2009年成都嘉耀新都汇商业策划报告.ppt

,嘉耀 新都汇 商业策划报告,行销企划/翻江过海/创意传颂/五湖四海,目录contents,商业地产策划要旨,市场分析,项目分析,营销战略,4,1,2,3,项目定位,5,物业发展建议,6,商业地产四要素,经营者,商业地产,消费者,开发者,投资者,商业,地产,商业地产特性,商业地产不仅对资本的要求很高，而且在人才方面要求复合型人才，须擅长于投资、开发、经营和商业优化，同时政策方面对商业地产的运作要求也很高。,高要求,高投入,高回报,高风险,动辄几亿的投入,潜在风险,开发,潜在风险,销售,招商,经营管理,因开发商受金融政策调整及开发商的不成熟 导致抵御风险的能力有限,商业困境,商业困境,受全球金融风暴的影响，商业培育期较长：不利自 营客户进驻,以商务为主的消费存在明显的时段性,高地价高租金决定了只有承租能力较高的业态才能 入驻（如百货银行高档餐饮品牌专卖）,我们的思考,我们的 思考,如何应对激烈的市场竞争,如何实现风险最小化利益最大化,如何平衡商业长期收益及短期销售资金回收问题,如何有效解决商业经营及销售后管理的矛盾,商业定位如何突出亮点抢占市场,思路与结构,市场分析,项目分析,营销战略,项目定位,物业发展建议,思路 与 结构,新都区商业格局,本案是该居住区 内唯一一块规模商业用地，属商业核心地带。,区域优势,1、北部处于城市主要经济流向，有成 -德-绵产业集聚带，是构筑成都平原城 市群的重要组成部分。,2、北部工业和物流有一定的基础，已 经形成一定的产业特色和支柱产业。,3、北部区位优势明显，地理位置优越。 北部新城是成都市确定的未来主要发展 方向。,区域优势,发达的交通网络,新都区交通系统完善，交通优势突出，现状有7条主要交通与中心城区和新都主城区联系，同时规划了1条货运专线、2条轨道交通通过区内，这将使新都区域与外界联系更加便利。,项目swot分析,优势,劣势,机会,威胁,1、商业规模太小 2、地块太长、深度不中、规 划条件容易受限制,1、周边小区店铺价格低、租 金低 2、 由于未开工的原因在招商,1、位置优越：新都体育运 动公园区域核心地段 2、附近最好的商业地块,1、区域发展前景已被广大 投资者和经营者认可 2、公园边绿化带工程已准 备动工,项目swot分析,化解策略,化解策略,强化区域的规划投资价值，北部新区辐射力最好最强的 商圈,针对工程资金压力问题，可考虑租售结合的营销策略,加强工程速度及招商力度提升项目价值预期,营销策略,租售结合,先租后售,整体出售,售后返租,只租不售,营销方式,先租后售,进行发售,形成一定 商业氛围,商户入驻 经营,先租后售的优缺点,先租后售优缺点分析,description of the contents,优点,缺点,保持整体形象确保整体风格和定位前后的统一,不能即时回笼大量资金 承担风险比较大,租售结合,通过销售缓解资金压力 通过对租贷、销售物业的比例、时效性 进行获利,title in here,对优质物业进行经营 获得长期收益,租售结合,租售结合,description of the contents,一部分仅让使用权给商户的经营模式,另一部分户权与使用权出售给投资者,租售结合的优缺点,租售结合优缺点分析,description of the contents,优点,缺点,1、 快速回收大量资金，缓解资金压力 2、长期经营获得多资金 3、回报及房产升值,销售部分与出租部分管理存在一定 的难度,整体出售优缺点分析,缺点 寻求整体买家难度较大，不利于获取最大的利润,优点 1、回收资金最快捷，省去销售招商和后期管理的工作 2、整体形象好,便于长期管理,优缺点分析,财团 基金,只租不售优缺点分析,缺点 1、租金水平低，不利于开发商 2、资金的回笼并无法化解商业项目开发的风险,优点 1、统一管理，保持商场整体形象 2、可控商场,优缺点分析,售后返租,长期反租 短期反租,租 商家,text3,售 中小投资者,营销战略,制定原则,1,2,3,4,开发商的开发 战略及资金链 的规划,短期资金回收 与长期收益的 平衡,三楼的销售压 力大,潜在风险的控 制，周边市场 经营不旺档次 不高，投资者 信心不足等,营销方式建议,我司以租售结合的营销策略比较符合项目的实际情况，同进可保留较大的后续调整空间，利于风险有效控制。,租售比建议,项目定位,1,商业开发、经营为先,3,商业以经营效应最大化为目标,2,做高业价位高的业态，不做配套型,档次定位,定位于中高档与中档之间,高档,中低档,低档,中高档,中档,业态规划,业态规划,满足形象及档次的要求,text in here,description of the contents,主要考虑聚集大气和评价较高的业态,在业态比例主题档次上体现群象购买能力,正确评估区域的消费方向及购买能力能有提升物业价值预期销售,1.,2.,3.,4.,经营模式,卖点,本项目六大中心卖点,北部新城,购物中心,枢纽中心,商业中心,体验中心,品牌中心,所在位置,交通便利,地段价值,品牌管理,商业规划,业态组合,主力店的功能,1,2,3,4,项目实现销售及持续经营的关键,提升物业品牌形象及商业价值,吸引投资客户的关注并加强其信心,提高整体物业租金及销售价格,主力店定位,业态定位（方案1）,1785 1920 运动品牌,美食1589.04 1311.8,男女装品牌 1523.5 1523.5,ktv 1890.6,业态定位（方案2）,1785 1920 运动品牌,1523.5 1523.5,美食1589.04 1311.8,ktv 1890.6,国际运动品牌1,国际运动品牌2,国内运动品牌,国内运动品牌2,国际男装品牌,国际男装品牌,国内男装品牌,1 hugo boss 波士 2 gianfranco ferre 乔治阿曼尼 3 calvinklein 卡尔文克莱恩 4 古奇欧古孜gucci 5 dolce&gabbana 多尔切和加巴那 6 prada 普拉达 7 christian dior 里司汀迪奥 8 domma karan （美国品牌） 9 giorgio armani （意大利品牌） 10 zegna 杰尼亚,1 劲霸男装 2 柒牌男装 3 七匹狼男装 4 利郎男装 5 才子男装 6 太子龙男装 7 九牧王男装8 虎都男装 9 帝牌男装 10 boss 男装,国际女装品牌,国际女装品牌,1 哥弟 女装 (中国驰名商标,台湾 名牌) 2 only女装 (世界品牌,丹麦名牌) 3 艾格女装 (法国etam集团分支企业,著名畅销品牌) 4 歌莉娅女装 (中国女装/秋装/夏装高知度品牌) 5 太平鸟女装 (中国女装高知度品牌) 6 虫虫女装 (香港名牌,知名畅销品牌) 7 红袖女装hopeshow (中国女装高知度品牌) 8 太和女装 (中国女装高知度品牌) 9 斯尔丽女装 (中国驰名商标,国家免检产品) 10 千百惠女装（中国知名） 11淑女坊（中国知名） 12阿依莲（中国知名）,美食品牌（中餐）,add your title in here,九和餐饮娱乐有限公司、盐府人家、龙鹰鸭王、骏业餐饮、 陶然居、庄子村、龙香居、丽景轩、唐宋食府、福临门、五 味八珍川菜馆、俊宏酒楼、卞氏菜根香、小桃源食府、外婆 乡村菜、近水阁鸭缮、韩家菜、新加坡寒舍、玉芙蓉、卡布 罗尔、北京烤鸭酒楼、麒麟鑫阁、蜀汉酒店、瓦坛子、红珊 福酒楼、成都老房子餐饮、快乐老家餐饮、丽景轩、老成都 公馆菜、郑氏阳光餐厅、蒋排骨、重庆朝天门河鱼村、神仙 豆花庄、南胡大酒楼、善食坊、一品粥店、九州一味、外婆 乡村菜、巴国布衣、岷江餐饮、天仁海鲜、金龙渔港、良记 饺子、汉席酒楼、故乡缘、海凌阁、金珠大酒店、布衣阁川 菜酒楼、曹大妈老菜馆、陈麻婆豆腐、成都古蜀乡月、成都 三江鱼府、成都石磨豆花庄、白香居、湘源酒楼、成都新通 惠、大相扑回转寿司餐厅、滴满津大酒店、东海餐饮娱乐有 限公司、董蹄花酒楼、夫妻肺片酒楼、恒昌酒家 狮子楼、南河人家、红杏酒家(羊西线),中餐品牌,美食品牌（火锅）,add your title in here,澎湖湾、红鼎坊、重庆德庄实业集团、山珍宝、猪圈火锅、 普莱斯企业集团、重庆孔亮火锅、荣幸苑火锅、成都新天 府酒楼、玉龙火锅、重庆解放碑火锅、愚头记、重庆解放 啤土灶火锅、三只耳、快乐老家、辣肥仔、府河人家、晶 晶火锅兔、谭鱼头、左撇子火锅、食圣火锅、武陵山珍、 张大胡子鱼头火锅、红卫坊、大白鲨、热盆景、小天鹅、 红满天、川锦园、盆盆虾、罗大排汤锅、巴渝人家老火锅、 坝坝筵风味火锅、家家粗粮王、玉洁苑九尺鲜鹅肠、川王 府火锅楼、 （连锁）船老大火锅吧、大河餐饮（火锅）、 大唐人火锅、弟兄连锅（连锁）、弟兄连锅、芙蓉国火锅、 光头香辣蟹、红天鹅火锅大酒店、胡记重庆老家火锅酒楼、 华阳人家特色火锅、皇城老妈火锅大酒店、将排骨（连锁）、 金林酒楼、聚香源火锅茶楼、寇记火锅、快乐酒家、快乐鱼 溏河鲜火锅、拉姑村火锅大酒楼、赖皮鱼餐饮连锁、老妈 火锅、重庆君之薇、凉山山珍、秦妈老火锅、百姓人家火锅、 福万佳火锅、近水阁鸭缮、武陵山珍、仁得火锅、重庆来 凤鱼、鑫西北、成都大河坝、大唐人餐饮连锁、海上皇、海上海,火锅品牌,ktv品牌,ktv品牌,att量贩ktv、go on会所、男孩女孩歌城、牡丹阁翡翠夜 总会、热舞会所、鑫磊俱乐部、六本木夜总会、mgm、鑫工 场量贩ktv、银河天空城ktv演艺吧、景立歌城、故事村歌城、 钱柜歌城、星光灿烂歌城、红宝石歌城、云河歌城、魅力无限 量贩ktv、白天鹅歌舞厅、卡卡都俱乐部、好乐迪歌城、金碧 辉煌、时光如歌音乐厅、新空间歌城、远洋俱乐部、铜锣湾歌 城、星辰会所、根据地歌坊、莱茵河歌城、热舞会所、激情俱 乐部、绿芭蕉、星辰会所、音舞汇娱乐会所、南方俱乐部,业态比例(方案1),64%,22%,14%,64%,22%,14%,购物 shopping,餐饮 food & beverage,娱乐 entertainment,业态比例(方案2),41%,45%,14%,41%,45%,14%,购物 shopping,餐饮 food & beverage,娱乐 entertainment,目标客户定位,纯投资性客户 投资与自营结合的客户 自营客户,客户特性,纯投资客户：投资经验丰富且获益丰富，主要考虑区域的商业潜力和升值空间，只作为一种完全的投资工具，不懂也没有时间管理 投资与自营结合的客户：做个体的比例较高，大多有自己的门面，经商多年积蓄较多投资和自营都有考虑，对项目的内部商业组织要求较高 自营客户：大多具有丰富的商业操作经验为主，资金实力强，同时对经营的问