曲靖商业地产市场调研.doc

曲靖商业地产市场报告第一章 曲靖市概况一、城市区位 曲靖，位于云南省东部，是云南第二大城市，东与贵州、广西毗邻，西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州毕节相连，是云南连接内地的重要陆路通道，属亚热带季风气候，夏无酷热，东少严寒，四季如春。其东与贵州、广西两省区接壤，南连文山、红河州，西与昆明市交界，北达昭通，辖7县1市1区，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”、“入滇门户”、“云南咽喉”之称。曲靖是云南第二大经济体，云南重要的工商业城市。曲靖是云南省重要工商城市，综合实力居云南省第二位，是云南省“滇中城市群规划”区域中心城市。截止到2013年底，城市建成区面积130平方公里，主城人口达100万人。总人口585.5万（2010年）。二、 GDP增长情况 2009年云南省 GDP 6168亿元，增长12.1%。排名前五位的分别为：昆明，曲靖、玉溪、红河、大理。三、城市建成区发展情况 2009年，曲靖中心城区麒麟区面积52平方公里，户籍人口43万，常住人口超过55万。 2009年，曲靖入选新中国成立60周年“中国城市发展代表” 2010年经国家住建部批准曲靖成为大城市，也成为云南第二个大城市。（中心城区人口已达到58万） 到2020年，曲靖城市建成面积将突破100平方公里，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市。四、曲靖市交通情况现状及远景 1、电气化铁路：贵昆、南昆两条电气化铁路穿过全市1区市6县，连接全国主要中心城市。昆（明）沾（益）铁路复线，沪昆高速铁路曲靖段，将进一步提升铁路运力，为曲靖的社会经济发展助力。 2、高速公路：目前，曲靖境内已形成以曲靖城区为中枢，以昆曲、曲陆、曲胜三条高速公路和天宣一级公路、嵩待高速为龙头，以国道和省道公路为骨架，以水路运输为补充的交通运输网。将使曲靖物流速度进一步加快。 3、国际机场：新昆明国际机场选址在小哨，距曲靖城区80公里，有高速公路相通，将为昆（明）曲（靖）经济带的建立和曲靖经济的加速发展带来良好机遇。 五、城市发展总体规划、分区规划1、中心城区功能分区：规划在中心城区建设十一个生活居住片区，一个主中心，二个副中心，一个体育行政中心，三个工业片区，一个储运物流区，以及城市发展备用地。 2、城市用地发展方向：提升老城区，完善南片区，重点建设西片区，南北联动，创造条件向东。近中期主要向西、向东、适当向南发展、远期远景向东、向南发展。 3、城市公共中心建设，加快麒麟南路和珠源东路的城市中心区建设，着手计划建设西片区的行政文化中心，启动珠江源大道的体育行政中心建设。六、曲靖市城市商业现状基础调查 1、商圈及网点分布形态美佳华麒麟购物广场文化路步行街玄坛路商场南宁西路手机一条街滇东商城曲靖新百大、曲靖百货大楼麒麟巷酒吧一条街飞龙商业广场中天嘉园金城百货潇湘时代广场麒麟南路沿街商铺 主商圈麒麟花园商圈 该商圈位于麒麟东路、南路、西路、北路四条城市主干道的交汇处，商圈内主要包含一个大型的商业地产项目美佳华麒麟商业广场以及若干街铺。该区域由于衔接玄坛路、文化路步行街、立得商业酒吧街，聚集大量的人流，是曲靖人逛街必到之处。麒麟花园周围还有以中高档商铺为主的都市商城、有酒吧一条街的另一入口、沃尔玛、苏宁电器等大型主力店也入住麒麟商业广场。作为当前曲靖市区的主力商业中心区，该商圈的业态组合是最为综合的，包含了超市、百货、餐饮、家电等，但这些复合业态都集中在美佳华麒麟商业广场内，商圈内的其他区域仍是以中低端百货街铺为主。麒麟花园商圈次级商圈文化路步行街商圈 该商圈紧邻麒麟南路，文化路步行街仅仅是改造了的街道而已，其全程不到200米，主要是以低端女性服装、小饰品为主的商业业态布局。相比其他城市，这条路不能算真正意义上的步行街，除了不能有机动车辆通过，并未给消费者提供更好的休闲购物选择。 步行街有两个商场，华荣商场和广兴商场。前者规模较大，有两层楼共上百间门面，但卖的都是价格低廉的服饰品。而后者仅为步行街的一个角落里隔出的数十来个小门面，所售商品同样档次低廉。新兴商圈南城门商圈 该商圈位于麒麟南路段以南城门为中心所辐射的区域。现状：中天佳园、金城百货等项目均为商住一体；南城门西南方有曲靖官房大酒店和24000万平方米的潇湘时代广场。商业氛围较淡薄，主要以临街店铺为主，经营的业种杂乱，没有形成规模效应。南城门商圈2、现状商业业态布局商圈名称/位置主营业态备注麒麟南路服装、饰品含有少量特色餐饮，如麦当劳、肯德基等，但是缺乏规模效应，餐饮业态较为集中的只聚集在麒麟广场内麒麟东路-麒麟巷酒吧街美容、休闲、娱乐、网吧偏向于年轻人聚集地麒麟西路-开发区服装、百货、电脑、餐饮无特色重点南宁西路以西服装、百货、通讯、家具翠峰东路、翠峰西路餐饮 餐饮较集中麒麟北路家具、家居无特色重点南市区居住、娱乐、汽车销售与维修 以居住为主3、目前商铺租金及售价情况（售价）片区位置售价/元/m2备注中心商业区麒麟南路沿线麒麟商业广场70000主城区馨源现代城28000-30000美邻比岸13000-18000一二层均价天瑞家园15000文津苑25000中天嘉园50000-65000该价格从房屋中介挂牌价了解，面积5.52平米，售价36万元，月返租1600元金城百货临街独立商38000 滇东商城16000西片区西苑小区周边8000-12000翠峰苑21000上林时代7200-8600北片区河北商业街5500东片区东星小区100004、目前商铺租金及售价情况（售价）主城中心商业区的商铺售价：1.3万-7万/如：美佳华麒麟商业广场售价达70000元/ ，美邻比岸13000-18000元/ ，中天嘉园商铺开盘时为50000元/ ，在房屋中介的挂牌价为65000元/ 。次级商圈附近的商铺售价：1.6万/如滇东商城大约在16000元/。其余片区的商铺主要功能是住宅底商，价位在5500-13000元/ 。5、 曲靖商业项目 主要有麒麟商业广场、金城佳园、中天国际、潇湘时代广场等。其中，曲靖新百大、曲靖百货大楼、麒麟商业广场、潇湘时代广场属于纯商业体，而金城佳园、中天国际等其他项目是集住宅和商业的综合体。 传统百货代表：曲靖新百大，经营面积12000 购物中心：美佳华麒麟购物广场位于麒麟花园北角与交通路交汇处，建筑面积约5万平方米，开业时间2009年4月，首创曲靖“双首层”商业物业、“穿梭式”商街，集旅游、购物、娱乐、健身、餐饮等为一体的购物公园。 主力店：沃尔玛、苏宁电器商住一体：金城百货：麒麟南路南城门，建筑面积2万平方米，集生活超市、餐饮以及百货为一体；中天嘉园：麒麟南路南城门以南，酒店式公寓等。6、小结曲靖的城市商业产品形态分为临街铺面、传统百货商场、购物中心、商住综合体。现状：麒麟南路一直是曲靖“马路经济”式的商圈，但是随着城市的发展，麒麟南路开始呈现两端各自壮大局面，以阿诗玛为中心，麒麟南路北有麒麟商业广场，南有中天嘉园、金城百货以及潇湘时代广场。未来：临街的小商铺业主由于是各自经营，在商业中缺乏统一管理，因此小商户经营模式很容易被淘汰，而近年来新开发的商住一体的项目如金城百货等在商铺销售方面都是采用售后返租的模式，经营模式为统一经营，业主购买项目商铺后交给管理公司统一招商，统一管理。这种租售模式，降低了投资风险，因此未来曲靖商业地产的形态将更多的以商住综合体的形式出现。第二章 曲靖市商业地产现状及发展趋势曲靖是云南第二大城市，有市、区两级政治、经济、文化中心，是滇东北重要的城市之一。一、走势分析2、纯商业项目开始发展以往曲靖楼盘除了少数纯住宅以外，其余的大多是商、住两用或商、住、办三用。继“麒麟商业广场”推出之后，“万宇国际商贸城”、“温州商贸城”项目开始启动，曲靖市场将陆续中小规模的商贸城。 2、市场郊区化发展已呈较明显趋势随着曲靖扩大城区面积的规划，曲靖现有楼盘大多处于城市副中心或城乡地带，较抵的价格、未来发展潜力将会吸引诸多客户。二、针对商铺的分析南市区商铺商带住居多，价格8000-11000 ，价格比09年同期增长26% ，市规划设计院资料显示具有良好的发展前景。 日期项目均价2007年南市区商铺5800元/2008年南市区商铺6000元/2009年南市区商铺7100元/2010年南市区商铺8200元/2011年南市区商铺9000元/以上数据可以看出，近几年曲靖商务房地产的价位上涨趋势明显。中天国际（红石地产）中天国际广场位于曲靖市黄金地段麒麟南路与文昌街交汇处，总占地面积近30亩。“中天国际”商业部分为两期开发。商业部分一、二期（也称为A区、B区），两期建筑面积共计约38000。其中一期建筑面积约32000.以中高档百货零售业业态为主，二期建筑面积约6000，以休闲、娱乐、餐饮业态为主。物业类型主力面积主力户型商铺价格高层商住物业两、三室40-150均价2800-3000元/平米、商铺6万-6.2万财富中心（曲靖红星美凯龙） 项目位于位于翠峰路西侧，面积共计103.52亩，总建筑面积24万平方米，其中商场建筑5万平方米以上，其他建筑19万平方米。住宅总1900多套，目前销售到尾盘阶段（剩余100套），写字楼（34层），商业包括KTV、红星美凯龙、家乐福购物中心。物业类型主力面积主力户型物业价格商铺高层步行街50-170一室至四室都有目前价格3700步行街商铺2万左右，住宅楼底商70008000， 三、城市商业发展趋势判断在未来5-10年的时间，城市中心商业区会随着麒麟花园商业区的发展和万宇大型商业综合体的建成而逐渐向北移动，与此同时南市区新规划建设的城市中央欢乐区也将建成，未来将形成沿麒麟路纵向南中北，三大商业片区。麒 麟 路N当前麒麟南路沿线的商业已经饱和，曲靖未来的商业地产开发主要从商业成熟区以外的方向发展，其格局即是要打破现有商业呈现带状分布的布局，从而在中心商业区的东南西北四个方向形成各自商业中心。第三章 调查总结 在全球经济一体化和产业升级的大背景下，世界范围内的产业转移风起云涌，全球产业结构正在经历深刻的调整。从国内来看，东部发达地区资本相对饱和，本地市场难于满足资本增值的需要，加上受资源、劳动力成本、环境、市场等综合因素影响，资本向外扩张的需求强烈，长三角、珠三角、闽南地区大批产业已开始向中西部地区转移。商贸对区域宏观经济起到巨大的拉动作用，提升城市在区域的影响力和辐射力，提升该区域土地价格的潜力，弥补现有城市文化、旅游、商贸联动不足，促进传统交易模式升级换代。因此，有条件、更有必要牢牢把握商贸的主动权。 根据我公司近三个月的市场调查，曲靖的商贸比较混乱，万宇、温州、食品城、建材城等中小规模业态单一、定位模糊的商贸城以返租销售为主，这种以赚取高额利润的经营方式存在较大的资金后期风险；曲靖的城市建设需要一个全业态超级商业聚集区，整合曲靖商业小、散、乱、差、的局面提升城市形象，同时避免有些企业圈钱造成社会矛盾；需要以社会责任为企业文化的愿景集团来建设全业态的“愿景中国曲靖全球商品博览公园”是站在国家的高度，以为人民服务的理念运营是非常可行的和有市场价值、社会价值的；它将成为滇东北区域第一大商贸集散中心，成为曲靖标志性城市建筑地标和城市商业中心，是高端、环保、集中的一站式各类物资交易、文化旅游、休闲购物中心，大大提升城市形象和知名度；将带动整个曲靖的物流