苏州万科玲珑湾六区户型分析.doc

六区户型（标准层）简要分析一、总况35#标准层 2梯11户(12层110户）110户型1二房二厅一卫79户型2一房二厅一卫55.8户型3二房二厅一卫83.536#、40#标准层 2梯2户（26层102户）204户型1三房二厅二卫139.3户型2三房二厅二卫134.446#标准层1梯2户（12层80户）80户型1(3+1)三房二厅二卫139.1户型2三房二厅二卫126.247#、48#标准层 2梯3户（18层106户）212户型1三房二厅一卫111户型2二房二厅一卫76.6户型3二房二厅一卫91.439#（跃层）4梯15户（31层196户）196户型1三房二厅二卫139.5户型2（内庭）二房三厅一卫110.6共计802备注统计套数包含非标准层户型二、简析35#户型1二房二厅一卫79优点： 南北通风 面积使用率高 厨房靠近卫生间，方便处理厨房污水 动静分离，私密性强 室内、室外双阳台，室内阳台供休闲，室外则可替代功能阳台，并作为凉衣区，为业主休闲、居家带来方便。缺点 餐厅面积过小，并且对影响室内动线 进深太长，影响部分功能间的采光户型2一房二厅一卫55.8优点： 面积使用率高 面积小、总价低 厨房靠近卫生间，方便处理厨房污水 室内、室外双阳台，室内阳台供休闲，室外则可替代功能阳台，并作为凉衣区，为业主休闲、居家带来方便。缺点 南北不通风户型3二房二厅一卫83.5优点： 私密性强 该户型功能间划分科学，厨房和餐厅结合，避免了市场上常见的起居室与餐厅的功能分割不清的问题。这样，用餐、会客、主人休息三个功能区域划分十分明显，卫生间和三个功能间的空间距离基本相等，相当科学。 室外储藏室把鞋子、雨具等分离于室外，为室内的干净、整洁提供了条件。 南北通风 动静分离、干湿分离缺点 主卧面积小，功能不全 缺少一个北阳台。36#40#户型1三房二厅二卫139.3优点： 干湿分离，动静分离 客厅转角阳台自然分割为休闲和凉衣两个区域，休闲、居家两者兼备。 基本做到户户朝南，室内采光良好。缺点 餐厅面积狭小 次卧不通风户型2三房二厅二卫134.4优点： 私密性强 基本做到户户朝南 南阳台分割为凉衣区和休闲区，休闲、居家两者兼备。 室外储藏室把鞋子、雨具等分离于室外，为室内的干净、整洁提供了条件。缺点 餐厅面积狭小 主卧卫生间采光不好46#户型1(3+1)三房二厅二卫139.1优点： 三户朝南 主卧增加一小书房，主卧功能创新，加上步入式衣帽间，功能完备。 干湿分离缺点： 次卧通风不畅户型2三房二厅二卫126.2优点： 南北通风 干湿分离缺点： 主卧卫生间采光不好39#户型2（内庭）二房三厅一卫（跃层）110.6优点： 内庭设计，引景入户，产品创新，在区域市场有希缺性 动静分离 跃层户型，上静下动，上私下共，功能分割科学。缺点 南北不通风 没有做到干湿分离户型1三房二厅二卫（约层）139.5优点： 转角阳台，室外景观入户，视觉效果佳。 户户朝南缺点 通风不畅47#48#47#和48#为大板结构，功能间由客户自由分割。整体比较方正，B户型最大问题南北不通风。总结：六区户型设计面积上和本案一期余房形成互补，120以下的经济型户型占了很大的比例。由于面积限制，90以下的户型在功能上比较欠缺，但是由于总价较低，在市场上有相当大的吸引力。从户型特点上看：面积段：60以下 60100 100120 130150 150以上客源层：单身白领 两口之家 三口之家 改善型 享受型产品区域 六区占主体 一期余房购房目的 投资+自用 自用有以上我们可以得出：一期余房和六区余房在套数上基本是1：2的比例。但在区域的难度上，一期余房远远大于六区，可以预见，一期余房的扫尾和六区的销售会形成同步。因此，本案二期的销售实际上依然是对一期剩余房源的消化为重点，六区推案的依据不是取决于本身，而是一期剩余房源的状况。我们建议，如果没有大的资金回笼压力，抛弃对市场前景的悲观估计，尽量放缓六区的推案速度，六区房源只能是二期销售的引爆点，而不是销售的主要对象。在促销手法上，我们建议采用“1+1”销售“投资带动自用”，对于购买六区单身公寓的客户（以投资为目的），推荐购买一期剩余房源，优惠幅度高于一般客户的优惠。（注意：只能是购买六区享受一期余房优惠，而不能倒推，购买一期客户并不