醉江湖二期地产项目营销执行沟通汇报.ppt

醉江湖二期营销执行计划沟通,嘉联成都花园项目组 2009.8.26,本次汇报解决的核心问题,金林俊景,凯旋城,加怡名城,本项目,在售商业,潜在商业,已售商业,本项目,龙湾生活广场,优品道满街,醉江湖二期将以什么样的姿态出现在城西的商业版图？,区域典型商业项目分布,鹭岛国际社区,综合型高档社区商业； 前期采取散售方式，销售效果不理想； 目前采取只租不售的方式，统一招商，选择有实力的商家进驻，带商业氛围提升再进行销售,优品道满街,优品道商业街区邻西南财大、周边高尚社区簇拥、更有优品道自身客户资源支撑、便捷的交通条件，发展前景可观。,优品道满街,项目概况： 1、定位： 城西首个高端休闲商业综合体，只租不售 保证业态规划 拔高租赁面积区间 设立了入驻高门槛； 2、规模及规划： 10万方的体量，呈类门字形排布，临街面广泛，临优品大道（蓝） 漫游休闲街区 临东坡路（黄） 高端美食街区 临青羊大道（粉） 时尚品味街区,商务酒店 写字楼 特色专卖,高端美食、娱乐休闲、量贩ktv,西餐厅、咖啡馆、小酒馆、创意空间,优品道商业广场,优品道满街-综合型高档休闲商业,三层独栋商业 体量：约2000 租售方式：整售 价格：约3700万,临武阳大道 底层商业 体量：约2880 席位：16席 层高：6m,临草金路 底层商业 体量：约1440 席位：8席 层高：6m,定位：高端的社区配套商业，6米挑高的下沉式商铺,金林俊景商业,金林俊景商业,项目概况： 1、商业产品类型： 1-3楼临街商业 2、商铺面积：200-600平米 3、商铺均价： 1f：20000元/m 2f:10000元/m 3f:8000元/m 4、商铺物管费：1.85元/m,中型社区的大面积临街商铺,天合凯旋城商业,凯旋城商业均为大面积商铺，开间、进深都较大，适合做大型商业； 价格8000-20000元/平米，其中1楼正街价格在18000元/m左右，侧街商铺15000元/m； 一楼转角位置中信银行入驻，租金为120元/m；,一f商铺走廊,一f商铺,3f商铺,2f商铺,天合凯旋城商业,项目概况： 1、位置：临龙华大道与龙华巷 2、产品：独栋商业 共7层，地上7层，地下1层； 1-3楼为临街商业 （包含部分农贸市场） 4-7层为商务小户 3、售价（元/）： 1f：15000 2f：7500 3f：6000,补缺型的独立商住楼，定位中端，自身配有农贸市场，以生活配套为主,龙湾生活广场商业,小户型、二三楼入口,小户型、二三楼入口,农贸市场入口,农贸市 场入口,农贸市 场入口,地下停车场出入口,二三楼商铺入口,首层： 以小型餐饮为主，少部分入驻 部分在装修，有部分空置商铺目前在招租，租金大约100左右 背面的龙湾新集市是一个综合性的菜市场，主要提供日常生活配套， 目前人气已经非常旺盛,龙湾生活广场商业,金林俊景定位高段的社区底商，6米挑高的大型社区商铺，是区域内高端社区商业 的代表,加怡名城目前尚未上市，预计项目将会成为为社区商业并辅以零售商业的综合型商业项目,醉江湖一期独立商业体，以大型餐饮娱乐为主要经营业态的综合型商业中心,醉江湖二期如何占位？,优品道满街大体量的高档社区商业，以大型餐饮店为主导，配以商业步行街呈现完整的综合型商业街,龙湾生活广场区域内补缺型的独立商业楼，以沿街商铺主，配以农贸市场满足周边生活需求，并且有部分公寓产品,鑫盛白兰地目前尚未上市，预计项目将会成为社区商业与大型餐饮结合的商业项目,区域商业市场小结,项目定位剖析,复合娱乐、特色餐饮中心,综合定位,城西餐娱总店,项目定位剖析,二期产品是一期的延续，更是一期升级后的产品，由于独特的区位条件，项目将会与一期成为综合型商业体，以特色餐饮娱乐为主要经营业态，以独立的形象区隔其他商业项目，成为地标性的区域商业中心,项目本体研究,产品升级二期产品2-4楼层高由4.75米提升到5.7米，增大了开间，使得产品更实用，提升了产品的价值,投资门槛降低二期产品部分单铺面积下调，使得总价降低，投资门槛降低，使得客户群变的更为广泛,一二期产品对比,c,a,b,我们把二期产品分为三个部分，分别是临青羊大道的a区，临规划路的b区，临河的c区，分别对三部分的商业价值排序，依次是：,a b c,a区 临近青羊大道，昭示性最好，进入性较好，因而商业价值最高，适合做大型餐饮项目,b区 靠近规划道路，昭示性其次，进入性一般，较适合做休闲娱乐业,b区 靠近规划道路，昭示性其次，进入性一般，较适合做大型娱乐、休闲项目,c区 临近清水河，环境优雅，但是进入性一般，适合做特色餐饮、休闲娱乐项目,一二期产品价值挖掘,a区1层说明： a区商业临青羊大道，与一期商业相呼应 共有商铺14间，总建面约1000,14,15.75m,临青羊大道,a,（层高3.9m ；商铺个数 14个 ；总建面1000）,a区1层研究,层高5.7米；商铺个数12个；总建面3570,a区2层说明：共有商铺4间，总建面1218,a区3层说明：共有商铺4间，总建面1218,a区4层说明：共有商铺4间，总建面1134,注：2.3层参考公摊30% 4层参考公摊25%,a,a,a,a区2-4层研究,1层： 单铺70左右，投资门槛150万左右； 可设置名烟名酒精品店、中型咖啡吧，港式快餐厅,a区坡面参考,a区业态规划-餐饮中心,2-4层: 青羊大道侧，大型高档酒楼配置，如文杏酒家、红杏酒楼、大荣和、满庭芳等 高档火锅店的总店，如鲍鱼火锅、谭鱼头、蜀九香等；,a区坡面参考,a区业态规划-餐饮中心,a区客户锁定,区域实力社区业主,成都花园、博瑞城市花园、优品道、鹭岛国际社区潜在投资客； 城西重点实力企事业单位管理层；,小面积,区域重点自营客户、大成都范围实力品牌自营客户,从一期实力已购业主入手，强化业主老带新观念； 着力挖掘前期醉江湖关注实力自营客户，利用自身商家资源拓宽投资客信息传递渠道；,大面积,b区1层（层高3.9m ；商铺个数 21个 ;总建面1000）,注：一层参考公摊20%,b区一层说明： 商铺总数21间，总体量约1000，包含： 临街规划外铺9间，总面积约370 内铺8间，总面积约330 临青羊大道4间，总面积约300,b,b区1层研究,b,b,b,层高5.7米；商铺个数13个；总建面3082,b区2层说明：共有商铺4间，总建面1163,b区3层说明：共有商铺5间，总建面1163,b区4层说明：共有商铺5间，总建面876,注：2.3层参考公摊30% 4层参考公摊25%,b区2-4层研究,1层平面参考,b区坡面参考,1层： 临青羊大道门店，昭示性良好好，可承接a区做高档小型餐饮，如贡品粥王、港式海味餐饮； ，如日式居酒屋等,b区业态规划-娱乐中心（承接餐饮）,2-4层： 总体量3000左右，且5.7米的层高优势，旗舰级娱乐殿堂，高端酒吧、会所 可设置2000左右的高端ktv、1500左右的洗浴中心（设夹层）、1000左右的健身中心等,b区业态规划-娱乐中心（承接餐饮）,b区客户锁定,大城西投资散客,总价门槛合理，将区域住宅投资客户有效转换； 达成度范围内闲散专业投资客；,小面积,大成都区域资源自营客户,大成都重点商业娱乐区域名牌自营商户，城西区域中小企业主； 嘉联商业代理项目资源库（娱乐休闲品牌自营业主）；,大面积,层高3.9m ；商铺个数 34个 ；总建面1661,注：一层参考公摊20%,c区一层说明： 商铺总数34间，总体量约1661包含： 内铺13间，总面积约715 临河外铺16间，总面积约746 临规划路5间，总面积约200,c,c区1层研究,层高5.7米；商铺个数5个；总建面1556,c区二层说明： 临清水河，滨河商业体，两层，面积可控； 共有商铺5间，总建面1556,注：二层参考公摊30%,c区2层研究,1层： 单铺面积约50，内铺13间，可作章鱼小丸子、r&b奶茶店、特色蛋糕店、糖果屋等 临规划路5间单铺可打通，约200做咖啡休闲餐厅,b区坡面参考,1层平面参考,c区业态规划-主题休闲 特色餐饮,2层：与16间1层外铺相搭配，可作印度菜菜、泰国餐厅、日本料理、主题餐饮等特色餐饮； 同时可搭配安设1-2两家特色酒吧以及休闲茶餐厅，充分利用河景优势；,b区坡面参考,c区业态规划-主题休闲 特色餐饮,c区客户锁定,大城西投资散客,初级商业投资客，对商业投资有一定兴趣，看好商业项目整体发展前景，有一定经济实力试水； 看重总价及可参照的投资回报率，有利可图；,小面积,大成都区域实力投资客,经济实力强劲，对自营投资了解较深，看重项目整体发展前景； 对物业价值及价格判断敏感，商业机会嗅觉灵敏；,大面积,登记对醉江湖二期有意向的客户60组，以下为客户意向情况,客户主要关注楼层较为均衡，1-4层客户均有关注；其中小面积投资客数量最大；,需求面积呈现两极分化，需求大面积客户主要为自营客户，有明确的经营目标，小面积的客户则更多投资性质,关注2-3层客户意向面积较大，多为1000 左右，主要原因是客户对业态的选择，以大规模餐饮娱乐作为经营方向,前期关注客户情况梳理（非正式蓄客）,就客户关注的区域来看，印证了我们对商业价值a b c的预判，可作出销售难易度的排序， a b c； a区吸引的客户关注占到了近7成；其中又以关注底层散铺的为主； b区有27%的客户关注；其中对1-2层的关注占到了80%； c区仅有8%的客户关注；其中对2层的关注明显高于1层，临河底层单铺的销售将会是一个难点；,前期关注客户情况梳理（非正式蓄客）,本次汇报解决的核心问题,年底前完成3000万回款任务,执行计划,项目重要营销节点划分,8.1,10.10,筹备启动,分工协同,8.30,第一阶段：前期筹备,物料筹备,第二阶段：蓄客待发,第三阶段：销售冲刺,9.10,10.24,项目亮相,客户寻找,客户蓄积,客户甄别（排号）,认购筹备,开盘认购,持续热销,排号,开盘,10.18,亮相,筹备阶段工作梳理,8.5,策划团队组建,相关合作公司确定,8.10,8.15,项目vi系统设计,项目销售模型制作,8.20,商业氛围包装,8.25,项目推广诉求，物料平面设计调性确定，楼书、dm，围墙设计制作,9.8,蓄客到位（楼书、dm单、商业模型等）,销售团队初步搭建,营销计划铺排,筹备阶段核心工作-调性建立,筹备阶段核心工作-调性建立,筹备阶段核心工作-氛围建立,筹备阶段核心工作-氛围建立,筹备阶段核心工作-物料筹备,9.10,项目亮相，户外围墙出街,蓄客正式启动,9.13,线上报媒亮相,一期业主推介会,9.24,线下渠道资源客户挖掘,9.25,项目推广诉求调整，户外信息更换,9.27,重点意向、资源客户推介,蓄客阶段工作梳理,9.18,成都花园园区信息发布,线上报媒升温,9.26,蓄客阶段工作计划表,蓄客阶段核心工作-一期业主推介会,蓄客阶段核心工作-营销要点（1）,蓄客目标,迅速造势（气场）,诉求提炼,蓄客阶段核心工作-平面运用示意,蓄客阶段核心工作-营销要点（2）,蓄客目标,重点击破（产品 客户）,诉求提炼,蓄客阶段核心工作-平面运用示意,蓄客阶段核心工作-营销要点（3）,蓄客目标,步步为赢（排号 开盘）,10.10,排号启动,价格表制定,10.16,排号、销售信息平面媒体,10.20,线下渠道排号、销售信息发布,10.22,二期商业开盘,10.26-,商业热销持续炒作,销售阶段工作梳理,10.17,园区排号认购信息发布,开盘信息（媒体、户外,10.24,10.12,排号客户梳理,销售阶段工作计划表,现阶段需处理的问题：,讨论时间,最动听的社区,【枫韵蓝湾】策略执行案,深圳派风企划 岁晚呈现,没有音乐，生命是一个错误。,音乐， 使生活更有情趣 思维更有创意 工作更有效率 领导更有艺术 人生更加丰厚,世界音乐氛围最浓的地方 维也纳,中国音乐氛围最浓的社区 枫韵蓝湾,愿音乐与热爱音乐的人在此相聚,西高新：是什么区,性价比：一个至关重要的老问题,栖居感觉,支付成本,经济适用房：我们怎么说,音乐人生：占多大比例,建立西高新地位，是领导者的事 让西高新有更丰富、更个性的选择 是枫韵蓝湾的事,西安大办“音乐节”,一个坏消息,or一个好消息？,好消息是：音乐已成时代精英的品位标签,坏消息是：我们如何跳出重围，大放异彩,将音乐进行到底!,音乐对于消费者，到底意味着什么,音乐社区，倡导一种什么样的精神,每个生命都是一场华丽的歌剧 没有什么比倾听更重要,沟通 溶合 共好,社区就是一支乐队 社区就是一曲交响,1、音乐诠释建筑规划,2、音乐演绎园林风情,3、音乐确认会所配置,4、音乐装饰户型风格,5、音乐引领促销活动,6、音乐奏响社区文化,只要有一处空间找不到音乐元素，那就 不是枫韵蓝湾。这就是我们想要的效果。,属性定位,别忘了带上你的耳朵,广告语,广告调性,想象力,音乐,审美,一曲难忘 | 最动听的社区,楼书名,枫韵蓝湾=西安高新区=中国音乐人居代表作,对高尚居住和音乐始终坚守的人，请吧,没有音乐，生命是一个错误。 尼采,在欧洲文明的发轫古希腊文明中， 离了音乐这种身份和教养的通行名片， 一个人便不会被称作文明人。,累了困了乏味麻木没有激情缺少快乐,在踽踽都市的行程，无论你是否遭遇过以上不快， 我们相信，您将一如既往地寻找惊喜，不曾妥协。,枫韵蓝湾,一次灌溉心田的音乐旅行 一份直击心灵的生命邀约 一种崭新居住和生活方式的展现 一部关于音乐与人生、 音乐与建筑、 音乐与自然的交响诗,枫韵蓝湾 对于人生的意义,使生活更富情趣 思维更富创意 工作更有效率 管理更有艺术 社