项目评估指标体系.doc

房地产项目评估体系胡瑾卿一、项目评估体系1、评价指标表1、项目评价指标一、城市评价指标指标解释1与当地政府关系熟识市长、书记+2分关系较好+1分无关系-0分交恶-1分董事长选择城市四大标准略加变化以便于判断，第四项可用来选择地块2经济结构非公经济为主或第三产业占较大比重+1分介于二者之间+0分公有经济为主且第三产业比重轻-1分3所处产业周期长期低弥后反弹期及快步上扬初期+2分持续大幅上涨或缓慢起步+1分涨幅较大仍微涨或连接多年下跌+0分一潭死水或较大涨幅后盘整-1分巨幅上涨后快速下跌-2分4城市化进程市中心掘起初期+0分新区掘起期+0分郊区化阶段+0分尚未开始城市化-2分5供求关系供不应求+13分基本平衡+0分供大于求-1-3分价格战-4分供求因素6城市(区域)吸引力辐射全国+2分辐射全省+1分对外略有辐射+0分只辐射当地-1分人口外流-2分周边购买力支撑7辐射区域购买力强+2分较强+1分中+0分偏弱-1分弱-2分8是否当地已有项目有+1分无+0分品牌延续二、项目评价指标指标解释1项目区位中心+2分次中心+1分新区-1分远郊-3分 如在市中心掘起初期否决供求竞争2土地付款方式四两拨千金+4分适当分期 +1分一次付清 -2分资本回报3估算项目利润率30% +7分20-30% +5分10-20% +13分0-10% -1-3分 53 50 2-3 -1 53 50 2-3 -1 85 81 4-3 0 -3注：分值区间可以进一步修正与完善3/3二、部分项目地块试评结果指标项目代码1234567891011121314城市评价1与当地政府关系221111211212112经济结构00010001-1-110113所处产业周期211222111121-1-14城市化进程000000000000005供求关系-1-3-1011-230-11-1-3-26城市(区域)吸引力0-20100-22-2-210117辐射区域购买力11-111102-1-110228是否当地已有项目11000011110001小计500655011-1-17213城市评价较好一般一般好较好较好一般好较差较差好一般一般较好项目评价1项目区位21-3-122-1-1-11111-12土地付款方式111411111111143估算项目利润率3-2-1212-23-2-2-3-1-2否决4风水评级101011011010015工业污染等硬伤00000000-4000006有无拆迁-30000-300000-1007资金链状况-2-200000000-20-2-2小计2-2-2553-24-50-20-2否决项目评价较好一般较差较好较好较好较差较好差一般较差一般较差否决总得分7-2-211108-215-6-152-1否决总评价较好较差较差好好较好较差好差较差较好一般较差否决注：模拟项目立项时状况进行评价；由于不了解嘉兴、嘉善的情况，未做评价三、项目评价结果说明1、“好”项目1（11）、2（10）、3（15）三个项目都被评判为“好”项目，三个项目的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期（初期），顺势而为。取胜的关键分别是：1新区掘起之初占据新区低价协议地块；2在新区掘起初期占据了的新区中心绝佳区位；3搭上“郊区化”进程的顺风车等。2、“较好”的项目4（7）、5（8）、6（5）三个项目被评判为“较好”的项目，三个项目的共性也是拿地时期都在房价快速上涨时期（目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段，只不过受调控影响暂时抵制了需求，有小幅调整），顺势而为。扬州两项目本来都是好项目，区位、风水俱佳；美中不足是都有拆迁问题（-3分），且农校地块拿地时资金链紧张（-2分）。6地块利润评估并不高，资金压力大，风险是比较大的，故城市评价高（7分）而项目评价低（-2分），但借湖东地区房价彪升的契机，仍不失有吸引力的一个项目。3、“一般”项目7项目评价一般（不完全资料统计），由于连云港房价刚起步（2060元/M2均价）就受调控影响，其房价快速提升还有一段等待期，项目前期利润是很低的。但如果资金实力允许，能够“捂”到楼市回暖（而不是追求当年销售额与回笼），亦不失为一个有潜力的好项目。4、“较差”的项目8、9、10、11项目、12地块都被评估为较差项目。前四者共性是地块位置较偏，所在地区吸引力差，人口外流，且城市化进程还没到“郊区化”阶段；9项目本不该如此尴尬，仍定位失误之故。12地区则房价已趋高位，供过于求，且限房价上限导致利润偏低，无吸引力。5、“