2012年10月龙岩房地产市场月报.pptx

2012年10月龙岩市房地产市场报告,厦门新景祥咨询顾问中心 市场研究组,月报核心内容提要 一级土地市场 10月期间共成交13幅地块，地块总建为106万，其中4幅商住地块总建近78万，其余商服-商务金融用地多分布在龙门-铁山等城镇。 11月计划出让4幅地块，地块总建为44万，其中3幅为商住地块，总建近44万。 二级市场 10月商品住宅供给量为4.13万，环比下降41.7%，销售量为10.41万，环比上涨138%，由于9月备案延迟关系，因此本月成交量呈现激增态势，本月商品住宅均价约为7950元/，主要是新推房源凭借地段优势，个盘销售价格依旧走在高位。 政策动态 坚持房地产调控，逐步完善调控手段，国务院定调四季度调控，短期内仍限购限贷。 国土部将严格落实住房供地，监测扩至县级。继续加大违规用地查处力度。 国税总局表示房屋交换价格相等免契税，全国多地微调公积金政策。 财政部追加公租房棚改专项资金，住房公积金援建保障房试点再扩围至93个城市。,1,土地市场分析,土地出让情况 土地挂牌情况,【出让情况】10月期间共成交13幅地块，地块总建为106万，其中4幅商住地块总建近78万，5幅汽车4s店用地均分布在龙门镇，总建近6万，4幅商服-商务金融用地总建22万，多分布在龙门-铁山等城镇。,商住地块,【挂牌情况】11月计划出让4幅地块，地块总建为44万，其中3幅为商住地块，总建近44万。,2,二级市场分析,二级市场整体情况 二级市场存量情况 项目成交排行榜,【二级整体市场】10月商品住宅供给为凤凰城1#4#和晟源嘉年华，供给量为4.13万，环比下降41.7%，销售量为10.41万，环比上涨138%，趁着金九银十多项目推出新房源，由于备案延迟关系，因此本月成交量呈现激增态势，本月商品住宅均价约为7950元/，主要是新推房源凭借地段优势，个盘销售价格依旧走在高位，但由于本月东岳花园大量成交拉低了整体均价。,备注：本月住宅均价来源于新景祥数据库预估数据,【二级市场库存】本月主要为万盛凤凰城1#4#房源入市，但本月销售市场较火爆，导致市场存量下滑至58万、6640套。,三、成交套数排行榜 本月排名前三的项目为万盛凤凰城、东岳花园和旺角壹号，本月排名前几名项目除热销原因外，9月备案延迟也是导致其高成交的原因。,3,营销活动分析,本月开盘情况分析 本月重要营销活动,本月开盘项目总表,本月重点项目开盘回顾10月27日万盛凤凰城二期开盘,点评： 早上客户在排队区排队等候，八点开始发放序号牌号，客户凭身份证、伯爵卡领取选房号码牌，每张伯爵卡只能领取一张号码牌。客户进入休息区等待叫号，客户分批进场进行选房，选定房源后缴纳购房定金10万，领取收款收据，缴纳完定金便签订认购书。 车位从10月28日起按签约顺序进行认购，因为车位数量没有达到1:1的比例，按照先到先签约。 本次开盘的1#4#由于靠近小溪，景观面较好，总体价格较2#3#上涨400元/，且本次蓄客时间不足2个月，因此不及2#3#的开盘热销效果。,本月主要营销动态回顾 多项目欲在2013年初入市，因此均高调呈现在公众视野，其中包括售楼部开放、房展亮相。主要为项目的后期宣传造势暖场。,4,宏观政策分析,房地产调控政策 土地政策 金融信贷政策 保障房政策 各地楼市,房地产调控政策,评析：国家坚持调控政策，逐步完善调控手段，国务院定调四季度调控，短期内仍限购限贷。,国务院下放商品房预售许可审批权 10月10日，国务院下发关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，在决定调整的143项行政审批项目中，包括“商品房预售许可”的项目。决定指出，“商品房预售许可”的行政审批权将由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放到“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。 温家宝：坚持调控政策不动摇 逐步完善调控手段 10月17日消息，国务院总理温家宝近日在中南海召开的经济形势座谈会上表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。温家宝还指出，今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。 国务院定调四季度调控 限购限贷短期内难退出 10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。会议同时提到，四季度要制定农村集体土地征收条例。 秦虹：中国未来的房地产住宅市场还有很大空间 10月28日，“2012城市观点论坛成都”开幕，住建部政策研究室主任秦虹在论坛上发表演讲时称，中国未来的房地产住宅市场还是有很大的空间，企业要有信心。中国的城市人口还在增长，未来我们城市化进程还在提高，大中小城市之间的人口流动还在持续，人口的需求在未来的十年里面仍然是大的。 原税务总局副局长：楼市调控普通住房应控价控购 10月24日报道称，国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达近日接受媒体采访时提出，下一步房地产调控政策应分三类实行，即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购。许善达认为，房地产调控政策要实行分类，现在完全统一的政策是不行的。,贵阳楼市新政：首次购房后可享本市户籍待遇 10月7日消息，贵阳市日前公布关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)，其中规定外地人首次购房后即可享受贵阳市户籍入学等待遇。凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。 陕西新规：房地产合理利润率应控制在10%左右 据西安当地媒体10月20日援引陕西省住建厅消息称，为促进陕西全省房地产市场健康发展，陕西省明确，各房地产开发项目要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，确定合理利润率并控制在10%左右。 广州出台新规明确物管退出需提前三个月告知 10月22日，广州市政府常务会议审议通过广州市物业服务企业退出物业项目管理办法。该办法指，业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业，旧物管公司必须退出。同时还规定，物管退出物业项目时需提前三个月告知。,房地产调控政策,土地政策,评析：国土部将严格落实住房供地，监测扩至县级，继续加大违规用地查处力度。,我国首部全国国土规划纲要即将出台 10月17日消息，我国首部全国国土规划纲要文本框架初稿已经形成，或将于近期正式出台。据悉，该纲要主要是针对2011年至2030年间对全国国土开发、利用和保护进行规划，其中重要一点就是实行差别化的国土开发策略，按照人口和环境来布局城镇化。 国土资源部：部署监控房企逆势夺地 面对大型房地产开发企业“逆势夺地”的迹象，作为土地市场主管部门的国土资源部已经开始部署对高价拿地的大型房地产开发企业进行监测和调查，而这之中亦包括部分中央国资委直属企业。国土资源部土地利用司、执法监察局等司局已经开始进行有关监控和调查的落实工作。国土资源部党组书记、部长徐绍史特别强调，要继续加强房地产调控、确保土地市场平稳。 国土部：严格落实住房供地 监测扩至县级 近期召开的国土资源部部长办公会要求，各地继续加强房地产用地调控，严格落实住房供地计划，继续做好地价动态监测，继续加大处置闲置土地和打击囤地炒地力度，确保土地市场稳定。记者15日获悉，为更好把握土地市场走势，有关部门对土地交易和开发情况的监测范围已扩展到所有县级及以上城市，每宗地块从土地出让、土地交易到项目开竣工等整个环节都被纳入监测。 国土部：继续加大违法违规用地整改查处力度 国土部消息，国土资源部执法监察局15日召开汇报会，就9月底开展的2011年度土地卫片执法检查实地督查工作进行汇总梳理。汇报会强调，各地要继续加大违法违规用地整改查处力度，确保最终上报的卫片数据成果真实准确。,国土部：三季地价环比略升 严控各地调控变化 10月19日，国土资源部网站发布2012年第三季度全国主要城市地价监测报告，报告指出，三季度全国地价水平总体平稳，较上一季度略有上升。报告强调，下一阶段，应着重关注以下方面：一是严格监控各地的房地产调控政策变化，巩固和强化已取得的房地产调控效果。二是随着四季度传统的供地高峰期到来，应研究科学实施土地供应。三是针对近期部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，需提前做好政策储备、公开和正确解读市场信息，引导市场理性行为。 北京：旧城1万平米以上项目开工前须先考古 10月16日，北京市政府公开近日下发的关于加强地下文物保护工作的通知，文件要求，北京旧城占地10000平方米以上或地下文物埋藏区内的基本建设项目，以及其他地区占地20000平方米以上的大型基本建设项目，在开工前须经过北京市文物局组织开展的考古调查和论证。住建部门在核发施工许可证时，发现未开展考古勘探调查的项目，应及时告知文物部门采取补救措施。 杭州出台土地出让新政：溢价率49%即封顶 最近在杭州的一场土地出让会上，参会的开发商拿到了一份名为关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知。通知明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积”。,土地政策,金融信贷政策,国税总局：房屋交换价格相等免契税 10月8日，国家税务总局纳税服务司在答相关纳税咨询热点问题时表示，日常生活中发生的房屋交换价格相等的，免征契税。对此，市场分析认为这一政策在实际交易中减免额度有限。目前契税一般按成交价格计算，成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。 首套房贷利率：上浮传言渐起 大行仍打八五折 年末将至，商业银行资金开始“吃紧”，而近日关于首套房贷利率或将上浮的报道更是频频见诸报端。尽管已经进入第四季度，但目前首套房贷利率并未出现大的变动。工、农、建三大行的首套房贷利率仍在执行最低八五折优惠，但中行仍保持九折不变。 国家税务总局：二套房以上等价交换免契税 无需核查购房资格 近日，国家税务总局对外表示，房屋等价交换可免契税，而差额交换，仅按差额缴纳契税。现在二手房交易进入“高税时代”，而国家税务总局的政策让不少人看到了省钱的“曙光”。北京市东城区房屋权属登记中心工作人员告诉记者，房屋交换是不需要核查购房资格的。 国家税务总局原副局长许善达：从实际情况看反对扩大房产税试点范围 在中国房地产价值高峰论坛上，国家税务总局原副局长许善达表示，反对扩大房产税试点范围。许善达说，“从经济性质上讲，房产税属于存量税收，纳税人必须用其他来源挣得的钱在税后去缴纳房产税。我认为，从实际情况看，中国税收应该主要是增量税收，逐渐减少存量税收，这样的税制才能比较和谐。因此，我反对扩大房产税试点，抑制投资和投机行为的关键还是要针对交易环节征税，何时销售何时征收更符合实际。” 开征房产税大方向明确 明年上半年楼市或触底反弹 “房产税铺开的具体时间表最有可能是在11月后，而且大方向已经明确无疑了，主要征收对象应是拥有豪宅或多套房的高收入人群。”10月19日在成都举行的“2012中国经济巡回论坛（成都站）”上，财政部财政科学研究所所长贾康称。,评析：国税总局表示房屋交换价格相等免契税，全国多地微调公积金政策。,证监会主席：住房公积金入市正在研究 中国证监会主席郭树清日前撰文称，个别省份已与全国社保基金理事会签署协议，对养老金进行多元化投资运营；证监会与住房和城乡建设部共同研究改进住房公积金的管理和投资运营，也取得了实质性进展。 多地微调公积金政策 “松绑”刚需 24日晚，天津房地产交易资金监管中心发布公告称，住房交易网签首付可分两次交纳，首付总金额不能低于总房款的30%。异曲同工的是，记者昨日从广州银行业系统获悉，公积金中心新系统上线，穗按揭买房借新系统搭快车，所有的申请文件都将通过高清晰度的扫描设备录入系统，加速按揭放贷，以刺激刚需。“地方政府出于财政等考虑陆续试图微调，举动包括降低公积金贷款首付比例、成品房购房补贴、提高普通住宅标准等，”中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉向记者表示，这将促进购房需求的释放。 深圳非住宅类房产计税细则9月28日出台 9月28日，深圳市存量房非住宅类房产按评估征税政策细则正式对外公布。细则对个人存量非住宅类房产转让过程中的征税标准、土地增值税和个人所得税计征方式等给出了具体计算方式。,金融信贷政策,保障房政策,财政部：追加2012年公租房棚改专项资金50亿 财政部网站10月8日公布，中央财政追加下达2012年中央补助公共租赁住房和城市棚户区改造专项资金50亿元人民币，用于公共租赁住房和城市棚户区改造相关配套基础设施建设支出。截止目前，中央财政已累计下达2012年公共租赁住房和城市棚户区改造补助资金987亿元。 住建部：1-9月全国新开工保障房720万套 住建部10月12日公布，1-9月全国城镇保障性安居工程新开工720万套，开工率为97%，基本建成480万套，完成投资9600亿元。 住房公积金援建保障房试点再扩围至93个城市 记者自住建部获悉，全国公积金支持保障房试点再扩大，由首批的29个城市扩围至93个城市，290个建设项目为新增试点项目，北京等18个城市为新增贷款额度城市。 广州或将对政府开发商所建限价房合并管理 10月17日广州本地媒体报道称，由开发商投资建设的限价房的管理办法已过有效期，而广州市正酝酿制订新的由政府建设的限价房的管理办法，至今尚未公布。广州市房管局有关人士表示，目前政府建设限价房和开发商建设限价房管理办法都在制定中，两者最终可能合并管理。 上海放宽共有产权保障住房2人申请家庭标准 上海市近日公布了放宽共有产权保障住房2人申请家庭供应标准，从一居室扩大到两居室的相关政策，并在按照2012年准入标准申请共有产权保障住房的供应工作中实施。 山西出台六大保障房管理办法 含配租退出等规定 10月22日，山西省六大保障性住房管理办法正式实施。六大管理办法包括山西省保障性住房建设管理办法、山西省保障性住房运营管理办法、山西省廉租住房配租与退出管理办法、山西省公共租赁住房配租与退出管理办法、山西省经济适用住房供应与退出管理办法和山西省限价普通商品住房供应管理办法。六大管理办法对各类型保障房的配租、供应、分配及退出等问题，都作出了明确规定。,评析：财政部追加公租房棚改专项资金，住房公积金援建保障房试点再扩围至93个城市。,各地楼市,百家房企前三季存货近万亿 行业净利润率下降 截至10月30日，从已发布三季报的101家上市房企业绩情况来看，持续的销售回暖使房企资金状况得到改善，百家房企手持2000多亿元现金，可见地产业最困难的时点已过。不过，行业净利润率仍处于下降通道。值得关注的是，百家房企前三季度存货近万亿元，同比增加18.9%，而未来去库存速度却有可能放缓。 北京：金九银十住宅成交4.48万套 房价陷于僵局 2012年的“金九银十”已经落下帷幕，北京市住宅成交量两月合计为44812套，同比去年增加67.5%，新房成交量更是创下3年来的最高值。不过，10月份北京住宅成交量继续下滑，环比9月下降约一成，供需两端皆有疲软迹象。虽然今年“金九银十”的成交量不及预期，但目前房企的降价动力并不明显。据中指院统计，10月份北京新房价格为23340元/平米，相比9月份上涨0.77%。在住宅市场上，各项目销售情况重现冷暖不均，热销涨价项目和滞销项目同时出现。 广州：10月十区二县成交创新高 中心6区楼价涨得快 据统计，10月份广州十区二县共成交9785套住宅，同比大涨60.8%，环比上升约10%，这也是自2010年10月限购令执行当月后，成交量最高的月份。中心六区成交量则出现小幅下滑，仅有1935套，但同时楼价却大幅增长，中心六区均价高达23991元/，环比增幅9.8%。 上海：十月成交竟较去年涨92% 仍有1/4项目零成交 依靠月末3天的放量，今年十月份上海新房成交反超九月，达到了87.62万平方米，成为了今年月均成交第二高的月份。与去年同期相比，更是增长了91.6%，成交量接近翻番。然而，有业内人士指出，虽然与