基础设施和工作环境控制程序.doc

宁波湖编物业管理有限公司 章节号6. 2 基础设施和工作环境控制程序 版 本1/0 页 次 1/5 1 目的 确定并提供和维护为实现服务的符合性所需要的设施，确定并管理为实现服务符合性所需的工作环境中的各种因素。 2 适用范围 适用于为实现服务符合性所需的设施，如工作场所、硬件和软件、工具和设备、支持性服务如通讯、运输设施等的控制；对工作环境中人和物的因素进行控制。 3 职责 3.1 管理处 3.1.1 工程部负责对机电设备、公共设施和工作环境进行控制； 3.1.2 保安部负责对保安、消防设施的管理； 3.2 办公室负责对办公设施、通讯和运输设施及工作环境进行控制。 4 程序 4.1 基础设施的确定 公司为实现服务符合性活动所需的基础设施包括：工作场所(办公场所、健身娱乐场所等)、服务设施(包括软件和硬件，如计算机管理网络、通讯设施、运输设施、水、电、气供应、道路及排污管线等)、支持性设备和工具(如维修用的设备和工具等)。 4.2 基础设施控制要求对于各类基础设施的管理应做到： a各类设施图纸、档案资料齐全，管理良好； b设施运行正常，有正常的保养、检修制度； c运行人员严格按照操作规程执行； d电梯正常运行，按规定时间年检； e居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单齐全； 宁波湖编物业管理有限公司 章节号6. 2 基础设施和工作环境控制程序 版 本1/0 页 次 2/5 f. 消防系统设备完好，可随时启用； g中央空调运行正常，煤气、热水供应正常。 4.3 设施的提供 4.3.1 设施的接管、验收：在接管物业设施时，由物业验收接管领导小组的机电组负责按设施使用说明书和相关资料对接管的设施进行验收，在设施验收单、设施管理台帐上做好记录。达不到要求者，应通知有关单位限期整改。设施接管的相关资料由管理处复核存档，做好设施资料登记表。 4.3.2 设施的采购：管理处根据使用要求及公司发展的需要，填写设施配置申请单，注明设施名称、用途、型号规格、技术参数、单价、数量等，报总经理批准后，由管理处组织具体实施采购。 4.3.3 采购设施的验收 a采购的设施，管理处工程部和使用部门进行安装调试，确认满足要求后，由工程部和使用部门在设施验收单上签字验收，设施管理部门记录设施名称、型号规格、技术参数、单价、数量、随机附件及资料等内容，将设施随机资料登记在设施资料登记表上。 b验收不合格的设施，管理处与供方协商解决，并在设施验收单上记录处理结果。 4.3.4 设施的登记建帐 4.3.4.1 验收合格的设施由工程部、保安部进行编号，在设施管理台帐上登记，并建立设施档案。 4.3.4.2 设施的分类编号。工程部根据设施对物业服务的重要性分类，按类别编号： a一级设施：对业主生活、工作、安全有重大影响的设施，如电梯、中央空调、发电机、高压配电柜、生活水泵、消防水泵、喷淋泵、火灾自动报警控制系统、消防联动柜、消防设施、保安器械警具、保安监视系统、通讯网络、 宁波湖编物业管理有限公司 章节号6.2 基础设施和工作环境控制程序 版 本1/0 页 次 3/5物业管理软件、小区健身设施等。 编号为： A一X X X b二级设施：对业主生活、工作、安全有一般影响的设施，如办公设施、卫星接收系统、低压配电柜、单机空调、一般康体娱乐设施等。 编号为： B一X X X c三级设施：对业主生活、工作起支持性作用或维修用的设施，如电、气焊设备、台钻、潜水泵、公共设施等。 编号为： C一X X X 4.4 设施的使用、保养和维修 a管理处组织编写维修工作手册、消防工作手册等服务规范，根据需要发放给使用部门。对于大型、精密设施或关键、特殊过程所用的设施必须有操作规程，相关操作人员应由管理处组织培训、考核合格后上岗。对国家有规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗，具体按人力资源控制程序执行； b一、二级服务设施的运行应由操作者按规定填写相关的运行记录； c管理处根据维修工作手册、消防工作手册制定各类设施检查保养记录表，规定保养项目、要求、频次，发给使用部门执行，使用部门负责人监督检查执行情况并每季度汇总设施维护保养记录表，整理归档作为制定年度检修计划的依据； d管理处每年12月制定下年度的年度设施检修计划，发至各部门执行； e日常运行中使用部门无法排除的故障，应请维修人员检修。检修中的设施应挂红色检修牌，检修好的设施应有使用部门负责人签字验收方可使用。维修人员应将检修情况记录在设施维修记录表上。需外包维修的设施，填写设备对外委托维修/报废申请单，应执行采购控制程序中对供方评定的有关规定； f现场使用的设施应有统一编号的标牌，以便于维护保养； g对工作场所的管理由在该场所工作的相关部门管理，确保适宜的工作条 宁波湖编物业管理有限公司 章节号6.2 基础设施和工作环境控制程序 版 本1/0 页 次 4/5件； 4.5 设施的报废 a对无法修复或无使用价值的设施，一、二级设施，由管理处主任填写设施对外委托维修/报废申请单，经管理者代表审核、总经理批准后报废。对三级设施，由使用部门填写设施对外委托维修/报废申请单报管理处主任批准报废。设备管理人员在设施管理台帐中注明情况； b报废的设施应挂黑色报废牌。 4.6 工作环境 办公室、管理处根据各自的业务范围确定并管理为实现服务符合性所需的工作和生活环境中人和物的因素，根据服务作业需要，负责确定并提供作业场所必须的基础设施，创造良好的工作环境，包括： a配置适用的办公用房并根据服务需要适当装修，树立良好的企业形象； b配置必要的空调、消防器材，保持适宜的温、湿度和职业健康、安全； c管理处对供水、电、暖通设施及作业场所等实行定置管理，要考虑人体工效学的要求，努力提高工作效率。确保员工服务符合劳动法规的要求； d为业主和住户提供清洁、优美的生活环境。 4.7 保安、消防设施由保安部负责按上述规定执行。 4.8 基础设施管理的所有记录由管理处相关部门保管，执行质量记录控制程序。5 相关文件质量记录控制程序人力资源控制程序采购控制程序维修工作手册消防工作手册6 质量记录 宁波湖编物业管理有限公司 章节号6.2 基础设施和工作环境控制程序 版 本1/0 页 次 5/5设施配