凯德广场如何提高租金回报率.ppt

如何提高租金回报率,租赁团队职责,正确的定位,针对定位: 1. 分析消费群体及消费能力 2. 了解零售商扩展计划, 是否有在该城开店的可能 3. 根据项目地点, 项目规模来制定项目定位 4. “定位” 需要调整, 所以需要预留调整空间 5. “定位”是商场精神面貌的浓缩:或”时尚”, 或”一站式”,或”社区服 务”,租赁团队职责,正确的业态组合,2. 了解区域内竞争对手的租户情况，把握商家营业状况 3. 了解租户对该项目的反馈意见和建议,4. 研究是否需要主力店, 次主力店; 各业态如超市, 餐饮, 娱乐, 服饰,服务等的占比,5. 主力店/次主力店/娱乐/餐饮: 主要目的是拉动人流, 为项目定位设定,主格调, 但租金回报一般较低, 工程条件复杂,6. 服饰等零售业态一般租金回报较理想, 工程简单, 但如果项目是在商业,生地, 偏远地段, 则需要主力店/次主力店/娱乐/餐饮拉动人流,根据定位, 制定相对应的业态组合,1. 应符合目标消费群体的喜好及趋势,租赁团队职责,群体为目标,8. 消费心理一般150-200米需要有休憩点 咖啡厅, 餐厅, 小吃, 以延:,正确的业态组合,7. 以货品价位相当的商家放在一起, 以同一群消费,长消费者在商场的逗留时间,9. 市场上也有”专业市场”的操作, 缺点是一般档次较低, 未必符合消费趋势,根据定位, 制定相对应的业态组合,租赁团队职责,1. 城市整体零售物业租金水平及可比项目的租金市场水平,2. 分析项目所在区域目前的租金水平,3. 进行商户业绩调查，分析其租金承受能力 4. 低租金业态安排在高楼层, 死角位置, 小门面,5. 高租金业态安排在主入口, 扶手梯对面, 中空周边, 对外橱窗,位置,以同商圈可比项目及项目所在商圈市场水平为基础和前提,6. 区分不同业态业 租金差别(不要只呆板跟着预算),制定具有竞争力的租金,7、对于只有百货的商圈, 更需要分析其坪效, 得出租金水平 营业额 x %扣点 = 总租金面积 = 单元租金 坪效 = 店铺月营业额 店铺面积（） + 公摊 + 店庆费 + 上柜费 + 推广费 - = 实际租金,水,20.15sm,#02-15,cat,79.49sm,#02-16&17,26.37sm,#02-010sm,#02-12 #02-13,#02-,#02-14,11 嘉魅儿,#02-02,:,12.24sm,clarks,思加图 红科 真美 carlari/,34.04sm,sevensh,五色风,126.52s,129.37sm,171.47sm,m,132.9,老银匠 #02-36,60.21sm曼谷银,81.46sm,78.73sm,523.80s,#02-06&07,m,m,#02-08,#02-,#02-35a,#02-,#02-01,群,sm,#02-37,fruz,uit,mc 家美 #02- bleun,56.27sm,paris,belle,北京晋品茶餐,334.67sm,麦坎娜 22.87sm,厅 miki 17.39,157.93sm,#02-30&31,sm,54.89sm尔,40.77sm#02-22,#02- 56.68sm,#02-34,mc,#02-01a,#02-,34.25,26,29&30 m,#02-24&25 #02-23,营,#02-,28,236.97sm,bata 伊芙 gmd,teen,tata,101.85sm,67.25,122.4,sm,94.29,#03-,#03-,16,#03-,15,#03-,11,10,130.3,拉谷谷 达衣 拉夏贝尔 esprit 欧雅妃,马连奴,9sm,12.49s,122.98sm,136.09sm,403.72sm,34.04s,#03-,esprit,m,2669.80sm,04,me,#03-,06&07&08&,12sm #03-34,#03-01,#03- 09 33a,03,13sm mickey,#03-,ca,银镇#03-,18.25,36a,sm,m,15.5s,m,#03-,#03-,卡,餐厅,kool cais36b,#03-,68内,35b,a02,88.78 316.61sm o,sm,23.51s,230.88sm,32.49,128.11s,#03-,32a,#03-23,#03-,#03-,#03-,veeko/wa,28 26&27 22,nko,152.02sm,一茶一座,30&31,#03-,排,制定具有竞争力的租金,vero moda 683.29sm #02-18&19 kfc/pizza hut 633.30sm #02-20&21 only 690.26sm #03-17&18 in-base 476.20sm #03-19&20 西堤牛 750.66s #03-21,8. 尽量切小店铺面积, 切小门面宽度,租赁团队职责,制定具有竞争力的租金,9. 控制主力店与一般店的规模比例,根据项目城市, 位置, 规模, 定位来定店铺大小和比例,队的职责单元租金如何设定,3. 每个店铺设定业态, 根据业态设定租金,租赁行政团,1. 先设定一楼平均租金值,2. 再找出一楼最好的店铺位置, 设定租金,5. 每个楼层的租金比例在70-80%左右, 根据项目位置, 市场需求而定 6. 高楼层(5楼以上)主要以业态为主导定租金,门面有遮挡与否, 门面宽度等等因素制定租金,4. 根据面积大小, 人流动向分析, 主通道/次通道店铺, 扶手梯店铺,商,业,:,3,7,94,1. 控制租赁年限，尽量签订短时间租约，以调整和变更业态,租赁行政团队,改善回报率的策略的职责,3. 提升出租面积，如增加中岛, 花车、增加边角铺位、调整通道宽度 4. 店铺划分技巧, 如1+2/f店铺, 尽量减少死角店铺, 尽量避免次通道,5. 最大化利用向外橱窗的设计 广告效应的价值,2. 划分小面积的铺位，使租金得以提升,户经营业绩，从而提升扣,8. 不断增加能够带动消费人流的品牌 在整体提升项目内涵的同时，通,租赁行政团队,改善回报率的策略的职责,6. 高楼层的设计: 通过交通, 写字楼/公寓出入口来提升其价值,7. 利用活动营销策略、互动营销等策略提升商,点租金,过吸引消费者流量带动营业额提升,嘉茂天津湾 案例分享,递增率 合计,品牌基本合作条件： 面 积：203平方米 租 期：2年 物业费：35元/月/平方米 租 金：第一年60元/月/平方米 第二年67.2元/月/平方米 12% 第一年收入231420元 第二年收入248959.2元 480379.2元 扣 率: 第一年14% 第二年15% 固定租金与提成租金两者取高，采取中央收银方式,嘉茂天津湾 案例分享,商场提供装修补贴 2800元/平方米 装修补贴共计 2800元203平方米=568400元 租金收入与装修补贴支出相比,经过谈判,品牌特殊条款修订为,装修补贴共计 2800元203平方米=568400元,合约期内根据营业额可返还装修补贴，假设如下，最高返还100%,嘉茂天津湾 esprit品牌案例分享,嘉茂天津湾 案例分享,商场提供装修补贴 2800元/平方米 8,嘉茂天津湾 案例分享,各商场业绩比较：,嘉茂天津湾 案例分享,如以主商圈商场最低月销售平效的80%作为我们第一年的保守业绩预,估，则提成租金收入预计：,保守估计第二年营