宏观经济下的房地产市场.doc

宏观经济下的房地产市场经济增长跌至20来的最低，经济形势严峻，国家将不惜一切代价保证经济增长。央行的扩张的货币政策，犹如一剂剂强心剂注入市场1、2009年1-5月新增贷款5.84万亿元人民币，提前完成全年5万亿目标的116.8%，同比增加175%。2、 本次对扩张经济的投资力度之大，实属罕见。2008年末，中央确立实施宽松的货币政策，M2一直在高速增长，截止2009年5月末M2的供应量为54.82万亿元存、贷利率上演“双人跳”这是央行自08年9月16日开始进入降息周期以来在短短98天内的第五次调整利率。降息的频率之大、幅度之高均创历史记录 。银行信贷扩张、利率下降，中国经济走势 特别在当前的宏观经济大背景下，宽松的流动性环境和政策导向将是维护市场信心的重要方面，预计至少在二季度内央行将容忍信贷的快速增长。09年政府货币政策目标是M2增幅17%和5万亿元以上的新增贷款，这对投资增长的支持力度将相当大。 利率方面，当前的CPI负增长使得实际利率由负转正。在目前大量释放流动性的情况下，央行未来在利率调整上会趋谨慎，降息空间非常有限 。在经济下行期，民间投资萎缩，银行惜贷加重，因此，可信任项目是刺激银行放贷的要点，政府项目恰恰成为可信任项目的来源，从而促使宽松的货币条件转化对经济实体的资金投入。从我国在亚洲金融危机期间采取的扩张性财政政策及其效果看，政府投资大幅增长能够同期带动国内贷款的增长，对民间投资的撬动也具有一定积极作用。因此，政府项目是信贷扩张的主要输出渠道。宏观经济的影响下的房地产发展在对经济的预估期望是造成机构、个人行动的重要因素： 转移促使 转移 土地市场交易活跃供应情况：全国土地供应进入“放量期”，住宅用地供应量连续3个月增加。4月全国70个重点城市共推出土地720宗，环比增加28%，同比减少11%，推出土地面积3410万平方米，环比增加22%，同比减少2%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）249宗，环比增加84%，同比增加1%，推出土地面积1305万平方米，环比增加43%，同比减少6%。成交情况：土地市场“回暖”迹象明显，开发商拿地热情“高涨”，住宅用地成交量首次超过去年同期水平。4月全国70个重点城市共成交土地550宗，环比增加16%，同比增加73%，成交土地面积2615万平方米，环比增加31%，同比增加44%。其中，住宅用地成交183宗，环比增加89%，同比增加83%,成交土地面积1138万平方米，环比增加66%，同比增加29%。这是09年1-4月，住宅用地成交量首次超过08年同期水平。供应有限，需求剧增，导致市场结构不均衡。中国的新开工面积开始增长 自去年9月份以来，我们就一直在强调房地产行业的投资建设活动将于2009年中期开始反弹，而现在最令人鼓舞的迹象已经出现6月份新开工建设活动（房屋新开工面积）比去年同期增长了12%，是12个月以来的首次正增长。 我们认为房地产对中国国内需求的持续复苏而言至关重要，因此在过去的一年中，我们每隔两个月就会报告房地产行业的最新走向。我们报告的固定读者可能已经注意到，由于房地产销售和竣工面积的迅猛增长，瑞银建设活动指数已于今年年初出现正增长。但当时我们并不认为销售大幅增长本身能带动新开工建设活动的持续回暖，而新开工面积也的确在随后的几个月中继续下滑。现在这一点已经改变。新开工活动的增长就是我们一直在期待的转折点。 事实表明，政府确实改变了政策来刺激房地产行业的建设活动。去年11月，政府的4万亿经济刺激方案中的第一项就是增加保障性住房投资；为刺激需求，政府下调了房贷利率和首付比例，并减免了房地产相关税费；开发商获得贷款变得容易很多，并且政府下调了商品房建设的自有资金比率、使开发商提高杠杆率；在地方政府层面，旧城改造工程成为了许多城市刺激经济增长的一个重要措施。 我们预期的是政府的保障性住房建设计划、以及刺激大众住宅市场供求的政策措施将带动低端和大众住宅市场的房地产建设活动强劲增长，这将于2009年中期开始抵消掉高端房地产开发的持续疲软。由于这一过程需要时间，并且考虑到2008年上半年的高基数效应，我们认为房地产建设活动的反弹要等到2009年下半年才会出现。这也正是为什么我们当时并不确信年初销售的反弹就是我们一直在等待的转折点。房地产建设活动的复苏意味着什么？ 国内需求的复苏将更可持续。正如我们之前强调的，在全球经济疲弱的背景下，由经济刺激政策推动的中国经济复苏能否持续关键取决于房地产行业的走向。尽管基础设施投资规模庞大，但缺乏了房地产建设活动的复苏，我们不认为基础设施投资本身就足以推动中国经济增长可持续性地达到政府设定的目标。房地产投资和新开工建设活动的复苏为银行贷款带来了另一个需求，并降低了未来经济前景中最关键的不确定性。因此，我们2009年GDP增长7.5%的预测可能存在着上调空间。 建筑材料和大宗商品需求复苏的基础将更加稳固。除了基础设施建设投资带动的需求，未来几个月房地产建设活动的持续复苏预示着建筑材料需求前景乐观。瑞银中国钢铁行业分析师唐骁波估计2007年国内钢铁需求中大约一半用于建筑业。在这一半中，大约四分之一用于基础设施建设，而其余的则全部用于住宅和商业地产建设。这就是为什么我们的瑞银房地产建设活动指数与国内钢铁需求走势十分吻合。 宏观经济政策开始趋稳。房地产投资增长越强劲，政府推出更多经济刺激措施的必要性就越低。此外，正如我们已经开始看到的，对房地产投机活动、以及房价上涨过快的担忧将促使政府更加严格地执行现有的对房地产行业的监管和条规。 中期经济增长的波动和风险增加。政府投资刺激政策和整体流动性充裕加快了房地产投资和建设活动的复苏步伐。当一个地方政府全力推动旧城改造建设，未来几年的住房和建设需求将被提前并集中到一个较短的时期内，从而使目前的经济增长非常