龙湖江与城翡翠岭销讲.doc

江与城销售手册翡翠岭销讲资料营销部2008年1月一、小区规划设计（一）规划数据总占地面积88262（132亩），总建筑面积160870 ，其中地上建筑面积约20341，地下面积约140529；共有 栋建筑，772户。预计居住人数2471人。总停车位802个，地面停车库2776，地下停车库20341，小高层38125，电梯花园洋房76437，叠拼别墅23191。，删掉面积提供每种业态的套数，面积分布没有什么大的意义。容积率：1.59建筑密度25%绿地率：30%， 户型：开间 米，一层进深 米左右，2层进深 米左右。面积 ； 所有户型均为 居，除江景精装板楼以外，都是南北向。 户型面积、数量统计见附件1层高：总层高：电梯花园洋房21.2米每层层高 米，挑空处层高达到 米；叠上最高层高 米 车库：地面停车位110个，地下停车库692个，共802个花园：花园平均 ，最大 赠送面积：平均每户赠送露台阳台 ，最大 ，最小 工期：交房时间 （二）二期卖点卖点一：绿地公园（一）“翡翠岭”综述1大环境“翡翠岭”，地处江与城心腹位置，位居正中，四面独享配套教育资源，商业资源，绿地公园资源，滨江公园资源。二期潜心力作，依山势、临公园而筑建，中央绿地公园地形呈洼地状，最高处与最低处相差？米，紧邻绿地公园的雍景别墅正前方一览无余，视野毫无遮挡。前方水岸花径、无边际泳池，纯自然高尚居住感受，尽在享受。后排高地园景洋房，地处高处，上风上水，不仅享受公园配套，同时望尽前排别墅区域景观，并共同享受高尚生活。江景精装版楼，以江景为优势，傲立最高点海拔？米。与江景高差？米，不仅体验到前方滨江花园洋房优雅生活，更是享受到滨江洋房所不及的视野效果。2小环境“翡翠岭”最原生的继承了大自然的创造保持了大竹林原生地形地貌特点，利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点，综合优势，于坡地处建设园景电梯洋房，于洼地处建设雍景公园别墅，于高地处建设江景精装板楼。“翡翠岭”最原生的发扬了大自然的生态条件多级高差和丰富的山脊线，使道路及景观依附地形、地势而来，造就了多变而丰富的景观带，形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。在与自然相和谐的同时，更渲染了自然的魅力。3“翡翠岭”价值“公园上的房子”中央绿地公园以最为灵动的水体作为主要元素，休闲步道穿插其中，业主在闲暇之余，漫步中央绿地公园，或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。仰视便是一片慵懒的简欧小镇生活画面，俯视便是一片翠玉斑驳的湿地公园。生活的全部乐趣，就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒，俯仰天地的情操。（二）翡翠岭景观价值点重庆江与城项目的中央绿地公园位于雍景别墅地块南面，占地4万方，地块呈东西走向的长条状。地块东西两端存在较大的高差约有4米。中央绿地公园的位置，旨在为周边住户提供一个绿地休闲公园，公园内将设置一些户外设施，以供住户使用，例如河滨步道散步径，山顶观景亭、户外游泳池等等。让住户可置身绿色自然里，并通过在使用设置当中的户外设施，与自然进行互动的交流。景观依原有的地势进行规划设计，尽量减少土方工程量，景观以设计自然的河道水景景观为主题，位于地块的中央，贯穿中央绿地公园东西方向。沿河边设置河滨步道、跨河小桥等等。1 主入口景观中央绿地公园入口以小型硬地铺装为主，形成小广场，满足人流集散的使用功能，广场中央设置喷泉水景池作为广场的主景，广场边界设为多边形，沿边布置座椅以供休憩。于主入口与社区道路交接的入口部位，植物配置是自然的组团式种植，而进入到入口广场后，这布置了行列式种植的树阵，这种规整的布置给人强烈的建筑感，在广场周边的位置既吸引视线，又营造了户外建筑物的空间感。2 水体景观水体景观设置在中央绿地公园的中央，依原有地势的高低，水体由西向东流，水体西面的最高处形成多组跌级流水，于下游设置景观平台，水面从观景平台处拓宽，形成该标高区域的观景区，之后再向东流，遇高差则顺势跌级，在平坦处又形成较宽的观景水面。水体设计为自然形式，蜿蜒弯曲的河岸线自然优美，河岸利用多种处理手法，河岸景观更为丰富，例如草坪以缓坡入水、设置石滩、河岸景石等等，沿河两边设置人行步道，形成环道，以便于人们沿路散步形成水体水景，也是连通中央绿地公园东西区的主要通道。在连接水体两岸的人行步道设有小桥，人们可在小桥上倚栏观景，而桥本身及其在水中的倒影，又能成为一个吸引人们视线的景观之一。沿水边步道两旁的植物种植，时而配置混合密林，时而是开阔的草坪，又或是散缀的石滩，均为游人提供不同的亲历体验。3 户外游泳区为满足住户的需求，在中央绿地公园内设置了一个户外泳池。泳池设于地面东面，是长条空间较为开阔的区域，同时靠近东面入口，便于交通人流。泳池边配置轻型建筑物，作为更衣室，也成为泳池入口的标志性景观，在泳池入口前布置了小广场，满足人流集散的功能，泳池边线设计顺滑流畅，沿边布置平台摆放太阳躺椅。泳池外围利用小矮墙、混合林的种植等，围合泳池区，使其具有私密性。由于对水质要求的不同，泳池区水景与自然河道的水景，是分开处理的，但在视觉上两者是联通的一个水体，泳池就如同河道末端的小湖泊。4 观景亭在中央绿地公园地块南面较中部，地势略高，利用这一地形修理形成小山丘，于山顶设置一观景亭，居高居中的有利位置可观赏中央绿地公园东、西两边的景观。蜿蜒的小径连接至小山丘下。卖点二。产品公园上的房子雍景公园别墅l 公园与你仅是一墙之隔1、 临公园的别墅是“翡翠岭”的核心力作，这不单是产品形态上的改变，在景观环境上同样有别于市场上大多数别墅项目，中央绿地公园（湿地公园）几乎成为雍景公园别墅的私有园景。4万平米的绿地公园与别墅之间只是私家花园与绿地公园的隔断。2、 雍景公园别墅远望视野面最窄处都有75米，最宽处甚至超过120米，前方无遮无拦，与房子相辉映的全是鲜花、绿树、流水，景观不可复制。3、l 公园上的别墅稀缺性1、目前市场推出的别墅型态已出现多元化发展，联排、独立、叠拼、类独立等型态繁多，但受土地开发控制和生态环境稀缺等多方面因素，很难在主城区内享受到拥有大片绿地的住宅，更别说是别墅。然而，江与城却依附本身的地形地貌及自然景观，在打造4万方湿地公园的同时设计出了真正的公园别墅，奢侈的拥有了如此大面积的绿地公园。2、因为公园，别墅不再仅是私家花园和庭院景观，更不会再因为对视而造成邻里尴尬。3、南北朝向，坐北朝南一直是选择住宅的要素之一。稀缺源于这片珍贵的绿地公园。稀缺源于120米的视野范围内全是绿化。稀缺源于最大化保障了个人的私密性。l “公园上的房子”园景电梯洋房升级版园景电梯洋房1、 多元化产品带动全方位生活体系，江与城由一期普通花园洋房过渡到二期园景电梯洋房，产品应市升级，满足更广阔人群的需求。2、 洋房生活、洋房景观再次升级。绿地公园成为视野的延伸，窗户仅是你与自然的一扇门！3、 洋房建在层次分明的坡地上，形成阶梯式景观效果。紧邻公园别墅的电梯洋房是此次洋房组团的精髓之处，每一户均可饱览整个绿地公园全景，视野绝无任何遮挡。当然，利用地形优势，我们还设计出了独具特点的园景洋房。通过？米长的流线景观带，自然而巧妙的将洋房组团分成两排，这使得景观更具穿透性，空气更加流通。4、 每栋均为南北朝向5、 景观上6、 交房标准l “公园上的房子”江景精装板楼1、居高临下的地形优势这是“翡翠岭”乃至江与城最高的一处观景地块，与地平高差已达到？米，最重要的是高地观江面，视野前方便是江岸线以及纯粹的小镇洋房。2、三面环景江景、山景、园景，从不同角度、不同朝向来分享三种不同的景观环境，2、精装标准龙湖生活的重新诠释（多讲品质）（6）生活理念：“慢、静、纯、雅”生活节奏“慢”1.大环境上，江与城提供了3大公园近500亩生活休闲区，3万方商业配套，为业主提供了多主题的交流环境。在这里或饮茶、或读书、或思考。总有这样一处地方。可以让你静下心来细细体会和品味生活的细节。2.小环境中，一把秋千、一个摇椅、一处花池、一条慢跑道，各种小品，都会使你不自觉的放慢生活的节拍。感受“江与城”的“慢文化”。自然环境“静”花园洋房从最早期的选择风格，到后来的选择业态，再到现在回归到建筑的最本质-选择环境。自然环境好不好成为考评房子好不好一个至关重要的因素。“翡翠岭”在整个景观营造中，已经不再单纯是景观美感，而是“静生活”的打造。“静生活”体现在：滨江公园上，坐赏云生日落，感受静静生活。私家公园里，畅饮啤酒泡沫，体味静静生活。欧式教堂里，遥听钟声荡漾，享受静静生活。嘉陵江景边，江水缓慢流淌，感受静静生活。在这里，每一处都给你此处无声胜有声的意境；每一处都使你笑看庭前静生活。生活氛围“纯” 这样的小镇，几乎没有一座庭院的布置是一样的，每一处都尽显主人的情趣和爱好。这样的小镇，尽是铁艺栏杆、罗马柱、木廊架、文化石的建筑符号，每一处都有古朴纯粹的小镇精神。这样的小镇，让你总想退休回家，慵懒、放松、不拘小节是这里的处世方式。这一切，才是一种纯粹的生活！生活调性“雅”这样的小镇，没有 多参照一些描写欧洲小城镇的文章(三)、二期定位1 产品定位多业态融合，包括公园别墅、电梯洋房、精装板楼。以多业态产品切入08年市场，交替面世，弥补市场需求点的空白。将同时拥有一流建筑和成熟园林的产品交给市场。为业主提供一个融入自然、注重居住体验、促进家庭邻里交流的高品质社区。2客户群特点和人文环境翡翠岭的主要客群属于高学历高收入人群，包括企业中高管、私企企业主、政府官员、海外归来的华人，外地投资者。在人生观和价值观上，他们崇尚平静的心灵感受和低调内敛的做人态度，家庭观念极强。（1）多数人有过别墅的生活经历和多次置业的经历。（2）喜欢拥有更多公共空间和配套设施（3）从经济层次上，翡翠岭的客户可以网罗：a)、勉强承担高端类独栋客户b)、可轻松承担江景跃层的客户c)、二流别墅盘中高端产品的客户d)、对比过城市中心地带、滨江沿线高房价楼盘的客户（四）交通系统规划1区外交通（1）目前的公交系统包括868.869.886.230（2）今后将扩线至？条交通线路，通往沙坪坝？条，江北？条，朝天门？条（3）大竹林大桥将于？时间开建，？时间修成，双碑大桥将于？时间开建，？时间修成，已建成通往沙坪坝的大桥有：高家花园大桥、石门大桥已建成通往解放碑的大桥有：嘉陵江大桥、渝澳大桥、黄花园大桥（4）轻轨建设，2013年通车，沿途经过站点包括：？2区内交通园景电梯洋房做到真正意义上的人车分流。通过环形车道即可驶入每家的地下车库，并从车库直接入户。人车分流的优势：1没有车辆与人流的相对冲突，保证孩子和老人的安全性；2体现了高档社区中，车作为配角的出现的特点，很少能见到车，更多感受园林和自然带来的惬意；3下沉车道，使房屋私密度加强，有效避免车辆晚上回家时所带来的噪音污染和光污染；4减少车行道，步行景观道增多，整个社区绿量增大。（五）建筑风格简欧风格5 概述：从十六世纪的文艺复兴时期开始，意大利家居用砖以传统欧式宫廷风格（仿古风格）为主流，进入21世纪后，人们的生活压力越来越大，人们开始厌倦繁华的都市生活，希望回归自然的怀抱，于是一种新的风格越来越流行，并占据着主导地位，那就是从2005年兴起的现代简约欧式风格（简欧风格）。欧式的风格，总给人奢华的感觉，年轻人一般很少会喜欢，但是简欧风格，却是能够在简单、淡雅中透出一种大气，一改以往欧式风格给人沉重压抑的感觉。简欧风格的核心内容是去繁就简，留下简单的线条和几何图案，用一些类似玻璃和金属的现代工业产品作装饰和点缀，以冷色调为主，配以白色和米色为主的家具和洁具。2特点：简欧风格最关注两点：一、线条简洁大气，拒绝繁琐。二、对空间尺度感要求非常高。既要求空间的大气、尺度严谨、对称均衡。又注重机能的细腻度。体现在装修方面：1装饰用料方面都以浅颜色为主，予人简洁明快感觉。例如中性、自然色而带有质感之布料制作家具及窗帘。2比如木器方面、用以装饰墙身的花饰板、家具，简欧风格多采用纹理清澈带有阴阳反光色的高级白影木。3墙身用镜片砌成，以增强空间感，予人现代感而又高贵得体。4多角度配以照射灯，体现大方及有层次感。5浴室多采用时尚纯白色洁具，为浴室增添实用性及空间感。3由于采用较多的石材、涂料、木材、铁艺等，翡翠岭项目整体风格朴素、自然，有一种发自内心的宁静、安详，追求与自然环境的和谐共生。翡翠岭项目具有较多细节，包括各种建筑符号（入户庭院、马蹄窗、拱门、休闲廊等）、装饰元素（窗台、铁艺、烟囱等）。因此，整体效果简洁、大气，细部效果精致、耐看，具有较高的艺术价值和人文气息。所用材料多为天然材料，如石材、木材、铁艺、天然材料配置而成的外墙涂料（STUCCO），更为自然环保。同时，这些材料的施工工艺多为手工操作，所以整个建筑外观更为自然、纯朴，具有文化价值和艺术价值。（六）建筑与户型（七）车库设计（八）交房、装修标准（九）高端技术材料（九）沙盘接待流程：（十）各部门答客问问题集1. 本项目园林景观的设计理念和特点是什么？答：“翡翠岭”最原生的继承了大自然的创造保持了大竹林原生地形地貌特点，利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点，最高处与最低处的高差达到了15米，接近5层楼的高度。“翡翠岭”最原生的发扬了大自然的生态条件多级高差和丰富的山脊线，使道路及景观依附地形、地势而来，造就了多变而丰富的景观带，形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。在与自然相和谐的同时，更渲染了自然的魅力。中央绿地公园多形态的利用了水利资源。比如，我们会有矮的叠瀑、卵石滩等等。水体两边有些是以草坪入水，有些是块石堆积的景观。偶有休闲步道穿插其中，业主在闲暇之余，漫步中央绿地公园，或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。生活的全部乐趣，就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒，俯仰天地的情趣。2. 觉得你们的别墅档次不高？答：首先，龙湖是一个非常讲究均好和人居环境的公司。龙湖在设计产品的时候都是因地制宜。其次，龙湖在选择叠拼别墅的地块时，都是在可以做独栋的最好的位置打造。比如之前的好望山，就是在一览无余的临崖景观区附近做的叠拼，“翡翠岭”同样如此，你所享受到的视野面与独栋相比有过之而无不及！第三，买别墅，最关注的无非是“私密、品质、景观”。“翡翠岭”不仅前方毫无住户共享生活区，私密性得到最大程度的保障。独享3.7万方绿地公园更是品质感和景观优势的最大体现！3. 三期旁边的后期规划用地有可能是污水处理厂，怎么解释？答：首先，那片地不属于江与城地界范围之内，是政府预留地，江与城作为一个诚信的地产开发商，在与政府的沟通过程中，也希望能为业主争取到最大的利益。其次，和政府交流后得知，政府对这片地近几年的规划是暂时不会修建污水处理厂。第三，二期离政府预留用地有相当远的一段距离，将近？米。对您的影响小之又小。离您最近的就是我们“翡翠岭”的中央绿地公园。中央绿地公园有近4万方，绿化率90以上，更会有“花开不败”的美景，我们将多种植物综合搭配，照顾到季节的变化，形成花期交替的植物带，季季花开，永不凋零。而您在“翡翠岭”感受到的就是流水环绕，绿草成荫的南欧小镇闲散生活。（重点阐述绿地公园优势和生活感受）4. 项目有几个出入口，分别在哪里？答：江景板楼有两个车库出入口，园景板楼有两个车库出入口，雍景别墅每户一个车位，停在入口方向。车位比例，别墅每户一个、洋房配比为？、精装板楼配比为？据建设项目配建停车位标准细则要求，按建筑面积计算，普通住宅与停车位之比100：0.6。而我们已经达到100：3.9，远远大于规范要求，最大程度上满足了业主的要求。车位通道的设计上，考虑到1.动线流畅、方便进出的原则，车库入口都是设计在进入小区的道路口附近。2.分散分布，以减少某一入口的集中车流量，尽量保持安静。5. 别墅每家一个车位如何满足业主的需要？别墅车位前是否还能停一辆车？答：首先，按照我们前期的车库销售经验来看，车位1：1的配比完全满足、甚至远大于业主需求。好望山、弗莱明戈前期刚刚进行了车库销售，都有类似的情况。 其次，我们的客户群中，不只有长期居住客户，还有投资和用作假日休闲的客户，他们对车位都不会有特别高的要求，所以车位的配比完全可以满足。 第三，如果您实在觉得车位不够用，您完全可以购买与您相邻的园景电梯洋房下的车位。别墅车位前不能再停一辆车，因为车位外面是小区车道，宽度7米，不够停放。6. 怎么解释露天车位？答：（尚未确定车位是否是赠送）7. 洋房、精装板楼、别墅三种业态，后期如何有效的进行管理？答：8. 地下室、地下车库和花园有无产权？是否交管理费？答：9. 业主车辆进出是如何管控的，如何保障业主的安全？答：10. 如何解决楼间对视的问题？答：从间距和绿化的角度回答对视的问题1.园景板楼：首先，间距在20-30米之间，一般是在25米左右，在市面上的花园洋房间距是在18米左右，相对来讲，25米的楼间距是相当宽的了。其次，我们的楼栋只有21米左右，和楼间距的比例小于1：1，这个比例甚至宽过水晶郦城这样的高层。是相当奢侈的间距了。这样的间距带给花园洋房业主的私密性会高很多。第三，我们会在组团庭院里面，种植高大的乔木，混合部分灌木的方式，最大程度上避免业主主视野面对视的尴尬。第四，园景板楼的主视野面统一向南，北面基本上是以2.精装板楼：2-22与2-24之间间距44米，2-22（2-24）与2-23之间的最窄山墙面相对的距离是22米。2-23前场到小区道路的间距在90米左右。3.园景板楼与雍景别墅间距，22-55米11. 水表、电表、天燃气表设在哪里？是远程抄送吗？答：水表、电表设在负一层机房，天燃气表设在一层厨房，均采用插卡式。没有远程抄送。12. 小区外围的围栏是什么形式的，高度多少？13. 小区垃圾房、水泵房、消防总控室、安防分控室、电信机房、燃气调压箱、配电室所在的位置？14. 小区污水处理系统是怎样的？地下一层和下沉花园如何排水？化粪池的位置分布？答：15. 外墙用的什么材料，颜色较浅，会不会不易于清洁，容易脏？答：16. 负一层会不会潮湿？答：17. 游泳池是不是标准池？大小多少，是