蜂鸟社区投资分析.doc

“蜂鸟社区”投资价值分析为使本分析的结果能够更加直观理解，特将投资价值分析放置在十大方面中对应考量，每一类价值分析的满分为10分，累计全部满分为100分。分值结果，仅供编写此文的阶段内参考。一、地理位置价值分析 “蜂鸟社区”位于海淀万柳生态居住区核心 。万柳生态居住区，地处苏州桥西北，总占地面积476公顷。紧邻三环、四环、万泉河路与已建成的两座立交桥，令万柳地区的交通更加便捷。万柳北望绿地，远眺西山，近傍昆玉河，优美的自然环境，使万柳成为京北的天然绿色氧吧，经过多年建设，业已成为中关村首席高级住区。 地理位置价值总评价：经门前的南靛北路，长春桥路可快速通达四方，距离颇进的苏州桥、魏公桥历来是海淀出行的咽喉要道。“蜂鸟社区”从居住角度来评判其地理位置，应可得分值10分。二、周边楼盘价值分析 （500米范围内）1万泉新新家园均价：9600 元/平方米（毛坯）公 寓2阳春光华家园均价：7100 元/平方米（毛坯）普 宅3新起点嘉园均价：7900 元/平方米（毛坯）公 寓4锋尚国际公寓均价：11600 元/平方米（毛坯）公 寓5山水倾城均价：7500 元/平方米（毛坯）公 寓6光大花园均价：7300 元/平方米（毛坯）普 宅7碧水云天颐园均价：7100 元/平方米（毛坯）普 宅8涧桥泊屋馆 均价：7398 元/平方米（毛坯）公 寓9亿城中心均价：9000 元/平方米（毛坯）公 寓10康桥水郡均价：7180 元/平方米（毛坯）公 寓*蜂鸟社区均价：7800 元/平方米（精装）公 寓 周边楼盘价值总评价：由于以上社区项目已基本成型，万柳居住大社区的形态也初显倪端，因此在此范围内安家置业将会十分的理想，应得分值10分三、周边商业价值分析 （500米范围内）部分商业单位名录宾馆饭店(3)1.龙都宾馆2.西环招待所3.蓝山大酒店餐饮娱乐(29)4.顺风海鲜酒家5.成福涮肉家常菜馆6.小牛小羊涮肉坊7.大阿福家常菜8.飞翔鸟烩面馆9.金樽咖啡屋10.京道老赵饺子城11.香港山顶茶餐厅12.龙都小餐厅13.梦江南大酒楼14.铭普家常菜面食沙锅15.铭谱餐厅16.湘菜熙合餐吧17.斜阳居大餐吧18.斜阳居迷宗菜19.御上园肥牛火锅20.紫天都火锅城21.东北农家饭庄22.金铁林餐厅23.天外天酒家24.海洋餐厅25.天轩酒家26.伊人轩茶馆27.万泉新新俱乐部28.舍宾女子俱乐部29.喜芙浓女子健康会所金融银行(3)30、农业银行营业所31、商业银行营业所32、建设银行营业所商业网点(11)33、北方华业休闲设备中心34、(苏州桥)蓄电池专卖店35、赛娜轴承五金机电36、三运发五金建材装饰37、欣荣商亭38、发友五金建材综合商店39、三乐商店40、路正商行海淀区分店41、乐其服装休闲店42、柯达冲洗店43、高尔夫专卖店医疗卫生(7)44、海淀医院44、海淀医院45、海淀妇产医院46、海淀丁健口腔门诊(小南庄)47、干休所门诊部口腔科48、海淀妇幼保健院小南庄社区卫生服务站49、济安堂药店50、万泉大药房邮政电信(1)51、 政EMS物流中心苏州桥营业厅以上的商业不包括十大楼盘的底商服务，预计各项目楼盘商业服务面积累计可打近10万平方米，其中，蜂鸟社区的商业服务面积有11000平方米。本分析仅对目前商业情况分析。商业价值总评价：500米的距离内没有大型的商场、医院、银行，但餐饮的方便性尚可，总体而言，服务基本便利，目前欠缺的是规模，但不久后，在万柳社区据说在2-3年内，将有近10万平米的各类商业将为“社员”们提供服务，目前可得分值8分（一旦10万平方米商业开始服务社区居民，此项分值将可大幅度升值）。 四、交通价值分析 距离“蜂鸟社区”500米范围内共有来回公交车站25座1.962(巴沟村西站-黄村火车站)：万柳中路南口2.962(巴沟村西站-黄村火车站)：长春桥路3.962(黄村火车站-巴沟村西站)：长春桥路4.962(黄村火车站-巴沟村西站)：万柳中路南口5.332支(丽泽桥-颐和园)：长春桥路6.332支(丽泽桥-颐和园)：万柳中路南口7.332支(颐和园-丽泽桥)：万柳中路南口8.332支(颐和园-丽泽桥)：长春桥路9.365(巴沟村西口-航天城)：万柳中路南口10.365(巴沟村西口-航天城)：长春桥路11.365(航天城-巴沟村西口)：长春桥路12.365(航天城-巴沟村西口)：万柳中路南口13.355(育新小区-廖公庄)：长春桥路14.355(廖公庄-育新小区)：长春桥路15.15(巴沟村西口-天桥商场)：万柳东路南口16.15(天桥商场-巴沟村西口)：万柳中路南口17.973(城铁上地站-苹果园地铁)：万柳中路南口18.973(苹果园地铁-城铁上地站)：万柳中路南口19.619(保福寺-玉泉路)：长春桥路20.619(玉泉路-保福寺)：长春桥路21.809(北苑轻轨站-岳各庄西站)：万柳中路南口22.809(岳各庄西站-北苑轻轨站)：万柳中路南口23.817支(安宁里小区-杜家坎)：万泉庄24.817(国防大学-吴家村)：万泉庄25.817(吴家村-国防大学)：万泉庄其中在200米范围内最近距离的车站有2座1.365(巴沟村西口-航天城)：万柳中路南口2.15(巴沟村西口-天桥商场)：万柳东路南口交通价值总评价：作为步行而言500米的距离应该说是适中，数量多达10多条，而且四通八达，应可得分值7分。五、周边相关价值分析 1000米内政府机关(27)1、海淀区人民政府2、海淀区公安局3、海淀区工商局4、海淀区税务局5、海淀区环保局6、海淀区劳动局7、海淀区人民检察院8、中国电视艺术家协会电视记录片学术委员会9、紫竹院街道火器营第一居委会10、紫竹院街道厂胡同居委会11、海淀区海淀街道万泉庄南区居民委员会12、海淀区城市管理监察直属分队13、海淀区人民检察院反贪污贿赂局14、海淀区人民检察院举报中心15、环境保护宣传教育中心16、海淀街道社区服务中心17、海淀街道小南庄居委会18、海淀街道国际台家属委员会19、海淀区海淀街道市三公司家属区20、海淀街道小南庄新区居民委员会21、海淀区人民检察院检察官违法违纪举报中心22、海淀区地方税务局海淀税务所23、海淀区委海淀街道工委小南庄居民党支部24、海淀区委海淀街道工委新区居民党支部25、海淀区第一税务所26、海淀区安居物业管理中心27.海淀区国家税务局第八税务所28.海淀区档案馆29.中国书画艺术委员会30.三建立新居委会科研院所(2)1.国务院发展研究中心国际技术经济研究所2. 中国国际人才开发研究所文化教育(24)1.北京外国语大学(西院)2.外国语大学出国人员培训中心3.厂洼幼儿园4.国家行政学院5.蓝靛厂小学6.海淀培智中学7.金和逸电脑培训8.华讯集团培训学院9.万泉庄小学10.超市发培训中心11.中国国际文化传播中心12.北京市第十九中学13.立新小学14.北京京西大学15.中国科技经营管理大学16.美文书社17.金世纪电脑学校18.海淀图书馆19、人民大学20、理工大学21、万泉新新汇佳幼儿园22、万柳阳春光华中学23、人民大学附小24、中关村第三小学 体育场馆(4)1、 万泉新新健身俱乐部2、 万柳高尔夫球场3、 颐和园垂钓场4、 钟桥游泳场科研院所(7)1.机械工业部设计研究院2.国务院发展研究中心国际技术经济研究所3.培智科学技术研究所4.中国国际人才开发研究所5.长城钛金集团真空技术应用研究所6.总参工程兵第四设计研究院7.全国中小学计算机研究中心写字楼(9)1.海剑大厦（四通大厦）2.西环写字楼3.新新商务花园4.立兴写字楼5.紫金大厦6、 航天长城大厦7、 新起点商务大厦8、 亿城中心9、 九三学社大厦相关价值总评价：9分六、本社区价值分析 社区环境与功能社区占地面积2.88公顷，建筑面积8万平米左右，由3栋9层、14层、16层板楼和一栋3层独立商业楼围合组成。社区规划有近9000平米GAMEPARK运动园林，近10000平米的商业，其中包括8100平米娱乐美食广场，绿化率达31%，为年轻人创造良好的运动、休闲、娱乐、购物、交流、生活的至爱空间。 运动园林：万柳稀有近9000平米GAMEPARK，低建筑密度，高集中绿化，宽松和谐的邻里，恰到好处的空间尺度，万柳居住区核心品质住宅。围合式社区绿化。融于万柳生态区大环境，创造健康生态人居。贴近青年人的生活方式，满足青年人个性居住需求。GAMEPARK主题园林规划：以中央绿地为核心的多重景致，下沉式旱喷泉广场、东西贯通的水溪，步入式公共绿地，S型慢跑道，三人篮球斗牛场，空中网球场等，构成社区公共运动空间。 建筑形态：LESS IS MORE（简约即美）蜂鸟社区的建筑设计体现了极简主义建筑美学。简洁，明快。 万柳核心近万平米商业8100平米独立美食广场。 在万柳无出其右。万柳生活由此更多色彩，诸般国际名品、世界美食，尽在家门，消费流行大势，品尝异域风情。 万柳生态居住区核心，中关村首席高级住区，其中有近2000平米国际精品商街。万柳商铺投资高潮。万柳高收入人群集聚，消费能力强劲，更有核心区位优势，形成蜂鸟社区底商的超级投资竞争力。社区物业服务 北京豪景物业 工程 所有员工均具备专业技术职称或国家颁发专业资格，三年以上物业维修经验。实行24小时报修服务制度，10分钟即达现场，并根据现场情况做出妥善迅速的处理。严格的入户维修规章，礼貌用语，工装干净整洁，佩带胸卡；入户时穿鞋套；维修时对客户室内设施做好防护措施；维修完毕做好场清料净。入户维修回访机制，征询客户对维修工人及维修结果的意见。设施设备定时进行巡视记录，定期进行清洁保养，重要设施设备机房24小时专人值守。 客户服务 所有员工均为经过系统培训的专业人士。热情、周到、细致、耐心，为客户提供人性化的优质服务。收楼手续、二次装修手续、入住日常服务包括：设备设施、环境卫生、绿化、治安、消防常规管理；24小时投诉电话；专业保洁公司；定期走访客户；送水、订报、订票、代收信件等便民服务；特约个性服务需求；社区文化活动组织及社区环境塑造。 保安 主管人员具备大型高档物业的保安管理工作经验，聘请专业保安公司，24小时安防服务，24小时巡视，专业人员进行车位管理。中控室24小时消防安全管理，3分钟内到达现场应变机制，定期消防演习及消防设施检查。 酒店式特约服务: 1、代办入户清洁服务、整理房间服务； 2、代办送水、送餐服务； 3、代办洗、补衣服及取送衣物服务； 4、代订、送牛奶服务； 5、代订、代送报刊服务； 6、代订、代送鲜花； 7、代办租售绿植服务； 8、代办小加电维修服务；9、临时代为保管小型物品； 10、代办搬家服务； 11、代购日常生活用品 共享服务: 12、代订机票、火车票服务； 13、预定出租车服务； 14、代办旅游手续； 15、代办各种保险； 16、代办房屋出租； 本社区价值总评价：如果计划完全实现，那么“运动、休闲、娱乐、购物、交流的空间”将会十分便利社区内的生活。应可得分值8分。七、房屋价值分析 装修标准 公共部分 外 墙：采用外墙保温贴高级外砖 大堂地面：高级石材 大堂墙面：高档面砖 公公走廊：高档防滑地砖 户内部分： 户 门：德国霍曼牌三防门 外 窗：高级断桥隔热铝合金窗 面及顶棚：高级环保立邦牌乳胶漆 地 面：德国彩蝶牌强化复合木地板 厨 房：隆森品牌橱柜，墙、地面采用台湾三荣牌瓷砖 卫 生 间：美标牌洁具，墙、地面采用台湾三荣牌瓷砖，赠送奥普浴霸 开关面板、插座：奇胜牌 设备部分: 电 梯：中日合资富士牌电梯 采暖及制冷：水源热泵冷暖系统 燃 气：天然气入户 供 水：变频供水设备提供24小时生活冷热水 通讯系统：预留电话插口，宽带数据线入户 安全系统：门禁系统，24小时保安，1-3层、顶层设窗磁系统 开发团队 投资商: 国世通投资管理有限公司 北京豪景苑房地产有限公司 开发商： 北京恒宇佳泰房地产开发有限公司 国世通投资管理有限公司 国世通投资管理有限公司于1994年9月成立，经营格局以房地产、金融为主干。国世通公司的房地产业务以北京、天津为重点，以民用住宅为主营方向。与北京万通实业有限公司共同拥有新新家园这一高档住宅品牌，已成功合作开发了万泉新新家园及亚运新新家园等高级住宅社区。 北京豪景苑房地产有限公司 成立于1999年4月，专业从事房地产开发与建设并具有较强的综合开发能力。已成功开发了海淀区知春路豪景佳苑及豪景大厦公寓、写字楼项目。协作团队： 建筑设计：北京三磊建筑设计有限公司 绿化设计：北京三磊建筑设计有限公司 承建单位：北京城建集团五公司 监理公司：北京菲尔建筑工程监理公司 质量检测：北京质检总站海淀分站 律师行：北京五环律师事务所 物业公司：北京豪景物业管理有限公司 房屋价值总评价：分别为6层、9层、13层板式建筑。是目前北京小户型电梯使用户数最少的楼盘,舒适度可想而知,水源热泵冷暖健康中央空调使用收费(含冬季采暖、夏季制冷) 2.8元/每平方米,比其它楼盘的费用整整降低了一半，而且水源空调的舒适性优点也是非常明显的，因此，该项分值应为8分八、销售价值分析 海淀小户型名录（售价均价每平米/元）蜂鸟社区 7800（精装，一期）知本时代 3950颐安家园6700豪柏国际公寓8400自由度 4680玉阜嘉园5150当代城市家园 5100 北京五月 8300西贸DNA 10000橙色年代 5200学院国际 12000空间蒙太奇 7500易墅殿堂 10000澳洲新星 4600非常宿舍5600万润家园 4050康桥水郡 9600富海中心 11000品 阁 7100中鑫家园 6400销售价值总评价：海淀小户型目前的平均销售价格为7167元，考虑到“蜂鸟社区”的精装修因素，按北京地区精装修均价950元顺加，“蜂鸟社区”的销售均价最高应为8117元。“蜂鸟社区”此项分值应为8分。九、出租价值分析万柳核心80000平米原创生活。3栋板楼，1栋配套单体，绿化率31%。近9000平米集中绿地，近10000平米社区底商，构成立体、健康、多重社区空间。成就中关村IT精英高品质生活形态，提升居住舒适度，关注生活的健康与内涵！万柳核心，原创生活，真正属于青年人的生活、成长、交流空间！ 相关调查显示，中关村“村民”的无房率为93。4%，平均月住房支出为1630元。 海淀一居室出租价格意愿表编号所属区域户型物业地址月租金发布时间zl27767海淀区1室1厅1卫1厨中关村保福寺13002003-11-25 14:35:00zl27749海淀区1室1厅1卫1厨苏州桥19002003-11-21 17:18:00zl27716海淀区1室1厅1卫1厨海淀人济山庄42002003-11-21 14:06:00zl27715海淀区1室1厅1卫1厨韦伯毫30002003-11-21 14:03:00zl27662海淀区1室1厅1卫1厨文林商苑28002003-11-12 16:54:00zl27607海淀区1室1厅1卫1厨锋尚国际公寓60002003-11-6 17:42:00zl27553海淀区1室1厅1卫1厨数码大厦140002003-11-6 16:53:00zl27511海淀区1室1厅1卫1厨新起点家园86002003-11-5 19:37:00zl27496海淀区1室1厅1卫1厨中关村36002003-11-5 19:18:00zl27453海淀区1室1厅1卫1厨新起点90002003-11-4 16:45:00zl27446海淀区1室1厅1卫1厨宏嘉丽园100002003-11-4 16:41:00zl27415海淀区1室1厅1卫1厨恩济花园30002003-11-4 16:19:00zl27405海淀区1室1厅1卫1厨牡丹园40002003-11-4 16:10:00zl27395海淀区1室1厅1卫1厨宏嘉丽园100002003-11-4 16:01:00zl27367海淀区1室1厅1卫1厨新起点90002003-11-4 15:41:00zl27359海淀区1室1厅1卫1厨首师大45002003-11-4 15:20:00zl27270海淀区1室1厅1卫1厨华盛家园40002003-11-3 15:35:00zl27210海淀区1室1厅1卫1厨豪柏国际40002003-10-31 14:27:00zl27147海淀区1室1厅1卫1厨数码银座85002003-10-30 14:54:00zl27096海淀区1室1厅1卫1厨太阳园国际公寓43002003-10-30 13:53:00本价格信息选自“北京安家置业网” 海淀一居室求租价格意愿表求租区域物业户型承租价格登记时间交通方便就好1室1厅 1300元/月2003-11-29 中关村三环附近1室1厅 1500元/月 2003-11-29 北京电视台附近1室1厅 1700元/月2003-11-28 急租学院路沿线1居室1室1厅 1500元/月2003-11-28 求租学院路、双榆树、魏公1室1厅 1500元/月2003-11-28 夫妻急租西北二三环1居或1室1厅 1500元/月2003-11-28 急租魏公村附近1居室1室1厅 1500元/月2003-11-28 夫妻急租双榆树附近1居室1室1厅 1500元/月2003-11-28 急租安贞桥附近1居室1室1厅 1500元/月2003-11-28 紫竹桥附近1居能季付 1室1厅 1500元/月2003-11-28 求租双榆树一居能长住1室1厅 1500元/月2003-11-28 木樨地至老山1室1厅 800元/月 2003-11-28 急租魏公村附近1居室1室1厅 1600元/月 2003-11-28 人大附近1居公寓 1室1厅 1000元/月2003-11-28 航天桥1室1厅 1500元/月2003-11-28 航天桥1室1厅 1500元/月2003-11-28 航天桥1室1厅 1500元/月2003-11-28 上地东里附近1室1厅 700元/月2003-11-27 急租知春路沿线1居或2居1室1厅 1500元/月2003-11-27 求租交通便利的1居或2居1室1厅 1500元/月2003-11-27 急租学院路沿线1居室 1室1厅 1500元/月2003-11-27 求租学院路、双榆树、魏公1室1厅 1500元/月2003-11-27 夫妻急租西北二三环1居1室1厅 1500元/月2003-11-27 急租魏公村附近1居室（21室1厅 1500元/月2003-11-27 夫妻急租双榆树附近1居室1室1厅 1500元/月2003-11-27 本价格信息选自“北京搜房网”出租价值总评价：总价30-60万，均价8000每平米/元 首付依20%计算，应付6-12万元。贷款以20年为计 平均月供为1200元2400元 ，租价至少应为1200元2400元。户型可出租建面为40-70平米，其中以40-50平米为主力出租户型。根据以上海淀地区目前同等面积的二手房屋出租价相对比照，40-50平米的二手房房屋出租的平均价消费者普遍心理认可价为1500元左右，应该说1200元2400元的租价应该是不难完成。此项分值为9分。十、未来升值空间价值分析 升值依据：1、便利交通 2、优美环境 3、核心位置 4、政务背景 5、教育设施 6、商业配套 7、合理价格 8、精装户型 9、便利出租。中关村现已成为中国IT产业的代名词，已成为科技园区的代名词。中关村有以北京大学、清华大学为代表的各类高等院校68所；有以中科院研究所为代表的各级各类科研机构21家：是全国最大的软件生产基地，高新技术企业已达5000多家。在中关村36万创业大军中，IT企业占据了95%，近17万人的IT大军可谓北京经济发展的龙头队伍，而这支队伍的平均年龄只有28.8岁。这支年轻的生力军需要什么样的保障呢？安居乐业，二者是密不可分的。目前，中关村IT企业员工的住房有5类，其中，近一半的中关村村民租房住。具体情况是：租用房屋者占44.7%；单位分房占10.6%；已购公房占13%；自购商品房占9.9%；与父母同住占21.8%。在44.7的租房人群中，有58.28%的人祖房的月租金在1000元以下。近几年中关村的楼盘，几乎都是北京楼市上强手的楼盘。但这些楼盘的买主绝大部分并不是中关村村里的“村民”。资料显示，自购商品房的中关村村民只占调查总人数的9.9%，也就是说，进有一成的中关村“村民”买了商品房。是不是中关村有名无实？据调查12.98%的中关村IT人月薪在1000元以下；10012000元月收入占32.58%；20013000元的占24.43%；30015000元的占20.43%；5001元以上的占9.59%。在该行业中，软件开发商，系统集成商的平均月收入为3562元人民币，远远高于其他行业。中关村“村民”有购房需求是毋庸置疑的。只是这支队伍的平均年龄偏低。对于刚刚毕业4、5年的学生来说，几十万、上百万的房款确实是个天文数字。同时年龄也决定了一些消费理念，比如贷款购房、先立业再成家、买房投资等等，所以中关村“村民”一直未把“安家”当作主题。或者说一直在寻找一个理想的家园模式。自小户型风靡北京以来，得