，供应面积为28539.91。一房、四房户型有零星供应。从近几个月南昌市普通住宅供应户型分配来看，主要以二房户型与三房为主，四房及四房以上户型面对以刚需为主的市场，已经渐渐在市场的舞台上边缘化，就连一房小户型也仅仅是在个别项目的支撑下才保持了一定的供应量，否则也会如大户型房源一般。（二）2013年7月南昌市商品房成交量分析纵观南昌楼市，除了市场大环境的影响，酷暑严寒，成交下降也有迹可循。7月是南昌最热的日子，炎热的天气让大家外出看房的情绪受到影响，开发商们的营销活动活动减少，推盘节奏放缓，成交自然也会受到影响。另一方面，7月来到，南昌上半年抢收推盘高峰期结束，密集出货完成半年任务的工作已然完成。调整、小结当时，开发商推盘节奏放缓。1、7月楼市小结6月南昌楼市成交大开大合，跌宕起伏。刚到七月，正好赶上涨潮，十分可观，当然这只是一个开头，接下来“淡季”的魔咒来袭，成交逐周下降。据市场监测显示，南昌7月份共有16个项目推出新房源，累计开盘次数为19次，其中包括1个公寓项目。与上月实际开盘次数相比，减少了9次。新房成交受淡季及推盘情况影响，成交不振。但经历了“大风大浪”的二手房，有“二手房评估税”、新“国五条”20%交易税的冲击，抗压能力明显增强，7月保持了“稳”的态势。2、淡季来袭，新房、二手房涨跌各异根据数据统计显示，2013年7月南昌市住房成交4670套，成交面积44.57万，环比上月分别缩减8.00%，9.50%，其中新建商品住房成交2807套，环比上月缩减18.33%，新建商品住宅成交面积28.95万，环比缩减18.04%；二手房住宅成交1863套，环比上月上涨13.67%，二手房住宅成交面积15.62万方，环比上涨12.13%。从南昌市各区域新建住宅交情况来看，成交最高的是青山湖区，成交520套，占比18.53%，前几月老城区成交占大头，特别是西湖区一副“宝刀未老”的样子，本月青山湖凭借着海量尊园和万科城热销的影响，抢下销冠，而且该板块后续动力十足。红高新区得益于保利香槟国际热销，一举将高新区送上7月住宅区域成交第二的宝座红谷滩7月份成交444套、成交面积48036.48，环比上月分别缩减53.75%、52.82%，分别占比21.05%，16.59%。根据统计显示，7月南昌新房住宅各成交区域中，青云谱区以435套的成交量成为7月的销售季军，其中热销天沐君湖功不可没；经开区以378套的销售成绩位居第四；湾里区、红谷滩区、西湖区成交分别为334套、298套、249套。与新房市场跌宕态势不一样，经过了新计税系统和“新国五条”的历练，二手房现在是“任凭风浪起稳坐钓鱼台”。而且这种稳定已持续了一段时间，市场运行平稳，购房者的心态也相对稳健，成交起伏也不大。如果近期没有新政加码，这样的状态还将持续一段时间。另外随着暑假的到来，学区房再次成为市场的焦点，不少以学区房为目标的购房者开始活跃在二手房市场，虽然目前不少优质高中纷纷迁往新城区，但对于以“名小”为核心的学区房来说，影响还在可控范围之内。数据统计显示，7月南昌楼市二手房住宅共成交1863套，环比上涨13.67%，二手住宅成交面积15.26万，环比上涨17.50%，荣升二手房住房市场销冠；紧随其后的是东湖区成交471套，占总成交量的25.28%，不难看出二手房住宅交易仍在老城区。第三名则是青云谱区成交265套，比后一名红谷滩新区高出35套。3、供应不足，非住宅成交难突破根据统计，商品房非住宅方面，2013年7月南昌市商品房非住宅共成交971套，环比上月缩减25.19%，成交面积7.98万，环比缩减18.98%。其中，新建商品房非住宅成交859套，环比缩减26.96%，新建商品房非住宅成交面积6.14万；二手房非住宅成交112套，环比上月缩减26.03%，二手房非住宅成交面积1.84万。新建商品房非住宅方面，7月有4个板块成交过百，按成交数量多少排名分别为高新区、青山湖区、红谷滩区、西湖区。其中高新区成交246套，占非住宅总数的28.64%；青山湖区成交124套，占比14.44%。近来供应持续低迷，新房非住宅成交自然不理想，但是由于之前丰厚的“老本”成交并没“一落千丈”但也毫无突破。在南昌二手房非住宅市场一直是个“冷门”，受外界的影响很小。根据数据统计显示，7月南昌市非住宅成交112套，环比缩减4.20% ，成交面积1.84万，环比缩减26.03%。（三）2013年7月南昌楼市供应与需求态势分析今年上半年，南昌楼市顶着调控的压力，依然实现了成交量价齐涨的结局。而在下半年的开头首月，楼市“传统淡季”7月的到来，在无情的高温天下下，南昌楼市不得不有所“收敛”。根据数据统计显示，2013年7月，南昌市新建商品房住宅新增供应房源面积17.97万，成交28.95万，供需比为0.62，市场表现为供不应求。从供应与成交数据来看，供应量环比大幅下降，仅为6月份的一半多，但成交量缩减幅度远小于供应量的降幅。因此，眼下的南昌楼市，购买力仍在，但市场受到了供应量的限制。同时，市场的主导权受供需关系的影响，已经重新回到开发商的手中。从7月份的开盘情况来看，16个项目累计开盘19次，推盘量大幅缩水，至7月第三周住宅项目推盘量才逐渐增多，全月非住宅项目推盘仅有1个。根据市场监测显示，截至8月1日，在7月新取证14个项目的1707套房源中，已成交1003套，楼市成交情况表现尚可，供应量的相对偏少是制约成交量的最大因素。从当前南昌楼市观察来看，开发商似乎有意控制着推盘节奏，小编分析认为，今年上半年的热销让不少开发商重新谋划下半年的推盘策略，乘着7月楼市淡季的到来从而减缓推盘速度，以观察市场走势。根据市场监测显示，截至7月31日，南昌楼市新建商品房住房库存量为12769套，可销售面积为159.09万，库存持续弱势。但从近期南昌土地市场来看，土地供应充足，开发建设速度也不慢，眼下呈现出的供不应求只是暂时性的推盘策略调整，因而成交走势也相对平稳，未来也不太可能出现“房慌”。统计数据还显示，今年1-7月，南昌楼市整体供需比为0.89，整体上仍趋于平衡状态，同时也有利于清除库存。对于即将到来的8月，从目前的南昌楼市表现来看，或将是为9月蓄势的一个月，成交量有进一步下滑的可能；新增供应方面，中上旬可能持续低迷，下旬或将出现一轮明显的集中供应。四、2013年7月南昌楼市分析（一）2013年7月南昌市整体楼市分析顶住巨大调控压力的南昌楼市，走出了一条最火上半年的大道，却也终于倒在7月的高温烧烤之下。从南昌楼市7月的市场来看，表象是供应骤减、成交下滑、房价持涨，下半年首月楼市显得不那么乐观。但细看7月楼市，淡季的原因有多个，一是正常的季节性回落，是时间与空间的必然；二是今年上半年南昌楼市要好与去年同期，开发商重新预判下半年的走势并对上半年的销售情况进行总结回顾；三是政策层面，国内经济增速回落已是不争的事实，因而高层对于今年楼市调控的态度渐渐明朗起来，政策走向是明紧暗松；四是央行实验性的货币危机余音渺渺，整个房地产行业不得不有所保留；五是火爆的土地市场有偏离轨道之嫌，尽管房企有各种理由来解释对土地的渴望。再加上愈加难以办理的放贷，让购房者不得不理性面对过热的房地产市场，审慎入市。1、经济下行难撼房价，7月南昌房价上涨2.02%在7月末召开的中央政治局经济会议上，分析研究了今年上半年经济形势和下半年经济工作。会议表示，上半年主要经济指标处于年度预期目标的合理区间，下半年仍将保持总体平稳发展态势。会议要求，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，促进房地产市场平稳健康发展。会议只字未再提楼市调控，传达出中央对于楼市态度上的转变。在经济下行压力下，预计下半年政策面调控强度趋缓。而回到南昌楼市，根据数据统计显示，2013年7月，南昌市新建商品房住宅均价为9085元/，环比上月上涨180元/，涨幅为2.02%，同比上涨12.26%。从走势上看，南昌房价正在9000元/线上拉锯，今年下半年或将稳定住9000元/的均价。对于目前南昌的经济发展来说，毁誉参半。2、淡季来袭，新房住宅成交创今年次低房价的上涨，只是7月楼市成交回落的原因之一，其根本原因还是在于供需的减弱。根据数据统计显示，2013年7月份，南昌楼市新增供应房源1707套，供应面积18.21万，环比同比均大降5成以上。排除受春节影响的2月份以外，7月供应量为今年以来的最低月份。供应量的减少，直观的反应在开盘项目的数量上，统计显示，南昌7月份共有16个项目推出新房源，累计开盘次数为19次，较上月开盘次数减少9次。开盘次数与新推房源的共同减少，导致7月份南昌市新建商品住房仅成交2807套，成交面积为28.95万，环比6月同期，成交套数减少了630套，降幅为18.33%。这一成交量或为今年以来月成交的次低（4月份南昌楼市新房住宅共成交2663套），不如受春节影响的2月份（2881套）。3、调控难度明显加大，下半年升势难挡面对房价的不断上涨和土地市场的火热，下半年楼市将何去何从？从国内市场背景来看，虽然房地产行业融资背景不断传来收紧的信号，但这并不是决定房企未来发展的核心因素。从今年上半年房企中报可以看到，房企分化越来越明显，大型房企业绩预增的多，降低的少，换句话说，房企并不差钱。以此来看，期望房企主动降价促销只是镜中花、水中月。而7月末中央政治局经济会议的召开，更是清晰的传达出下半年楼市调控收紧的可能性大幅下降，那么可以预见的是房地产市场仍将持续目前的量价齐升状态。从南昌市场背景来看，日前通过的把南昌打造成为带动全省发展的核心增长极规划和南昌市促进总部经济发展暂行办法等多项行政规划是奠定南昌城市发展的基础。其中，南昌打造核心增长极涉及到两个非常关键性的问题旧城改造和新城区建设。根据计划，此轮旧城改造预计在未来3年左右的时间里，将改造旧城1000万平方米。旧城改造能很好的解决当前南昌老城区的劣势问题，发扬优势。而对于新城区建设来收，九龙湖新区随着万达与绿地相继在九龙湖拿地开工，已经无在乎省府是否搬迁。未来南昌城区的不断扩张，地铁的建设，人口的增涨，都是新城区发展的必备“养分”，发展只是时间问题。不过，就近期楼市来看，淡季的影响时间有限，根据市场监测显示，8月份南昌楼市的开盘情况并不会好于7月，那么8月份的楼市成交情况与7月持平的可能性为大，但就7、8两月以“淡季”的身份来看，这样的行情并不意外。因此，今年下半年楼市的重点依然还是要落在“金九银十”上，下半年的升势，将难以阻挡。（二）2013年7月南昌市中心板块分析市中心，一个老城区，因为改造而再次进入市民关注焦点。根据南昌市委决议，从今年开始，旧城改造房屋征收面积每年要达300万平方米以上，且将持续5年，市委书记王文涛指出“新城发展带动老城改造，老城改造支撑新城发展，而老城区要聚焦中心城区改造”。对于老城区的市中心而言，不谓之不是一个市中心再一次提升板块价值的机遇，也或将为缓慢上涨的城区房价进一步加速。 回顾今年7月，市中心板块蘭公馆、紫金城、国金印象、新丰里都花园等楼盘项目开展“或开盘、或认筹蓄客、或暖场增添人气”等营销手段均取得销售佳绩。板块均价也有所上扬。 在价格方面，2013年7月南昌市中心板块均价为13355元/，环比上月上涨202元/，涨幅为1.53%；同比去年同期上涨1112元/，涨幅达9.08%。就市中心板块各楼盘项目销售价格来看，蘭公馆项目因推出洋房产品而将价格提高至15500元/，较高层产品1300元/上涨了19.2个百分点，此外南昌巨成广场和新丰丽都花园项目也因销售状况良好而提价。不过，仕中心、央央春天等项目因尾房而略微增加价格优惠，从而阻缓市中心板块上涨步伐。 在供应方面，今年以来市中心板块供应甚少，7月也不例外。2013年7月，市中心板块仅有国金印象提供122套高层房源入市，户型集中于两房和三房。 而由于6月底项目开盘和签约延后印象，7月份市中心销售量并不太差，部分楼盘项目也取得销售佳绩。根据统计，蘭公馆以93套销售量居市中心板块内第一位，国金印象、新丰丽都花园销售量紧随其后而居第二、第三位，前三楼盘销售量达246套。此外，世纪欧美中心、仕中心、绿腾新贵公馆、央央春天、滨江首府等楼盘销售量均介于10套至20套之间，整体而言，市中心板块成交量并不太差。 就市中心而言，基于老城区改造、地铁修建而进一步大范围拆迁，需求释放量将逐步增大，为南昌市房地产市场增添新的消费动力，因此，随着老城区改造、修缮和发展，改头换面的市中心板块价值必将上升一个台阶，板块房价也将进一步上扬。五、2013年7月份南昌在售楼盘销售价格参考一览表根据调研统计结果显示，2013年7月南昌市新建商品住房价格为9085元/，环比上涨2.02%，同比上涨12.26%。其中，市中心、红谷滩、京东、昌南、象湖、新建湾里和经开区等板块价格环比表现上涨，青山湖、红角洲、朝阳新城等板块价格环比有所下降。在价格上涨板块方面，多数价格上涨板块为”刚需“板块，板块价格处于较低位，购房者多偏刚需型和改善型，基于板块内部分楼盘项目热销而提价，拉升板块均价；在价格下降板块方面，部分尾盘打折走量、新盘入市等因素致板块均价暂时性回落。2013年7月份在售楼盘价格变动如下：六、2013年8月份新推房源与开盘预告8月份南昌预计将有22个盘开盘。其中，5个纯新盘将在8月份与广大购房者见面。近几个月来，京东板块的推盘量一直保持前位，8月份将有4个盘预计开盘，其中有两上纯新盘。另外，象湖板块也有4个盘推出，其他板块个数平均在2个盘左右。7、8月份为传统楼市淡季，7月份成交量也出现了下滑。从预计开盘量上来看，8月份与7月份相当，另外，在统计过程中发现，部分开发商的开盘计划延后，因此预计下月开盘量还会减少，“淡”势或将延续。楼盘名称当盘价格开盘时间新盘/开盘预告青山湖海亮尊园待定7月底、8月初海亮尊园 一期房源（1#、2#、3#、4#楼 ）基本售罄。二期8#楼（11F）预计将于7月底、8月初开盘，户型为87两房。城泰威尼斯江域6000元/7月底、8月初城泰威尼斯江域4#全部房源已推出，江景墅境高层，整体均价6000元/平，109平赠送30平，104平赠送16平，为三房变五房，南北通透。预计7月底、8月初推出138-158平别墅产品。万科金色名郡待定8月中旬预计推3#楼公寓（5F），面积38-45平，现金色护照申请中，最高享8千购房优惠。该批房源预计2014年6月交房！青云谱博泰生命树9000元/预计8月上旬博泰生命树6#高层正在热卖，户型为102-110精装两房和160三房，均价9000元/起，享受4万元的绿