下桥项目招商方案.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。下桥日用品批发中心招商方案（一） 方向（1）商铺功能分区（见下图）：分A区（日化类）、B区（塑料制品类）、C区（文体类）、D区（厨具类）。A区（）日化类（2）通过对C区（见下图）商铺的成功招商，来带动周边商铺的招商。拿出C区的商铺实行政策优惠,只要启动了这些商铺的招商，其他商铺的招商就会容易得多。 （3）通过重点品类的招商来带动其他品类的招商,对于合适的商家可适当把条件放宽。以日化类、塑料制品类、文体类、厨具类作为招商的重点品类。一是其与日常生活紧密相关，符合日用品批发中心的定位；二是区域无此同类档次的批发市场，避开了激烈的竞争。D区（厨具类）D区（厨具类）C区（文体类）C区（文体类）B区（塑料制品类）B区（塑料制品类）（二）报价方式初步总体报价方式：结合租金市场比较法和项目各单位商铺售价回报法计算，统一按确定后的商铺单元销售单价的5%回报价为对外招商价格：均价：销售均价暂定为5000元/平方米，按5%的年回报率计算：50005%12=20.8，再结合市场比较法，主要以莞城细村日杂批发市场（30-60元/）和宏远日杂批发市场（40-80元/）为参考：根据各铺位的位置制定：租金定价为30-60元/月（底价）面价按底价上浮10%为准（三）招商条件：l 合同签订甲方：发展商或发展商指定的专业商业经营管理公司l 租 期：因为项目的商铺使用权只有30年，租期可以定为3-5年;l 租赁按金：两个月的按金，一个月的首期租金；l 管理和配套：市场设立专业的经营管理公司统一管理、24小时智能监控系统、专业配送中心、大型停车场、建立市场资讯平台、促销及公交活动 ：如千商万店采购联盟、大型采购节等l 管 理 费：管理费暂定为3元/月/，包括公共水电分摊；l 管理按金：两个月的管理费按金，一个月的首期管理费；l 水电费周转金：按6元/收取，水电费最终以物价局规定收费；l 免 租 期：1）项目正式开业前均为免租装修期； 2）从项目正式开业之日起计，根据商户承租面积，建议提供以 下免租期：商户租赁面积免租期60以下六个月60至100七个月100以上八个月特殊情况由招商经理提出书面申请，由发展商批复l 初定开业时间：2007年9月1日。l 租金递增：1） 租期为三年的商铺，租期内租金不递增；2） 租期超过三年的商铺，租金从第四年起在原租金基础上每年递增5%；3） 特殊情况的商铺，由招商经理提出书面申请，由发展商批复。l 其它费用标准：商铺管理费、铺内水电费用由经营者自己支付，公共水电部份按照面积分摊到户，以实际发生额为计提基础。l 其它待定事项：1） 商铺交付使用标准2） 商场公共部分装修标准3） 商户营业执照的办理方式，是否采用定税4） 商户进场装修及试业的时间5） 现场招商条幅6） 招商热线 （四）建议策略：1） 因为D区商铺位置相对较偏，对D区商户可采取优惠底价方式招商。2） 2007年3月26日前签订合同进驻的客户可以享受赠送1年的物业管理费；3） 2007年3月26日前签订合同进驻的客户可以免费获得门头广告的设计和安装，还有可以在批发中心内刊上免费刊登产品广告；4） 建议在现场提供专业牌照办证服务咨询公司与专业装修公司的资料和联系方式；5） 招商人员激励制度：签订头3单客户的招商人员，每单奖励600元，此后每成功签订1单，60以下奖励300元/间,60以上奖励400元/间)。（发展商）（五）招商计划工作周期工作内容工作描述备注2007年1月25日前对同类型的项目及竞争对手分布点进行市场调查，了解市场的发展趋势、特点、经营方式、经营能力等。对莞城细村日杂批发市场、宏远日杂批发市场、下桥银丰综合市场及散户经营者的资料、数据收集（美好置业）分析商圈与行业经营模式，消费群体的分布。莞城、南城、东城三区踩点并总结等（美好置业）2007年1月26日-3月1日招商准备工作接待中心布置、招商热线、看板、办公用品、招商宣传折页、手挽袋、小礼品、利是封、商铺图纸、租赁合同的准备等（发展商、美好置业、蚂蚁）小礼品（巧克力金币）、利是封、手挽袋（在拓展客户时用）2007年3月10前项目包装实施商业氛围的营造（发展商、蚂蚁、美好置业）良好的商业氛围更能打动客户的租售欲望2007年2月26前招商政策确定租金、招商条件（发展商、美好置业）参考以上二三四2007年3月15前现场招商条幅、现场动感音乐针对招商业态的招商信息发布（美好置业、发展商、蚂蚁）播放音乐可以营造现场气氛，有助于促成成交2007年3月1日前队伍建设、招商人员进场招商人员的组织、培训（美好置业）专业知识、沟通技巧、销售心态等方面（招商经理、策划经理）2007年3月1日-3月16日试探市场反应拓展客户，商家初步接触，完成初步访谈，收集各客户的反馈信息（美好置业）需备工具：招商折页、商铺图纸、小礼品（礼品、利是封、手挽袋，拓展客户时用）07年3月16日6月30日招商执行客户筛选、跟进、洽谈，商家确定、签约（美好置业）由招商经理执行操作电话拓展现有资源客户来访、来电 招商流程：客户登记上门直访主力客户现场解说合作意向洽谈 有意向 无意向跟进洽谈客户建档 签定意向或合同（六）客户管理：客户开发：以上门拜访准客户和招商现场接待为主要拓展方式，辅以美好现有客户资源和招商人员交际网络相结合的方式：1、拓展客户 组织招商人员对商家进行渗透：1）莞城细村日杂批发市场（莞城）2）宏远日杂批发市场（南城）3）下桥银丰综合市场（东城）4）各生产厂家（市区及各镇区）5）花园新村、下桥片区的散户（如士多店、小商店等）需备工具：招商折页、礼品（用巧克力金币，新年期间派“金币”意义大，有利于拓展客户的顺利开展）、利是封、手挽袋、商铺图纸（2007年3月1日-3月16日）目的与效果：A打开知名度 B传递项目信息 C获取联系方式(名片,电话号码) D通过面对面交谈收集客户反馈意见 E吸引客户前来看现场和进一步洽谈。2、对来电、来访客户制定客户来访登记表。（招商过程中使用）目的与效果：A了解客户的基本需求 B了解客户租售意向 C收集客户资源 D了解客户来源、客户性质、客户的获知途径。3、利用现有客户资源（批发市场商家、生产厂家、各经营散户的电话号码）分配给招商人员进行电话跟进，对有意向客户进行洽谈，促成成交。（2007年3月1日-招商完结）客户跟进：招商组人员每周将意向客户向招商经理做汇报，并对本周工作做出总结，同时对下周工作做出计划和安排，由招商经理定期向上级做工作汇报。客户意见收集：由招商组