房地产及土地储备贷款的特征及资金运行的特点.doc

1房地产开发的生产经营及资金运动特点房地产的生产过程主要是“取得土地使用权建造房屋销售或租赁”。那么它的资金运动过程主要是“取得资金支付建设费用销售回笼”。从房地产生产经营过程特点来看，一是外界因素影响大，其第一步同土地储备的状况相似，即拆迁补偿和取得土地使用权。房地产商取得的土地有一部分是熟地，是经过整治的，还有一部分是未整治地，需要进一步整治，这个环节受外界因素影响比较大。二是生产周期长，第二步进入生产建造房屋的环节，这个环节的特点是生产周期长，这是同工业企业相对应比较的。我们的工业品生产，大的是几个月，小的就那么几天。比如我们生产一辆轿车，采用现代化流水线生产，企业每一分钟都能产出一辆轿车，而我们的房地产永远做不到每一分钟都能出一套房屋。三是是劳动密集型，四是资金密集型，五是受政策和市场需求、市场定位影响比较大，六是价格因素影响比较大。在销售阶段，如果价格定得不合适得话，项目的销售就会受到阻碍。如果价格定得太低又很难取得满意的利润。所以开发商肯定会取一个对自己有利的价格，但这个价格不是由他自己能决定的，它会受到市场平均价格的影响。七是它的高回报和高风险性，根据经验数据表明，房地产的资本回报率基本都在50150之间，资本回报率相当高。凡是房屋的品质越高档，它的资本回报率就越高。凡是自有资本率属于中档的，它的资本回报率大约在120左右，凡是低档房的，资本回报率就在50到80之间，但由于前述六个特点它又具有高风险的特征。八是区域性，就是说房地产它只能在项目所在地进行销售，不可能在全国各地去销售，因此受地方宏观和微观经济的影响非常大。九是生产经营不具有循环性。开发企业把一栋房屋或者一个小区建设、销售完成之后，就必须转到另外一个地块进行新的开发生产经营活动。那么，另外一个地方究竟是搞还是不搞以及什么时候搞就具有极大的不确定性。以上所说的一些特点就显示出房地产开发要比我们的土地储备要复杂得多，影响因素要多得多。再来看看房地产开发的资金运动特点，看起来好像同我们一般企业的资金运动方式差不多，但是实际上很不一样。一是投入量大，二是占用的周期很长，三是回流的现金流很集中，四是不具有循环和延续性的特点，五是收回资本时间非常短，这是针对投入一个房地产项目和投入一个工业项目而言的，如一个电力项目、水厂或机械加工项目大致要六年、八年甚至十年才能收回资本，而房地产项目的资本回收期一般只需1年至2年时间，因此当其销售进行到一定时期时开发商的自有资本金就全部收回了，而工业企业则不可能做到。（一）开发企业贷款的管理 1“项目管理”的原则在封闭办法当中有一个原则，原则的第一条就是“项目管理”。过去，我们没有把房地产作为项目来管理，因此对它的资金的支用完全放任自流。资金是否用于项目上我们不知道，项目是否存在资金缺口我们也不知道，最后出现了问题我们才知道，这是其一。其二，过去我们对项目的资本金没有明确的界定，但是现在有了，我们就必须严格执行关于35资本金的规定。其三，过去在操作中对“四证”究竟要不要齐全才放贷有颇多的分歧和疑虑，因此在实际操作中出现了未按“四证”齐全就放贷的情况。实际上“四证”齐全是非常非常重要的，因为当“四证”齐全时，开发商已经完善了所有的土地费用、相关税费等，如前面所讲我们这个时候介入已经避免了开发过程的第一、第二阶段的风险。过去我们在房地产贷款管理中有诸多误区，所以这次我们在新的房地产封闭协议当中，最重要的就是提出了“项目管理”的概念。2资金不留缺口当开发企业35的资本金全部到位之后，我们的信贷资金就必须全部到位，不然项目同样无法建设。如果我们的信贷资金不做足65，只做30行不行？表面上看我们的贷款总量小了，风险小了，但我认为实际风险更大，因为我们的贷款被置于了一个很不确定的地步，即项目能否建成没有把握。所以“资金不留缺口”的目的就是为了解决房地产企业融资方面的困难造成的不规范操作。第一、避免施工企业垫款。今后凡是我们的贷款项目不允许施工企业垫款。第二、最好不要考虑销售收入作为项目资金来源。因为销售收入具有很大的不确定性，一旦销售出现问题，贷款额度又不够，项目就无法按期建成。如果企业在设计融资方案时将该部分作为一个很重要的资金来源的话，我们的贷款虽然少，但仍然面临较大的风险。实际上建设过程中产生的收入作为建设资金来源之一是很不科学的、不合理的，因此我们应把贷款资金给足。再者，资金考虑充足还能防止假按揭，如果企业的销售跟不上，贷款额度又不够，有的企业就很有可能采取假按揭的方式套取银行资金。我们的贷款该贷一定要贷足，不能留缺口，否则后患无穷。 3封闭运行 今后所有的项目都要实行封闭运行，这项工作意义非常的重大。封闭运行的核心有三个，第一就是控制对建设资金的支用，保证所有的资金到位之后用于建设项目。第二就是保证我行开发贷款所指向部分的按揭贷款全部在我行办理，这是非常重要的。因为第一可以锁定项目的销售资金，即第一还款来源。第二则可以通过办理住房按揭贷款做好下游的个人住房贷款的营销，使得我们的价值链向下延伸。通过按揭贷款按比例偿还开发贷款，同时发展按揭贷款，使贷款主体变成个人从而分散了风险，这是一石二鸟的好事。因此我们必须要求在我行有开发贷款的企业，不管是几栋楼还是整个小区，都应全部在我行办理按揭。封闭运行的第三个要点是按销售收入的比例偿还开发贷款。因为我们的贷款已经变成了房地产产品成本的组成部分，这一点是和我们固定资产投资所不同的，正是这一点上具有了生产企业成本的概念。销售收入实现后，我们的贷款就必须完全回收。如果不回收，则会因为房地产项目的不循环性，只有等到下一个项目销售收入的实现。因此，我们必须严格按销售收入的比例扣收贷款。这个比例的确定的基本原则要按照贷款占总销售收入的比例来确定。对于新的贷款客户或者说不太了解的客户可以把比例提得更高，通过合作了解再适当将比例调低。以上这些都建立在前面所讲的房地产业的资金运动特点的基础上的。 为了实现这个方案，我们建立了两个账户。一个是房地产建设资金专用支出账户，所有的项目建设资金都必须进入该专户。第二个账户是销售收入归集账户，其作用有两个，一是归集销售资金；二是分配销售收入，即按照约定的比例和约定的时间将该账户中的销售收入进行分配，一部分用于还贷，一部分自己支配。新的封闭管理办法已经下发，相关的细节在办法里面有，请大家认真学习。通过这样一个流程实现建设资金的投入销售资金的产生销售资金的归集销售资金的封闭，从而实现真正的封闭管理，保证了贷款的回收，也保证了个人住房按揭。以上就是我们要加强房地产开发贷款管理的思路，如果不按照这个思路管理，只要房地产开发的任何一个环节出问题，我们的资金就有风险。 2土地储备经营及其资金的运动特点土地储备是一个系统性非常强的活动，主要受上级法律规定以及审批权限的制约。它的经营过程是：审批征用拆迁安置整治转让。土地储备机构在通过一定的审批程序后进入土地征用阶段，该阶段主要有拆迁安置和补偿两个重要的活动。在拆迁补偿完成后即进入土地的整治，通过整治完成之后就进行挂牌出让，这样就完成了土地储备活动的一个生产周期。在资金运动特点方面：由于企业的资金链条为“取得资金支付资金回收资金”，因此它受国家法律法规、政策、上级审批、被拆迁人、市场需求、价格等外界因素影响非常大，这也就是其受外界因素影响大的特点；第二个特点是政策性强；第三是资金投入量大；第四是周期长；第五是增值潜力巨大；第六是交易量和现金回流量大；第七是受经济周期影响比较大；最后一个特点是其不具有循环性，就是说某个地块通过这样一个过程出让后，