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昌里花园营销推广方案昌里花园三期专案小组2001年4月市场鸟瞰市场趋势走向2001年新开楼盘特征房型l 错层仍然是今年流行的房型,其普遍程度更甚于去年。十之七八设计了错层，如上海知音、西班牙名园、居家豪门、上海康城、世纪名门等，而且错层基本上是三房，二房错层欠缺。l 在可承受的范围内，追求面积合理性。据统计，上海全市二房的平均面积已经由以前的104平方米降至100平方米，集中供应面积集中在80-100平方米。三房的面积从138平方米降至130平方米，集中供应面积在110-130平方米。l 时下购房主力正从高收入群体向中收入群体转变，购房者在平均单位购房面积没有下降，而是呈逐渐上升趋势。与此相随，三房的选择比例也在增加。2000年新开楼盘的三房户型比已经与二房户型比接近。据统计，二房所占比例时下已从48%下降至42%，而三房却已从39%上升至45%。三房在整体的比例中增长趋势明显，预计未来的三房户型比仍然会有所增加。三房的面积也会分化，130平方米以上的三房比例会逐渐增加。l 板式高层取代点式高层。现在新开的楼盘中，小高层基本上是板式，高层中板式也逐步取代点式。其原因是板式高层通风采光性能好。传统点式建筑因自身遮挡视野，光线差。l 房型设计上注重功能化、独立化。许多新开楼盘设计储藏室、洗衣房，主卧室设计更衣室。这些房间面积小，功能独立，为消费者带来诸多便利，使房间更加整洁，利用率提高。l 厨房与餐厅相互融合，功能区间独立化。厨房与餐厅的连接采用开放式，两者同时与阳台连接，扩大了厨房的操作空间，同时加强了餐厅的采光，增加了餐厅的景观效果和浪漫气氛。l 卫生间设计在全明的前提下趋向膨胀。卫生间面积一般在5-6平方米，有的楼盘达到了10平方米以上。卫生间设计流行干湿分离，三房基本上双卫生间设计。l 房型设计更注重景观。凸窗、低平台窗被普遍采用，使卧室的日照更加充分，同时将室外景观引入室内，增加卧室的温馨浪漫氛围。l 卧室开间宽敞化。新开楼盘的卧室的开间基本上在4米左右，有的甚至达到了5米。主卧室趋向于舒适化，多数主卧室面积在16-18平方米，带有卫生间和更衣室。l 复式房型面积趋小化。前两年复式面积基本上在180平方米以上，200平方米以上的比比皆是。现在新开的楼盘复式面积明显缩小，130平方米左右的小复式不断涌现，160平方米的复式已经是主力面积。价格中档价位楼盘是主流 从2000年第一季度上海推出的新盘统计中，开盘均价在3000-4000元/平方米的新盘23个，占新盘量的32%；开盘均价在3000元/平方米以下的有18个，占新盘总量的25%，主要分布在宝山、浦东和郊区；开盘均价在5000元/平方米以上的楼盘13个，占新盘总量的18%。总体分析3000-4000元/平方米是上海的主力价位。建筑风格三分天下今年新开楼盘以欧陆风格、北美风格和现代简约风格三分天下。预计清新简约的现代建筑风格将会越来越受到消费者的青睐，将逐渐成为主流风格，当然其他风格仍然能独立存在。环境l 新开楼盘流行双景住宅，即指“公园借景”和“小区内景”的融合。不少楼盘都打出了“安家在公园”的口号，取得了极好的销售业绩，如爱甸苑2000，南接闸北公园；佳泰花园与黄兴绿地共享绿资源；还有儿童交通公园旁的翠庭、中山公园旁的笠园、桂林公园旁的师大森呼吸等，它们变革了以往“在建筑中堆砌绿”的概念，创造性的提出了“在绿化中放置建筑”的逆向思维。l 绿化共享，讲求均好性。现在新开的楼盘讲究楼宇间合围式组团绿化的精致、小巧美观，以此取代大型的集中绿化，以求家家门前都能分享绿化环境。一些朝向或景观不理想的地块，设计人通过弧形、L型的房型设计，最大限度的满足消费者日照和观景需求。l 环境规划风格多样化。99年2000年的楼盘环境规划盛行欧洲风格，尤其是马斯洛和洛可可宫廷风格，讲究高贵典雅。但新千年新开楼盘中，已经由亲近自然的风格所取代。现在流行的是讲求自然，贴近大自然、回归大自然。l 水景依旧红火。从99年下半年开始盛行的水景住宅依旧一路红火，新千年新开的楼盘十之八九都设计了精致的水景，许多楼盘则表现出了强烈的亲水性，如贵龙园、上海知音、上海康城、新时代花园等等。水景分为两种类型：一是自然水景，即利用自然的河流湖泊设计水景；一是仿生水景，即人工造湖泊河流，设计水景。水能改善小区环境，丰富整体景观，增加园林情趣，与绿化效果相得益彰。预计水景今年依旧是环境规划的主流，但会出现多种环境非水性景观设计。物业类型l 小高层需求持续升高 20年市民对小高层的需求仅为21%，2001年上升了11个百分点，而如今已经达到了40.5%，逼近多层的需求46%。这是因为小高层的得房率在85%以上，配有电梯的快捷便利，聚集多层和高层的优点，倍受欢迎。预计小高层需求仍将升高，达到与多层需求持平。l 高层销售趋势见旺：2001年第一季度上海住宅预售价格指数为1014.2，比上季度上升了14.2点。其中多层较上季度上升7.13点，高层则上升了20.49点。徐汇区高层指数上升了40.78点，闸北上升了84.41点。这说明高层预售量在不断增大，另一方面也表明高层的预售总体上升势头。这主要因为板式高层逐步取代了点式高层，克服了通风采光、朝向等存在的弊病。消费者市场以中小白领为主体，年龄趋向年轻化上海的国际化都市性质决定它拥有大量高收入且稳定的中小白领市场，而且这部分的消费者年龄轻，学历高。这个市场不属大富大贵，但稳定，他们对于价格有了弹性。因此高档房或是小房型或是低价房，追求低总价，对于市场的吸纳有很大的机会。本案自身分析一、 地理位置昌里花园为浦东西部较大型个案，其东靠云莲路，西近云台路，北接齐河路，南贴昌里路，整个小区分三期开发，一期、二期主要由小高层为主，经过一段周期的市场消化目前以销售殆尽。二、 经济商业昌里花园紧贴的昌里路是浦东西部，主要的商业网点。昌里路是一条东西二车道的道路，东起浦三路西致长清路，全长约5公里，道路两旁绿树成荫，与徐汇衡山路，长宁新华路有异曲同功之妙。昌里路沿街有较多购物（家得利超市，联华超市，家家乐超市）餐饮（申鼎鸡，乔旺火锅，新亚大包）休闲（立象娱乐中心，保龄球馆，飘苑茶室）等场所更有完善的学校（云台高级中学），医院，银行等公共设施。三、 交通本案周边交通十分便利拥有较多公交站点直通浦西各个区域。公交站点示意：784 三林城耀华路隧道一线 昌里路打浦桥980 扬南新村南京西路昌里小区文化广场 周家渡陆家嘴四、 本案区域市场分析由于昌里路的成熟配套一定程度带动了周边的房产市场，由于近年来区域开发个案并不多,一定程度积累了部分需求客层，本案属于次区域为数较少市场需求较大的消费产品。本案劣势：1. 本案房型因加以控制，大房型在此区域将受到阻力。2. 价格在此区域是一个主要指标，因尽量降低成本，增加其竞争力。3. 会所是本案一个卖点，但一定要合理安排会所功能，建议会所内项目以便于业主的日常生活需要为主。本案优势：1. 本案紧贴昌里路地段优势明显。2. 本案位于昌里路，齐河路包围之中，交通优势明显。（注：齐河路，昌里路有较多公交站点）3. 本案多为小高层住宅，建筑优势明显。4. 本案周边竞争个案较少，竞争优势明显。5. 本案一期二期销售良好，有较好的口碑，客层优势明显。6. 昌里地区少有的现代建筑语言。7. 幢距较大，四大主题现代园林。产品建议SWOT分析本案机会点：1. 本案三期适时开盘吸引一部分对昌里花园一期二期感兴趣但错失机会的客户。2. 本案靠此区域最大型的好有多超市。3. 周边个案都将清盘。本案可利用本区域市场空隙点占位。4. 会所是本案品质的象征，也是周边极少个案拥有的，可以作为卖点之一。5. 小区布局合理，绿化率极高，这是本案一个诉求重点。6. 本案的绿化面积超过50%，拥有四个中心组团绿化。法国柯布西耶以其作品走向新建筑提出了现代派的宣言：“阳光、空间和绿化”现代和后现代：不知人们是否注意到这样的现实：至今，国内一些崇尚传统的人士仍用“现代派”来指称他们还不了解的实验艺术与前卫艺术；而对大众来说，“现代派”还是一个前卫色彩颇浓的词汇也就是说，中国的现代艺术的课尚未补完。然而后现代在中国的登堂入室，可谓你未唱罢我登场。曾有一位资深的学者打了这样一个形象的比方：对中国人来说，现代派就像一架迟到的班机，而后现代则像一架早到的班机，它们现在共同拥挤在中国这个大航空港里。现代建筑风格与后现代建筑风格特征比较- 12 -现代建筑一种国际风格，或无风格乌托邦和理想主义确定的形式、功能时代精神（Zeitgeist）艺术家作为预言家和治疗者精英主义/为了大众整体化建筑师作为救世主/医生直接性简洁性均匀的空间（Isotropic Space）抽象的形式纯粹主义非表述的哑盒（dumb box）机器美学、直接的逻辑、循环、机械的、技术和结构反修饰（Anti-ornament）反表现反隐喻反历史记忆反幽默反象征花园城市功能分离（皮包骨）总体艺术（Gesamtkunstwerk）质轻体大板式、点式明确的非对称的，规划的和谐统一体后现代建筑双重译码（大众化）和多元主义符号学的形式不确定的划分诸种传统并存、选择艺术家/业主精英与参与碎片建筑师作为表现者和行动者混血的印象复杂性变化莫测的空间传统形式加抽象形式折衷主义（Eclectic）符号学的表述依文脉（context）而变的混合的美学，适合功能的语义赞成有机的和实用的装修赞成表现赞成隐喻赞成有历史指涉（Pro-historical Reference）赞成幽默赞成象征有文脉的都市主义与重新修复功能混合（手法主义）（Mannerist）与（巴洛克）（Baroque）所有的修辞手法扭曲空间及扩展沿街建筑岐义的追求非对称的对称拼贴(Collage)/冲突（Collision）建筑物的群体凝聚着一座城市最本质的人文精神，它是城市性格的外化、城市气质的具象。建筑物在建筑学家的想象中是凝固的音乐；在历史学家眼里，它是历史的见证；文化学者们，更多地看到了它的文化沉演；社会学家或许只是把它看作人之巢穴；而若让一个旅游观光者来评说，它就是一道风景了。开发商造了许多房子。土地在一天天地减少。城市建筑的投机性带着阴沉的雄伟，开始提示我们，去创造健康的、有机的社会环境应当是开发商的责任。问题是如果一个开发商不能准确把握建筑中那些感情的、道德的、社会的和智能的因素，那么，住宅样式的认定就会仅仅停留在装模作样的肤浅的表面。这几年，我们的城市里矗立起许多高楼大厦和花园住宅，营建之快，花样之多，委实令人振奋。但在振奋之余，作为一家开发商们不能不扪心自问，这些新的建筑式样的选择和认定，能否经得起时间的考验？在现代都市日益金贵的地皮上经我们之手建起的这些庞然大物，数十年后将留给我们的后代一些什么样的感触。换句话说，就是让“房子”与“人家”在人们的心理上真正联系起来，让“房子”得到“人家”的认同，让人们所怀“家的情结”获得浪漫、饱满的实现。谁敢说，要求得到情感满足是不“合理”、不“实惠”的呢？若能做到从人体工程学的角度规划和丰富园区与建筑造型，为“房子”里的“人家”增添生活情趣和心理上的愉悦，这既是对人的尊重，更是为商之道的升华。住宅不仅仅是一个栖身之地、一件空洞的东西、一种观赏对象，就人类的整体性的观念来说，住宅是我们生活在其中的一种现实存在，正好邱吉尔所说：“首先是人们营造建筑，然后是建筑造就人。”本世纪初最具影响的建筑风格，由德国的格罗皮乌斯（Walter Gropius）、密斯凡德罗（Mies Vander Rohe）、法国的勒柯布西耶（Le Corbusier）和美国的赖特（Frank Lloyd Wright）设计思想组成。这些建筑设计包括以下的共同特点：1. 重视建筑物的使用功能，并以此作为建筑设计的出发点，提高建筑设计的科学性，注重建筑使用时的方便与效率；2. 注重新建筑材料和建筑结构的性能特点；3. 注重建筑的经济性；4. 主张创造建筑新风格；5. 认为建筑的空间是建筑的主角，强调建筑艺术处理的重点应该是空间和体量；6. 认为建筑美的基础在于建筑处理的合理性和逻辑性。当我们审视今天我们周围的建筑物时，或多或少均能发现这些设计思想的痕迹。“住宅除了它所在的地点之外，不能设想放在任何别的地方，它是那个环境的优美部分，给环境增加光彩，而不是损害它”。房屋应当象植物那样，是“地面上的一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来，迎着太阳”。“建筑是体现在他自己的世界中的自我意识，有什么样 的人，就有什么样的建筑”。当我们从建筑的历史长河中寻找今天建造住宅的定位时，有一点是肯定的、即无论怎样的流派和风格，人作为主体总是被放在首位。另一方面，建筑物对人类心理的影响，则主要从装饰效果、造型效果和空间效果几方面演绎着不同历史阶段的价值标准。从风格上说，20世纪的建筑经历了从国际式(International Style)到多元主义的过程，本世纪建筑的发展经从现代主义到后现代主义，经历了由统一化、国际化的追求，转向个性化、多样化的过程。在20世纪末，现代派的出现代表了一种全新的美学标准。它剔除了古典建筑的繁琐装饰，代之以简洁明快的几何图形。人类空间与环境需求结构图心理需要生理需要基本需要高级需要场所设计空间设计院落空间街道空间轮廓空间自然环境心理需求历史文化品位的环境舒适的环境必需的环境情感需要人产品建议总体平面规划建议1、 强调社区观景性 建筑布局应有错动社区内有地势起伏2、 三期楼盘规划突出观景概念：错动：通过短板小高层、错动布局制造视觉穿透空中花园：在架空平台上设立“空中花园“，品茶观景3、 房型上特别是可观景的房型中，可采用南北连同双厅、双阳台，同时，北向阳台可做大，类似露台形式。产品建议环境规划建议1、 保证观景性，体现延景入室概念2、 各组团的特色感现代英式自然风景园 开阔气派、尊贵时尚结合本案起伏地势的特点，加上水景等的成本考虑，建议本案以现代英式自然风景园为园林风格，但要注意与建筑风格的协调统一。总体感觉要求开阔气派、尊贵时尚。基本要素：起伏草地自然种植树丛蜿蜒小径现代英式人文气息产品建议环境规划建议绿化：大片草地，自然种植成树，少而茂盛，可选择一些果树和香花植物，种植成主题果林或香花区。道路：小区内道路避免单调呆板，例如可铺筑成鹅卵石散步道，或以多样的弧线变化带动视野的转移，并可通过彩色铺装，丰富路面效果。路灯：现代英式灯柱、地灯妆点，营造现代英式庭院风格小品：路边多用些白色现代英式木质靠背椅等、坐式花台、雕塑楼前西式连廊导向，社区可独立成为一大组团，又可分割为几小组团。环境设计本社区环境营建应遵从整体规划理念，追求大气、开阔的效果，进而求得视觉上的通透和感觉上的舒畅。本项目植被中根据植物高度来区分其组团分布：A. 在车行道沿途可布置高大乔木，以梧桐为主。B. 在开放空间和大面积空地内以连续性草皮为主，并适当点缀一些园景、花坛和观赏性、文化识别性较高的雕塑。C. 强调组团环境，强调动线景观D. 立体绿化，注重绿化的三维延伸（包括屋顶绿化）E. 路灯、草坪庭院灯、住宅铭牌、杂物筒、坐椅等设施要符合社区整体分格，实现统一的标示系统。海德中心广场、温莎中心广场、培根中心广场、狄更斯中心广场：以四大名人为主题的中心广场，并有名人塑像及名人名言镌刻石。广场中心可有起伏绿地，碎石拼面的小道蜿蜒，特色玉兰立柱灯、休闲椅、雕塑点缀其间，是小区人休闲时的最佳去处。芳草绿波：简洁、大片草皮、绵延成景，绿意通透。形成一片开朗自然的风景。叠石翠圃：各种奇石垒成特色景观，与青青翠圃相应成趣。自在回廊：自在回廊是一处让心境自由，抒怀之处。伴月花径：小园香径久徘徊，抬头有明月朗朗，低头有花叶随行产品建议房型建议户型面积配比：以二房三房为主，控制房型面积，以中小面积户型创造高品质较低总价的市场区隔根据：1. 整体房产市场的需求呈金字塔型，高于5000元/平米的楼盘，需求量仅3；从供需情况来看，总价3550万基本持平。若以均价为4000元/平米，则面积在90130平米之间最为适中。而且上海家庭小型化，二房二厅及小三房很受欢迎。2. 结合本案所处区域中二房好销，小中三房即130平米以下三房较少的特点，则主力面积控制在90130之间。3. 周边区域消费群的经济能力和需求心态决定需求高质低总价，因此控制房型面积也是迎合最大面消费群需求。建议本案一期户型比：户型二室三室四室及以上一室一厅建筑面积控制范围901001001301405060组合比例404020结论：二房、三房是主力大三房改为小四房，增加功能性，迎合消费者心态。顶层部分作跃层，减小顶层购买抗性边角处采用部分一房，即规避风险，又可满足部分投资、单身人士需求。产品建议房型建议建议房型及房间面积：主卧1518平方米（开间3.6m），次卧1214平方米，书房810平方米，厅3040平方（开间3.9m-4.2m），厨68平方，公卫4平方，主卫67平方（部分房型如复式可再大，不超过12平方），阳台68平方，工作阳台23平方。从目前错层的销售情况看，其情况是相当良好的；同时，本案周边缺乏错层，是一大机会点。所以：增加部分错层设计，占据空缺市场。细部控制：1. 在功能上，两厅自然分隔，动线合理（厅实用面积加大，主卧室私密2. 性好），如能做出两卫背靠背，可能给客户更大自由度。3. 对于沿街路块，为了加快其去化，除了应在价格上作调整外，窗可作双层玻璃。4. 讲求窗设计：体现空间延展性、景观性：大面宽、低窗、转角窗5. 落地大窗设计6. 全明设计。7. 讲求阳台设计：体现功能性、实用性、空间延展性、景观性。8. 有玄关：储藏室9. 餐厅与厨房动线合理产品建议社区智能化建议作为现代人社区生活的必须，智能化是物业建造中必须考虑的。就本案而言，也需要在智能化方面进行必要的投入。IC 卡（现场演示）Internet宽带接入社区局域网，带有TV传送功能功能内容：物业管理信息查询，网上支付（结合IC卡）VOD视频点播（与亚美联合）网上商务：尤其是社区商家，应开通对社区居民的网上购物服务，尤其是便利店、餐厅的送餐服务网上教育：家庭及其他项目培训指导，以解答用户相关技术问题会所设施介绍远程医疗、健康管理证权实时交易网上游戏：包括娱乐性游戏及棋类游戏安全系统：围墙红外线报警及摄像监控主要公共区域监控可视对讲及紧急求助按纽电子巡更系统门磁系统产品建议物业管理建议物业管理的前期介入时间越早越好，如发现问题只要稍做改动就可以达到很好的效果。可以使多方满意，从而确保开发商的良好信誉（尤其在售后服务方面）n 保安服务安全管理：门卫：外来人员登记；制止闲杂人员车辆登记；车辆检查登记；交接班记录；制止外来不明车辆入内；小区指定停车位，设停车标志巡逻：二小时巡逻一次；制止违章现象；全干道照明灯完好；主干道禁止停放车辆；禁止鸣喇叭；禁止在社区内修理冲洗车辆消防管理：日常处理：制作疏散指导图；组建业余消防队；检查消防设施；装修监督火警处理：报警、组织扑救；疏散人群；事故报告；善后处理n 保养服务保修方式：来访；信件；电话；社区网络；预约；报修箱维修服务：日常维修；紧急维修；特约维修日常保养：配电房保养；水泵房保养；供电系统保养；供水系统保养；电梯保养；绿化保养应急措施：供电应急；停水应急；电话应急n 保洁服务巡视清扫：公共部位清扫内部清扫：管理办公室、门卫、车库垃圾清运定期清扫：垃圾清运：收集、总汇、清运公共部分清扫：1. 房屋公共部：信箱、窗户、天花板、扶手、楼梯、公共走道、电梯2. 小区干道清扫：公共干道；栏杆；基础设施3. 绿化带清扫：捡拾杂务n 保姆服务服务项目：提供家政服务：提供家政服务；代收公用事业费；为业主特聘或自聘保姆；提供复印、传真、快递等商务活动；提供订阅报刊、杂志等项服务；设应急电话、处理业主应急事故服务承诺：315热线+365热线365天天接待；投诉登记件件落实；投诉电话三响必答；标准收费明码实价；上门服务配胸卡，修理完毕场地清；24小时服务，急事过夜，小修不过三天产品建议配套设施建议人性设计细节化配备小型中央空调系统人车分流楼梯安全设计轮椅道盲道设置楼宇内环境情调等设计，体现人性设计的细节化。产品建议价格建议 根据本案周边行情环境分析，定价策略以下原则：1、 视销售进度及工程进度2、 所推房型位置3、 保持低开高走平收4、 根据市场情况、销售情况及时调整5、 定价一房一价原则（视朝向、景观、楼层）营销传播公关活动建议营销推广目标市场区域私营业主是本案主要消费群体。u 区域内私营业主主要来源于昌里地区，受本案地理位置，楼盘特色、楼盘概念吸引，而提升到本案区间。年龄层次在3055岁。三点一线定位目标市场定位特征：年龄：30岁左右及以上，年龄层相对较小。地域：仍属区域型市场职业：小老板、中高级白领、企业中高级干部。收入：月家庭收入30008000爱好新事物，向往舒展高品质生活。细分目标市场二房或小三房经济型房型总面积合，总价在35-45万左右。 补充型市场新婚青年：为结婚购房，注重楼盘感觉，但手头钱并不多，不追求一步到位第1部分人群可通过政策咨询等SP活动吸引。第2部分人群可通过传播过程中自然吸引，必要时可采用优惠赠送等促销方法。大二房、大三房 名流型房型面积大，总价高在45万以上，宽敞舒适气派，名流型居住。 名流型市场成功人士特征：追求时尚气质，收入丰厚。三房二厅二卫108130m2 四房150 m2以下主流型房型总价在50-60万，但仍不属于顶级豪华市场主流型市场中年有为者，包括浦东企业中高级白领，企业中高层干部，私营业主。 特征：该部分人群一般在40岁左右，年薪较高，有能力消费该价位住宅，但还未构成真正的大富大豪。在购房过程中社区的档次品味、住宅的舒适性。营销战略综上所述：本案存在二大压力、两个风险点二大压力： 两个风险点：1、 高总价压力第二轮竞争已铺开，面对周边市场低总价楼盘，本案确实承在规避风险的定位。1、大房型集中大房型导致总价偏高，消费者的购买力是否能支持？2、发展趋势压力浦东沿地段生存趋势极为明显，中央公园地段已是执手可热，本案在这种大市场气候下能否火爆热销？2、本案没有明确的定位，对市场把握稍弱本案十万平方米，属中型楼盘，但在当地区域内属大规模楼盘，当地客源层能否去化如此大盘。该两个风险点同时也是机会点，如能找对目标消费群，塑造楼盘高档形象，营销上确立差异化，则能快速去化。因此本案的重大营销课题就在于：1、 概念差异化：如何在概念塑造传播上创造独特性，形成与众不同的高品质形象定位，从竞争者手中夺取消费群。2、 借势快出，后发先至：短时间内强力上市，抢占时间，拓宽市场，快速消化。3、 价格杠杆，灵活多变：开盘以低于竞争对手50100元/m2的价格对抗品牌竞争、时间劣势，后期看情况灵活应对。营销战略以市场挑战者的身份，正面进攻进入市场，展开差异化营销。营销推广营销战略产品补位：以实力人士为主力消费市场，结合主力群特点及区域楼盘房型状况，在房型上补缺。产品错位、传播错位：在产品内环境特色、传播推广等上进行错位营销，与周边楼盘产生差异特色；产品抢位、消费群抢占：抢占楼盘地位；通过特色吸纳部分区域外客源。整体上：通过房型、规划、总价市场的区隔，本案独特卖点，创造区域内的唯一性，产生排他性，占据市场优势。本案卖点：品牌优势 + 口碑优势 特色内环境+ 特色会所 优秀特色房型中心地理位置（便捷交通、生活中心）卖点：一、 大家风范优质住宅一样地段，规划更加完善；一样规模，配合更加周全；一样绿化，环境更加人性；一样面积，房型更加适用；宽松居家尺度，国际时尚房型，全新住宅，尽显国际潮流生活。二、 买环境内有超过50%绿化率，小区内规划有四个大型中央绿地广场。空气指数：优级鲜氧指数：10万m2园林生态社区绿化指数：50%以上绿化率园林指数：四大生态中心园林组团景观指数：春夏秋冬景观各项休闲小品三、 买会所8800平方米会所，休闲生活一应俱全。生活就是享受。小区除设有社区托儿所、幼儿园、诊所生活设施，更配有家庭膳食中心、洗衣中心、音像资料交流中心、花草、宠物托管中心等人性化服务设施，让业主享有无微不至的生活关怀。四、 买成熟配套生活配套近在咫尺，生活需求就在家门口。 营销推广营销传播阶段性传播，浪潮式推广在传播上采用阶段式传播，即结合工程进度、时点等密集型广告传播与稀疏型传播相间，抢占销售时机，进行突破性的运作，达到最有效利用广告资源。在一股强势宣传后，犹如浪潮，利用浪的惯性继续推动销售，如此一浪一浪，达成不断的小高潮和持续的去化，有利于大盘销售。战役推广公关活动系列一：现代昌里更昌盛记者招待会发表整个新社区设想、进程体现使命感是发展商，但高于发展商带出本项目花园，简要介绍系列二：“十大名家做休闲顾问”活动主 题： “十大名人做生活顾问”目 的：巧妙利用新闻公关，发挥发展商的背景优势和时点特征，创造本案在未开盘时的推广，引出本案为浦东明珠个案的明确概念。形 式：由专家、高级人士、记者三家从不同的角度谈论一个楼盘，记者作为主持，就一个热点问题进行新闻性的深入报道。参加人员：参 与 者：专家、记者、文化人、发展商主要媒体：系列三：活动主题：“住在昌里，享受上海！”活动时间：第一个月活动形式：发展商、专家、消费者之间的对话、讨论参 加 者：政府（规划局、房管局）官员、房地产