[农学]房地产税费制度对房地产价格变动的影响.doc

房地产税费制度对房地产价格变动的影响1 (2011-01-28 19:02:16)转载标签：房产张学诞韩国房地产税收税制网上有大量就重庆、上海两市试行对部分个人住房征收房产税问题的提问，其中相当一部分是不了解什么是房产税、财产税的定义，也许多是不了解各国的情 况，更不了解房产税对房产价格的影响，因此我将刚完成的房地产税费制度对房地产价格变动的影响报告全文链接在本文之后，欢迎各位网友学习和批评，亦可 让更多的人了解世界各国的情况。 REICO工作室房地产税费制度对房地产价格变动的影响 查看第一部分、查看第二部分、查看第三部分、下载全文(word版) 房地产税费制度对房地产价格变动的影响 REICO 工作室2011年1月课题顾问： 孙 钢课题负责人：张学诞课题组成员：张学诞 邢 丽 胥 玲 李 铭 陈 龙许 文 梁 季 施文泼执 笔 人：张学诞 邢 丽 胥 玲 李 铭 陈 龙 目 录 内容摘要. 3一、国外房地产税制比较分析. 3（一）房地产税的分类. 11房地产保有税. 12流转环节房地产税. 2（二）房地产税税制要素比较. 21保有环节. 22流转环节. 5（三）房地产税税收收入及分配情况比较. 81房地产税的收入情况比较. 92房地产税的收入归属比较. 11（四）房地产税税权划分比较. 13二、我国房地产税制分析. 15（一）我国现行房地产税制概况.151房产税. 152城镇土地使用税. 153土地增值税. 154耕地占用税. 155契税. 166营业税. 16（二）我国房地产税费收入情况分析. 161房地产税收. 162房地产类收费. 18（三）我国房地产税制存在的主要问题. 191税种多，重复征税严重. 192税基窄，税款流失较多. 203重交易轻保有，税负不公. 204规模小，不能满足地方财政需要. 205费大税小，扭曲了税费关系. 216计税依据不合理，背离房地产税的本质特性. 217配套制度不完备，制约房地产税的发展. 21三、房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响. 21（一）流转环节的税费变动对房地产价格的影响. 211短期内税费变动对房地产价格的影响. 222长期内税费变动对房地产价格的影响. 243实证分析. 25（二）保有环节税费变动对房地产价格的影响. 351. 保有环节税费变动对房地产价格的影响理论分析. 352房地产保有环节税费变动对房地产价格的影响其他国家的历史实践. 383. 房地产税收对房地产价格的影响现实分析. 43四、结论. 46参考文献. 47内容摘要本研究报告在对国外房地产税收制度进行比较分析的基础上，研究了我国现行的房地产税费制度、收入情况以及存在的主要问题，并在理论和实践层面分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。本报告包括四部分： 第一部分对国外房地产税制进行了比较分析。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。国外房地产税主要分为两大类，即保有环 节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。由于国家的经济发展阶段、房地产行 业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。从收入归属情况来看，流转环节房地产税 （包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税 或中央与地方共享税。在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。 第二部分对我国的房地产税费情况进行了分析。我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多，但房地产税收入总体规模偏小且增长缓慢。从我国现行税制来看，主要存在重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等突出问题。 第三部分分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。对于流转环节的分析，采用了供求变动分析法；对于保有环节的分析，采取了四象限模型分析 法。在流转环节，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响不同，同时，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。通过分析得出，在短期内， 对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从 长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。在保有环节，单纯从税收的角度来看，房地产保有环节的税收与房 地产价格呈现负相关关系，房地产保有环节税负增加，会在一定程度上降低当前的房地产价格。从日本和韩国的实践来看，房地产税收调整曾经是应对房地产价格泡 沫的手段之一，但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段，其税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。从我国情况 来看，在税收制度设计上，流转环节的税费较多，而保有环节的财产税由于对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上处于“无税”的状 态。从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产 市场供求关系和市场需求的结构情况。 第四部分对房地产税费对房地产价格的影响进行了总结，并对我国以税收手段调节房地产价格提出了一些建议。 一、国外房地产税制比较分析作为国家调控市场经济的杠杆，房地产税制是世界各国税收制体系的重要组成部分。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。 （一）房地产税的分类世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段。房地产所得税属于所得税类，多数国家和地区没有把此单独分离出来，不是独立的房地产税种（注1：房 地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法 国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税）。因此，房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。 1房地产保有税房地产保有税对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收。一般依据房地产的存在形态如土地、房产或房地合一的不动产来设置。在现行房地产保有税体系中，主要包括不动产税，财产税，定期不动产增值税等税种。 （1）不动产税不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。不动产税又 可分为三种类型：将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等；只对土地和房屋合并课征 的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等；单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税，如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。 （2）财产税在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典等国，操作办法是将不动产与其它财产捆在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征的一般财产税，计税依据是不动产评估价值。 （3）定期不动产增值税该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分为10年期和5年期增值税两种。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值征税。 （4）其他税种如日本的城市规划税和特别土地保有税，法国的建筑地税、未建筑地税和不动产资本价值税等。2流转环节房地产税流转环节的房地产税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式 而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、印花税等。如在房 地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用 分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。 （二）房地产税税制要素比较由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。 1保有环节当今世界各国房地产保有环节的税主要包括不动产税、财产税、定期不动产增值税及其他个别税种，部分国家和地区保有环节房地产税的税种及具体税制要素设置情况见表1.1。2流转环节如前所述，流转环节的房地产税，一般根据取得方式而设置税种，部分国家和地区房地产流转环节的税种及具体税制要素设计情况见表1.2。（三）房地产税税收收入及分配情况比较房地产税在世界各国尤其是发达国家的税收实践中较好地发挥了税 收对房地产经济的调节作用。发达国家更重视对房地产保有税的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的 税收收入占税收总收入的比重较高，这里对部分国家房地产保有税税收收入情况进行相关分析。 1房地产税的收入情况比较在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占 税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。OECD国家的统计数据显示，在1965年到2002年期间，各国财产税收入占税收总收入的平均比 重保持在5%-8%之间（见表1.3），占GDP的平均比重保持在1.6-2.0之间（见表1.4）。具体就房地产税来看，其占GDP的比重就更低，表 1.4数据显示，2002-2004年期间55个国家的地方财产税占GDP的平均比重为0.95%。 但是，从房地产税占地方自有财政收入的比重看，其在许多国家是地方政府收入的重要收入来源。表1.5显示，在20世纪70年代，房地产税占地方政府收 入的平均比重超过20%，近年来，比重有所下降，但平均比重仍然超过10%。具体到部分国家来看，根据OECD国家1994年的相关资料（见表1.6）， 美国房地产税占地方政府税收收入的比重为75.8、加拿大为85.3、澳大利亚为99.6%，英国和爱尔兰为100，由此可见，房地产税在大多数发 达国家的地方税收收入中占据着重要地位。在经济不发达国家中，房地产税收收入占国家税收收入和GDP比例较低，主要有以下两个原因：一是房地产税管理上存在问题，税收覆盖面不广，征收效率偏 低；二是税收技术上存在问题，不动产登记等基础资料不全，估价技术上存在一定不足，由于不动产市场不发达、不够透明，估价基础不准确。房地产税在发达国家 房地产税占总税收的比例较大，主要是因为，发达国家往往积累了较为完善的地籍资料，地价定期更新，地价高，纳税人纳税意识强。同时，房地产税的征收，又为 国家的基础设施建设和公益服务提供了很好的资金来源，有助于当地不动产价值的升值。2房地产税的收入归属比较从国外房地产税制的收入归属情况来看(见表1.7)，流转环节房地产税 （包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税 或中央与地方共享税，如，瑞典、印度尼西亚、挪威等。（四）房地产税税权划分比较不同国家由于政体、国体不同，经济发展水平的差异以及经济管理体制的不同，地方税管理权限划分也不一致。各国地方税管理权限的划分，基本上有以下三种类型：中央集权型、地方分权型和集权分权兼顾型。 中央集权型即由中央政府集中税收管理权限。地方税的立法权集中在中央，地方政府只有一些地方零星税种的执法权，如确定一些地方税的税率和减免税等。其 代表国家有法国、英国、韩国等；地方分权型即中央和地方分别管理各自的税收，地方政府在税收上拥有相对独立的各种权限。包括制定税法、开征或废止某个税 种、确定税率、选择征税方式、方法、决定税收政策等，即使共享税源，地方政府也有自己的税种。其代表国家有美国、加拿大等；集权分权兼顾型即中央适当集中 与地方分级管理相结合。在税收管理权限划分方面，税法的立法权主要集中在中央政府，国家的基本税收制度和主要税收法规由国会制定颁布，地方政府根据国会颁 布的法律制定属于地方税种的条例，并拥有决定开征和停征一些法定外的税种的权力。其代表国家有日本等。部分国家（地区）在房地产税上的税权划分情况见表 1.8。（未完待续）房地产税费制度对房地产价格变动的影响2 (2011-01-28 19:06:07)转载标签：房产中华人民共和国城镇土地使用税房地产税收耕地占用税 REICO工作室房地产税费制度对房地产价格变动的影响 查看第一部分、查看第二部分、查看第三部分、下载全文(word版)（接上篇）二、我国房地产税制分析我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多。房地产税收入规模偏小且增长缓慢，与发达国家相比，还存在诸多亟待解决的问题和需要完善的环节。 （一）我国现行房地产税制概况我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等；间接相关的税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等；相关费用有教育费附加等。涉及到房地产保有环节的税种主要是房产税和土地使用税。 1房产税建国初期就有该税，后被并入他税，1986年10月1日恢复开征。该税以房产余值或房产租金收入为计税依据，税率分别为12%和1.2%。 2城镇土地使用税1988年11月1日开征。开征此税的目的是为了保护土地资源的合理利用和开发， 调节土地级差收入，提高土地的使用效益，加强土地管理。征税范围为城市（包括市区、郊区）、县城、建制镇、工矿区。纳税人为在以上范围内使用国家所有和集 体所有土地的单位和个人。该税实行四档幅度定额税率，按年征收。该税的纳税人专指国内的单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国个人不缴纳该税。 2007年2月国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定实施。对1988年发布施行的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条 例作出修改：提高城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍；将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。 3土地增值税1994年1月1日开征。这是为加强房地产开发企业的管理，规范房地产交易市场秩序， 调节土地增值收益，维护国家权益而出台的一个新税种。纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得增值额为课税对 象，实行3060%的四级超率累进税率。 4耕地占用税1987年4月1日开征。这是为了保护农用耕地。限制对耕地的占用而开征的一个新税种。该税以占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人为纳税人，一般以县为单位，按人均耕地亩数实行差别幅度税率，实行一次性征收。 2007年12月1日，为统一内、外资企业耕地占用税税收负担，国务院公布修改以后的中华人民共和国耕地占用税暂行条例，并将原条例规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右，自2008年1月1日起施行。 5契税现行契税于1997年10月1日开征。该税是因不动产买卖、典当或交换而订立产权转移变动契 约时向产权承受人征收的一种税。纳税人为转移土地、房屋权属的承受人，包括各类企事业单位和个人。计税依据为：出售土地使用权和房屋的按成交价征收；赠予 土地使用权和房屋的按市场价格核定；交换土地使用权和房屋的按交换差价征收。实行35%的幅度比例税率。 6营业税现行营业税于1994年1月1日起施行。该税涉及对土地使用权转让和销售不动产行为的征税，因此也是与房地产相关的税种。如发生转让土地使用权和销售不动产行为时，对转让方或销售方按交易金额的5%征税。 （二）我国房地产税费收入情况分析1房地产税收（1）保有环节我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。由表2.1可以看出，我国自房地产税开征以 来，经历了收入规模偏小、增长缓慢和收入增长明显加快的两个阶段。以城镇土地使用税为例，1994年之前，由于土地计税面积变化不大，全国城镇土地使用税 收入长期停留在30亿元左右的规模；1994年实行分税制后，各地纷纷改按幅度税率的上限征收，1994年至2004年，该税收入逐渐增长但增长速度依然 较慢，年均增幅在10左右，低于该阶段税收总收入的年增幅15；随着房地产业行业的快速发展，自2005开始，该税收收入快速增长，尤其是2007 年、2008年，该税收入连续两年大幅攀升；2008年，全国城镇土地使用税为816.90亿元，增长幅度达到112。但总体来看，房地产税收收入的增 长步伐慢于税收收入总额的增长，房地产税收收入占税收收入的比重平均为2%左右；占地方财政收入的比重平均为4左右%，比重不高。 （2）流转环节我国流转环节的房地产税收主要有营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等。从表2.2 ，2.3可以看出，我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大；受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008年度部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。 2房地产类收费我国目前涉及房地产的收费门类繁多且有地区差异，包括土地登记费、土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、房屋工程质量监督费等等，可谓五花八门，数目 繁多。由于相当数量的收费由财政部门之外的市政规划，工商管理等部门征收，数据难以取得和统计。这里仅从地出让收入（注4：土地出让收入包括土地开发成本 （征地、拆迁、土地置换等）和土地出让金，不等同于土地出让净收益。按照财政部、国家发改委、住房和城乡建设部联合下发的关于保障性安居工程资金使用管 理有关问题的通知要求，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金 统筹用于发展公租房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公租房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴）的角度，以土地出让收入为样本进 行相关数据分析（见表2.4，2.5）。 从1998年开始，我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配取代了实行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供应、市场、金融、物业管理、中 介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动。1998年至2003年是我国房地产发展的第一个重要阶段。在这一阶段，政府将住宅作为居民新的消费热点， 把房地产作为经济增长的支柱产业，并采取了优惠房贷、减免税、放宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度等一系列措施鼓励购房，刺激住房消费。居民住房需 求得到了充分释放，房地产业快速发展。1992年至2003年，全国土地出让收入收入累计1万多亿元，其中2001至2003年就高达9100多亿元。自 2003年下半年起，我国部分地区出现了房地产投资过热、房价上涨过高的现象。2004年，全国土地出让收入达到5894亿元；2005年达到 5505.15亿元，2006年为7677.89亿元，2007为1.3万亿元。在国家信贷、税收、利率、土地收益分配管理等领域调控房地产政策的作用 下，2008年，土地出让收入规模略有下降，为9600亿元。2009年全国土地出让收入突破1.5万亿元。由表2.5可以看出，在我国房地产投资快速发 展、房地产价格高速上涨的几年间，我国土地出让收入占地方本级收入的比重超过三分之一甚至二分之一；在房价飙升的2007年，该比重比超过50，即便是 在受全球金融危机影响房地产市场滑坡的2008年，该比重也高达30。土地出让收入对地方政府收入的贡献的确很大。 （三）我国房地产税制存在的主要问题从我国现行税制来看，主要存在内外税制不统一，重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等问题有待解决。 1税种多，重复征税严重我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个相关税种，例如，对土地课税有城镇土地使用税和耕地占用税。这些税种在形式上虽相 互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成对同一税基的重复征税。例如对房屋租金收入，不仅要征收营业税，还要征收房产税，等等。税种过多，既不符合简化税 制的原则，还会导致纳税人的地下交易行为增多，偷逃税行为普遍，造成税款流失和税负不公。 2税基窄，税款流失较多我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中所涉及到的房地产行为，而对于个人的生活用房等则排除在征管范围之外，相应地缩小了房地产税基范围。随着 农村经济的不断发展以及小城镇建设步伐的加快，农村已出现大量营业、出租用房，而现行房产税只对我国城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，对农村的房产 不征收，造成农村房地产税的流失。 3重交易轻保有，税负不公我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、 企业所得税、个人所得税等税种，另外还要缴纳各种收费，这些税费一般占房产价格的30-40%。而在房地产保有期间设计的税种只有房产税和城镇土地使用 税，税负低，且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无须缴税。这种典型的交易重保有轻的税制模式造成了严重的税负不公平。 一方面，房地产开发流通环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动市场价格上扬。例如，在开发前期阶段，土地受让方为了获得土地不仅交纳了 土地出让金，开发完毕前每年还要承担土地使用税(费)，再缴纳契税，仅仅为了取得土地使用权就要承担如此之重的税费是不合理的。这种高价格在偏离建安成 本、超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约房地产市场正常的开发与再生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类相对少，税 负较轻，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有。与此形成鲜明对比的是，进 入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地使用权的正常交易，助长了隐性流动的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进 程，使得土地的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费并存的现象日趋严重。 4规模小，不能满足地方财政需要由于房地产税课征对象较难隐藏，税源比较稳定、容易控制和管理，因 此在很多国家的地方税收入中占有较重要的地位。如美国，其房产税收入占地方税收入的4050%。而我国，房地产税开征以来收入规模一直偏小。虽然近年来 随着房地产行业的蓬勃发展，房地产税收入有了明显增加，但房地产税收入占税收收入的比重仍然不高。 5费大税小，扭曲了税费关系目前，涉及房地产的收费五花八门，收费总额难以统计。但费大税小是不争之实。高收费一方面加重了纳税人的负担，另一方面也大大削弱了税收的调节作用。同时，各种收费由于未纳入预算管理，其使用得不到有效的监督，浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。 6计税依据不合理，背离房地产税的本质特性我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节收入的作用。 7配套制度不完备，制约房地产税的发展我国现有土地使用制度是“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等，而其中部分税费，用地者须一次性支付。实际上是将后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是导致对土地的滥用。“批租制”的弊端就在于每届政 府都无法实现货币共享，而土地储备是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面获取的财政收入也在不断锐减，长此以往，最终将会出现没有土地使用权 出让的尴尬局面。 另外，我国财产评估制度、财产登记制度不健全。加上房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成房地产税收入的流失。房地产税费制度对房地产价格变动的影响3 (2011-01-28 19:07:15)转载标签：房产日本房地产市场房地产泡沫税收政策 REICO工作室房地产税费制度对房地产价格变动的影响 查看第一部分、查看第二部分、查看第三部分、下载全文(word版)（接上篇）三、房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响 税收是在市场经济条件下国家参与国民经济分配的主要形式，在国家获得行政资金的同时，税收对于经济活动中的各微观主体的决策也会产生一定的影响，正因为如 此，在一定条件下，税收也成为国家主动进行宏观经济调控的重要手段之一。近几年来，我们国家房地产价格增速明显过快，税收政策也成为调整房地产市场的重要 手段之一，此处我们试图通过理论和现实分析，厘清房地产税费变动对房地产价格的影响。 （一）流转环节的税费变动对房地产价格的影响 在经济学中，税收对价格的影响主要是通过税收对市场供求的影响和税收转嫁来实现的。根据供求规律，当一种商品价格上升时，供给量增加，反之亦然；当一种商 品价格下降时，需求量增加。供给曲线与需求曲线相交，决定了市场均衡价格和数量。一般而言，对房地产购买者征税，会导致需求的减少，即需求曲线的向左下方 移动；对房地产供给者征税，会导致供给减少，即供给曲线向左上方移动。因此，征税将导致形成新的均衡价格和均衡数量。在对房地产市场征税时，通常会发生税 收转嫁，即纳税人通过种种途径将税收负担转移给他人。税收转嫁取决于市场结构以及供给和需求的价格弹性（注1：需求的价格弹性表示在一定时期内价格一定程 度的变动所引起的需求量变动的程度，需求的价格弹性= 需求量变动的百分比/ 价格变动的百分比；供给价格弹性是指供给量相对价格变化作出的反应程度，供给价格弹性 = 供给量变动百分比 / 价格变动百分比。）。如果需求相对于供给缺乏弹性，则税收主要是向前转嫁给购买者；而如果供给相对于需求缺乏弹性，则税收要向后转嫁给供给者。 在我国现行税制体系中，对房地产在流转环节的税种有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税。这些税收政策的变动势必对房地产价格变动产生一定的影响。 从征收对象上来看，由于流转环节的房地产税费有的是对供给者征收，有的是对购买者征收，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。从期限上来看，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。 1短期内税费变动对房地产价格的影响 （1）对购买者征税引起的房地产价格变动情况在短期内，供给曲线则是一条向右上方倾斜的曲线，即随着价格的提高，供给数量增加。如图3.1所示，此时需求曲线与供给曲线的交点所决定的均衡价格水平为 P1。当政府对购买者征税时，同等价格下消费者的需求量会减少，需求曲线向左下方移动，与供给曲线相交形成了新的均衡价格P2，低于未征税前的均衡价格 P1，即：在短期内，政府对购买者征税会使得房地产的价格趋于下降。 （2）对供给者征税引起的房地产价格变动情况 当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，短期供给曲线向左上方移动，此时移动的短期供给曲线与需求曲线所决定的新的均衡价格水平P2高于未征税前的均衡价格水平P1。既在短期内，政府对房地产供给者征税会使得房地产的价格升高。 此外，在对供给者征税，通常会发生税收转嫁，影响了房地产价格的变动。流转环节的税收变动对房地产价格的影响，主要取决于税收转嫁和税负最终的负担者。经 过税收转嫁，房产税收的负担最终可以出现三种情况：一是买者与卖者按一定比例分摊；二是全部由卖者负担；三是全部由买者负担。究竟由谁承担或谁承担多少税 收取决于很多因素，这些因素包括房地产的供给者和购买者在市场上的垄断程度、房地产的供给与需求状况和政府的政策目标等等。 （3）对供给者和购买者双方征税引起的房地产价格变动情况在长期内，作为供给者决定性生产要素的土地数量是一定的，因此长期供给曲线是一条垂线，但房产不同于其它商品，其可以作为一种固定资产来长期持有，在价格 低于一定水平时，供给者宁愿自己持有也不愿意对外出售，此价格为与需求曲线的交点P1，这样，长期供给曲线就变成了如图3.4所示的一条折线。在价格为 P1时，供给者所愿意提供的数量小于等于Q1，长期供给曲线为一条水平线。价格低于P1时，供给者愿意提供的数量为0；高于P1时，供给者愿意提供的数量 为Q1，是一条垂线，如图3.4所示，LS1为长期供给曲线。 此时如果政府对购买者征税的话，同等价格下消费者所愿意购买的数量是减少的，需求曲线向左下方移动，此时需求曲线与长期供给曲线的交点，即新形成的均衡价格并未发生变化，即：政府对购买者征税，不会引起价格的变化。 （2）对供给者征税引起的房地产价格变动情况若政府对供给者征税，从长期来看，供给者为了保持一定的利润，必然会想办法把这部分税额转嫁到购买者身上，这样，购买者购买同等数量的房屋所需要的付出的 价格必然会提高，既需求曲线向右上方移动，移动的需求曲线与长期供给曲线所形成的新的均衡价格水平为P2，且P2P1，即：政府对供给者征税，会引起价 格的上涨。 从以上的分析可以看出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格 的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。 3实证分析 （1）当前供求状况的分析2供求比=1：求/供，图中采用的是“求/供”的值。从表3.1和图3.6、3.7可以看出，自1997年以来，除2008年受金融危机的影响，导致购房者徘徊观望，我国商品房市场基本上呈现需求相对于供给 不断增强的趋势，即：“求/供”的比值不断上升。19972004年，商品房市场处于供过于求的状况。2005年商品房竣工面积53417万平方米，当 年商品房销售面积55486万平方米，需求首次超过供给，供求比达到1:1.04。此后，除2008年受金融危机的影响，供不应求的状况日益加剧，特别是 自2009年以来，商品房供求市场演绎了从逐步回暖到猛然上涨的态势，到2010年，供求比为11.04，供求缺口达到最大。总体而言，近几年来我国的 商品房市场处于供不应求的态势，从地区和部分大城市的资料来看，也显示出了它们与全国商品房市场大体一致的供求状况。 （2）房地产价格变动分析 从表3.2和图3.8可以看出，自1998年以来，除1999年房价受政府大量推出经济适用房和2008年受金融危机的影响外，我国的商品房平均销售价格 一直呈上升的趋势，由1998年的每平米2063元上升到2010年1-10月份的5107元。其中，涨幅最大的为2009年。2009年全国商品住宅房 价止跌上扬，全国商品房均价达到4695元/平方米，比2008均价上涨23.6%，超过了2004年17.8%的涨幅，成为十年来房价的最大增幅。从表3.3和图3.9所反映的全国房屋销售价格指数变化情况来看，除2009年1月份受金融危机的影响外，其他时期全国房屋销售价格指数都在100以上， 即都反映出了价格同比增加的趋势。无论是房屋销售价格的总指数，还是新建住宅价格指数和二手住宅价格指数，都放映了相同的变化趋势，只不过新建住宅价格的 变化幅度大于其他两者。 （3）房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响 日韩流转环节税费变动对房地产价格影响的分析 在房地产交易环节，日本开征的主要税种包括不动产转让所得税、营业税、注册税和印花税等。征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳 定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为 9%。税收手段是日本调控房地产价格时所使用一个重要工具。1989年日本的房地产泡沫达到了历史上最为严重的时期，为了应对这种局面，调节房地产价格， 日本政府开始调整房地产税收。但在税收方面，使用的手段主要是调整固定资产税，扩大征税的范围，提高征税税率，在土地持有环节开征土地价值税等，而在流转 环节，并没有多少大的动作。1991年之后，日本的房地产价格泡沫破灭，住房价格下降近四成，地价下降近六成，主要是由于日本央行频繁的加息、日本外汇市 场的变化所导致。1998年之后，随着房地产泡沫的破灭，日本政府对房地产市场的调控目标从抑制土地投机调整为促进土地的有效使用。 韩国在上世纪70年代至今也频繁应用税收政策对房地产市场进行调整。上世纪70年代，韩国的房地产价格开始呈现迅猛上涨的趋势，土地投机现象十分严重。为 了应对快速上涨的房地产价格，韩国政府先后对税收政策进行了多次调整。1978年韩国政府专门出台为调控房地产投机及稳定地价的综合措施，对房地产投 机进行调控，其中提高了房地产交易环节的税负，将转让所得税从30%提高到50%。但是从后来的房地产价格走势来看，1978年的房地产调控措施效果并不 显著，房地产价格仍然呈现持续上涨的态势，为此韩国政府进行了新一轮的税收政策调整，将房地产调控政策由交易环节转移到房地产持有环节。2004年以来， 韩国的房地产价格又开始不断走高，出现了明显的泡沫迹象，为此韩国政府颁布了不动产综合对策，提高交易环节的税收，对拥有两套以上住宅的家庭，将其交 易价格超过一定数额时的所得税税率由以往的9%36%提高到50%。同时增加高档住宅转让所得税税率。 从日、韩两国使用税收政策调节房地产价格来看，我们发现：一是在交易环节使用税收政策调节房地产价格，并没有起到预期的效果，特别是对供给者的征税，可能 起到相反的效果。日本房地产泡沫破裂表明，房地产价格的调整是多种因素共同作用的结果，仅仅通过房地产税的调整来应对房地产泡沫是不够的。相反，交易环节 对供给者所征的税收通过价格最终又转移到购房者的身上，而价格并没有被抑制住，甚至有可能抬高房地产价格。二是税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使 用，而在交易环节采取的措施相对较少。例如：在调整房地产泡沫时，日本主要是在保有环节使用税收政策；当韩国在交易环节的税收调整没有起到作用时，将税收 调控转向保有环节。 我国房地产税费政策变动对房地产价格影响的分析 针对房地产市场供求状况，我国为调节房地产市场正常运转，适时调整了房地产税费政策。从2001年来，我国房地产税费政策变动情况如下： 2001年，主要调整了两项政策：一是调整住房租赁市场税收政策（为方便分析，可简称“政策1”，以下相同）。为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市 场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价 格出租的居民住房，减征营业税（由5降为3），房产税（由12降为4），个人所得税（由20降为10），使个人出租房屋总体税收负担由原来的 17.530降低为7.314.57。二是消化空置商品房有关税费政策（政策2）。2001年4月19日，财政部、国家税务总局下发了关于 对消化空置商品房有关税费政策的通知，对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对于 1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在 1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。 2004年，规定物业服务收费从2004年10月1日起明码标价（政策3）。 2005年，出台了关于加强房地产税收管理的一些规定，要求各地本地区享受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次（政策4）。 2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人购买的非普 通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票 作为差额征税的扣除凭证。2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。 2006年，调整的政策主要有：一是2006年5月31日下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件）（政策5），对“国六 条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理 免征营业税的手续。二是2006年7月26日下发了关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（政策6），规定从8月1日起，各地税局将在全国范 围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。三是2006年9月14日，下发了关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知（国税发 2006 144号）（政策7），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。 2007年，调整的政策主要有：一是10月10日发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部39号令)（政策8），未按出让合同约定缴 清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。二是8月7日国务院发布关于解决城 市低收入家庭住房困难的若干意见（政策9），规定廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收 费和政府性基金；社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。三是11月30日，建设部、财政部、国家税务总局等七部门联合发 布了经济适用住房管理办法（政策10），规定经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房的建设和供 应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。 2008年，调整的政策主要有：一是2008年1月7日，国务院下发关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）（政策11），严格执行闲置 土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲 置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。二是1月23日，下发了关于进一步加强土地税收管理工作的通知（政策12），全面清查土地税收 缴纳情况；严格落实“先税后征的政策”；没有财税部门的完税凭证，土地部门不得办理土地登记。三是2月26日下发了耕地占用税暂行条例实施细则 (财政部令第49号)（政策13）。四是10月22日财政部、国家税务总局发布关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号） （政策14），规定11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住 房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 2009年，调整的政策主要有：一是12月9日将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象（政策15）。二是12月23日下发了关于 调整个人住房转让营业税政策的通知（政策16），除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的 财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。” 2010年，调整的政策主要有：一是4月2日财政部下发通知规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录 的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（政策17）。二是5月25日下发关于加强土地增值税征管工作的通知(政策18)， 对于预征率大幅上调，核定征收率原则上不得低于5%。三是5月4日下发关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（政策19），对于城 市和国有工矿棚户区改造安置住房的有关税收政策做了调整。四是5月19日、5月31日分别下发了关于土地增值税清算有关问题的通知（政策20）和关 于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知（政策21），对土地增值税、涉及房地产的个人所得税做了进一步明确规定。五是9月29日财政部、国家税 务总局、住房和城乡建设部发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（政策22），规定自2010年10月1日起，对符合规定的个人购 买