房地产行业月报(2012年12月)：十二月及2012年全年销售点评-2013-01-07.ppt

,行业研究报告 行业月报,2012 年 01 月 06 日,十二月及 2012 年全年销售点评 -房地产行业月报（2012 年 12 月） 核心要点：,推荐,维持评级,楼市概况：12 月成交量环比升 1.3%，全年增 30.4%,分析师,12 月，跟踪的 33 个城市月度成交量环比增 1.3%，创今年年内新高，,赵 强,房地产行业首席分析师,也为自 2010 年以来表现最好的月份。2012 年全年，33 城市楼市累积成 交量同比增 30.4%；全年成交批售比 101.6%，存货略降，去化周期降至 7.3 个月。由于支撑 2012 年楼市好转因素目前并未变化（货币信贷、支,：（8621）20252661 ：zhaoqiang_ 执业证书编号：s0130512050002,持自住和改善需求、购房信心等），因此，2013 年楼市小阳春可期。,徐军平,房地产行业分析师,：（8621）20252601,行业动态及政策：百城房价继续上涨，北京公积金政策收紧 行业动态：12 月份楼市不断升温，网签成交量创新高，百城房价指,： 执业证书编号：s0130512050001,数继续上升，楼市暖冬。行业政策：在地王及房价走高之下，部委及个,潘 玮,房地产行业分析师,别城市的政策重申亦或收紧；对于北京公积金政策变化，我们认为，表 面虽是放松，但从当前北京的实际情况来看，实际有收紧趋势。 股价表现：12 月份房地产股强于大盘 12 月份，房地产板块指数收益率 21.6%，强于沪深 300 指数 17.9% 的收益率；其主要原因在于，行业销售持续放量、业绩的确定性，结合 房地产板块的低估值和城镇化战略主题，地产股放量上涨。 投资建议：维持推荐 从对暖冬、地王现象的关注，到北京收紧公积金政策，我们必须认 识到中央对房价反弹已有所警惕；但另一方面，对比以往，我们又可以 感觉到政府对房价波动范围容忍度有所放宽。从估值水平来看，当前地 产股相当于 2013 年业绩的 10 倍 pe，考虑到股市氛围已大为转变，估值 提升至 12 到 13 倍也不是没有可能。综合判断，我们认为地产股的上涨 趋势仍可延续，但个股分化在所难免。我们继续推荐城镇化主题的三驾 马车：金科股份、华夏幸福和南国臵业；大白马方面，万科复牌后应积 极买入。维持组合不变，即为保利、荣盛、金科、华夏幸福和南国臵业。 需要关注的重点公司,：（8610）6656 8212 ： 执业证书编号：s0130511070002 历史报告 房地产行业：楼市回暖，政策反压 行业周报（6 月 30 日至 7 月 6 日） 房地产行业：国务院调查组督查，短 期楼市受政策压制行业周报（7 月 21 日至 7 月 27 日） 房地产行业：政策松动的时机出现， 建议超配地产股四季度观点（2012 年 10 月 24 日） 房地产行业：武汉等地公积金新政， 或再启楼市政策微调周报（10 月 20 日至 10 月 26 日）,股票名称,股票代码,eps(元),pe（x）,11-13eps,2011a,2012e,2013e,2011a,2012e,2013e,cagr,保利地产 荣盛发展 金科股份 华夏幸福 南国臵业,600048.sh 002146.sz 000656.sz 600340.sh 002305.sz,0.91 0.82 0.92 1.54 0.31,1.18 1.12 1.14 2.04 0.49,1.43 1.46 1.54 2.63 0.69,15.5 17.5 16.4 14.2 20.3,12.0 12.8 13.3 10.9 12.8,9.9 9.8 9.9 8.5 9.1,25.1% 31.4% 29.0% 30.6% 49.8%,资料来源：中国银河证券研究部,,证券研究报告,请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明,1 1,行业研究报告/房地产行业,目 录,一、楼市：十二月及 2012 年全年销售分析.2 二、行业政策及公司动态 4 三、宏观及行业数据 5 四、地产股走势回顾 7 五、银河证券房地产模拟组合 9 六、投资建议 10 七、主要城市楼市成交走势图 11,插 图 目 录,图 1：楼市月度成交数据变化 . 2 图 2：十大城市当月批售比、库存和去化周期走势 . 3 图 3：主要宏观数据及行业数据 . 6 图 4：房地产板块与沪深 300 指数的月度超额收益率走势图 .7 图 5：近 2 年来，房地产股股价驱动因素图 . 7 图 6：模拟组合相对行业及沪深 300 指数的超额收益走势 . 10 图 7：主要城市楼市成交量 . 11,表 格 目 录,表 1：跟踪的 33 个城市十二月成交情况详细表 . 3 表 2：主要上市地产公司销售数据 .5 表 3：a 股房地产股 12 月份股价涨跌幅前十表现 . 8 表 4：内房股 12 月份股价涨跌幅前十表现 . 8 表 5：银河证券房地产模拟组合 . 9 表 6：重点覆盖公司估值表 . 10,请务必阅读正文后的免责声明部分,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,12/05,12/07,12/09,12/11,11/09,11/11,12/01,12/03,2 2,。,行业研究报告/房地产行业 一、楼市：十二月及 2012 年全年销售分析 （一）成交量：十二月环比增加 1.3%，全年同比增 30.4% 十二月份，我们跟踪的 33 个主要城市的月度成交量为 25.4 万套，环比增长 1.3%，同比 上涨 63.0%，为 2011 年月均值的 173.5%；十二月楼市网上签约的成交量创今年年内新高，也 为自 2010 年以来表现最好的月份。2012 年全年，33 城市楼市累积成交量为 229 万套，同比增 长 30.4%，今年以来的楼市成交情况无疑是表现非常不错。 图 1：楼市月度成交数据变化,长三角,环渤海,珠三角,中部,西部,300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 资料来源：wind、中国银河证券研究部 （二）成交批售比：全年略大于 1；库存：同比小幅下降 十二月成交大于供应。从我们跟踪的数据来看，十二月份，十大城市的供应量比十一月 份略升，供应量为 11.9 万套；而本月成交量上升更多至 12.4 万套，从而使得十二月份楼市的 成交量与批售量的比值升至 105%，楼市库存略降。 全年成交批售比略大于 1，存货略降。2012 年全年成交与供应比为 101.6%，处于净去化 状态，楼市库存降低；截止到十二月份末，十大城市存货为 74 万套，相比十一月末的 74.6 万 套略降；与 2011 年年底存货同比下降 2.7%。不过，楼市可售存货仍在高位。 全年楼市去化周期下降。从我们跟踪的数据来看，截止到十二月底，楼市的去化周期为 7.3 个月，而这一数据在年初为 11.8 个月；分析数据得出，楼市去化周期的缩短主要是由于楼 市月度成交量的上升所导致。 （三）2012 年回顾及 2013 年前瞻 2012 年楼市的回升主要是从 3 月份开始，二季度末房价开始微涨，四季度楼市活跃度上 升，这主要是得益于各方利好带来购房信心的好转和预期的改变，如年初各开发商降价跑量， “两会”前后中央及部委支持首套住房并优先满足房贷需求，各地政府的政策微调（购房补贴、 入户、公积金贷款放松等），央行两次“降准降息” 2013 年展望，我们认为，在两会之前，政策难有大的变化（当然我们也注意到北京公积 金贷款政策），而中央经济工作会议显示明年货币政策稳为主，因此 2013 年楼市或现小阳春。 请务必阅读正文后的免责声明部分,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/11,11/01,11/03,10/04,10/06,10/08,10/10,10/12,11/02,11/06,11/10,11/12,12/02,12/04,12/06,12/08,12/12,10/02,11/04,11/08,12/10,14,3 3,行业研究报告/房地产行业 图 2：十大城市当月批售比、库存和去化周期走势,800000,10大城市可售总量（左）,存销比（月）,180000,新增供应（左）,当月成交批售比（右）,200%,700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0,12 10 8 6 4 2 0,160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%,资料来源：wind、中国银河证券研究部 附注：十大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州 表 1：跟踪的 33 个城市十二月成交情况详细表,成交量,比较基准,去化速度,区域,城市,12月成交 量（套）,同比增长,环比增长,去年月平 均成交量,12月 成 交 /去 年 均 值,单月销售 /单月新 增供应,总可售/ 半年月均 成交量,上海 南京 长 三 角 杭州 苏州 小计 北京 天津,22939 6740 7129 5975 42783 14398 9219,63.5% 72.3% 45.5% -6.2% 46.5% 19.9% 118.3%,2.6% -3.6% -7.0% 15.7% 1.4% 10.9% 5.9%,14021 3265 3993 4554 25834 7314 7703,163.6% 206.4% 178.5% 131.2% 165.6% 196.8% 119.7%,109.6% 129.7% 92.9% 107.5% 112.7%,3.8 6.3 10.5 4.4 7.0,环渤海,青岛 济南,15187 5416,68.8% 184.6%,16.9% 22.3%,7298 3396,208.1% 159.5%,155.0%,9.8,石家庄 小计,2795 47015,55.5% 62.5%,-19.7% 10.4%,2962 28673,94.4% 164.0%,广州 深圳 佛山 惠州 韶关 珠三角 汕头 南宁 厦门 海口 小计 武汉 长沙 岳阳 南昌 襄樊 中部 长春 哈尔滨 包头 安庆 小计 重庆 成都 昆明 西部 泸州 兰州 贵阳 小计 合计或均值,11448 6158 9656 2390 706 2316 4612 2929 2532 42747 18583 12357 730 5781 1738 5642 6849 3710 1437 56827 31424 9348 8925 2306 2483 10190 64676 254048,113.6% 86.5% 167.0% 38.8% 386.9% 479.0% 11.1% 158.7% 152.7% 105.2% 36.8% 151.9% -10.1% 130.1% 56.9% 39.9% 75.4% 49.7% 174.9% 67.8% 41.1% 44.9% 9.3% 38.0% 229.7% 176.3% 50.4% 63.0%,28.9% 24.0% 17.8% 5.6% 13.1% 62.4% -7.3% -21.9% -44.3% 7.9% 6.0% -0.5% -23.0% 33.5% 41.5% -25.1% -69.3% 47.3% 5.6% -19.0% 26.2% -23.8% 18.2% 56.4% 11.9% 29.4% 14.9% 1.3%,5769 2941 3675 2021 401 841 4523 1789 1606 22989 12525 6965 869 2573 975 4655 4294 2389 583 35828 14161 5934 6368 1847 750 4006 33065 146388,198.4% 209.4% 262.8% 118.3% 176.1% 275.5% 102.0% 163.7% 157.6% 185.9% 148.4% 177.4% 84.0% 224.6% 178.3% 121.2% 159.5% 155.3% 246.4% 158.6% 221.9% 157.5% 140.2% 124.9% 331.1% 254.3% 195.6% 173.5%,76.0% 53.5% 114.4% 114.4% 104.9%,5.8 11.7 6.3 8.9 7.3,上涨城市占比,90.9%,66.7%,房价一线城市 房价二线城市 房价三线城市 限购城市 非限购城市,84006 148762 21280 242424 11624,55.3% 62.2% 112.8% 62.2% 82.2%,8.1% -4.4% 21.4% 0.4% 24.7%,49561 85616 11211 138852 7536,169.5% 173.8% 189.8% 174.6% 154.2%,资料来源：中国银河证券研究部整理 请务必阅读正文后的免责声明部分,4 4,行业研究报告/房地产行业,二、行业政策及公司动态,（一）近期行业政策及动态,对近期行业动态和政策的简评：行业动态方面，12 月份楼市不断升温，网签成交量创新 高，百城房价指数继续上升，楼市暖冬；在当前预期不变之下，2013 年一季度楼市或现小阳 春。行业政策方面，在土地及楼市走高之下，部委及个别城市的政策重申亦或收紧；对于北京 公积金政策变化，我们认为，表面虽是放松，但从当前北京的实际情况来看，实际有收紧趋势。 目前中央对房价已有所关注，但对房价的容忍度也有所提高，对政策也不会像以前一样搞一刀 切，而是定向处理，关注异动城市，如北京市委书记讲话和公积金政策调整等。,2013 年 1 月 4 日，中国指数研究院：去年 12 月份，全国 100 个城市（新建）住宅平均 价格为 9715 元/平米，环比 11 月上涨 0.23%，自 2012 年 6 月止跌后连续第 7 个月环比上涨， 涨幅有所缩小。与去年 11 月相比，12 月全国 100 个城市（新建）住宅中，57 个城市环比上涨， 43 个城市环比下跌。与 11 月相比，12 月价格环比下跌的城市个数增加 5 个，其中跌幅在 1% （含 1%）以上的有 21 个。,2013 年 1 月 4 日，北京公积金网：调整二套住房公积金贷款标准。北京市统计局公布 2011 年城镇居民家庭人均住房建筑面积为 29.4 平方米，购买第二套住房的贷款发放对象，仅 限于现有人均住房建筑面积低于 29.4 平方米（不含）的缴存职工家庭。,12 月 28 日，媒体报道北京经济工作会议：北京市委书记郭金龙打断北京市住建委主任 杨斌讲话，“防止开发商做局，用虚假信息把消费者、地方政府套进去，把北京套进去，一定 要高度重视。”他随后说，还是那句老话，房价是能调控的，要用正确的方式。,12 月 30 日，上海证券报：国土部建立房地产大企业大地块跟踪督查制。据介绍，国土 部将于近期在土地市场动态监测与监管系统开辟监管专栏，要求各地建立本地名单，跟踪督查 履约建设情况，每月汇总更新，专栏信息及时向社会公布，接受社会监督。,12 月 25 日，住建部工作会议：搞好房地产调控，严格差别化信贷、税收和限购政策。 2013 年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住 房需求，支持合理自住和改善性需求，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进 城镇个人住房信息系统的建设，而且要强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。明年 地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的，将进行约谈并问责。,12 月 18 日，国土部：国土部召开新闻发布会表示，针对“市场异动三类城市”将立即 采取措施，一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。 可以适时公布本地“地王”的参照标准，避免不实炒作误导社会。,12 月 18 日，北京住建委：北京市住房城乡建设委发布消息明确，自 2012 年 12 月 18 日起，补缴社保在购房资格审核中不予认可。同时市住建委重申：非本市户籍家庭以缴纳社保 方式申请在京购房资格的，应自提出申请的上一个月往前推算 60 个月连续在京缴纳社会保险， 且提出申请之月须为正常参保状态。,12 月 16 日，新华社：经济工作会议提出有序推进农业转移人口市民化。其中与房地产 有关的内容有：（1）要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本,请务必阅读正文后的免责声明部分,5 5,行业研究报告/房地产行业 稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。（2）积 极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内 需的最大潜力所在。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布 局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转 移人口市民化作为重要任务抓实抓好。 （二）公司销售动态 主要公司销售点评：根据克尔瑞研究中心公布的 top50 排行榜，主要上市公司 2012 年销 售表现较好，保利地产、招商地产、首开股份、北京城建、荣盛发展、中南建设、金融街、滨 江集团和华夏幸福等的销售额都取得了超过 30%的增幅；除了个别公司是由于基数低所造成 的高增长，大部分公司都是真实销售业绩持续增长体现出的销售高增长。 表 2：主要上市地产公司销售数据,2012 年全年,2011 年,2010 年,代码 000002 600048 000024 600383 600376 002146 600266 000961 000656 000402 002244 600340 000718,公司名称 万科 a 保利地产 招商地产 金地集团 首开股份 荣盛发展 北京城建 中南建设 金科股份 金融街 滨江集团 华夏幸福 苏宁环球,销售金额（亿元） 1,418 1,018 356 352 215 183 162 110 171 180 103 232,销售面积（万平） 1,299 898 245 293 143 323 103 139 176 113 331 90,销售同比 16.7% 39.1% 69.5% 13.9% 88.6% 61.9% 149.0% 30.2% 17.9% 38.5% 125.2% 80.9%,销售金额（亿元） 1,215 732 210 309 114 113 65 85 145 130 46 128 30,销售金额（亿元） 1,082 662 146 283 134 103 64 53 110 162 116 90 43,600823 000069,世茂股份 华侨城,56 180,43 173,资料来源：克尔瑞研究中心、中国银河证券研究部 三、宏观及行业数据 宏观经济弱回升，楼市外部环境好转。从 pmi 指数来看，无论是汇丰 pmi 还是中国 pmi 指数，12 月份的 pmi 指数都在 50%以上的扩张期，结合我们宏观研究员的观点，说明经济暂 时企稳，为楼市创造了良好的外部环境。 行业运行数据显示，楼市周期处于复苏初期。从行业数据来看，行业的投资、销售自 2012 年的二季度以来都见底回升；而新开工、拿地等数据的负增长幅度缩小，楼市周期处于复苏初 期阶段。 请务必阅读正文后的免责声明部分,2007-01,2007-05,2007-09,2008-01,08/02,08/1/1,08/5/1,08/9/1,09/1/1,09/5/1,09/9/1,10/1/1,10/5/1,10/9/1,11/1/1,11/5/1,11/9/1,12/1/1,12/5/1,12/9/1,08/01,08/06,08/09,09/01,09/05,09/09,10/01,10/05,10/09,11/01,11/05,11/09,12/01,12/05,12/09,2008-05,2008-09,2009-01,2009-05,2009-09,08/05,08/10,09/02,09/06,09/10,2010-01,2010-05,2010-09,2011-01,2011-05,2011-09,10/02,10/06,10/10,11/02,11/06,11/10,2012-01,2012-05,2012-09,12/02,12/06,12/10,2007-01,2007-05,2007-09,2008-01,2008-05,2008-09,2009-01,2009-05,2009-09,08/02,08/06,08/10,09/02,09/06,09/10,2010-01,2010-05,2010-09,2011-01,10/02,10/06,10/10,11/02,2011-05,2011-09,2012-01,2012-05,2012-09,11/06,11/10,12/02,12/06,12/10,01/01,01/10,02/07,03/04,04/01,04/10,05/07,06/04,07/01,07/10,08/07,09/04,10/01,10/10,11/07,12/04,08/01,08/05,08/09,09/01,09/05,09/09,10/01,10/05,10/09,11/01,11/05,11/09,12/01,12/05,12/09,6 6,行业研究报告/房地产行业 图 3：主要宏观数据及行业数据,45%,m1同 比 增速,m2同 比 增速,10%,cpi同 比,cpi环 比,40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%,8% 6% 4% 2% 0% -2% -4%,20000 18000,当 月新增人民币贷款(亿）,300,000,外汇占款余额（亿元）,同比增长,60%,16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 -,50% 40% 30% 20% 10% 0% -10%,65.00,中 国制造业采购经理指数(pmi)(月 ),60.00,汇 丰中国制造业采购经理指数(月),58.00,60.00 55.00 50.00 45.00 40.00,56.00 54.00 52.00 50.00 48.00 46.00 44.00 42.00 40.00,45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%,住宅月度累计投资同比 住宅月度投资同比,120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%,住 宅销售面积:月度累计同比 住 宅销售面积:月度同比,-40% -60% 资料来源：国家统计局、中国银河证券研究部 请务必阅读正文后的免责声明部分,10/6/1,10/8/1,11/2/1,11/4/1,11/6/1,11/8/1,12/2/1,12/4/1,12/6/1,10/10/1,10/12/1,11/10/1,11/12/1,12/8/1,10/4/1,12/10/1,11/04,11/05,11/06,12/12/1,12/10,12/11,12/12,11/02,11/08,11/10,12/02,12/04,12/06,12/07,11/01,11/03,11/07,11/09,11/11,11/12,12/01,12/03,12/05,12/08,12/09,7 7,行业研究报告/房地产行业 四、地产股走势回顾 （一）十二月份，a 股地产股走势回顾 2012 年 12 月份，房地产板块指数收益率跑赢沪深 300 指数收益率。12 月份，房地产板块 指数收益率为 21.6%，沪深 300 指数收益率为 17.9%，房地产板块走势强于沪深 300 指数。 图 4：房地产板块与沪深 300 指数的月度超额收益率走势图,15%,房地产单月超额收益率,10% 5% 0% -5% -10% -15% 资料来源：中国银河证券研究部 本月地产股绝对收益和相对收益都十分明显，主要原因在于，在国家实施新型城镇化战略 的刺激下，且行业销售持续放量、业绩的确定性，结合房地产板块的低估值，地产股放量上涨。 图 5：近 2 年来，房地产股股价驱动因素图,50%,风格切换、,房地产累积涨幅,相 对沪深300超额收益,30% 10% -10%,低估值受宠,政治局会议定调： 2012年调控不动摇,温总理：房价远 未到合理价位,-30%,新国八条,担忧滞涨、 楼市弱势,限购扩大到三 线，销售低迷,政策微调，,楼市回暖，,房价反弹，,公积金政,楼市暖冬，,-50%,企业降价,政策微调,政策反压,策微调,城镇化战略,资料来源：中国银河证券研究部 12 月份，在我们跟踪的 50 只地产股中，全部上涨，股价表现较好的有浦东金桥、金科股 份、泛海建设、黑牡丹、上实发展、建发股份、宋都股份、金地集团、华侨城等；股价表现排 名靠后的有南国臵业、深长城、中国国贸、华丽家族等。 请务必阅读正文后的免责声明部分,8 8,行业研究报告/房地产行业 表 3：a 股房地产股 12 月份股价涨跌幅前十表现,证券代码 000001.sh 000300.sh 882118.wi 600639.sh 000656.sz 000046.sz 600510.sh 600748.sh 600153.sh 600077.sh 600383.sh 000069.sz 000024.sz 证券代码 000002.sz 002285.sz 601588.sh 600895.sh 600716.sh 000608.sz 600503.sh 600007.sh 000042.sz 002305.sz,证券简称 上证综指 沪深 300 行业指数 浦东金桥 金科股份 泛海建设 黑牡丹 上实发展 建发股份 宋都股份 金地集团 华侨城 a 招商地产 证券简称 万科 a 世联地产 北辰实业 张江高科 凤凰股份 阳光股份 华丽家族 中国国贸 深长城 南国臵业,最新市值（亿元） 84 176 246 61 100 154 66 318 550 541 最新市值（亿元） 1,113 43 103 107 38 43 53 115 48 60,最新股价 2277.0 2524.4 2130.5 9.0 15.2 5.4 7.7 9.2 6.9 6.1 7.1 7.6 31.5 最新股价 10.1 13.2 3.1 6.9 5.1 5.7 4.6 11.4 20.1 6.2,本月涨跌幅前十 15.0% 18.0% 22.3% 46.8% 43.7% 42.6% 40.9% 39.8% 37.1% 36.0% 34.4% 32.3% 32.0% 本月涨跌幅后十 15.7% 14.9% 14.2% 13.2% 13.0% 12.5% 11.9% 11.6% 9.8% 9.1%,资料来源：中国银河证券研究部 （二）十二月份，内房股股价走势回顾 12 月份， 我们重点跟踪的 35 家内房股中，全部上涨，股价表现较好的为花样年、恒盛 地产、建业地产、合生创展、佳兆业、绿城中国、首创臵业、融创中国等；而股价表现靠后的 为瑞安地产、华南城、远洋地产、新世界、越秀地产等。 表 4：内房股 12 月份股价涨跌幅前十表现,证券代码 1777.hk 0845.hk 0832.hk 0754.hk 1638.hk 0604.hk,证券简称 花样年控股集团有限公司 恒盛地产控股有限公司 建业地产股份有限公司 合生创展集团有限公司 佳兆业集团控股有限公司 深圳控股有限公司,最新市值（亿港币） 72 138 70 279 136 122,最新股价 1.4 1.8 2.9 16.1 2.8 3.3,本月涨跌幅前十 42.3% 35.1% 34.9% 33.6% 28.7% 24.9%,请务必阅读正文后的免责声明部分,。,9 9,行业研究报告/房地产行业,3900.hk 2868.hk 1918.hk 0119.hk 证券代码 0028.hk 0813.hk 1628.hk 1224.hk 0817.hk 0123.hk 0917.hk 3377.hk 1668.hk 0272.hk,绿城中国控股有限公司 首创臵业股份有限公司 融创中国控股有限公司 保利臵业集团有限公司 证券简称 天安中国投资有限公司 世茂房地产控股有限公司 禹洲地产股份有限公司 中渝臵地控股有限公司 方兴地产(中国)有限公司 越秀地产股份有限公司 新世界中国地产有限公司 远洋地产控股有限公司 华南城控股有限公司 瑞安房地产有限公司,325 74 185 235 最新市值（亿港币） 81 576 62 73 258 238 328 346 73 236,15.1 3.6 6.1 6.5 最新股价 5.4 16.6 2.2 2.8 2.8 2.6 3.8 5.9 1.2 3.9,24.5% 23.1% 22.1% 21.5% 本月涨跌幅后十 5.5% 5.3% 4.9% 4.9% 4.8% 2.8% 1.6% 1.0% 0.8% 0.8%,资料来源：中国银河证券研究部 五、银河证券房地产模拟组合 12 月份，银河地产模拟资产组合的绝对收益为 24.3%，强于房地产行业指数 21.6%的收益， 强于沪深 300 指数 17.9%的收益。模拟组合从 2012 年至今（2013 年 1 月 4 日）累计的绝对收 益为 63.6%；累计相对行业的超额收益为 30.7%，累计相对沪深 300 指数的超额收益为 56%。 从 12 月 31 日起，银河证券房地产模拟组合重新调整为 5 只股票：模拟组合和权重分别为 保利地产（30%权重）、荣盛发展（20%权重）、金科股份（20%权重）、华夏幸福（20%权重） 和南国臵业（10%权重） 表 5：银河证券房地产模拟组合,行业评级 初始资本金（百万元）,推荐 100,模拟组合 保利地产 荣盛发展 金科股份 华夏幸福 南国臵业,合计,持股数量 （万股） 349 236 213 112 252 1,163,最新股价（元/股） 14.19 14.36 15.17 28.39 6.32,最新市值 (百万元） 50 34 32 32 16 164,市值比重 30.3% 20.7% 19.8% 19.5% 9.7% 100.0%,总资产（百万元） 总资产收益率 wind 房地产行业累计涨幅 请务必阅读正文后的免责声明部分,164 63.6% 32.9%,12/01,12/02,12/03,12/04,12/05,12/06,12/07,12/08,12/09,12/10,12/11,12/12,13/01,12/01,12/02,12/03,12/04,12/05,12/06,12/07,12/08,12/09,12/10,12/11,12/12,13/01,10,10,行业研究报告/房地产行业,沪深 300 指数累计涨幅 超额收益率（相对 wind 房地产行业） 超额收益率（相对沪深 300 指数） 资料来源：中国银河证券研究部 图 6：模拟组合相对行业及沪深 300 指数的超额收益走势,7.6% 30.7% 56.0%,组合累计绝对涨幅,wind房地产累计涨幅,累计超额收益,组合累计绝对涨幅,沪深300累计涨幅,累计超额收益,70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%,70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%,资料来源：wind、中国银河证券研究部 六、投资建议 投资建议：从对暖冬、地王现象的关注，到北京收紧公积金政策，我们必须认识到中央 对房价反弹已有所警惕；但另一方面，对比以往，我们又可以感觉到政府对房价波动范围的容 忍度似乎有所放宽。从估值水平来看，当前地产股相当于 2013 年业绩的 10 倍 pe，考虑到股 市氛围已大为转变，估值提升至 12 到 13 倍也不是没有可能。综合判断，我们认为地产股的上 涨趋势仍可延续，但个股分化在所难免。我们继续推荐城镇化主题的三驾马车：金科股份、华 夏幸福和南国臵业；大白马方面，万科复牌后应积极买入。 推荐组合：上周周报中已经调整了模拟组合，调整后的模拟组合为保利地产、荣盛发展、 金科股份、华夏幸福和南国臵业。 表 6：重点覆盖公司估值表,证券代码,公司名称,最新 股价,总市值 （亿元） 2011,eps 2012e,2013e,2011,pe 2012e,2013e,nav（元 /股）,折价率,pb 2012q3,评级,住宅开发,000002.sz 600048.sh 600383.sh 002146.sz 600376.sh 000656.sz 000718.sz 002244.sz,万科 a 保利地产 金地集团 荣盛发展 首开股份 金科股份 苏宁环球 滨江集团,10.12 14.19 7.11 14.36 13.19 15.17 7.79 11.33,1,113 1,013 318 269 197 176 159 153,0.88 0.91 0.67 0.82 1.26 0.92 0.39 0.58,1.05 1.18 0.74 1.12 1.14 1.14 0.52 1.00,1.16 1.43 0.84 1.46 1.49 1.54 0.69 1.54,11.6 15.5 10.5 17.5 10.5 16.4 20.2 19.5,9.6 12.0 9.6 12.8 11.6 13.3 15.0 11.4,8.7 9.9 8.5 9.8 8.9 9.9 11.3 7.4,12.33 14.97 9.46 13.28 17.02 16.66 10.82 11.33,-17.9% -5.2% -24.9% 8.2% -22.5% -8.9% -28.0% 0.0%,2.0 2.7 1.5 3.7 1.6 2.7 3.4 2.9,推荐 推荐 谨慎推荐 推荐 推荐 推荐 谨慎推荐 谨慎推荐,请务必阅读正文后的免责声明部分,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,11,11,行业研究报告/房地产行业,000671.sz 600675.sh 600325.sh 600223.sh,阳光城 中华企业 华发股份 鲁商臵业,15.60 5.39 8.62 5.74,84 84 70 57,0.58 0.48 0.94 0.23,0.93 0.33 0.83 0.39,1.34 0.45 0.95 0.51,26.8 11.1 9.1 24.5,16.8 16.4 10.4 14.8,11.6 12.0 9.0 11.1,15.55 5.83 14.32 0.00,0.3% -7.6% -39.8% 0.0%,4.4 1.5 1.1 4.2,推荐 中性 中性 无,综合类,000069.sz 000024.sz 600208.sh 000961.sz 000540.sz 600153.sh 000926.sz,华侨城 a 招商地产 新湖中宝 中南建设 中天城投 建发股份 福星股份,7.57 31.49 4.16 13.75 6.91 6.88 9.28,550 208 140 38 60 43 66,0.44 1.51 0.22 0.80 0.41 1.01 0.73,0.51 1.94 0.38 1.11 0.45 0.85 0.91,0.63 2.35 0.51 1.47 0.58 1.08 1.14,17.3 20.9 18.5 17.2 16.8 6.8 12.7,14.7 16.2 11.1 12.4 15.5 8.1 10.2,12.1 13.4 8.2 9.4 12.0 6.4 8.2,8.06 32.73 7.29 16.43 13.72 9.11 16.42,-6.1% -3.8% -42.9% -16.3% -49.6% -24.5% -43.5%,3.1 2.4 2.5 2.6 3.8 1.7 1.1,推荐 推荐 谨慎推荐 推荐 谨慎推荐 谨慎推荐 谨慎推荐,非住宅,600340.sh 000402.sz 600823.sh 600716.sh 002305.sz 000608.sz 002285.sz,华夏幸福 金融街 世茂股份 凤凰股份 南国臵业 阳光股份 世联地产,28.39 6.88 11.92 5.13 6.23 5.69 13.20,250 140 38 60 43 43 43,1.54 0.67 1.01 0.32 0.31 0.23 0.48,2.02 0.78 1.12 0.38 0.49 0.29 0.52,2.58 0.92 1.31 0.55 0.69 0.32 0.67,18.4 10.3 11.8 16.2 20.3 24.7 27.4,14.1 8.8 10.7 13.7 12.8 19.4 25.2,11.0 7.5 9.1 9.4 9.1 17.5 19.8,0.00 10.66 16.49 7.46 6.62 6.71 0.00,0.0% -35.4% -27.7% -31.3% -5.9% -15.2% 0.0%,6.2 1.1 1.2 2.2 3.6 1.6 3.2,推荐 谨慎推荐 推荐 谨慎推荐 推荐 谨慎推荐 无,资料来源：中国银河证券研究部 七、主要城市楼市成交走势图 图 7：主要城市楼市成交量,300000,全国33城市,月均值,50000,长三角4,月均值,250000,40000,200000 30000 150000,100000 50000 0 请务必阅读正文后的免责声明部分,20000 10000 0,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,12,12,行业研究报告/房地产行业,45000,珠三角8,月均值,60000,环渤海6,月均值,40000,35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0,45000 30000 15000 0,75000,中部9,月均值,70000,西部6,月均值,60000 45000 30000 15000 0,60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,25000,上海,月均值,10000,南京,月均值,20000 15000 10000 5000 0 请务必阅读正文后的免责声明部分,8000 6000 4000 2000 0,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,10/01,10/03,10/05,10/07,10/09,10/11,11/01,11/03,11/05,11/07,11/09,11/11,12/01,12/03,12/05,12/07,12/09,12/11,13,13,行业研究报告/房地产行业,12000,杭州,月均值,16000,苏州,月均值,10000 8000 6000 4000 2000 0,14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,20000,广州,月均值,7000,深圳,月均值,16000 12000 8000 4000 0,6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,4000,惠州,月均值,12000,佛山,月均值,3500,3000 2500 2000 1500 1000 500 0 请务必阅读正文后的免责声明部分,10000