房地产全套作业类业务指引.docx

土地获得作业指引1. 目的为规范土地资源获取程序，控制项目论证过程的质量，强化项目获取流程的高效，确保各部门在土地获取过程协作，提高项目决策质量，特制定本指引。2. 适用范围本程序适用于公司新项目研究涉及土地获取管理全过程。3. 术语和定义3.1 支持于LCZY-QP-PR001项目论证程序4. 职责4.1 发展部4.1.1 负责土地政策的研究与分析。4.1.2 负责土地信息的收集整理、汇报。4.1.3 负责根据土地信息和客户细分结果初选意向土地，并报公司领导确认。4.1.4 负责组织相关部门对土地属性进行调研，形成初步可行性报告，并报审。4.1.5 组织协调部门进行深入论证，并撰写项目可行性报告，报总经理/董事长审批。4.1.6 签订土地使用权出让合同书或合作协议4.2 策划部4.2.1 负责组织项目可行性市场调研。4.2.2 负责根据市场调研结果形成客户需求分析，提出初步市场调查报告。4.2.3 参与项目初步可行性研究报告及项目可行性研究报告的编制。4.3 办公室4.3.1 律师协同评估土地获取及合作风险及防范措施。4.3.2 参与项目初步可行性研究报告及项目可行性研究报告的编制。4.4 财务部4.4.1 根据公司战略和财务指标要求提出项目财务指标要求4.4.2 参与初步可行性报告及项目可行性研究报告的编制。4.5 合同预算部4.5.1 负责根据相关信息对土地成本进行测算4.5.2 参与项目初步可行性研究报告及项目可行性研究报告的编制。4.6 技术部4.6.1 负责针对土地信息确定规划设计要求。4.6.2 负责根据项目成本要求，明确概念设计要求。4.6.3 参与初步可行性报告及项目可行性研究报告的编制。4.7 主管领导4.7.1 负责协调土地信息获取全过程的协调及指导工作。4.8 总经理/董事长4.8.1 对土地获取的程序进行全面的监控审核并批准。5工作程序5.1 获取土地信息5.1.1 发展部根据公司战略发展规划与经营计划采用多渠道了解并获取新项目土地信息，采用的信息获取方法包括但不局限于以下内容：1） 政府网站2） 新闻传媒3） 中介5.1.2 发展部应根据获取的土地信息进行初步分析，并填制土地信息汇总表，分析的内容包括但不局限于以下内容：1) 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置2) 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）3) 宗地其他信息：包括现状，所有权，规划要点等。5.1.3 发展部填制的土地信息汇总表应包括土地类型、规划用途、权属、初步价格测算，土地信息汇总表报总经理/董事长审核后后，进入初步调研阶段。土地信息获取与分析可参照政策研究作业指引的相关规定执行。5.2 现场踏勘与初步可行性研究阶段5.2.1 发展部应根据需要组织策划部、合同预算部、技术部进行现场土地踏勘，必要时，办公室律师共同参进行调研：5.2.1.1 土地现状：a) 包括四周范围b) 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；c) 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；d) 地面现有情况，包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；e) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹等；f) 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、鸣声古迹、江河湖泊等因素分割土地；g) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。5.2.1.2 项目周边3000 米范围内的社区配套a）公交系统情况，包括主要路线、行车区间等；b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程；d）教育：大中小学及教育质量情况e）医院等级和医疗水平f） 大型购物中心、主要商业和菜市场g）文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等。5.2.1.3 项目周边环境a) 治安情况b) 空气状况c) 噪声情况d) 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）e) 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）f) 周边景观g) 风水情况h) 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等5.2.1.4 道路现状及规划发展（包括现有路幅，规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响）。a) 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间b) 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间c) 通讯（如有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。d) 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。e) 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置f) 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置5.2.1.5 规划控制要点a) 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积b) 住宅建筑面积、公建建筑面积、公建的内容，并区分开经营性和非经营性公建的面积。c) 容积率d) 建筑密度e) 控高f) 绿化率5.2.1.6 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格，根据购买价格计算总地价、楼面地价。5.2.1.7 区域市场环境a) 周边建筑群b) 区域市场消费水平c) 周边楼市销售状况d) 建筑风格e) 目标客户群5.2.2 由办公室律师联合发展部对法律及政策性风险分析5.2.2.1 合作方式及条件a) 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间，特殊背景等;b) 合作方式c) 付款进度及拿地程序的配合d) 其他合作的主要条件e) 与合作方式相关的其他法律规定5.2.2.2 土地法律性质评估a）现状：土地所有权归属、土地使用权归属、土地的用途b）规划：规划所有权归属、规划使用权归属、规划的用途c）取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序、取得土地使用权需要的工作日、取得用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制d）土地性质变更的评估，土地性质变更的程序和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日e）政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。f） 总体评价：对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。5.2.3 参与现场踏勘的部门应针对踏勘了解的情况，提出相关专业意见，配合发展部编制踏勘报告，报告内容应包括各个专业的项目初步可行性专业意见。5.2.4 发展部应将编制完成的踏勘报告报相关专业部门会审，会审后编制初步可行性研究报告。5.2.5 发展部应将编制完成的初步可行性研究报告报相关专业部门评审后，提交审核，由总经理/董事长批准初步立项，并确定是否需要合作供方参与。5.2.6 总经理办公室编制初步立项通知知会相关部门。5.2.7 发展部应根据初步立项通知要求，确定是否需要选择合作供方参与可行性研究，需要时，按照采购管理控制程序的相关规定执行。不需要选择合作供方时，发展部组织公司相关部门开展可行性研究工作。5.3 市场调查和可行性研究报告5.3.1 发展部及公司各部门根据初步可行性研究报告，拟订工作计划开展专业可行性研究分析，不定期沟通研究成果。5.3.2 策划部进行市场调查与市场分析（完成片区类似产品供销表，竞争项目的客户产品分析，客户的土地属性需求分析，客户产品对照分析、客户初选定位等），提出项目可行性研究报告（营销部分）。5.3.3 合同预算部与财务部进行项目成本测算，围绕建造开发成本、经营资金、运营费用、修理费用、税金等进行，提出项目可行性研究报告（成本与财务部分）。5.3.4 技术部进行规划要求，规划方案、单体建筑设计风格等方面研究，提出项目可行性研究报告（技术部分）。5.3.5 工程管理部进行工程技术，建设进度、施工建设管理等方面研究，提出项目可行性研究报告（工程技术部分）。5.3.6 发展部汇总并编制项目可行性研究报告并组织各部门参加评审，评审后，报审核。编制的具体要求按照项目可行性研究报告编制作业指引执行。5.3.7 总经理/董事长批准项目可行性研究报告，由总经理办公室编制内部立项通知知会相关部门。5.3.8 发展部应根据内部立项通知要求，批准后进入土地谈判阶段。5.4 土地获取阶段5.4.1 发展部根据土地获得的方式，与土地方开展商务谈判，确定土地获得的具体事项。5.4.2 当采用合作开发的方式获得土地使用权时，发展部应准备合作开发的相关资料，完成公司审批流程后，签定合作协议。5.4.3 当采用收购的方式获得土地使用权时，发展部应围绕收购企业有关的债权债务作出确认，并妥善处理收购企业涉及的人员安排等事项，完成收购具体工作。5.4.4 通过“招、拍、挂”的方式获得土地使用权时，发展部应准备参与竞标的相关资料，参与竞拍，竞拍成功后，签定土地使用协议。5.4.5 在土地获得的过程中，总经理办公室、风险管控部应参与合同/协议审核与谈判，并配合发展部相关工作。6. 支持性文件6.1 LCZY-QP-PR001项目论证程序6.2 LCZY-QP-PR006采购管理程序6.3 LCZY-WI-XMLZ002政策研究作业指引6.4 LCZY-WI-XMLZ003可行性报告编制作业指引7. 相关记录7.1 LCZY/QR/XMLZ001土地信息汇总表7.2 LCZY/QR/XMLZ002初步立项通知7.3 LCZY/QR/XMLZ003内部立项通知7.4 踏勘报告7.5 项目初步可行性研究报告7.6 项目可行性研究报告政策研究作业指引1. 目的为规范新项目可行性研究报告的编写流程特制定本制度。2. 适用范围可行性研究报告编写管理。3. 术语及定义3.1 支持于LCZY-QP-PR001项目论证程序。3.3 政策研究：针对行业法律、法规等综合信息进行识别与确定组织发展方向的活动。4. 职责4.1 发展部4.1.1 负责针对公司经营发展要求，进行行业宏观政策研究；4.1.2 负责围绕开发土地情况开展土地政策研究；4.1.3 负责研究制订公司土地储备政策；4.1.4 负责制订土地储备计划；4.1.5 负责编制政策分析报告；4.2 各部门4.2.1 负责提供政策研究相关专业的支持。4.3 总经理/董事长4.3.1 批准土地储备计划；4.3.2 批准政策分析报告。5. 工作程序5.1 国家宏观政策研究5.1.1 发展部政策研究岗应根据公司战略发展规划，实施国家宏观政策研究，宏观政策研究的内容应包括以下内容：a、住房供应结构；b、土地政策；c、房价调控政策；d、融资政策；e、税收政策；f、住房交易政策；g、新技术应用政策。5.1.2 发展部政策研究岗针对宏观政策的要求，每月编制宏观政策快讯，由部门经理审核后，发公司内部会刊发布。5.1.3 公司其他专业部门围绕宏观政策对其工作的影响，开展适应性的研究，必要时制订专项措施应对。5.2 行业政策研究5.2.1 发展部政策研究岗根据国家宏观政策研究成果，有针对性的开展房地产行业政策研究分析，研究分析的内容应包括但不局限于以下内容：a、市场状况；b、城市规划；c、土地信息；d、人力资源；e、竞争对手。5.2.2 发展部政策研究岗针对宏观政策的要求，每月编制行业政策快报，由部门经理审核后，发公司内部会刊发布。5.2.3 公司其他专业部门围绕行业政策对其工作的影响，开展适应性的研究，必要时制订专项措施应对。5.3 土地储备策略5.3.1 发展部土地信息岗关注宏观政策及行业政策的影响，围绕公司战略发展规划要求，制订公司所在地区域内土地储备计划，并应明确土地政策方面的应对措施。5.3.2 公司所在地区域内土地储备计划应围绕公司所在地的人脉关系、获得方式、资金状况等方面进行。5.3.3 其中土地获得的策略包括：合作、收购、竞标。5.3.4 为了满足公司项目持续开发的需要，除立足所在地通过人脉关系及储备土地开发外，可以适当考虑关注国家政策投资热点区域，采用机会型的投资策略实现异地土地的储备，实现单项目开发向多项目持续开发转变。5.3.5 发展部土地信息岗应围绕国家一线、二线城市投资热点，建立公司战略土地地图，明确公司土地储备的方向，编制城市土地储备计划报公司决策委员会审批。5.4 政策研究报告5.4.1 发展部每年底，应根据当年政策研究与使用情况做阶段小结，并结合来年国家宏观政策的预测分析，编制形成年度政策研究报告。5.4.2 发展部经理应组织公司相关部门评审讨论年度政策研究报告，讨论通过后报决策委员会审议。5.4.3 决策委员会审议通过的年度政策研究报告由总经理办公室转换成加密、授权电子文档在公司内网实现共享，由相关专业部门获取使用。6. 相关文件6.1 LCZY-WI-DWCH001营销市场调查作业指引7. 相关记录7.1 LCZY/QR/XMLZ007土地储备计划7.2 LCZY/QR/XMLZ008城市土地储备计划7.3宏观政策快讯7.4行业政策快报7.5政策研究报告项目可研报告编制作业指引1. 目的规定新项目可行性研究报告的编写流程与编写内容，为新项目论证提供充分的决策数据输入奠定条件，特制定本文件。2. 适用范围适用于新项目可行性研究报告编写管理。3. 术语及定义3.1 项目可行性研究：针对拟开发的房地产新项目所进行的技术、经济上的论证分析。4. 职责4.1 发展部4.1.1 负责组织编制可行性研究报告；4.1.2 负责提供项目土地的基本情况、资源、背景资料；4.1.3 负责跟踪相关部门的报告编写进度；4.1.4 配合确认项目土地规划经济指标。4.2 策划部4.2.1 负责组织编制可行性研究报告（市场分析、营销部分）；4.2.2 负责提供项目土地的基本情况、资源、背景资料；4.2.3 负责可行性研究报告中的；4.3 财务部4.3.1 负责编写可行性研究报告中的总体项目投资估算。4.3.2 负责编写可行性研究报告中财务指标分析。4.4 合同预算部4.4.1 负责编写可行性研究报告中的建安投资估算。4.5 规划设计部4.5.1 负责编写可行性研究报告中规划设计要点分析部分。4.6 总经理/董事长4.6.1 批准可行性研究报告。5. 工作程序5.1 编制可行性研究报告的条件5.1.1 一般情况下，发展部应针对土地所在区域的范围，投资开发项目定位要求，结合土地性质、投资环境、消费状态、自然文化、民俗风情等内容组织做项目可行性研究报告。5.1.2 发展部组织编制的项目可行性研究报告是项目立项、决策重要信息依据，也是决策新项目土地是否获取的重要输入文件之一。5.1.3 发展部依据各部门对土地属性、市场等要求要求，形成初步可行性研究报告，由总经理/董事长决定是否需要进行可行性研究分析。5.1.4 项目可行性研究报告经公司总经理/董事长决定，可以由发展部组织或委托专业单位完成，涉及外委时，对供方的选择按照采购管理程序规定执行。5.1.5 当需要针对土地信息进行深入的可行性研究时，发展部负责编制可行性研究报告编写计划，规定编写内容和进度要求，报批准后，知会公司相关部门。5.2可行性研究报告编制内容适用时，可行性研究报告应包括但不局限于以下内容：5.2.1 工程项目概况：a、项目发展商；b、项目名称；c、项目基本资料。5.2.2 市场供给分析，包括商品项目所在地住宅竣工状况、施工状况、批准销售状况、总供应状况、销售状况、空置状况等，住宅价位趋势，未来几年供给预测。5.2.3 市场需求分析：a、销售片区消费结构分析，主力客户群分析、消费特征，对居住的要求等；b、外销市场分析，外销客户分析、买家分类、置业目的等；c、潜在客户市场分析。5.2.4 项目销售分析：a、项目概况；b、项目S.W.O.T 综合分析；c、同片区内竞争对手分析；d、综合评析和项目判断；e、竞争策略。5.2.5 规划设计要求。5.2.6 建安成本估算。5.2.7 投资资金计划、统筹。5.2.8 项目周期和工期要求。5.2.9 财务评价5.2.9.1 总投资费用，各项建设支出和流动资金的估算。5.2.9.2 资金来源、筹集方式，各种资金来源比例。5.2.9.3 销售成本测算。5.2.9.4 财务内部收益率、净现值、投资回收期及投资借款偿还期。5.2.9.5 不确定性分析：a、敏感性分析；b、盈亏平衡分析。5.2.10 风险的识别及防范措施。5.2.11 评价总结，存在问题及合理化建议。5.3 可行性研究报告编写5.3.1 发展部应组织完成新项目可行性研究报告-项目概况部分。5.3.2 策划部应组织市场调研、对产品进行市场定位，做出销售节点计划、预计销售收入估算等。5.3.3 同时，策划部结合市场调查、分析编写项目可行性研究报告-市场调研、营销部分并提交给编写报告的相关部门。5.3.4 规划设计部根据发展部获得的地块规划指标要求完成项目可行性研究报告-规划设计部分，并针对规划要求充分论证，以争取有利的规划设计方案，保障公司获得项目开发更大收益，并将其提交给合同预算部。5.3.5 合同预算部根据规划设计部确定的新项目可行性研究报告-规划设计设部分，进行相关成本测算，完成新项目可行性研究报告-建安成本估算并将其提交给财务部。5.3.6 财务部负责编写新项目可行性研究报告-投资、运营经济分析部分并将其提交给合同预算部。5.3.7 合同预算部结合各专业部门提供的规划、销售、财务等材料，完成项目可行性研究报告项目经济指标测算表。5.3.8 各部门对所负责提交报告的进度和内容的准确性负责。5.3.9 以上所有相关部门完成报告后，均须提交给发展部汇总。5.4 评审、决策5.4.1 发展部汇总各个部门提供的专业部分意见，编制完成项目可行性研究报告，并组织各部门会签，并报总经理/董事长审核。5.4.2 总经理/董事长组织决策委员会，对可行性研究报告进行评审。5.4.3 新项目可行性如通过评审，则内部立项成立，由总经理办公室制发内部立项通知知会相关部门5.5 归档5.5.1 发展部将审核通过的项目可行性研究报告送公司档案室归档。5.5.2 各部门需要调阅项目可行性研究报告时，按照档案管理程序的有关规定办理借阅手续。6. 相关文件6.1 LCZY-QP-PR006采购管理程序6.2 LCZY-QP-DC001档案管理程序7. 相关记录7.1 LCZY/QR/XMLZ003内部立项通知7.2 LCZY/QR/XMLZ006可行性研究报告编写计划7.3项目可行性研究报告项目报批报建作业指引1. 目的规定项目开发过程有关的政府报批报建事务，明确报建的工作要求，确保公司项目开发满足适用法律法规的要求。2. 适用范围适用于公司所有项目开发报批报建工作。3. 术语和定义3.1 报批报建：指按照国家适用法律、法规要求，需要经过政府有关部门或有关机构审查、备案并办理有关手续的活动过程。4. 职责4.1 发展部4.1.1 负责土地使用权、方案报建、图纸报建、建设施工许可证、专项工程竣工验收及项目总体备案等报批报建工作。4.1.2 协助各部门处理有关政府主管部门外联工作。4.1.3 负责办理项目立项、命名申报；4.1.4 负责办理发布广告的政府申报。4.2 项目部4.2.1 负责建筑工程竣工验收相关工作；4.2.2 负责协助与施工过程相关的报批报建工作。4.3 技术部4.3.1 负责协助与规划设计相关的报批报建工作；5. 工作程序5.1 报批报建计划拟制发展部应编制项目报批报建工作计划，包括营销策划部等报批报建工作计划，而涉及计划管理的要求，按计划管理程序执行。5.2 报批报建指南编制发展部依据房地产适用法律法规要求，组织各个部门编写开发项目报批报建事务指南，包括工程建设等报批报建事务，必要时，并负责其动态调整与管理，以指导项目报批报建工作。5.3 项目立项报批5.3.1 成本管理部根据公司关于新建项目启动的有关会议纪要或承接本年度计划，在接到政府主管部门通知后，编报下一年度的固定资产投资及项目计划，跟踪直至获得计划立项批文。5.3.2 成本管理部负责每年年初向政府主管部门申报当年的固定资产投资及项目计划。5.4 项目土地使用权办理发展部按房地产开发报批报建指南要求及适用法律法规要求完成以下工作，签订土地使用权出让证合同书，并具体负责以下工作：5.4.1 红线定位a、备齐资料，向国土局申报；b、获得宗地图。5.4.2 申请规划设计要点5.4.2.1 获得规划设计要点批复意见。5.4.2.2 准备申请规划设计要点等必需的材料，报所在城市规划管理部门。5.4.2.3 获得建设用地规划许可证。5.4.3 交付地价款，签订土地使用权出让证合同书。5.4.4 办理土地使用证。5.5 规划设计报批发展部按要求完成以下工作，取得相应的批文回执或证明文件。5.5.1 规划设计方案报批5.5.1.1 方案设计经评审后转发展部，评审按设计管理程序执行。5.5.1.2 发展部按要求分别向规划、消防、民防、环保等政府主管部门申报规划设计报建，并跟踪直至获得相应建设工程规划许可证文件。5.5.1.3 发展部应将建设工程规划许可证复印件转交技术部或项目部落实下一阶段设计工作后，原件存档案室，具体按档案管理程序规定执行。5.5.2 施工图报批5.5.2.1 技术部将经审查通过后的施工图转发展部。5.5.2.2 发展部按报建要求分别向规划、民防等政府主管部门申报施工图报建，并跟踪直至获得施工图审查意见。5.5.2.3 发展部应将施工图审查意见复印件转交技术部或项目部落实下一阶段设计工作后，原件存档案室，具体按档案管理程序规定执行。5.6 建筑工程施工报建5.6.1 土方及基坑支护工程施工许可报批发展部依据项目开发进度及适用法律法规要求申报建筑工程施工许可证（土方及基坑支护）。成本管理部提供合同；技术部提供图纸；项目部提供施工方案；财务部提供保函。5.6.2 基础工程提前开工许可办理发展部依据项目开发进度及适用法律法规要求申报建筑工程施工许可证（桩基础）。成本管理部提供合同；技术部提供图纸；项目部提供施工方案；财务部提供保函。5.6.3 临时设施工程施工许可办理发展部依据项目开发进度及适用法律法规要求申报临时设施施工许可证。项目部提供临时施工图纸及施工方案。5.6.4 建筑工程施工许可办理发展部依据项目开发进度及适用法律法规要求申报建筑工程施工许可证。成本管理部提供合同；技术部提供图纸；项目部提供施工方案；财务部提供保函。5.6.5 施工过程报建报批与施工过程有关的其他报批报建工作由发展部协助项目部组织监理、施工单位共同完成。5.7 商品预售许可证办理5.7.1 发展部按房地产开发报批报建指南及适用法律法规要求办理投资许可证。5.7.2 预售测绘技术部依据项目开发进度及适用法律法规要求申报预售测绘。5.7.3房地产预售许可证申报及备案发展部依据项目开发进度及适用法律法规要求申报房地产预售许可证，并按要求及时备案。具体按照预售许可证办理作业指引要求执行。5.8 竣工验收手续办理5.8.1 项目部依据项目开发进度及适用法律法规要求申报建筑工程竣工验收报告、建设工程验收档案认可证。5.8.2 发展部依据项目开发进度及适用法律法规要求分别申报获得以下文件：a、燃气工程监督质量等级证书b、电梯（护梯）验收结果通知单c、建设工程消防验收意见书d、建设工程竣工验收备案回执以上 a 至d 文件办理后，向建设主管部门备案并索取回执，即具备入伙法定条件。e、规划验收合格证f、建设工程环保验收合格证g、民防工程验收备案回执5.8.3 竣工验收阶段的报建由工程管理部、项目部配合完成，具体按照工程管理程序的规定进行。5.9 房地产权申报5.9.1 成本管理部负责依据项目开发进度及适用法律法规要求办理“三算单”。5.9.2 房地产权申报登记客户服务部依据项目开发进度及适用法律法规要求，整理 5.8 竣工验收手续及“三算单”等文件办理房地产权申报登记。5.9.3 房地产权转移登记发展部根据房地产开发办理报批报建指南要求申报大产权证。客户服务部依据项目开发进度及适用法律法规要求，收集业主办证资料，向政府产权部门申请办理业主房地产证，并负责发放。具体要求按大产权证办理作业指引、分户产权证办理作业指引要求执行。5.10 其他事项5.10.1 本文件未尽事项由发展部依据房地产开发办理报批报建指南要求执行，其他部门给予必要的协助。6. 支持性文件6.1 LCZY-QP-PR003设计管理程序6.2 LCZY-QP-PR008工程管理程序6.3 LCZY-QP-PR014计划管理程序6.4 LCZY-WI-DC001挡案管理程序6.5 LCZY-WI-YXGL008预售许可证办理作业指引6.6 LCZY-WI-YXGL017房屋测绘管理作业指引6.7 LCZY-WI-YXGL018大产权证办理作业指引6.8 LCZY-WI-KHGL007分户产权证办理作业指引6.9开发项目报批报建事务指南7. 相关记录7.1 LCZY/QR/XMLZ004项目报批报建工作计划7.2 LCZY/QR/XMLZ005固定资产投资及项目计划7.3 计划立项批文7.4 土地使用权出让合同书7.5 规划设计要点批复意见7.6 建设用地规划许可证7.7 规划审查意见7.8 建设工程施工许可证7.9 建筑工程施工许可证（土方及基坑支护）7.10 建筑工程施工许可证（桩基础）7.11 临时设施施工许可证7.12 建筑工程施工许可证7.13 投资许可证7.14 房地产预售许可证7.15 建筑工程竣工验收报告7.16 建设工程验收档案认可证营销市场调查作业指引1. 目的规定营销市场调查工作要求，以确保营销市场调查要求满足公司项目可行性研究与产品定位的要求。2. 适用范围适用于新项目论证与产品定位策划涉及的营销市场调查的管理。3. 术语和定义3.1 市场调查：指针对有关的信息需求，制定相关的措施实施的活动。3.2 支持于LCZY-QP-PR008销售前管理程序。4. 职责4.1 策划部4.1.1 负责制定市场调查计划。4.1.2 负责按照调查计划执行。4.2 发展部4.2.1 负责提供土地有关的信息。4.2.2 配合市场调查。4.3 主管领导4.3.1 统筹营销市场调查活动实施。5工作程序5.1 市场调查前期准备工作5.1.1 策划部根据发展部提出新项目调研要求，编制并提交市场调查计划由部门经理审核，主管领导批准。5.1.2 策划部实施调查前，应围绕以下情况实施调研准备：1) 目标消费群；2) 消费能力；3) 竞争项目供应量、户型；4) 项目成熟情况；5) 区域客户储备情况跟踪。5.1.3 根据新项目研究阶段和情况，策划部应确定是否需要委托专业合作单位/部门配合市场调查，合作单位的选择按照采购管理流程执行。5.2 市场调查实施阶段5.2.1 需要时，策划部在发展部土地信息人员的组织下进行现场踏勘，了解土地状况。5.2.2 策划部市场调查人员应围绕土地所在城市政策、人文情况进行了解，涉及政策方面的信息，由发展部政策研究岗提供协助。5.2.3 为有效的获取项目区域内市场情况，策划部策划人员应制作项目需求调查表，对项目土地周围区镇居民进行问卷调查。5.2.4 策划部制订的项目需求调查表应以选择题或填空题为主，其中填空题不得少于总题数10%，调查表应包括但不局限于以下内容：1) 问候语。2) 项目地段说明及附图。3) 拟对该地块进行开发的房地产公司简介。4) 建筑类型与风格（高层、小高层、多层）。5) 单户建筑面积及总价。6) 有影响力的楼盘名称。7) 配合调查人基本信息（职业、学历、年龄、收入状况、住房情况等）。5.2.5 策划部市场调查人员应在项目土地开发小区、商场等客流比较大的地方举办小型SP 活动，邀请当地居民配合填制项目需求调查表，并适当考虑派发小礼物。5.2.6 市场调查人员邀请当地居民填制项目需求调查表时，应关注其是否具备合作态度与提供有效的调查信息，以下人员不适合接受调查：1）未满16 周岁的人员。2）无民事行为能力的人员。3）低收入流动人员。3）不能正确理解调查表内容人员。5.3 市场调查统计分析阶段5.3.1 策划部市场人员应回收分类整理项目需求调查表，编制项目可行性研究报告-市场调查部分报部门经理审核后,组织召开评审会议.5.3.2 公司各相关专业部门参加策划部组织的项目可行性研究报告-市场调查部分评审会议,并提出相关意见。5.3.3 策划部根据评审的相关意见修改完善项目可行性研究报告-市场调查部分，必要时，在补充调查。5.3.4 完成市场调查分析后，策划部策划岗就开始营销策划活动分析，具体按营销策划分析作业指引的规定执行。5.3.5 当市场调查采用专业合作单位进行时，策划部市场研究人员应全程参与调查活动的实施，不能因为委托专业调查公司进行就免除了市场调查的责任。本阶段工作应参照可行性研究报告编制作业指引、营销策划分析作业指引的要求进行。6支持性文件6.1 LCZY-WI-XMLZ003可行性研究报告编制作业指引6.2 LCZY-WI-DWCH002营销策划分析作业指引7相关记录7.1 LCZY-QR-DWCH001市场调查计划7.2 LCZY-QR-DWCH002项目需求调查表7.3 项目可行性研究报告-市场调查部分营销策划分析作业指引1. 目的规定营销策划的工作要求，以确保营销策划分析结果要求满足项目可行性研究与产品定位的要求。2. 适用范围适用于新项目论证与产品定位策划涉及的营销定位的管理。3. 术语和定义3.1 市场调查：指针对有关的信息需求，制定相关的措施实施的活动。3.2 支持于LCZY-QP-PR008销售前管理程序。4. 职责4.1 策划部4.1.1 负责对市场调查信息进行分析。4.1.2 负责对区域客户进行细分，并确定初步营销定位。4.2 客户服务部4.2.1 负责提供公司以往开发楼盘客户分类信息。4.2.2 配合进行营销策划分析。4.3 营销4.3.1 统筹营销策划活动实施。5工作程序5.1 市场调查分析阶段5.1.1 策划部策划岗根据前期市场调查报告内容，开始营销策划分析。5.1.2 策划部策划岗在实施营销策划前，应围绕以下方面问题开展分析：1) 目标消费群如何界定；2) 城市消费能力状况；3) 同区域畅销楼盘销售状况；4) 区域项目供应数量与主力户型情况；5) 本区域目标客户定位。5.1.3 根据新项目调查分析要求与项目情况，策划部应确定是否需要委托专业合作单位/部门配合市场调查，当需要采用合作单位时，其选择确定要求按照采购管理流程执行。5.2 客户细分与初步营销定位分析阶段5.2.1 需要时，策划部应要求客户服务部提供公司所在区域成交客户类型作新项目客户细分分析。5.2.2 客户服务部围绕公司成交客户情况及在客户服务过程感受到的有关信息，建立客户细分分类，编制的客户细分分类应围绕以下内容识别：1) 生命周期；2) 支付能力；5.2.3 客户服务部编制的项目客户细分分类表，应按以下内容分类：1) 单身未婚人士；2) 丁克家庭；3) 有婴儿家庭；4) 成年家庭；5) 老年家庭。5.2.4 策划部策划人员应针对项目客户细分分类表要求，开展初步营销策划定位分析，由客户服务部客户服务岗提供协助。5.2.5 为有效的进行初步营销定位分析，策划部策划人员围绕客户价值定位开展营销分析，形成包括以下几种客户价值分析模型：1) 价格敏感型；2) 彰显地位型；3) 注重家庭型；4) 自我享受型；5) 关心健康型。5.2.6 策划部策划岗应根据客户价值分析模型确定出高、中、低端客户的营销策划定位，并为后续销售价格的确定提供必要输入。5.3 营销推广策略分析阶段5.3.1 策划部策划人员应围绕项目客户细分分类表对项目区域客户进行调研分析。5.3.2 围绕区域客户支付意愿与购买能力建立消费者行为模式，并制订相应的推广策略与 SP活动。5.3.3 围绕高、中、低客户定位与行为模式确定在不同阶段展开解决方案的分析研究。5.3.4 策划部策划岗围绕定位分析与策划推广的要求，编制项目市场定位报告（初步初步产品建议书），编制的要求参考详产品建议书编制作业指引。5.3.5 策划部应将项目市场定位报告提交各专业部门评审，评审通过后的营销策划分析报告将作为产品建议书编制的输入信息之一。6支持性文件6.1 LCZY-WI-DWCH003产品建议书作业指引7相关记录7.1 LCZY-QR-DWCH003市场调查报告7.2 LCZY-QR-DWCH004项目客户细分分类表7.3 LCZY-QR-DWCH005项目市场定位报告产品建议书编制作业指引1. 目的在房地产新项目的前期研究中，向公司提供有价值的调研成果及作出建议，并为公司科学决策提供依据。2. 适用范围是可行性研究阶段之前的公司内部项目前期研究阶段。3. 术语及定义3.1 房地产新项目：在本程序文件中特指土地开发使用权获得前的项目，含土地储备。3.2 产品建议书：综合市场环境、项目消费群体等方面情况，针对特定项目规模、特点、类型提出的框架性的总体设想的文件。4. 职责4.1 策划部4.1.1 负责产品建议书编写工作，审核。4.1.2 主持产品建议书评审会议，并完善相关内容。4.2 相关部门4.2.1 参与评审产品建议书的编写工作。4.2.2 提出产品建议书的修改意见。4.2.3 规划设计部/成本管理部将其作为规划设计/成本指标拟订的输入资料。4.3 主管领导4.3.1 负责审核产品建议书。4.4 总经理/决策委员会4.4.1 负责审议产品建议书。4.5 董事长4.5.1 主持决策会议。4.5.2 批准产品建议书。5. 工作程序5.1 产品建议书的编写5.1.1 策划部组织编写产品建议书，建议书的每个项目针对不同的市场分析阶段可以有所调整。5.1.2 产品建议书编制应依据前期的有关市场调查成果，如市场调查报告或项目可性研究报告。其市场调查报告的具体要求详营销市场调查作业指引规定。5.1.3 产品建议书中涉及规划设计、成本、工程技术等内容，由策划部牵头分别与其它相关专业部门对接。5.2产品建议书的编制要求5.2.1 房地产新项目概况：a)项目名称；b)项目基本资料，内容包括：地块位置、周边生活环境、地块交通等；c)项目基本资料分析。5.2.2 市场分析5.2.2.1 总体市场概述，内容包括：a） 3-5 年供应市场分析；b） 3-5 年需求市场分析；c） 3-5 年供需关系分析；d） 总体市场综述。5.2.2.2 区域市场分析，内容包括：a） 区域市场 3-5 年供需关系分析；b） 市调总表及区域分布图；c） 重点个案分析；d） 区域市场特点分析；e） 区域市场综述。5.2.3 产品初步定位5.2.3.1 地块SWOT 分析。5.2.3.2 客源分析：a） 产品立基点分析；b） 客源特征描述。5.2.3.3 产品初步定位。a） 产品定位原则；b） 产品类型定位；c） 户型具体配比定位；d） 相关配套定位；e） 销售相关内容建议。初步定位的具体要求详营销策划分析作业指引规定。5.2.4 策划部编制的产品建议书应有总结性项目产品语言，其编制的文件语言、描述、文件格式应满足其他专业语言、习惯，以达到指导、沟通的目的。5.3产品建议书的审核分发5.3.1 策划部完成产品建议书编写后，相关部门评审，经与总经理审核。5.3.2产品建议书经总经理审核后，提交公司决策委员会审议，决策委员会由董事长主持，审议通过后，由董事长批准。5.3.3 产品建议书作为公司开发房地产新项目的技术性绝密文件，需受控和限量使用，并仅供公司内部相关部门的授权人员使用，不得外传。5.3.4 策划部将编制形成的产品建议书作为规划设计部与成本管理部阶段工作输入材料之一。6. 相关文件6.1 LCZY-WI-DWCH001营销市场调查作业指引6.2 LCZY-WI-DWCH002营销策划分析作业指引7. 相关记录7.1 LCZY-QR-DWCH006产品建议书设计前期作业指引1. 目的规范建筑设计前期阶段的流程步骤，为项目可行性分析提供设计论证分析，为成本估算提供必要的输入信息，达到控制项目工程设计风格、理念，指导成本导入的目的。2. 适用范围公司开发项目配合可行性研究阶段的研究分析和建筑方案设计前期阶段的设计管理。3. 术语及定义3.1 设计前期阶段：对已获得开发权新项目的规划设计及技术经济指标，进行设计风格、理念确认的设计阶段。4. 职责4.1 技术部4.1.1 负责完成项目设计基础资料移交、补充和评审的组织。4.1.2 负责建筑概念方案的设计单位考察、设计单位审批和履约评价。4.1.3 完成建筑概念设计任务书。4.1.4 组织建筑概念方案设计评审。4.2 项目发展部参与前期项目设计基础资料移交和评审。4.3 策划部4.3.1 参与项目设计基础资料移交、补充和评审。4.3.2 参与建筑概念方案设计评审。4.3.3 提供产品建议书。4.4 合同预算部4.4.1 参与项目设计基础资料评审。4.4.2 参与建筑概念方案设计评审。4.4.3 编制并确认成本控制指标。4.5 公司/总经理/董事长参与建筑概念方案设计评审。5. 工作程序5.1 项目设计负责人的任命项目设计负责人由技术部以书面形式知会公司相关部门，正式任命。5.2 项目设计基础资料收集、移交、评审5.2.1 技术部应会同项目发展部对项目地块做分析，编制形成可行性研究报告-技术部分，具体工作要求详见项目报批报建作业指引文件中设计前期阶段的报批报建的要求。5.2.2 项目设计负责人完成与相应责任部门和领导完成的项目设计基础资料交接，包括土地的有关信息、规划要点或建设用地规划许可证、产品建议书等，并由交接双方共同填写项目设计基础资料移交评审表。5.2.3 需要时，项目设计负责人对项目设计基础资料进行补充，项目发展部、工程管理部、营销管理部给予相应配合。5.2.4 项目设计负责人应组织项目发展部、营销管理部、技术部、项目部（成立有时）完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在项目设计基础资料移交评审表中，并由参与评审人员共同签字确认。5.3 设计计划的编制由项目设计负责人编制设计计划，计划节点内容应满足项目开发进度控制计划要求。5.4 建筑概念方案设计5.4.1 建筑概念方案设计准备1)设计单位选择由总经理/董事长确定需要做概念设计时，一般情况下概念方案的设计单位不得少于3家，概念方案的设计单位选择确定按照采购管理程序规定执行。2)技术部项目负责人完成建筑概念设计任务书的编写，由技术部审核，并经公司决策委员会组织评审后，董事长批准。5.4.2 建筑概念方案设计通过审批后，技术部项目负责人将经确认的建筑概念设计任务书发给概念方案设计单位，由设计单位完成概念方案设计。5.4.3 建筑概念方案设计的内容应包括：1） 设计说明书，包括各专业设计说明以及投资估算等内容；2）总平面图以及单体建筑（平、立、剖面图）设计图纸；3