《房地产评估》word版.doc

1、被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。答案（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年（2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009年：150*（1+1%）-（110+20）*1000=21500元2010年：150*（1+1%）2-（110+30）*1000=13015元2011年：150*（1+1%）3-（110+40）*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。（3）现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。收益现值（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）2150*1000/（1+10%）3=346 581.52（元）（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为客观收益年限40-2-533年基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1%）3*1000=154 545.15（元）收益现值=154 545.15*1-1/（1+10%）33/10%/ （1+10%）3=1 111 126.49（元）（5） 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）2、某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率为多少？3、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下： 宗地成交价交易时间交易情况区域因素个别因素A6902001.8.10+2%-1%B7002000.8.1+7%0-2%C7302002.8.10-3%-1%D7302003.8.1-5%+3%+8%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表： 时间199920002001200220032004指数100107110108113115表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题:1.为什么要进行交易情况修正？2.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？3.根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）解析1.房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。2.案例修正计算在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。3.评估结果案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地的评估值为：（714.36+717.47+703）3=711.61（元/平方米）4、某待开发建设用地，土地面积为10 000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。答案计算开发房地产的楼价=200*12*10000*2*85%*（P/A,10%,38）=396 784 080（元）建筑费=2000*10000*2=40 000 000（元）专业费=40 000 000*10%=4 000 000（元）销售费用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）销售税费=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=0.15*地价+6 600 000利息=地价*（1+6%）2-1+44 000 000*（1+6%）1-1=0.1236*地价+2 640 000地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8 -0.1236*地价-2 640 000-0.15*地价-6 600 000地价=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）单位地价=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）楼面地价=23 547.25/2=11 773.63（元）5、待估宗地为一休闲度假村，土地面积63 773.72平方米，实际容积率为0.23，系某市七级综合用地，至评估基准日剩余使用年限为48年，基准地价估价期为2006年12月1日，待估宗地评估基准日为2008年12月1日。（1）基准地价。经查该市公布的基准地价表，七级综合用地基准地价为750元/平方米（2）确定宗地地价修正系数。根据实地查勘，对照市基准地价修正系数表，编制出待估宗地地价修正系数如下表所示。区位因素因素说明修正系数商业繁华条件区域商业区等级街区级商服中心-2%产业聚集规模一般性零售商服务设施分布-2%距市级商服中心距离5千米-4%交通条件公交便捷度3公交车通过1%道路通达度次干道通过1%交通管制混合街道1%交通配套设施有地面停车场所0%规划条件土地利用类型无限制2%宗地条件街面位置局部临街-1%临街道路宽度20米0%临街宽度10米0%面积适中，无影响0%形状基本规则，无影响0%工程地质无不良地质现象0%地形起伏6容积率地价指数808592100108115120则，容积率修正系数为：80100=0.8（6）确定待估宗地地价 地价=750（1-4%）0.99641.02150.8=586.27（元/平方米）6、某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元平方米，预计年租金为7元平方米。以前每年度的房租损失费为年租金总收入的4，预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6，房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。要求：（1）求该房地产的年租金总收入。（2）求该房地产的年出租费用。（3）求该房地产的年纯收益。 （4）计算该房地产的评估值。答案解