商业地产开发八大歧途.doc

地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！商业地产开发八大歧途2004-8-31 沿用住宅开发思路，难以取得商业地产的成功缺少宏观系统支持 运营面临巨大困难盲目攀比，规模超越区域需求违背设计规律，建筑群体以及空间难于成功过度追求商业利益而破坏城市形象抛弃文化的商业重建是自杀性开发购物不是商业消费的唯一目的，体验性消费不足单一商场建设不能满足现代生活需求 近日，在旺德行商业投资咨询公司主办的商业地产研讨会上，众多商业地产专家、零售业的代表和建筑设计、规划专家对商业地产的现状进行了探讨，并介绍了欧洲商业地产项目管理的先进经验。为此，记者走访了五合国际建筑设计集团中国区总经理刘力博士。沿用住宅开发思路，难以取得商业地产的成功目前商业地产的开发大多还在沿用住宅开发思路，这是不可取的。商业地产和住宅项目存在很大区别。住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究做出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型。但在大型的综合商业项目上完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店，大部分国际主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，按其要求进行规划设计。其次，住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻，可以利用一个项目前期收益进行后期的开发。而一个大型商业项目则需要一次投资建成、才能形成商业气氛。而对于有些主力店，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。这种开发模式要求发展商具有极其雄厚的资金储备，以及抵御风险的能力。此外，专业化公司在商业设施的开发中，比住宅开发过程中具有更重要的作用。专业化公司，一方面指专业化的顾问机构公司。国内很多发展商对这些不够重视。大型综合商业中心的地产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要。另一方面，开发商正确选择有商业地产经验的建筑师是商业设施开发的重要一环。建筑师都可以做住宅设计，但不是所有设计院都能做综合商业设施设计。缺少宏观系统支持 运营面临巨大困难商业设施开发的选址，要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑规划地块内要建立足够数量的停车位，还需要城市交通系统的支撑。根据商业设施的定位，应有城市级或区域级市政设施的支撑，例如北京某 ，规划超过万平方米，其规模应是市级商业中心定位，但没有相配套的城市道路交通体系，投入运营后，将会给周边城市交通带来很大压力，同时，市政配套系统难以提供足够消费群体的支持，必然影响自身经营发展。商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系，包括周边人口规模，收入消费水平，消费习惯，职业与知识结构。服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响商业设施的重要因素。据有关部门不完全统计，国内目前有余个大型 项目正欲上马，除北京、上海、广州等大型城市，中小城市也纷纷向大冲击。 在国内的开发普遍处于一个探索阶段，并不是所有城市都适合，特别是在大型 的选址上，开发商应特别重视城市发展规划和城市交通体系规划对其至关重要的影响。盲目攀比，规模超越区域需求实际上，合理的规模是 正常顺利运作的重要保证。商业地产的规模的确定是由城市区域性需求所决定的，而不是由城市人口规模或城市规模来确定的。在投资规模上不是越大越好，当规模达到某一临界点之后，其收益能力反而会降低，使开发项目处于竞争劣势。对于 这类大型商业设施建筑融资的困难开发商要有充分的认识。因为这类项目投资太大，投资回报周期长，一般在年以上，加上银行对这种新的业态不熟悉，通常对这类项目贷款极其谨慎。北京早期的几个著名 搁浅，最主要的原因是开发资金不足。违背设计规律，建筑群体以及空间难于成功一栋万平方米的商业建筑，前面或许可以有万平方米的广场，但一个万平方米的商业建筑群就不能设计万平方米的中心广场。万平方米的广场尺度已经超过了商业建筑所需要的舒适的室外空间界限，不利于商业气氛的形成和消费者的购物活动。这种事说起来令人觉得荒唐可笑，难以发生。但在我们遇到的几个大型商业项目中，业主或城市主管部门都要求规划建设一个数万平方米的大型广场。在这种情况下，我们都是采取化整为零的方式，规划设计一系列尺度较小的广场群，即保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人的街道广场空间与充分的商业沿街店面，达到较好的效果。商业地产的规模与尺度要相配合也表现在功能的组合搭配上。过度追求商业利益而破坏城市形象商业地产多地处城市繁华地段，对城市形象风貌具有重要影响。在争取商业地产开发利润的同时，应充分重视商业建筑对城市形象和街道空间的贡献，这是开发商应承担的社会责任，也是商业地产长期升值、回报的保障。欧洲国家在这方面有很多成功的实例，笔者在德国所负责的几个大型商业项目的建设过程中，在保证商业设施经营使用的前提下，考虑建筑的各方面也都非常重视商业建筑对城市广场、街道空间、城市景观的贡献。曾有一段时间，商业地产被政府部门作为形象工程、政绩工程。如王府井商业街的改建，过分追求首都气派和大都市尺度，商场建筑雄伟堂皇，牺牲了商业街的使用功能和文化传统，导致改建后王府井商业街缺乏舒适的尺度空间，来访的顾客多是外地客人，到王府井更多的是慕名而来，以旅游观光为目的，而不是商业购物休闲，这种作法也已多受批评。抛弃文化的商业重建是自杀性开发传统建筑遗产是商业街增值的文化资源，不同城市的历史文化形成了独具特色的传统商业街区，这种历史传统遗产有很高的商业价值。在没有资源的情况下开发商有时需要花大气力营造出某种资源，如上海新天地成功地利用了石库门地区及殖民时代保存下来的建筑遗产，重新组织传统空间以及建筑片段，形成丰富多彩、舒适宜人的、满足现代人生活需要的商业空间，是非常成功的作品。而北京王府井商业街重建，没有充分考虑到王府井原有的诸多的百年老店、名店品牌特色，使王府井商业街原有的各具特色、独具风采的建筑空间与形式，包括原有的古树木等没有得到完好保留，使闻名天下的王府井商业街在改造以后形成一个欠缺显著特色的商业街，多少令人遗憾。当然，传统商业街区的更新，通常比推倒重建要复杂得多，需要开发商及设计师加倍悉心善待原有的城市肌理与空间，其开发与设计的工作量成倍增长。但如果成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。购物不是商业消费的唯一目的，体验性消费不足在计划经济时期，人们的商业行为是简单的购物活动，有明确的目的，以买卖交易为核心，商业形态越简单、低级，这种现象越明显。而现代生活的购物活动已发展成为现代人类主要的休闲活动之一。人们去逛街，常常没有明确的目的，是一种体验，逛街本身成为目的，而不是功利性地去购买商品或了解商品价格信息等。体验性消费是现代商业地产开发的主要推动力之一。特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。这些新型的需求，以及随之产生的新型的业态，在商业地产中所占的比例越来越大，这一现象应该引起发展商的重视，及时更新自己的知识结构，以掌握开发这类项目的主动权，引领潮流。单一商场建设不能满足现代生活需求传统的简单的商业营销设施，如销售部分、仓储部分、管理部分等，是商业设施的重要部分，但这是不充分的。展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等广义设施，越来越成为商业地产的重要部分。表现在建筑形态上，需要在规划设计中更多地考虑室内外空间的整合，商业设施和休闲娱乐设施的整合。体验性空间，休闲共享空间越来越成为商业地产吸引客源的精彩亮点，在规划设计中应高度重视。商业设施的建筑设计的手法上已完全不是传统的建筑立面设计了，更多的是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用。这方面成功的例子较多，如我们做的北京王府井富阳广场，除了采用动态广告和特殊灯光效果以外，专门为表演促销等活动创造性地设计了一座新颖的可升降的舞台，它成为建筑立面的有机组成部分与重要表现元素。虽然实施有一定难度，但建成后效果将是非常独特的。在南京河西新城商业中心设计中，我们同德国著名建筑多媒体专业工程公司合作，尝试采用国际上最先进的与建筑结合一体的发光二极管空间散点图像显示系统，可以提供超大面积动态影像、演播功能，而不影响其后部建筑物的开窗、通风采光功能，这一技术可创造全新的空间与视觉效果，有很大的市场应用价值。商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会，发展商