同策南通中央商务区（一期启动区）产品建议.doc

南通中央商务区（一期启动区）产品建议一、总体规划方案建筑排布，功能分区不明显本案启动区的规划中，产品类型较多。尤其是在E-03地块内南侧的办公楼产品与北部的住宅产品，没有明显的区隔。由于办公楼内部人员混杂繁多。如果选择经社区内部进入，会造成一定的管理混乱，并带来诸多不利影响。因此采取必要的手段对两者进行区隔是必要的。而解决这一问题应从两方面着手：1、办公楼人行入口目前来看，办公楼的人行入口位于社区内部。如果选择从南侧道路经由内部商场进入，可以进行有效的分流，而在面对社区内部的墙体不设置出入口。使内部住宅社区做到有效的封闭。2、办公楼车行入口车行入口设置于社区内部，从实际条件来看，也无法在外部再行设置新的车辆地库入口。因此，解决方法可以着手于地下车库内部。即将地下车库进行合理分区，对进入办公楼的车辆与住宅的车辆区分停放，专门开辟通向办公楼的人行通道，直接进入办公楼的建筑主体。二、车行交通系统人车分流系统本案设计的初衷是想营造一个充分的围合布局，在组团内减少车流的出入。但由于地下车库的容量不足，难以达到要求中1:2的比例，因此只能设置地面车位来解决。而正因如此，也就使原先的设计想法打了折扣。未能形成完全的人车分流。这样会导致以下不利点u 造成社区内部不安全感u 绿化养护成本增高u 绿化景观使用率下降u 噪音污染源增加因此，我司建议，仍因遵行原先的人车分流理念，提高地下车库容量，并取消社区内部的地面车位。并保证预留一定的消防通道。虽然会增加建设成本，但是，对于整体社区品牌的打造有不可忽视的作用。三、景观系统本案的整体规划被E-02，E-03地块之间的市政规划道路分为两部分，三个组团。从目前的规划方案来看，相互之间联系并不紧密。没有一个主要的景观轴线将三个组团充分连为一线。E-03地块的内部有一条道路主轴线，而延伸至E-02地块内，则为绿化块以及后部的高层住宅建筑所阻挡，无法再向后发展。从而影响到了整体视觉的通透性。建议可以彻底打通这一景观主轴线，使两大区块三个组团形成一个整体。四、商业配套设施业态定位本案东至为南通大学园区，南至南通体育场，北部为政府设施配套区。在这样的一个区间内，本案的商业未来势必会成为市中心商业。因此其业态应满足这样的条件首先应满足本社区内部业主需求。其次在未来能够可以成为中心商业的一部分。基于这样的一个定位，来看本案的商业产品分布。商业布局本案的商业分为三块。一为西至规划道路沿线的二层沿街商铺，二为E-02北侧的社区内部景观商业，三为E-03地块南侧的办公楼底层商场。通过对于实地的调研，本案内部横向的主要人流动线为桃园路一线以及E-02，E-03地块之间的市政道路。桃园路紧临体育中心，而市政规划道路是南通大学的主要出入道路。而目前，仅桃园路一线有商场或商铺产品。而市政规划道路沿线没有商业设施。相反的，在E-02，E-01地块之间的社区内部景观河道周边却设置商业设施。虽然，景观河道沿线设置商业设施也有其合理性，但是，就一期启动区来说，由于周边商业氛围尚未形成，则会由于没有人流的有效导入以及人气的不足导致商业氛围的缺失，在实际操作中有一定的难度。而E-02、E-03地块之间的规划道路，由于将来必然会成为出入大学园区的主要道路，人流量很大，非常容易形成商业氛围。修改建议：将商E-01，E-02地块之间的商业设施南移至市政规划道路上，规划为住宅底层商业裙房。E-03地块商场部分建议缺陷底层：由于建筑进深较窄，原本是作为板式住宅的建筑规划进行排布。致使商场部分难以展开。同时，也影响到到了办公楼大堂的面积过小。二层：商铺的分割不方正，影响其实际使用率。修改建议：u 1#、2#楼底层以及二层内部打通，形成有效的人流动线。u 底层围绕三个电梯筒厢作成三个大堂，二层不设电梯厅u 围绕大堂周边进行商铺的分割，并留出合理的人行通道，横向穿越主体建筑。u 将商场主体与北部入口处打通u 底层与二层之间取消三部内部跑梯，设置二部手扶电梯，保证底层与二层的有效联动 10E-03商场底层动线示意图箭头所示为人流动线 为手扶电梯所处位置五、住宅建筑建筑层高与得房率：缺陷：按建筑规划18层以下可以设置两部电梯，单出入口的跑梯就可以了，而18-33层之间的住宅建筑，必须设置双电梯，双出入口的跑梯。因此，类似于21、26层数的高层就必然要采用双跑梯，双电梯的布局。从而增加了分摊面积，降低得房率，产生了面积浪费。修改建议：提升部分住宅建筑的建筑高度，达到33层。降低另一部分住宅建筑的高度，达到18层。充分利用建筑规划要求，在不减少容积率的情况下，尽量降低分摊面积，提高得房率。产品的单一性：缺陷：三房比例占39.88%，但其中，137平方米的三房为绝对多数，三房产品没有差异化，客户缺乏选择机会，对于未来销售会产生较大的阻力。另外，在任意一个平面的两端套均为137平方米的三房，虽然是均好性的一种体现，但没有把优势集中设置，也是一种浪费。修改建议如按目前3#楼的平面布局，原本3R+2R+3R的结构，可以分割为3R+2R+2R+1R的结构。提升小面积三房数量：充分利用契税等市场杠杆房产新政后，江苏市场的契税开始调整。按规定，以144平方米为界，超出144平方米的商品房，契税调整到4%低于144平方米，大于120平方米的商品房，契税调整到3%小于120平方米的商品房，契税调整到2%，但其中，有1%的税额可以退缴。也就是说，120平方米上下的商品房在售房契税上就可以有2%的差别。因此，在同等的购房条件下，这2%差额的竞争力就开始显现出来。修改建议：针对这一标准，我司建议还可以适当增加二房，以及小三房的比例。尤其