保障房--信托融资操作2011年3月.doc

保障房 信托前期融资操作 2011年上半年标的物含义这里所指的保障房是（1）经济适用房（2）两限房（3）旧城改造（后以平价出售给原来项目地人群或特定人群） （4）定向的安置房 不包括 （1）廉租房项目 （今年该类项目不会是信托重点，2012年预计有较好融资模式产生，该类项目最好的退出渠道是项目的租金证券化，REITS上市后向社会长期募集资金） （2）出让的房地产项目是一个商品房项目，配套很少部分回迁房或保障房特例（1） 出让的房地产项目是一个商品房项目，配套约30%左右或以上的保障房比例该类项目需要一事一议，看保障房的销售净额是否可以完全覆盖信托融资的本息（2） 棚户区改造、城中村改造项目 （大部分采用土地一二级联动开发）l 融资成本不适合本文，因为对于该类项目的是否有保障性质，业内争议较大l 信托资金的进入时间点：是在该类项目的动拆迁已经大部分完成或已经签署了大部分的拆迁协议，信托资金的到位马上可以完成拆迁工作的前期下操作前提（1）开发商已经拿到正式项目性质认定批文（该批文不能是合作意向书，是需要有完全法律效率的文件，批文中明确指出该项目的保障性质）（2）开发商最好已支付了该项目的首笔款项（3）如该项目是招拍挂获得，则项目的性质、权属十分清晰（4）已或即将成立项目公司（5）保障房项目的土地是划拨的或是受让的，都不影响本文下面的融资模式。信托资金的进入阶段与商品房一样，在拿地阶段即可进入，即四证“一个证“都没有前提下，就可操作。融资模式（三种）（1） 国有的保障房项目公司（股权收益权持有模式）中融信托发行信托产品购买该项目公司的股权收益权（一种虚拟权益），同时将项目公司100%的股权质押给中融信托。u 项目公司的母公司需要作为信托到期时候回购股权收益权的主体企业。u 项目公司的集团公司（需要有一定资产和收入规模）或第三方集团公司承担到期时回购的连带担保责任。u 中融信托将为派出一位董事，对于项目公司的重大决策（对外担保、修改公司章程等）有知情权和审核权。（一事一议）（2）民营的保障房项目公司（股权持有模式，与商品房操作类似）u 中融信托发行信托产品购买该项目公司的全部股权或部分股权；u 中融信托仅仅作为名义股东，对于项目的财务、资金支付、成本预算方面进行监管或委托给某银行进行监管。u 不参与日常的工程等管理。 （3）特殊形式-BT合作方式开发商与当地政府或当地管委签署了某建设项目建设转让（BT）合作协议书，就该项目的建设和转让事宜，约定由开发商负责投资该项目，并由当地政府下属的城投公司负责回购该项目。 该模式较为复杂，对于开发商、当地政府、当地财政等需要较为详细的调研，故暂不建议采用。融资金额比例按照开发商自有资金投资1元，信托公司融资1.5元的比例。融资用途l 项目的部分土地款；l 项目的前期工程款；l 基础设施工程等融资成本（1）国有大型企业 作为回购方 12%-13%左右年（2）大型民营企业 作为回购方 14%-15%左右年 （3）中小民营企业 作为回购方 15%-16%左右年融资期限一般发行信托产品18个月或24个月，12个月之后给与开发商一个提前赎回的权利该类项目的核心风控该项目一般只能开立一个销售回款账户，并只能开立在中融信托指定的银行监管账户中，该账户的回笼资金，如果需要阶段性的抽出，需要得到中融信托和监管银行的审核，落实有效的风控措施后实施。对于银行存款的支持2011年上半年，很多该类项目是从银行朋友获得。 因为至少上半年，全国的银行信贷头寸十分紧张，所有银行今年的最大任务就是“存款”。 而保障房项目开发销售的周期较短，一般9个月12个月即可开始销售，后续会产生大量“沉淀存款”。银行通过