2011年8月上海贝尚坊商业考察报告.ppt

上海贝尚湾,商业考察报告,2011-08-23,地块位置,贝尚湾位于松江九亭板块，紧挨七宝大型商圈，南接沪松公路、西至沪亭北路，交通便捷、畅达。,项目距离9号线九亭站点约有1公里的路程，沿沪亭北路步行的话大约需要15分钟的时间。乘坐9号线从九亭站点出发大约25分钟可以抵达宜山路换乘站点，30分钟可到徐家汇商圈。,location,在项目对面的沪亭北路上有数辆九亭板块内的主要公交路线，设站的松江41路、松江42路公交，路线也涵盖了九亭板块内主要的诸如九亭小学、九亭医院、地铁站等公共配套设施。,地块位置,location,项目概况,贝尚湾总建筑面积逾50万平方米,容积率1.65，10万平方米位于整个弯月型地块的月梢部分。其中约8万平方米高层公寓，约2万平方米景观别墅，间隔60-140米超大景观幢距，商业4万平方米的商业街区，酒店公寓、会所、泳池、河流、岛屿、绿地、景观机能完善，配套全面。,为了弥补区域配套的不足，贝尚湾自身运营开发了4万平方米的两层临街商业街区贝尚坊。,项目概况,“贝尚坊”汲取西班牙古典建筑风格，融合地中海时尚浪漫风情。由丰柏集团诚邀全球商业设计界的泰斗美国callision建筑事务所历时五年倾力打造，给追求时尚生活的人们带来高品位享受，既有“刚性消费需求”又达到“艺术品味追求”，已成为上海西部地区时尚休闲新地标。,lifestyle shopping center(生活方式购物中心)。这是一种上世纪九十年代在美国发展起来的，目前国际上最流行商业模式，它采用开放式的建筑结构，偏重娱乐餐饮结合的商业组合，在这里可以让整个家庭一整天在里面购物、玩耍、休闲。,贝尚坊在定位是作为发展中的新市镇lifestyle shopping center来做的商业架构，它在大型居住区的中心，又距离市中心有最便捷的行车动线，让新九亭南虹桥板块的居民有一个有品位、有档次的休闲广场，也通过西班牙地中海异域文化与本埠文化的结合的成为具有文化价值的生活坐标。,项目概况,项目定位：,项目概况,所以在贝尚坊设计中，有露天游泳池、室内游泳池、草地、景观水池，旱喷广场，让白天的娱乐如同在一个购物公园。到了夜晚，华灯初上，景观照明系统打开，让整个商业建筑又犹如水晶宫璀璨，每个地方都有景观，客户可以舒适的在贝尚坊享受生活。 贝尚坊商业规模上，属于中等规模商业，更加强调精致，更加强调环境，更加强调景观，更加强调life style。这样的理念是适合休闲的一种生活方式，也容易被大众接受。,建筑风格,建筑风格,一、建筑布局营造美的意境,1、海湾式布局： “水”是贝尚坊西班牙风格的灵魂元素之一。水岸是曲线的，路也是曲线的，建筑沿水岸自然排布，体现了建筑与水与人的和完美谐的居住形态及港湾式规划理念。,2、层级分明的规划设计： 贝尚坊建筑以形式多样的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美。,建筑风格,建筑风格,贝尚坊的项目业态目前已基本形成，比如商业部 分为一至四层建筑，北高南低，设计充分遵循着内外开合，上下贯通的设计理念，考究气派的用材，丰富的立面变化和人性化四通八达的空间动线，使商业本身成就为一道美丽风景。,建筑风格,开放式的主体商业，充分利用阳光、绿化、建筑与景观结合的原理，拥有布局合理的地下车库、下沉式庭院(采光井)，双泳池设计，高档会所，更是贝尚坊最独特的亮点。,1、浅暖色调： 贝尚坊建筑风格的最大特点是在西班牙欧式建筑中融入了阳光和活力，采取得更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，体现了质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌。如建筑立面是以米黄色和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，既醒目又不过分张扬。房屋所用的瓦都是红色陶瓦，做法是将几种不同颜色但同属红色系的陶筒瓦斑驳排列在坡屋顶上，体现出斑驳性和活泼感，避免了同种颜色的呆板感。,建筑风格,二、建筑立面沉稳中不乏激情,建筑风格,2、造型优美： 浅墙、红瓦，还有屋面瓦的起伏，造成非常优美的变化曲线。用红筒瓦、弧型墙及铁艺窗等营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围。,建筑风格,3、门廊、圆拱和镂空： 这是贝尚坊建筑中最常见的三个元素：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。门廊和窗多呈拱型，窗洞略小。无论是远望还是穿行其中，都能感受到那份略带神秘的震撼与激情。,建筑风格,建筑的精美与神秘感,建筑风格,三、明确的西班牙元素和完整的 符号系统,1、建筑风格上： 对小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号进行抽象化利用，如从红筒瓦到手抹灰，从弧型墙到一步阳台，还有陶艺的挂件等，都表达出贝尚湾西班牙建筑风格特点。 在贝尚坊建筑中经常广泛运用螺旋结构配件，包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰。,建筑风格,2、取材朴实： 采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感觉，但却有非常亲和的视觉感和生态性，如红筒陶瓦、手工抹灰墙、文化石墙等，体现出手工打造的典型特征。,建筑风格,3、产品尽量手工化、精细化： 从地形处理到铁艺、门窗及外墙施工工艺，每一个细节都精雕细琢，使之具有手工打造的质感。手工感是贝尚坊建筑风格的典型特征。铁艺栏杆几乎是西班牙建筑的一个专利、红陶筒瓦搭配黑色铁艺窗和栏杆，营造出柔和、尊贵而又充满质感的生活氛围。,建筑风格,4、采用柔和的特殊涂料 不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。,建筑风格,建筑风格,5、墙角抹圆： 圆角厚墙给人安全柔和的感觉，提高了居住的舒适度。贝尚湾省略繁复的雕琢和装饰，以地中海建筑的线条简单且修边浑圆，给人感觉格外返璞归真、与众不同，这与地中海风格本身代表的极其休闲的生活方式是一致的。,建筑风格,6、地砖大都用陶砖： 贝尚坊铺地多采用陶砖，陶砖可以吸附潮气，也不会太过光滑。国内的西班牙风格建筑往往使用大量的大理石，其实地地道道的西班牙建筑很少用大理石。贝尚坊建筑还经常使用陶瓷来做装饰。他们把欧洲青花瓷做成的瓷砖或者瓷盘镶在墙上，用青花瓷砖来装饰立面，是一种非常“西班牙”的做法。,建筑风格,这幢公寓位于沪亭北路涞寅路，仅104套，由凯里森建筑事务所规划设计，独特的v字型构造，醇正的西班牙风格。这或许就是西班牙建筑大师高迪带给后人的传世影响。 公寓与4万平方米的商业街区相融合。52-80平米的小户型户户南北通透，为高品质的酒店式精装公寓。,贝尚湾酒店式公寓,建筑风格,贝尚坊独具匠心地以地中海文化为艺术底蕴，通过对经典艺术、人文、民风、美景等元素的汲取，将西班牙的浪漫，奢华，优雅，时尚，多角度地展示，真正将艺术带入人们的日常生活。,平面布局,平面布置,平面布置,平面布置,平面布置,平面布置,劣势,一、九亭大环境欠缺 教育医疗资源太过单一,虽然项目本身规划了贝尚坊商业街，但是九亭整个大环境下的配套仍旧比较欠缺，教育以及医疗方面都比较薄弱。,九亭目前整体大环境还是比较偏脏乱，贝尚湾不远处就有一个钉子户，旁边垃圾堆满天，地铁站下来也都是一些档次非常低的小店，项目周边有些地方仍旧比较荒凉。九亭要完全改善成像七宝一样的大型商圈，估计还要5年左右的时间。,劣势,九亭的教育资源比较单一，唯有的几所学校也仅为普通学校，北九亭唯一一所公立幼儿园九亭幼儿园，位于贝尚湾北面的知雅汇内，不过报名的人非常多，比较难报进。,目前北九亭地区医疗配套相对匮乏，小区业主外出就医较为不便，主要依靠南九亭地区的医疗设施，可以去九新公路上的上海第二人民医院九亭分院，打的过去起步费。,九亭幼儿园位于贝尚湾北面,九亭医院,劣势,二、主干道沪松公路交通拥堵,贝尚坊靠近9号线九亭站，是目前九亭北部在售楼盘中离轨道站点最近的，小区南面紧邻沪松公路，并在此设有站点，有十余条公交线路途经此站。初看这些，会觉得该项目交通十分方便，其实不然，如果在周边仔细考察一番，还是有不少隐患问题。,虽然说，在地铁站边也有一些公交线路，但是，松江42路、松江41路等仅从命名上就可以看出，这些线路都是松江区的专线，主要在本地区内行驶，往市中心主要还是依赖地铁。即使有