武汉江汉区新华路市场情况分析.doc

新华路市场情况一、片区发展现状（一）片区经济项目位于江汉区的核心位置，全区面积33.43平方公里，人口459998人，2004年武汉城市人均可支配收入9150元，江汉区人均可支配收入已达到9850元，是武汉人口密度最大的经济强区，具有人流物流资金流信息流集中的比较优势。江汉区是全市现代服务业的中心，商贸业的核心，金融业的硅谷。武商、武广、世贸、中百、新世界、王府井等商业巨子各展风姿，区域金融业发达，素有“武汉华尔街”之称，先后有建行等20多家驻武汉分行落户本区域；法国兴业、日本陆澳、香港汇丰等外资银行在本区域设立有代表处；长江证券、平安保险等多家证券保险公司落户本区域，各种金融网点达230多家。区内高楼林立，超高层大厦约占全市1/3，是全市最“高”的区，夜景堪称全市最“亮”之区，先后进入“全国科技先进城区”、“全国文化先进城区”和“全国社区建设示范区”行列，并被确定为全市唯一的“现代服务业中心区”和“城市建设和管理示范区”，城市综合功能和投资环境明显提升，经济发展生机勃勃，社会前进步伐加快。（二）片区城市建设现状江汉区交通发达，与华中地区“铁水公空”交通大动脉直接相连。区内有汉口火车站、省市长途汽车客运站,武汉客运港与本埠比邻，武汉天河国际机场距本埠仅20分钟车程。以江汉为轴心，106、107、316、318国道为主干形成的6条进出口公路均在半径10公里以内。由北而南的武汉第一路迎宾大道连接内环线，由东向西的沿江、中山、解放、建设、发展等5条大道横贯，由南至北的江汉晴川桥经新华路、青年路纵穿，构成了四通八达的交通网络，同时形成了与之相匹配的信息通讯网络。“十五期间”，江汉区累计完成道路建设面积218万平方米，20余片、147万平方米旧城区，实现整体拆迁。相继改造建成喷泉公园等5个城区公园，西北湖路等20多个街头绿化小游园，使城区绿地率达26.54%，绿地覆盖率达29.24%。（三）片区发展方向武汉市政府为本区域的未来发展制定了发展商贸、金融、商务为主导的现代都市服务业发展方针，促使金融、商贸区、中央商务区并举发展。1、金融、商贸区规划：解放大道、建设大道沿线重点建设现代商业区、商务区、金融区，大力发展“楼宇经济”，通过开发、出租商务楼宇引进企业，进而引进税源，带动区域经济发展，在城市建设上，优先发展商务楼宇，通过产业置换、建筑置换、拆旧建新、拆低建高等举措，为楼宇“扩容”。2、中央商务区规划：王家墩商务区东起常青路、青年路，南至建设大道，西临汉西路，北至发展大道，总用地7.4平方公里，现人口约4.46万。至2020年，规划控制常住人口17.2万，建筑容量超过1300万平方米，预计将有10余万人在内工作。规划设立小学10所，中学8所；东北和西南侧各规划布置一所400个床位的市级医院；建设一处面积达4.1公顷的文化活动中心和1处居民运动场馆；20处社区文化娱乐中心；11个集贸市场；绿地水域率达20%。二、项目周边配套分析目标地块地处江汉区核心地段，是武汉主要商务、商业、金融区，经济繁荣，人口密度大，区域商业、医疗、教育、公园等各类生活配套设施齐全完善，景观资源丰富；同时由于建设大道、新华路是汉口的重要主干道，是通往武昌、汉阳、汉口各区的交通要道，固人流、车流量较大，道路呈网状分布，交通发达。（一）、商业配套区域内商业配套完善，有大型商场五个，主要分布在解放大道沿线、新华路取水楼处和台北路；大型超市两个，分布在青年路、黄孝北路；专业市场一个，为武汉市图书批发市场，位于新华路和北湖正街交界处；小型购物店13个，主要分布在万松园片区、北台路云林街片区；万松园路为商业步行街，以精品服装为主要经营特色。长 江 日 报 路1、商场商场名称占地面积()总建筑面积（）开业时间经营档次经营类别客源分析经营状况新世界百货7000350001993高档经营国外和港澳台地区二线、三线品牌服装、针织、日用百货、鞋帽、文具、家电、电讯等商品由于商场档次较高，主要消费者为武汉高收入人群，客源遍及全市及周边城市和地区商场自1993年开业以来，一直是武汉顶级商场的代表，已经拥有一批稳定的忠实客群，目前经营状况良好武汉广场10000800001996中高档经营港澳台地区三线品牌、国内一线、二线品牌服装、针织、日用百货、鞋帽、文具、家电、电讯等商品工薪阶层、中青年消费群为主，客户主要来自汉口，部分客户来自武汉其它区域以及周边城市和地区经营状况良好，年，武广销售亿元，利润亿元，实现中国百货单店年创利“八连冠”。世贸百货10000800001999中高档经营港澳台地区三线品牌、国内一线、二线品牌服装、针织、日用百货、鞋帽、文具、家电、电讯等商品工薪阶层、中青年消费群为主，客户主要来自汉口，部分客户来自武汉其它区域以及周边城市和地区商场辐射范围广，经营方式灵活，常做促销活动，有一批稳定的客户，经营状况良好，SOGO4500337002000中高档经营港澳台地区三线品牌、国内一线、二线品牌服装、针织、日用百货、鞋帽、文具、家电、电讯等商品，以时尚、新潮为主要经营特色以追求潮流的青年人及爱好时尚的中年人为主，客户主要来自汉口，部分客户来自武汉其它区域以及周边城市和地区商场辐射范围广，经营方式灵活，常做促销活动，有一批稳定的客户，经营状况良好，台北商场2505002000中档中档日用百货以居住在台北路周边的居民为主商场定位较低，辐射范围小，经营状况一般目前项目周边分布有新世界百货、商广百货、世贸百货、SOGO、台北商场五个商场，总营业规模达229200，其中高档商场占20%，中商档商场占60%，中档商场占20%。2、大型超市超市名称占地面积(平方米)总营业面积开业时间经营档次经营类别客源分析经营状况武商量贩80015002002中档日常用品、副食、粮油、水果、蔬菜、熟食以马场角、取水楼、天门墩周边的居民为主在社区内，周边人口密度较大，经营方式灵活，常做促销活动，经营状况较好。新一佳100030002004中高档日常用品、副食、粮油、水果、蔬菜、熟食、小型电器、服装以青年路、万松园小区、新华小区的居民为主本超市是青年路、万松园片区经营规模最大的超市，商品种类齐全，区域人口密度大，经营状况良好。目前项目周边经营规模在1000平方米以上的超市有武商量贩超市、新一佳超市，总营业规模达4500，其中武商量贩为中档超市，新一佳为中高档超市。3、专业市场武汉图书大世界武汉图书大世界位于汉口新华下路与长江日报路交汇处的菱角湖畔，与汉口新火车站、武汉天河机场、武汉汽车客运总站毗邻，武汉图书大世界于1998年开业，是武汉市重点文化建设项目之一。图书大世界内设亭台、喷泉、假山、雕塑、长廊等景观，是一座融商贸、购物、阅览、休闲于一体的书香庭院；红墙黄瓦的仿古建筑群，展现出中华民族悠久而丰富的文化内涵。武汉图书大世界畔水而建，建筑面积26万平方米，有两条路、八条街，共拥有414间双层商铺，市场投资300多万元建成了中南地区第一家电子商务网站，图书资料信息存入市场计算机网络。其中电子触摸查询屏，可以极简便地查询新书和销售商、交通、气象、娱乐等方面的信息，还配置了健全的市场电子监控系统，显示出鲜明的现代风格。目前已有500多家出版社和近1000家书商 “栖”身武汉图书大世界。据初步统计，市场开业至今，营业额已过亿元，整个市场售前审读书刊种类达27800多种，涉及书刊数量896万余册，销售范围基本涵盖了省内大部分地区及周边省、市。4、小型购物店项目周边经营面积在100平方米以上的小型购物店有13个，以中百社区超市居多，总营业面积超过1500平方米，极大的方便了社区居民的日常生活。5、商业街区域内有万松园步行街，距本地块约800米，以精品服饰为主要经营特色，详细分析参见报告第二篇第二部分区域商业分析。（二）文化教育配套区域内文化教育配套完善，有学校六所，其中中学五所，小学一所，重点中学一所；区域内还有武汉市图书馆、湖北省教育出版社、新华路体育馆、汉口体育中心、青少年宫、武汉市杂技厅等文化、教育配套。1、学校11武汉外语学校武汉外国语学校是于1964年创建的全国首批七所外国语学校之一，它也是武汉市教育委员会直属学校中唯一一所省级重点中学。2000年学校跨入省、市级综合办学水平示范学校行列。学校初中部位于汉口区万松园路，高中部位于武汉经济开发区，总占地260亩。现有教职工308人，其中全国模范教师1人；省级专家1人，省优秀教师2人，特级教师11人，市十大名师2人，市管专家3人，享受市政府专项津贴的优秀教师4人，市学科带头人13人，高级职称教师76人，初高中在校生2300多人。12武汉市68中武汉市68中学连续多年被评为武汉市普通中小学示范学校，设有初中部、高中部，现共有班级30余个。13武汉市28中武汉市第二十八中学是一所武汉市普通中学，设有初中部，现有班级18个。14台北路学校武汉市台北路学校，是一所武汉市普通学校，设有小学部、初中部和高中部，现有班级30余个。15取水楼小学取水楼小学是一所武汉市普通小学，现有班级12个。16武汉市12中武汉市12中学，是一所武汉市普通中学，设有初中部、高中部，现共有班级20余个。2、图书馆武汉图书馆武汉图书馆2000 年 12 月 30 日开放，建筑面积32975平方米（含地下室4836平方米），占地面积13300平方米，阅览席位1393座。新馆主楼14层，裙楼3层。截止 2003 年，武汉图书馆拥有各类馆藏文献 171 万册（件），其中古籍 21 万册，地方文献万余册，电子文献及视听文献 1 万余件， 电影 2500余部、音乐曲库3089首、多媒体教学软件80多部。 拥有清华同方、 国三研网、人大复印资料等大型商业数据库资源 7 种， “武汉图书馆馆藏古籍善本数据库”、“湖北地区历代人名数据库”、“武汉地区抗日战争史研究文献资料库” “武汉图典”等 14 个 特色数据库 正在建设中。3、出版社湖北教育出版社湖北教育出版社自1982年11月成立以来，已出版各类教材、教辅图书，学术图书，文化普及读物等7000多种，总计发行10亿多册，其中有500多种图书在各级图书评奖中获奖。创办有英语广场、阳光搜索两种期刊，并制作和出版了一批多媒体光盘等电子出版物。两度被新闻出版署评为“全国良好出版社”，1999年被评为全国出版系统先进单位。根据九五期间的一项统计，湖北教育出版社综合实力在全国560多家出版社中排名前20位，在教育类出版社中排名前10位。 湖北教育出版社现有在岗员工94人，其中具有副高以上职称者27人。员工中具有硕士和双学位以上学历者20人，其中博士5人，既拥有一支学科门类齐全、素质优秀的编辑队伍，又在出版、发行、经营管理等方面培养了一批经验丰富的业务人才，建立健全了完善的规章制度。4、体育馆41武汉体育馆武汉体育馆是湖北省最早的大型室内体育馆，1956年4月建成，占地5.6万平方米，建筑面积14490平方米。馆正中是比赛馆，可供篮球、排球、羽毛球、乒乓球、拳击、举重、摔跤、体操、击剑等项目的比赛，容观众3800人。该馆为武汉市一标志性建筑，在全市、全国有著名影响，是众多世界冠军的启蒙地，该馆不仅满足了一代代市民进行体育锻炼和观赏体育比赛的需求，更为树立武汉城市形象和对内对外交往需要提供了阵地。42汉口新华路体育场汉口体育馆于1955年4月建成。占地面积135亩，全部建筑面积16982平方米。看台建筑系采用钢筋混凝土结构，有水泥坐板21层，可容观众3万人，设有20个出入口。有东西两个主席台。主席台下面各有大厅1间，休息室5间。看台斜坡下面建有2层共112个房间，可供住宿、学习、办公之用。场内是供训练和比赛用的标准田径场，其中有400米一圈塑胶跑道10条，跳高、跳远沙坑和投掷场地各两个；在400米跑道内圈有100米69米的草地足球场，体育场内建有4座氙灯灯塔，可进行夜间比赛。承办过多次国际、国内重大赛事。5、青少年宫江汉区青少年宫江汉区青少年宫建筑面积2600平方米。自建宫以来，江汉区青少年宫人始终坚持贯彻落实团中央、国家教委关于校外教育活动的总体战略目标。青少年宫设有电脑培训中心、美术、舞蹈、象棋、围棋、乒乓球、英语、健身健美、书法、小学生趣味数学、快乐作文等校外兴趣培训班，平均年培育青少年七千人次。6、杂技厅武汉杂技厅武汉杂技厅1992年开放，是一座以表演杂技、马戏为主，兼具大型文艺演出、音乐会、服装表演、小型体育比赛等多功能的现代化文化娱乐场所，也是全国第一个现代化的杂技厅。杂技厅总占地面积27000余平方米，主厅内设观众席近3000个，圆型舞台直径17.8米，面积255平方米，表演空间高达21米，是标准的杂技马戏演出场地。演出厅外环是上下两层的休息厅，使用面积2000平方米，设有贵宾休息室。与主楼相连的附楼设有演员候场间、道具间、高级化妆室，大小兽房、兽医房、训兽房等设施。 广场占地面积近7000平方米，草坪近5000平方米，可举办多种形式的文艺演出，被市委命名为“杂技戏曲文化广场”。作为我国最大的杂技马戏表演场所，武汉杂技厅填补了我国无国际杂技比赛场的空白。自建成以来，该杂技厅已成功地承办了三届国际杂技艺术比赛和许多大型文艺演出、拳击比赛，以其先进的设施和优良的服务受到国际国内演出团体的高度赞誉。（三）医疗卫生配套区域内医疗卫生配套完善，共有医院五所，其中华中科技大学同济医学院附属协和医院、武汉市同济医院为湖北省重点医院。（四）金融服务配套项目所在区域是武汉市金融中心，建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、长江证券等武汉市总部均设在这里，各类金融网点共28个。区域内金融网点的密集为周边居民生活带来的极大的便利。同时，金融业的迅速发展，有力的推动了区域内房地产市场的发展。（五）餐饮娱乐配套本项目周边餐饮、娱乐业发达，营业面积在150平方米以上的餐饮、娱乐店共60余家，总营业面积超过3.5万平方米，主要分布在新华路、银松路、万松园路、青年路、解放大道沿线。1、项目周边餐饮场所分析11新华路序号餐饮店名面积经营特色1新天地餐饮750江湖菜2三五醇酒店2300江湖菜3湖锦酒楼1500江湖菜4荆州青莲酒家1700江湖菜5胖锅轩700火锅6天怡燕鲍翅2300燕鲍翅27金色时代2300燕鲍翅29贺胜桥鸡汤450江湖菜30小四川300川菜合计共9家，总营业面积约12300平方米12解放大道序号餐饮店名面积经营特色31民间瓦罐煨汤450江湖菜32肥牛火锅300火锅33金童子300卤菜34巴比特餐厅300快餐35肯德基450快餐36麦当劳450快餐37武广美食城900江湖菜38小尾羊火锅750火锅合计共8家，总营业面积约3900平方米13雪松路序号餐饮店名面积经营特色17王胖火锅600火锅18国典600江湖菜19成都耕耘酒楼750川菜20广东祥记酒楼750粤菜21土家寨酒楼600湘菜合计共5家，总营业面积约3300平方米14万松园路序号餐饮店名面积经营特色22陆港民居酒楼750湘菜23海陆空750粤菜、湘菜24康桥小镇1800粤菜25谢先生4000粤菜、江湖菜合计共4家，总营业面积约7300平方米15台北路序号餐饮店名面积经营特色8银湖酒店700江湖菜9罗沙牛排450西餐11泰吉火锅350火锅44绿园酒家300江湖菜7小台湾酒楼300江湖菜45甜蜜蜜400江湖菜45七道菜400江湖菜合计共7家，总营业面积约3750平方米16江汉北路序号餐饮店名面积经营特色28活鲜水货火锅750粤菜45七道菜350江湖菜46三五酒楼2300江湖菜47粗茶淡饭1500江湖菜48五谷杂粮1200江湖菜合计共5家，总营业面积约6100平方米17台北二路序号餐饮店名面积经营特色10越秀酒店450粤菜合计共1家，总营业面积约450平方米18台北一路序号餐饮店名面积经营特色13云林深处900西餐14喜临门酒楼250江湖菜15天上人间酒楼1500江湖菜16格林海湾1500西餐合计共4家，总营业面积约4150平方米19云林街序号餐饮店名面积经营特色12我家鑫味府450江湖菜合计共1家，总营业面积约450平方米110青年路序号餐饮店名面积经营特色39重庆秦妈火锅700火锅40首席假日美食广场700江湖菜41华美达天绿酒楼800江湖菜42敦煌美食中心600江湖菜43天鑫酒店600江湖菜合计共5家，总营业面积约3400平方米项目周边区域，餐饮业比较发达，营业面积在150平方米以上的餐饮店共49家，总营业面积41300万平方米，主要分布在新华路、银松路、万松园路、青年路、解放大道沿线。其中江湖菜店占45.8%，川菜店占16.7%，火锅店占川菜店比例的75%，粤菜酒楼占12.5%，湘菜店占4.2%，高档燕鲍翅酒楼6.3%。2、娱乐休闲场所分析21新华路序号休闲、娱乐店名面积经营特色1现代启示娱乐150酒吧2心海岸咖啡100咖啡3圣咖啡200咖啡10石烧咖啡400咖啡合计共4家，总营业面积约850平方米22建设大道序号休闲、娱乐店名面积经营特色6荷特酒吧500酒吧7伊人巢一百度1500健身俱乐部8万紫千红1000健身俱乐部9阳光灿烂400酒吧11红色恋人600咖啡合计共5家，总营业面积约4000平方米23青年路序号休闲、娱乐店名面积经营特色12天濠KTV800KTV13首度假日KTV500KTV14钻石人间KTV500KTV15回归600酒吧16凯悦休闲中心400咖啡17合合茶磨坊200茶厅合计共6家，总营业面积约3000平方米24云林街序号休闲、娱乐店名面积经营特色4落日临湖咖啡厅300咖啡 合计共1家，总营业面积约300平方米25台北一路序号休闲、娱乐店名面积经营特色5环亚动感地带600健身俱乐部合计共1家，总营业面积约600平方米项目周边区域，营业面积在100平方米以上的娱乐、休闲场所共17家，总营业面积超过8700平方米，主要分布在新华路、青年路、建设大道沿线。其中咖啡厅占35.3%，酒吧占23.5%，健身俱乐部占17.6%，KTV占17.6%，茶楼占5.9%。四、项目周边的景观资源项目周边拥有武汉市大型休闲观景乐园中山公园、市级景观休闲广场西北湖广场，以及景色优美的喷泉公园，自然景观资源十分丰富,非常具有居住氛围。 (一) 公园景观1、喷泉公园喷泉公园位于汉口新华路和建设大道交叉口，总占地面积14.8万平方米，于1992年建成，是城市主干道上的景观亮点。喷泉公园设有休闲广场、休憩小游园、三处亲水平台和亲水栈桥，拥有1060米长的环湖路，临湖种植有高大乔木，沿湖设有驳岸墙，水上部分铺装植草砖，临云林街一侧建设有生态湿地。喷泉公园是武汉市市民休闲娱乐的重要场所。2、中山公园中山公园是全国百家历史名园之一，始建于二十世纪初，经过几代人的艰辛创业，已成为集游览、观赏、文化、娱乐、饮食、游艺等多项服务功能于一身的大型综合性公园，是武汉闹市中的绿宝石。中山公园占地32.8万平方米，其中水上面积6万平方米。绿地率91%，古树名木140株。景观功能分前、中、后区。现有游乐设施41项，是华中地区最大的娱乐中心，年接待游人400万人次。 (二)广场景观西北湖广场 武汉市西北湖绿化广场，位于汉口地区中部商贸金融一条街上。南临建设大道，东连新华下路。广场水域面积17万平方米，陆地面积14.17万平方米，绿化面积3.07万平方米，停车面积2900平方米，可供人群活动用地为10034平方米，总投资8000余万元，是湖北省及至华中地区品味高、设施全、特色鲜明的大城市现代化精品广场。西北湖绿化广场是武汉一片敞开式的综合性绿化广场，它采用中国传统造园手法，用植物进行空间构成，沿西北湖路两侧建成面积约1万平方米的樱花观赏区，栽种日本樱花500株，北湖东侧栽种桃柳，湖中植荷，形成春桃夏荷的景观。广场以透绿、透水、透景为特色，周边垂柳成荫，湖水碧波荡漾，形成了一幅碧水、绿荫交融的都市风情画。广场中有架空平台、下沉广场、大型音乐喷泉、亲水平台、栈桥、休闲长廊。西北湖绿化广场的优美环境，吸引着大批游客的光临。五、项目周边的交通条件（一）地块周边市政道路网及公交现状地块周边主要市级干道有建设大道和新华路，是连接汉口到武昌、汉阳的主要道路；次干道有银松路，是解决区域内部交通的主要道路；建设大道靠新世界国贸处设有一处出租车停靠点。建设大道和新华路共设有4处取水楼站点，最近一处站点位于本项目地块的主要出口处，最远一处站点距本项目地块约100米，共27条公交线路，通往武昌区的公交线路8条，通往汉阳区的公交线路8条，汉口区域内公交线路11条，公交线路密集，区域整体道路交通状况较为便利。公交线路详细情况如下：通往武昌方向的公交线路：605路、561路、601路、519路、719路、509路、808路、807路；通往汉阳方向的公交线路：516路、803路、705路、575路、535路、597路、208路、580路；通达汉口其余地区的公共线路： 527路、9路、595路、207路、47路、69路、560路、70路、801路、46路、604路。（二）地块周边市政道路的规划前景地块周边区域是老城区，公交路网已非常成熟，随着城市的建设发展，特别是轨道交通建设步伐的加快，轨道线将是今后本区域交通建设的重点。规划中的轨道2号线、3号线将通过本地块周边区域。轨道2号线轨道2号线为地铁线，全长31.3公里，起点站为常青花园，终点站流芳，分两期建设。一期工程：常青花园汉口火车站-青年路-解放大道-江汉路-和平大道-街道口，预计2010年建成；二期工程从街道口到流芳，预计2015年建成。轨道3号线轨道3号线为地铁线，起点站为沌口，终点站为三金潭，分两期建设。一期工程：沌口到青年路段，预计2010年施工，2015年建成；二期工程：青年路建设大道-三金潭段预计2015年施工，2020年建成；轨道交通的建设将使本区域到达武昌、汉阳更加便捷，也将对本项目地块价值有极大的提升。三、项目片区商品住宅市场分析1、项目片区概况根据地产发展现状，中原选取的研究范围是以项目地块为圆心，辐射周边1.5公里左右，基本区域划定为由新华路青年路、解放大道、北湖西路、台北路围合而成的区域，该片区位于汉口中心城区，跨越江岸区和江汉区，集金融、商贸、文化娱乐和商住为一体，生活配套、交通配套、医疗配套、教育配套等非常成熟，下面将对本片区商品住宅市场做重点分析。21片区竞争楼盘基本情况项目浦发银行大厦新华明珠伟业国际公寓天下国际红公馆观湖铂金公寓菱湖上品楚天星座中侨观邸三期区位江汉区新华路218号江汉区新华路215号武汉市新华路（中山公园）侧门江岸区台北一路2号台北路云林街江汉区新华下路169号汉口青年路和万松园路交汇处江汉台北一路31号(青少年宫后门)总占地（）5979.56120782500/6809.7675004817.368938.5总建（）50000624662000014111.2727649400004143876123产品类型写字楼住宅小户型小户型小户型小户型小户型住宅容积率6.394.56.617.394.065.38.297绿化率32%30%24%30.9%30%25%30%35%建筑类型高层高层高层高层高层高层高层高层开盘时间2008.12007.8.26未开盘2007.10.282007.9.232007.9.292006.5200711交房标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修毛坯精装修精装修均价（元/）87008650未定9200110008500820011000本区域住宅项目主要以中高档、高层住宅开发为主，容积率较大，大部分楼盘容积率在4.66.0之间。西北湖、喷泉公园、青少年宫等丰富的景观资源，以及本区内大量的高收入客群支撑了本片区中高档住宅市场。同时浓厚的商务氛围、便利的交通条件也为本区域的小户型公寓、酒店式公寓提供了良好的市场环境。2. 2 市场供应量项目名称总建筑面积()已销售面积()存量()浦发银行大厦500001650033500新华明珠624663997822488伟业国际公寓20000020000天下国际红公馆14111.27125581552观湖铂金公寓27649967717972菱湖上品400002320016800楚天星座41438393662072中侨观邸三期761235024125882合计317676191520140266目前区域内在售及潜在供应项目总建筑面积共31.7万平方米，已售销面积19.1万平方米，在售项目存量为14.02万平方米。23各项目详细分析【浦发银行大厦】 项目于2008年1月22日正式签约上海浦发银行，均价8700元/，项目由小户型精英公寓正式转变为写字楼项目。 户型面积：全框架结构高层写字楼，建筑面积为80.9319.6。办公区、会议室与经理室分开，工作互不打扰。卫生间靠近会议室，功能增强，空间紧凑。通风采光好，适合办公。 销售均价：预计8700元/ 优惠政策：所有购房者一次性付款享受9.8折。 主力客户情况：企业私营业主购买自主办公场所、少部分投资写字楼客户。 对比分析：坐落于新华路与江汉北路交汇处的大厦，地处武汉金融核心商圈与商业核心圈的叠合点，其完美的商务配套，构成极具高效的国际商务平台。浦发银行大厦西侧是武汉最富盛名的中山公园；北侧尽览江汉路百年繁华；独拥3800平方木城市小森林，奢侈景观点缀商务视野。【新华明珠】 项目于2007年8月26日正式开盘，现阶段均价8600元/，项目为3栋高层总套数为566，目前销售率为75%左右，项目为中心区住宅公寓定位。 户型面积：全框架结构高层住宅楼，建筑面积为69.2147.5。大部分房屋朝南，南北通透，光照效果好。 优惠政策：所有购房者一次性付款享受9.8折。 主力客户情况：周边企业高层、区域内部客户、少量投资客户。 对比分析：项目位于武汉市核心商圈，地段决定了项目的高档定位，销售情况良好。本项目与项目地块隔路向望，为该项目最大的竞争对手之一。【伟业国际公寓】 销售均价：未定，预计8500-9000元/ 开盘时间：预计将在年底正式对外销售 项目规模：整个项目为一栋高层，约2万方 户型面积：预计为小户形80以下 客户情况：未开盘，预计多为周边企业高层购买自住+投资客户。 对比分析：该项目与项目地块隔街相望，竞争情况明显。由武汉地产集团下属武汉劳业锐星房地产开发有限公司开发，位于新华路与明渠路交汇处，毗邻中山公园，为武汉首席核心“景观 + 商务”地段。是专为商务人士量身定做的；具有商务、居住功能的；商务核心圈内高档公寓。 【天下国际红公馆】 销售均价：9600元/ 开盘时间：2007.10.28 项目规模：总高28层. 共276套，总建筑面积为14111.27平米户型面积：预计为小户形80以下 户型情况：项目整体为小户型单位，面积段为38.52-99.07平米，其中主力面积为50-60平米，南北朝向，户型除了标准层外、，有着顶层带露台景观房、高区景观房源拥有得天独厚的景观、户型的优势房源，加上现在市区内罕见的复式单位，在整个市场上保有很强的核心竞争力。 客户情况：多为周边企业高层购买自住+投资客户。 对比分析：由武汉九通置业有限公司投资开发的高档住宅项目，位于汉口台北一路特2号，处在武汉CBD（中央商务区）核心区域，北倚华中著名的金融一条街，与新世界百货仅一街之隔，武广商业中心、江汉路商圈也近在呎尺，集商务中心、商业中心、金融中心于一身，升值潜力巨大。项目周边交通畅达，门口即为取水楼车站，各种交通线路可通达武汉三镇。周边学校、医院、超市、商场等生活设施也一应俱全，足不出户，即可充分满足生活所需。项目虽居城市中心，却又闹中取静，拥有不可多得的景观资源，是武汉城市核心区域名符其实的豪宅。离全国百家历史名园之一的中山公园仅5分钟车程，西北湖、小南湖公园、喷泉公园环抱于此。同时项目处在解放大道于建设大道范围内，集商务中心（CBD），新世界、武广商业中心于一身，城市中心位置核心价值不容忽视。【观湖铂金公寓】 销售均价：11000元/平方米 开盘时间：2007.9.23 项目规模：总建筑面积为27649，总户数为476 户型面积：小户形60左右一室一厅。户型布局紧凑，功能齐全。 客户情况：多为周边企业高层购买自住+投资客户。 优惠活动：宜商宜居公寓一口价33.6万/套，东向景观公寓一口价41万/套（限8套） 对比分析：该项目位于台北路的云林街上，正对着景色壮观的喷泉公园。而且与新世界百货，西北湖广场直线相连。北面紧临着建设大道，是目前武汉市最为繁华的商业中心。东面直通台北路、武汉市青少年宫。南面是解放大道，到达繁华的江汉路步行街或武广商圈车行也只须要10分钟，与风景秀丽的小南湖公园仅一步之遥。项目属于江汉区的西北湖片区，是武汉市的CBD核心区域，又有着得天独厚的稀缺景观资源。如喷泉公园、西北湖、小南湖、中山公园、青少年宫等，都环抱在本项目周围。所以这个区域的住宅一直以来都是高档住宅项目云集的区域，也是高端人群居住的区域，属于传统的富人区，同时又拥有闹中取静的环境，更加符合舒适的居住环境的要求。也使它的各种生活配套更加齐备，更加便捷。【菱湖上品】 销售均价：11000元/平方米 开盘时间：2007.9.29 项目规模：总建筑面积为40000 户型面积：小户形65.34、72.19以及复式142.39 客户情况：项目周边区域拆迁户+部分投资客户 对比分析：大唐新都位于江汉区新华路169号,由住宅和社区商网组成,周边配套设施齐全,交通方便.。3、区域酒店式公寓研究武汉市公寓市场概况目前武汉市场上的公寓主要分为两种：小户型公寓和产权式酒店公寓。3.1小户型公寓小户型公寓作为一种过渡型产品，依赖于成熟的生活配套、繁华的路段以及便利的交通，由于其总价不高，曾经一度受到消费者和投资者的亲睐，2003年以汉飞青年城为代表的的小户型项目曾火爆一时，小户型产品犹如雨后春笋般发展起来。由于市场竞争激烈，市场上开始推出“酒店式公寓”的概念，此时的“酒店式公寓”只是提供酒店式服务和配置，而并非由专业的酒店进行经营管理的公寓。3. 2产权式酒店公寓所谓产权式酒店式公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。武汉市真正意义上的产权式酒店式公寓，是2004年推出的“圣淘沙大厦 ”，而作为武汉市第一家产权式酒店公寓，前期在武汉市场认可度并不高。圣陶沙大厦推出两栋住宅，一栋为小户型公寓，一栋为产权式酒店公寓，开盘均价在6000元/左右，其小户型公寓很快销售一空，而产权式酒店公寓经过一年多的时间，才艰苦销售完毕，目前该酒店式公寓已经投入运行。3. 3区域酒店式公寓市场概况 本区域产权式公寓项目共有3个，其中已售项目2个，在售项目1个。 项目圣淘沙大厦阳光新天地兆瑞国际区位汉口万松园路江汉区新华路231号汉口区高雄路总占地（）733753134768总建（）43646.303773228750容积率6.17.07338总户数7502856.0物业形态 2栋28层1栋29层1栋23层主力户型50-7046.9839-58开盘时间2004.42004.12预计2006.6均价6500元/5500元/预计7000元/主力总价30-45万25-30万28-40万酒店管理公司 广州花园酒店管理有限公司武汉新宜天地酒店管理有限公司武汉兆瑞国际酒店管理公司租金汇报率8年租约，前两年回报率6.9%，后6年回报率8% 6年租约，前三年7回报率，后三年为7.5；业主每月可免费住一天6年租约，每年8回报率，业主可享受每年可免费住12天已售项目圣陶沙大厦，由于其位于万松园路，周边商务人士较多，保证了稳定的客源，据了解，目前其入住率为70。阳光新天地前期市场定位为小户型公寓，市场接受程度并不高，后来改为产权式酒店公寓，由于其价格适中，主力总价在2530万左右，同时拥有70年产权，所以很快销售一空。目前该酒店名为“纽宾凯国际酒店”是一家四星级配置的商务酒店，由于项目地段较好，周边商务办公区域云集，目前经营状况良好，其入住率为80。兆瑞国际为目前市场上唯一在售的产权式酒店公寓，其位于香港里拉（五星）旁边，临近高雄大酒店（四星）、禧邦可大酒店（准5星），针对周边的酒店本项目将实行错位经营，预计每套单间价位在200300元。目前其8的租金汇报率也是最高的，同时业主可享受每年12天的免费入住待遇。由于该项目工期出现问题，迟迟未封顶，导致本项目入市延后了一年之久，也造成部分客户流失，同时本项目的经营管理公司是一家刚刚成立的酒店管理公司，一个没有任何专业背景的酒店管理公司，对项目自身形象造成了负面影响，使投资者对其信心不足，也是目前该项目市场对其关注度不高的主要原因之一。小结：目前武汉的产权式酒店公寓均位于汉口金融一条街上，商务氛围浓厚，大量的高级白领、商务人士为产权式酒店公寓提供了稳定的客户来源。产权式酒店公寓由于有专业的管理公司经营，和小户型公寓相比，其具有稳定的回报率、投资风险小等优点，省去了业主不少麻烦，因此其市场潜力比较大。从目前市场上经营状况较好的酒店来看，其成功因素主要有以下两个方面：一、准确的市场定位。目前本区域是以四星级以上高档酒店为主，而中高档的酒店存在较大的市场需求，圣淘沙、纽宾凯国际酒店正是弥补了这一市场空缺，满足了这一部分市场需求； 第二，良好的经营管理公司是保证其良好运营的必要条件。广州花园酒店管理有限公司、武汉新宜天地酒店管理有限公司都是有着丰富经营的专业酒店管理公司，因此，专业的酒店管理是提高项目自身形象和附加值、以及保证酒店式公寓良好运营的重要指标。 (二) 区域写字楼市场分析1、基本数据分析本区域在售写字楼项目共13个，主要分布在建设大道与新华路上；其中甲级写字楼5个（新世界国贸大厦、建银大厦、瑞通广场、招商银行、福星国际商会大厦）普通写字楼4个（信合大厦、凯盟大厦、登月大厦、良友大厦）商住楼4个（阳光新天地、环亚大厦、同成广场、国贸新都）其位置分布图如下：国贸新都 新世界国贸环亚大厦登月大厦 良友大厦凯盟大厦 阳光新天地 同成广场招银大厦武汉广播电视大楼 建银大厦 福星国际商会大厦地 民生银行大厦信合大厦 瑞通广场 在售项目 预售项目28项目基本资料一览表新世界国贸大厦武汉建设银行大厦瑞通广场招银大厦福星国际商会大厦信合大厦同成广场(A座)阳光新天地良友大厦凯盟大厦登月大厦环亚大厦国贸新都物业性质甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼普通写字楼商住楼商住楼普通写字楼普通写字楼普通写字楼 商 住 楼商住楼推出时间2005年1998年1999年1996年2004年1998年2003年2005年1999年1996年1998年2004年1996年 地理位置汉口建设大道568号汉口建设大道568号汉口建设大道847号汉口建设大道518号汉口新华路186号汉口建大道618号汉口建设大道538号江汉区新华路231号新华路316号新华路139号新华路314号江岸区台北一路汉口建设大道582号发展商新世界中国地产有限公司中国建设银行武汉分行武汉市交通银行招银物业实业有限公司武汉福星惠誉房地产有限公司中国信合武汉市农村信用社新天地房地产开发（武汉）有限公司粮油实业有限公司环亚实业武汉汉鹏地产占地面积9000余1.6万80933100/5313 13000 建筑面积15.6万750546.5万55000493883.8万3773231900 约14000约8000约140006.7万供应量约11万195003380036000357002520054000204001900013860700076504.8万平均价位5060元/70-80元/租赁：60元/ 售：8000元/出租：3845元/月出售：6500元/3840元/53元/25元/月30元/月售：5200元/租：35元/ M2月租3537元/ M2月（包物业管理费）25元 / M2月（包物业管理费）30元/ M2月18元 / M2月（包物业管理费）物业管理费20元/23元/月20元/月12元/月14元/月45元/12元/1.8元/月3元/月11元/月/3元/ M2月/ 2.潜在项目分析2. 1民生银行大厦 地理位置：建设大道与新华路交汇口喷泉公园西侧 建筑面积：134000平方米楼层：地下3层，地上66层高度：281米项目概况：本项目是集证券交易、餐饮、娱乐、酒店和写字楼为一体的超高层建筑。大厦结构设计颇有特色，地上十层为钢骨混凝土结构，十层以上采用内筒钢偏心支撑外框钢柱体系，楼盖采用压型钢板底模现浇密肋楼板，是武汉地区第一座钢结构为主的超高层建筑，将成为武汉的新地标。2. 2武汉电视广播大楼地理位置：建设大道620号建筑面积：约11万平方米建筑结构：钢筋混凝土框架筒体剪力墙结构楼层：西区主楼共有30层，东区共为6层项目概况：本项目西区主楼由地上三十层和地下两层组成：一层至十九层设计为武汉市广播电视机构的业务用房；二十层为防火防爆层；二十一层至三十层为商业用房区。东区裙楼地上七层，另加地下一层，包括录制电视节目的演播厅，以及对外的1200平方米综合音乐厅、3800平方米影视博览馆、4570平方米的电影娱乐城和2249平方米观光餐厅，地下停车位430个。小结：目前区域内潜在项目两个：民生银行大厦、武汉广播电视大楼，总建筑面积24.4万平米，根据项目规划，预计市场总供应量约15万平米，预计到2007年两栋大楼的推出，区域写字楼供应量约25万方。总结: 本区域为武汉市中心中的中心，各项目地段优势十分明