05年贵阳房地产市行情况.doc

贵阳市2005年112月房地产市场分 析 报 告 2005年以来，随着国家宏观调控政策的陆续出台，贵阳市逐步加大了对房地产市场的调控力度，结合贵阳市房地产市场实际情况，制定了贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施，加强规划调控，着力改善商品房供应结构，禁止期房转售，实行了商品房网上登记备案和实名制购房，制定了享受优惠政策的普通住房标准，加强税收征管。随着各项调控政策的逐步落实，一些调控效果开始显现，从贵阳市1-12月份房地产市场情况来看，房地产投资增幅逐步减缓，商品房市场供需基本平衡，存量房市场继续保持活跃，房地产信贷得到适度控制，房地产市场总体上保持良性发展态势。一、房地产市场主要指标情况（一）土地出让面积在国家宏观调控政策的指导下，我市对土地供应也相应进行了调控，适度控制了土地供应，土地供应较上年同期有大幅度减少，使近两年来土地供应过量的问题得到初步缓解。2005年1-12月，全市土地出让面积101.58万平方米，同比下降80.6%，其中住宅面积40.65万平方米，同比下降90.6%；商业营业房面积20.73万平方米，同比下降45.7%；办公房面积0.43万平方米，同比下降85.3%；用于其它开发的土地面积39.79万平方米，同比下降18%。图1：贵阳市2005年1-12月土地出让面积变化情况图2：贵阳市2005年1-12月各类型土地出让面积所占比例从各类型用地出让的比例来看，用于住宅开发的面积40.65万平方米，所占比例40%，用于商业营业房开发的面积20.73万平方米，所占比例20.4%，用于办公房开发的面积0.43万平方米，所占比例0.4%，用于其他开发的面积39.79万平方米，占39.2%。（二）房地产开发投资房地产开发投资增速稳定上升，投资增长幅度基本保持合理态势，投资结构趋向合理；房地产开发投资占固定资产投资比例进一步提高，房地产业对国民经济增长的贡献继续增大；房地产开发到位资金情况良好，开发商自有资金所占比例有所提高。1、房地产开发投资增长情况全市房地产开发完成投资64.34亿元，同比增长33.2%，增幅比去年同期提高9.8个百分点；房地产投资占固定资产投资比重为31%，比去年同期提高1.1个百分点。从今年以来投资增长情况看，全市房地产开发投资增速基本呈现逐步回落态势，1-12月投资增幅比去年下降10.3个百分点，比去年1-12月下降18个百分点，这说明在宏观调控政策的作用下，我市年初房地产投资增速过快的势头得到了有效控制。图3：贵阳市2005年1-12月房地产开发投资变化示意图图4：贵阳市2005年1-12月房地产投资结构示意图从各类型用房投资来看，住宅投资29.95亿元，同比增长11.7%，所占比例46.6%，办公房投资2.41亿元，同比下降5.9%，所占比例3.8%，商业营业房投资5.71亿元，同比下降8.8%，所占比例8.8%，其他投资26.27亿元，同比增长107.7%，所占比例40.8%，其他投资增长幅度较大，所占比例也显得过高，不过总体上房地产开发投资结构逐步趋向合理。2、开发资金来源全市房地产开发到位资金105.24亿元，同比增长20%，其中上年末结余资金26.27亿元，本年资金来源小计78.97亿元。在本年资金来源中，国内贷款19.62亿元，同比增长28.9%，利用外资0.09亿元，同比下降65.4%，自筹资金29.43亿元，同比增长24.7%，其他资金来源29.83亿元，同比下降3.8%。开发商自有资金比重在不断提高，1-12月自有资金15.93亿元，同比增长7.3%，所占比重为15.14%，比去年1-12月略有提高。定金及预收款22.5亿元，同比下降12.8%，所占比重为21.38%，比去年1-12月提高8.7个百分点。（三）商品房施工（新开工）、竣工情况受调控政策及拆迁等因素影响，商品房建设进度略有放缓，商品房施工面积和竣工面积保持小幅增长，而商品房新开工面积较去年同期出现了一定幅度的下降。全市商品房施工面积1221.12万平方米，同比增长3.8%，其中住宅面积919.79万平方米，同比增长5.5%；商品房新开工面积279.89万平方米，同比下降9.4%，其中住宅面积235.42万平方米，同比下降7.2%；商品房竣工面积131.84万平方米，同比增长4.9%，其中住宅面积124.77万平方米，同比下降3.8%。图5：贵阳市2005年1-12月商品房施工面积变化示意图图6：贵阳市2005年1-12月商品房竣工面积变化示意图（四）商品房供需情况商品房供需比去年同期仍有较大幅度的回落，比上半年有所回升，市场供需总量基本平衡，商品房空置面积（指空置1年以上商品房面积）出现增长，其中商业营业房空置面积增幅较大。1、商品房批准预售面积2005年1-12月，贵阳市商品房批准预售面积261.82万平方米，同比下降44.3%，其中住宅面积206.57万平方米，同比下降47.9%，经济适用住房面积24.71万平方米，同比下降76%。图7：贵阳市2005年1-12月商品房批准预售面积变化示意图图8：贵阳市2005年1-12月商品住宅批准预售面积变化示意图2、商品房预（销）售面积2005年1-12月，贵阳市商品房（预）销售面积205.96万平方米，同比下降23.9%，其中住宅面积190.62万平方米，同比下降24.1%，经济适用住房面积47.54万平方米，同比下降38.3%。图9：贵阳市2005年1-12月商品房预（销）售面积变化示意图图10：贵阳市2005年1-12月商品住宅预（销）售面积变化示意图3、商品房空置面积全市一年以上商品房空置面积44.38万平方米，同比增长23.3%，其中住宅面积24.45万平方米，同比增长11.5%，办公房2.55万平方米，同比增长73.5%，商业营业房面积13.74万平方米，同比增长25.6%。（五）商品房价格商品房销售均价同比继续保持上升，而从今年以来商品房销售均价走势来看，总体上也保持稳中有升的态势，不过上升幅度并不大，商品房均价比去年增长4.9%，其中住宅均价比去年增长6.2%，主要由于城市中心区高层住宅所占比重较大，售价较高，因此使得住宅均价总体上升幅度大于商品房均价上升幅度。2005年1-12月，贵阳市商品房销售均价2300元/平方米，同比增长14.6%，其中住宅均价1980元/平方米，同比增长8.2%，经济适用住房均价1470元/平方米，同比增长7.6%。图11：贵阳市2005年1-12月商品房销售均价变化示意图（六）经济适用住房建设情况全市1-12月经济适用住房完成投资8.02亿元，同比增长10.6%，施工面积379.79万平方米，同比增长48.7%，竣工面积34.22万平方米，同比下降8.8%。图12：贵阳市各区域2005年1-12月经济适用住房批准预售面积经济适用住房投资保持稳步增长，但经济适用住房建设进度放缓，供应量也相应减小，特别是金阳新区经济适用住房项目基本上在2004年集中上市，2005年1-12月没有推出新项目，因此，全市1-12月经济适用住房供应出现一定幅度的下降，批准预售面积24.71万平方米，同比下降76%，预（销）售面积47.54万平方米，同比下降38.3%，销售均价1470元/平方米，同比增长7.6%。图13：贵阳市各区域2005年1-12月经济适用住房预（销）预售面积（七）存量房市场1、交易套数及面积图14：贵阳市2005年1-12月存量房交易面积变化示意图存量房交易量继续放大，其中存量住房交易量基本与去年同期持平。2005年1-12月，贵阳市存量房交易面积67.52万平方米，同比增长21.03%，其中住宅面积50.21万平方米，同比下降0.04%，住宅交易套数6216套，同比下降0.01%。2、交易均价存量房交易均价1520元/平方米，同比增长24.5%，其中住宅均价1399元/平方米，同比增长24.8%。图15：贵阳市2005年1-12月存量房交易均价变化示意图（八）房屋租赁登记备案全市房屋租赁登记备案1362件，同比增长32.5%，租赁登记备案面积34.2万平方米，同比增长70.4%，其中住宅533件，同比增长73.6%，住宅面积1.92万平方米，同比增长25.5%；商业营业房693件，同比增长23.5%，面积30.76万平方米，同比增长89.9%。（九）城市房屋拆迁情况2005年1-12月，贵阳市共发放拆迁许可证58个，批准拆迁面积65.28万平方米。实际完成拆迁面积54.24万平方米，其中住宅面积47.56万平方米，商业营业房4.96万平方米，其他用房1.7万平方米。（十）房地产金融1、商业银行贷款继续放缓2005年1-12月，贵阳市办理房地产抵押贷款17426件，同比下降17.5%，抵押登记建筑面积433.16万平方米，同比下降16.2%，抵押登记金额56.6亿元，同比下降5.6%。其中，在建工程抵押贷款109件，同比增长4.8%，抵押登记面积53.66万平方米，同比增长36%，抵押登记金额8.97亿元，同比下降6.2%；预购商品房抵押贷款9513件，同比下降33.9%，抵押登记面积111.49万平方米，同比下降32.8%，抵押登记金额14.46亿元，同比下降26.9%。在预购商品房低押贷款中，住宅抵押登记面积103.46万平方米，同比下降33.5%，抵押贷款金额12.89亿元，同比下降28.1%，2、住房公积金贷款大幅增长2005年1-12月，贵阳市住房公积金放贷户数1966户，同比增长20.5%，贷款金额2.78亿元，同比增长43.8%。二、房地产市场主要指标评价（一）国民经济协调关系指标1、房地产开发投资额/全社会固定资产投资指标比值：0.31（正常范围：0.22-0.28）指标评价：该指标比值略有偏大，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重偏大，一方面表明贵阳市房地产业对国民经济发展的促进作用仍在不断加强，另一方面也说明房地产开发投资有偏热的迹象，不过从今年1-12月的变化情况来看，本指标正逐步趋于正常。2、房地产投资增长速度/GDP增长速度指标比值：2.29(正常范围:1.5-2)指标评价：该指标比值略有偏大，房地产投资增速略显过快，该指标与“房地产开发投资额/全社会固定资产投资”所反映的市场情况基本一致，但下半年来房地产投资增速正逐步回落，本指标也正在趋于正常状态。3、土地出让面积/GDP指标比值：0.27(正常范围:0.25-0.6)指标评价：该指标比值处于正常范围，单从1-12月全市土地出让面积来看，较去年同期出现大幅度下降，这是由于2003年贵阳市相对集中解决了土地出让的历史遗留问题，导致2003、2004年土地出让面积过大，这是一个特殊现象，因此，今年土地出让面积的减少正表明了土地供应向正常状态的回归。（二）同市场协调关系指标4、销售面积/竣工面积指标比值：1.51(正常范围:0.7-0.9)指标评价：该指标比值过度偏大，商品房销售面积远大于商品房竣工面积，销售量与竣工量之间的关系不协调，这既体现了房地产市场需求较为旺盛，商品房销售较好，同时也有由于商品房竣工面积的绝对量太小使得该指标比值过度偏小。（三）同内部协调指标5、商品房施工面积/商品房竣工面积指标比值：8.96(正常范围:4-3)指标评价：该指标比值过度偏大，商品房施工面积远大于商品房竣工面积，开工量与竣工量之间的关系不尽协调，竣工量小，这有两个方面的原因，一是高层建筑增加，施工工期延长；二是部分项目资金供应不足，工程进展较为缓慢。6、新开工面积/施工面积指标比值：0.23(正常范围:0.25-0.35)指标评价：该指标比值略有偏小，主要是由于新开工面积偏小，1-12月全市商品房新开工面积比去年同期下降了9.4%，其中住宅新开工面积同比下降7.2%。7、住宅竣工面积/所有商品房竣工面积指标比值：0.82(正常范围:0.8-0.9)指标评价：该指标比值处于正常范围，住宅竣工面积占所有商品房竣工面积的82%，贵阳市目前仍然处于经济的初级发展阶段，房地产市场需求主要以住宅需求为主，居民正处于提高居住水平和改善居住环境的发展阶段，因此住宅需求所占比重较大。8、存量房交易面积全部商品房销售面积指标比值：0.25(正常范围:0.25-0.35)指标评价：该指标比值处于正常范围，存量房市场保持活跃，交易量进一步增大，存量房交易面积占商品房销售面积比重不断提高。三、房地产市场特征（一）商品房市场供求总量基本平衡，供给结构有待进一步完善，普通商品房和经济适用住房供应量仍需提高。商品房市场供需继续呈现放缓态势，但总体上供给与需求基本保持平衡。1-12月全市商品房供需比例为1：0.79，其中住宅供需比例为1：0.92，市场供需基本保持着平衡态势。从商品房供需结构来看，在批准预售的商品房面积中，住宅占78.9%，办公房占4.9%，商业营业房占12.6%，其他用房占3.6%，在商品房预（销）面积中，住宅、办公房、商业营业房、其他用房分别占92.6%、3.5%、3.5%、0.4%，商业营业房和其他用房供应比例过大；从经济适用住房的供需情况来看，1-12月全市批准预售的经济适用住房面积24.1万平方米，占住宅面积的11.9%，经济适用住房预（销）面积47.4万平方米，占住宅面积的24.%，可见经济适用住房供应比例仍显太小，而从2005贵阳房交会也可以看出我市经济适用住房的供应不足，房交会参展经济适用房项目只有3个，实际可用于预、销售的只有近40万平方米。因此，总体上我市经济适用房是供不应求的，在住房供应结构调整方面仍需进一步加大经济适用住房供应的比例。（二）商品房销售均价处于稳中有升的态势。总体上看，贵阳市商品房销售均价基本保持稳中有升的态势，全市1-12月商品房销售均价比去年同期增长14.6%，其中住宅销售均价同比增长8.2%，经济适用住房销售均价同比增长7.6%；从今年以来商品房均价走势来看，尽管也呈现上升态势，但上升幅度都不大，1-12月商品房销售均价比1-3月增长5.9%，比去年增长4.9%，其中住宅比1-3月增长5%，比去年增长6.2%。各区域商品住房销售均价走势也不尽相同，云岩、南明两城区住宅销售均价2550元/平方米，比去年增长12.7%，金阳新区住宅销售均价1410元/平方米，比去年增长4%，五个区住宅均价1500元/平方米，比去年增长3%，一市三县均价880元/平方米，比1-3月有所下降。从我市目前的情况看，结构性涨价是一个主要因素，由于商品住房供应结构上的变化，导致商品住房销售均价出现较大的变化，今年以来，随着云岩、南明两城区部分高层住房项目陆续上市，高层住宅供应比例迅速提高，商品住房销售均价涨幅逐渐增大，与此同时，经济适用住房供应量较去年同期大幅减少，在销售的住房中，中低价位住房所占比例相应减少，因此，1-12月全市商品住宅销售均价同比仍然增加了8.2%，这其中主要就是云岩、南明两城区高层住宅销售量增大的原因所形成的。（三）大盘项目增多，住宅郊区化趋势进一步凸现。随着房开企业实力和品牌意识的增强，大盘项目开发再度升温。从2005贵阳房交会参展项目来看，建筑面积在10万平方米以上的有26个（其中建筑面积30万平方米以上的有7个），总建筑面积400万平方米，占参展项目总建筑面积的53.4%。住宅郊区化一直是贵阳市近年来住房市场发展的一大特点，随着城市化进程的加快，城郊接合板块和城市近郊项目已逐渐成为消费热点。三桥板块房地产开发近年来迅速升温，今年来该板块推出的多个新盘、大盘，使该板块开发潜力再次得到验证；白云、乌当、金阳、小河等板块厚积薄发，热力渐显，在2005贵阳房交会上，白云板块七个项目以板块整体形象推出，成为郊区楼盘中一道靓丽的风景线，随着建设“大贵阳”战略的实施，郊区房地产市场将迎来更大的发展机遇。 （四）金融信贷适度从紧，住房公积金贷款则进一步加大。今年以来，随着宏观调控政策的陆续出台，金融信贷已有所收紧，房地产项目在建工程贷款和预购商品房抵押贷款均有所下降；与此同时，个人住房公积金贷款则呈现大幅上升的趋势，住房公积金贷款已逐渐成为支持住房消费的又一重要资金渠道。从1-12月统计数据看，个人住房公积金贷款户数1966户，贷款金额2.78亿元，同比增长43.8%，公积金住房贷款的大幅提高，有力支持了住房消费的正常需求。（五）商品住房消费特征1、商品住房购买对象结构商品住房外销继续保持较高比例图16：贵阳市2005年1-12月商品住房购买对象结构示意图在1-12月商品住房销售对象结构中，按销售面积划分的外销比例为39.2%，比去年减少0.8个百分点，外销商品住房仍然占有较大比例。在外销商品住房中，自用居住占97.8%，比去年增加12个百分点。2、商品住房购买户型结构中小户型需求逐渐增大从全市预（销）售住房户型面积来看，100平方米以下的占35%，100-120平方米的占22%，比去年增加1.2个百分点，120-150平方米占25%，150平方米以上户型占18%，比去年减少1个百分点，市场对中小户型的需求呈逐渐增大的趋势。图17：贵阳市2005年1-12月商品住宅购买套型结构示意图3、商品住房购买价位结构中低价位住房仍然占住房市场需求的绝大部分商品住房价位主要集中在1000-3000元/平方米之间，其中1000-2000元/平方米之间的占56.1%，2000-3000元/平方米之间的占20.1%，3000元/平方米以上的占14.1%，由于下半年来中心城区高层住宅销售增加较快，因此3000元/平方米以上的住房所占比例有所提高。图18：贵阳市2005年1-12月商品住房购买价位结构示意图4、商品住房购买用途自用居住消费是主体，