会同水岸绿城项目整体定位及营销推广提案.ppt

齐岳水岸绿城 整体营销定位策略报告,谨呈：怀化市齐岳房地产开发有限公司,我们的难题！,百万大盘，5934套货量， 且与市场主力供应产品重叠， 单靠会同城区不足5万的常住人口来消化，无疑很不现实， 鼎玺认为：如何大量吸引外部客户，是项目营销制胜的第一大关键难题。,难题一：,关于项目,序言,会同本地对本区认同度较低， 客户对生活配套及升值前景期盼较高， 而项目周边配套不足， 即使在价格上做出较大让步， 也很难改变客户对项目价值的认同， 反而容易使项目形象受损，陷入低价竞争怪圈，更难销售， 鼎玺认为：如何改变客户对项目区域价值的固有观念，吸引更广泛客户购买， 成为本项目营销制胜的第二大关键难点。,难题二：,？,会同经济落后，对生活品质要求较低 人均收入较低，客户购买能力较弱， 而本案引领着城市未来， 构造的是现代化高品质生活标杆， 引入的是国际化现代生活，必然投入较高成本 鼎玺认为：如何让水岸绿城与其他项目所区别，改变客户对项目核心价值的理解，使其对高品质生活所向往， 成为本项目营销制胜的第三大关键难点。,难题三：,？,我们的思考！,如何借用齐岳地产的强势品牌力，使之落地，成为项目的核心竞争力之一？,关于品牌,我们理解 这是齐岳地产一个新阶段的开始。 我们理解 这一项目必须承担齐岳的品牌名誉 以及项目市场的名誉的双效建立目标。 我们理解 这是会同县走向国际化，是会同城市的标志。 从这一意义上讲，参与其中的我们，亦为荣誉而来。 重庆鼎玺将与你一起见证这个奇迹的发生。,发 现,discover,一座城市的传奇与梦想,王者风范，引领城市风向标,城 市 与 梦 想,city and dream,第 一 篇 章,一个觉醒的城市，所有人的居住梦想,会同是一座什么样的城市？,会同是一座历史文化名城 会同物华天宝，人杰地灵 既是国家开国元勋共和国第一大将粟裕同志、嫦娥工程最年轻的总设计师李春来、全国十大绿化女状元梁辉 秀的家乡，也是炎帝故里,会同也是一座开放的发展之城 而今，承载会同厚重深蕴的人文历史，携“生态旅游名城”之辉， 一个繁荣、开放、文明、效率、平安、和谐会同必将成为怀化和中国西部一颗璀璨的明珠！,怀通高速会同段累计完成投资14.7亿元，桥涵、隧道、路基等主体工程已基本完工；会王公路、木太公路、洪鲁线槐枧至翁江段公路即将完工；粟裕故居公路完成路基改造；团河至河口公路改造、若水望东渡改桥及青石桥危桥改造等项目进展顺利；库区公路建设全面开工；农村公路建设年度任务全面完成。交通路网建设成效显著，交通环境明显改善。,不断优化会同交通,会同城市规划,总体规划 以县一中整体搬迁等城建项目，推进县城“北扩东进”，把会同县城建设成为文化繁荣、生活舒适、环境优美的富有生态旅游的中等城市。,会同经济指标,2011年 全县财政收入30271万元，比上年增长26.6 全社会固定资产投资97578万元，增长14.3 全县社会消费品零售总额92046万元，比上年增长18.1 城镇居民人均消费支出8421元，农村居民人均消费支出4704元 城镇人均可支配收入12260元，同比增长13.9% 农村人均可支配收入3848元，同比增长18.7%,增长,增长,全线增长,一座上千年的历史名城， 它正用劳动人民的天赋，取得了另世人感叹的城市发展速度， 如今的会同，它正在发生着,国际与本土在这块土地上交融 现代与传统在这块土地上汇聚,未来就在眼前,鼎玺认为：,水岸绿城,我们可以看到， 国际化是城市的梦想 国际化，也是城市中人们的居住梦想,中西交融，和谐共生,这既是会同发展前进的方向， 也是指引我们项目的明灯。 在这座时刻在进步，现代化水平越来越高的城市中 我们却很难找到一个能够与城市形象相匹配的地产项目,鼎玺认为：,幸好， 齐岳地产， 为了城市梦想努力创造着！ 幸好， 我们拥有一块可以挥洒灵感， 实现梦想的土地,第 二 篇 章,市场的面貌,market outlook,市场所赋予的原始动力,2011年,会同房地产市场战况如何？,房地产整体概况,2011年 会同房地产开发投资受国家宏观经济影响，在一系列房地产调控政策的背景下，房地产开发投资完成11837万元，比上年下降23.0,施工面积26.12万平方米，同比下降.0，但销售情况依旧活跃商品房销售面积16.05万平方米，同比增长183，。,2011年 会同房地产市场发展有多减缓 消费高位提升 究其原因 我们做如下分析,房地产市场分析,1、政府对房地产开发企业的引力作用,近年来会同招商引资力度下降，特别是房地产宏观政策的不放松，地方政府对房地产支持不够，加上目前交通状况较差，没有开发公司会主动前往会同县投资建设,房地产市场分析,2、城市整体规划较为混乱,从目前会同县城开发动工项目来看，除去城市西区建设，各小块地域自行发展，没有系统整体的一个城市规划，特别是旧城改造项目上相对落后，严重影响城市形象提升。,房地产市场分析,3、2011年统计基数的影响,2010年受地方政府政策的影响，会同房地产开发企业投资、销售、施工高位，各项指标基数相对较大，造就了2011年房地产开发投资指标的快速集中释放，加上城市建设发展初期，刚性需求大，房地产销售业持续高位。,房地产竞争楼盘分析,鼎玺认为：会同县房地产市场处于初级阶段，市场投放量较少，从各楼盘去化率可看出，房地产市场还有很大购买力,2013年,会同房地产市场将何去何从？,2012年 国家坚持房地产市场的调控力度不放松 金融信贷业务的强力打压 政府对新区基础建设投资力度 形式，相当严峻！,但是 市场和客观因素并不是房地产的绝对主导因素 产品的核心价值点 客户的感官和心理认同度 才是项目取胜的关键 所以 我们依旧保持强烈信心！,心灵的土地,mind of the land,第 三 篇 章,人与自然共享的水岸生活,土地,是房地产建设的基础,如何利用和打造土地,成为项目定位和在市场取胜的关键,高档,生态,国际,水岸,？,在如此之好的土地上面，我们需要做什么样的项目 来达到真正的所谓心灵的回归,88万方,简欧风格建筑,简欧风格继承了传统欧式风格的装饰特点，吸取了其风格的“形神”特征，在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感，室内多采用带有图案的壁纸、地毯、窗帘、床罩、帐幔及古典装饰画，体现华丽的风格。家具门窗多漆为白色，画框的线条部位装饰为线条或金边，在造型设计上既要突出凹凸感，又要有优美的弧线。,strengths,优势,区位优势,规模大盘、新区核心地段，水岸绿城将是未来会同，将启动新一轮的“市场经济”,品牌优势,齐岳品牌效应，产品国际标准化,配套优势,比邻规划中县重点中学，本身作为城市综合体,西突东进城市规划，西区建设已经结束，政府中心北移，高端新城建设,交通优势,项目位于国道旁，交通便利,产品优势,主力户型符合市场主流，户型方正，高赠送率，高实用率 经典建筑、水岸园林，舒适度高,swot分析,weakness,劣势,城市新区；近距离生活配套匮乏,环境现状,北面、南面农民房林立，西侧受噪音影响和道路污染，影响项目环境,产品现状,建设中，产品尚未成型,地段现状,位于农村，“心理距离”较难突破；城区楼盘价格较低，价格拉差过大客户不易接受,片区现状,所处区域尚未成熟，项目周边现有生活配套缺乏,swot分析,opportunity,机会,县城处于房地产发展初期,片区机会,区位机会,项目所在城北片区已经出台上百万平米的新规划，项目带来极大利好,未来城市重心北移规划，为片区发展带来无限的想象,市场机会,会同供应进入空白期，客户分流减少，会同价格看涨,客户机会,配套的升级将带来新的客户资源；产业结构的升级带来客户群体的变化；价格洼地吸引新的关注；,swot分析,threaten,威胁,会同置业者消费能力,政策威胁,多次政策调控，地方政府对本案支持,竞争威胁,会同项目长期处于较低价格运行，形成低价标杆，对项目快速突破价格影响较大,二手房威胁,一手房价的高企使部分首次置业者转而购买二手房，将分流部分首次置业客户群,周边县城价格洼地,当本项目价格上涨到一定程度，洪江等低价项目将转移客户置业方向，不利于本项目价格拉升,swot分析,城市化配套 全面升级，产品优质实用,生活配套匮乏,本案提升区位价值 交通路网改善,宏观经济困难,发挥优势，抢占机会,热炒城北，增强客户对片区的认识 发挥产品、价格优势，直击对手弱点,创造机会，克服劣势,凸显片区规划及未来发展前景 利用外部资源，弱化不足,发挥优势，转化威胁,把握入市时机枪占市场，精准营销 精确制定推售、营销策略降低风险,减小劣势，避免威胁,深度挖掘整合资源，提高附加值 差异化市场竞争，传播项目品质 注重口碑营销，建设区域高地,swot应对策略,swot分析,通过对市场及项目的一系列分析，从地段、产品、配套上找到本项目具有的价值点，而核心价值点将被无限放大：,水岸绿城的区域价值,水岸绿城 国际生活区,38,swot分析,促成项目地块与世界上所有亲水板块相似的地方， 其实是那一潭清水， 其实是那一种令人向往的水岸生活。,新城市国际化的水岸生活,水岸绿城88万总建筑面积，将容纳3万人口小区，在会同她不是一个小区，她是一座现代化都市；引领着会同城市新方向,鼎玺认为：,水岸的意义在于什么?,世界各大都市优美的水岸区总是 有着神奇的吸引力和不可替代的区位价值， 占据着城市的核心地位， 成就着城市至高的居住梦想， 以高端建筑配套一切生活需求， 增值城市发展空间。,迪拜滨水区（waterfront projects）,迪拜“滨水区”项目中棕榈岛已经建成。 迪拜滨水区是世界上最大的滨水区规划。 这个规划的愿景是 “在世界上成长最快的城市里创造世界顶级的豪宅， 观光胜地， 及商业投资环境。” 该区的众多人工岛屿将形成一个半月状 形成棕榈岛 jebel ali 的天然屏障该区也规划了一个 75 公里长的阿拉伯运河。 迪拜滨水区将会为杜拜带来 820 公里的海岸线和 440 平方公里的土地及商用水域 (这个面积是纽约曼哈顿的7倍大)。全区将会有 40 万居民。,让我们看看最著名的滨水区是哪些,巴拿马滨水区（waterfront projects）,巴哈马群岛的拿骚，自上世纪 60 年代开始发展，现已成为世界上最大的特色度假区。 90 年代开始建造的atlantis“天堂岛”项目，是一项巨型游艇（mega yacht）一一度假村模式的典范，称得上是五星级的游艇码头，建有 63个供巨型豪华游艇停泊的泊位，这样的规模和档次，吸引了全世界巨型豪华游艇访问这个港口。 水岸地区的人口和居住区不断增加，人们有更多的时间进行休闲活动，发达国家和发展中国家的国营和私营企业、社区都能从中获益。,圣地亚哥south street港湾,加那利群岛的puerto del carme,伦敦的 canary,巴塞罗那的port vell,世界上，滨水生活、水岸生活 已经成为高尚品质生活的标志与象征,当我们看到项目土地被这清澈的一湾碧水点缀的时候 我们清楚的知道，会同将迎来一个新的居住时代,自然的尊崇,natural respected,第 四 篇 章,水岸国际社区的精髓所在,首先需要解决的 是自然的尊崇到底是什么？,观点 不是所有生活， 都能称为自然的尊崇！,绿色象征着生态平衡、文化的繁荣、资源的可持续性循环！ 而自然的尊崇则是绿色人居最高水平的开发标准！ 缔造绿色人居的五大标竿！ 从规划篇；质量篇；生态篇；环保篇；人文篇等 五大角度定义绿色人居标准,规划篇 精雕细作的作品 一座城池，国际化都市建筑，完善生活配套；超宽楼间距、高绿化率、低容积率；日照时间、面朝江河背靠山、合理的功能分区；充分发挥着建筑力学性能；各类资源（水电气）消费后的回收循环利用等,形象篇 岸上，被公园珍藏 水岸绿城被清澈的河流所环绕，背靠原生态自然山林，也是规划中未来的森林公园，与小区园林景观内外呼应，让小区业主觉得我家就在公园里。,环保篇 低碳是为了更好的生活！ 建筑材料的采用上为再生资源与现代科技相结合的新材料同时生活能源清洁化，水资源的合理开发。 让低碳的生活实实在在的摆在了业主的身边。,环境篇 上善若水的生态之地！ 水岸环境的合理利用，原始地貌的充分保留，外部水系与地块内部水系的巧妙结合，观水、戏水对水资源合理而高效的利用，充分实现终极的居住梦想。,生活篇 水岸生活打造的居住梦想！ 这里满含充盈的生活内容：业主能够舒馨地居住在贴心的房屋内；能够站在水边洗尽铅华感受宁静；能够酣畅淋漓地在网球场里挥汗如雨，或在羽毛球场内击、扣、挥、甩；能够昂然地在曲桥回廊中挥洒情趣；能够无忧无虑地安全生活。,人文篇 相同品味的人的聚合！ 物以类聚，人以群分。 在这里，聚集的就是一个以城市新贵为品牌身份的群体。他们是一群成功的财富人士，对于未来，他们胸有成竹；对于财富泰然处之。他们看似简单的人居观念、选房标准相似，鞋袜相似的一定还有他们的文化底蕴、学识品位，特别是他们所处的城市中的地位他们不一定是目前会同最富有的一群，但却是最自信、上升最快的一群，他们是今天城市的中坚力量,其实自然的尊崇， 这种感动生活的地方远不止五大理由,我们想表达的， 是一种国际化的水岸生活方式， 是一预支会同未来的生活体验！,为了一座城市的居住梦想,凝聚世界的美,back to toscanas,第 五 篇 章,自然的尊崇，如此简单,水岸价值/繁华富饶的土地,北部新城，一个充满诗意的水岸社区， 在畅达如流的奋进大道徐徐惊现； 与未来行政中心、商业中心、居住中心等 一同演绎高尚居住板块尊崇人文生活。 这里，水清林茂，展现了自然的原貌与优美 这里，民朴德厚，承载了华夏五千年的文明缩影 这里，故土新人，传承了中国领袖的大气与沉稳,水岸灵韵/臻品环水国际社区,会同县终于实现了 成功人士的居住愿望、构筑了一个梦想。 在这里，真正的水岸生活， 内有浅水系，外有清水河； 水是人类赖以生活的生命之源。 窗含美景、怀抱绿水、洗尽铅华、 感受宁静、上层生活,水岸悠然/高品位的人文居所,物以类聚，人以群分。 聚集的就是一个以城市中坚为品牌身份的群体。 他们是一群成功的财富人士， 对于未来，他们胸有成竹； 对于财富泰然处之。 他们是今天城市的中坚力量， 未来将主导这个城市， 项目使具有高远的人生目标的他们走到一起， 将志同道合、彼此激励、互相促进。 这里将由此形成未来会同的 一个人文高地、一个尊贵社区， 而是一个识别社会地位的身份、品位、格调的象征！,一种凝聚世界的美，展露无遗 这样一个国际化的具有尊崇感的项目，如何去匹配,如果说，绿色住区是企业和项目的价值核心！ 水岸之上的自然尊崇主义是我们的气质核心！ 国际化百万新城是会同城市标志的规模核心！ 那么，尊崇背后的精神核心是什么呢？,1）高标准规划！只为带给业主没有遗憾的愉悦 2）水岸生活四季如春！只为带给家人舒适宜人的愉悦 3）节能与建筑同寿命！只为三代人值得信赖的愉悦 4）一座阳光水上乐园！只为一家人身心健康的愉悦 5）贴心物业管家！只为业主生活后顾无忧的愉悦 6）空间n种变化！只为业主意料之外的惊喜 ,城市领袖阶层,自勉/自尊/自信/自豪,喜悦表情,脱颖而出的精英,悦活的外在姿态,悦活内在心态,喜悦心情,国际化水岸,italias charm,第 六 篇 章,一样的水岸，不一样的生活方式,水岸生活的历史可以追溯到约5000年前， 我们的祖先就傍河而居，依水为生， 所以，黄河、长江流域被视做中华文明的发源地， 黄河才有了母亲河之称。 纵观中国历代国都，不是临水而建， 便是大肆人工造河、造湖，足以证明水岸生活对人们的诱惑力！,水岸是珍贵的资源,会同落后的经济，相对较低的生活品质追求 我们拿什么获得市场的认可？,客群需求导向 地产模式创新 产品技术提升 地块资源契合,q:如何才能得到市场的认可？,我们的客户：,【会同城市领袖人群】,我们的客户主要的构成还是以城市的中坚阶层为主，他们属于对于城市建设和发展，充分发挥力量，体现价值的那部分人，他们不论是在消费水平还是消费质量上，居于整个城市的中偏上位置，可以说他们是消费的中坚力量。他们中收入较高的群体，属于我们别墅的目标购房人群，收入相对较低的，则为高层的 目标购房人群，他们最相通的精神属性为热爱生活、追求完美,鼓励自己、善待家人 追求属于自己的风格，希望有所不同 善于通过消费品的不同来标榜自己的圈层 健康、向上的生活态度，决定了他们所消费的产品,“塔尖人群”消费特征：,【他们的择居标准之一】,精神领地 依照他们的习惯和标准 无疑是住在水岸！ 住到水岸来， 是一种感官诱惑 水的灵性，水的包容，水的淡泊，水的温柔，水的浪漫 从来都是城市文明源源不断的汲养。,【他们的择居标准之二】,健康圣地 宜居是他们对居住场所永不改变的标准。 所在区域的人文气氛， 所处区域的自然程度， 一场世界范围的低碳风潮， 让他们对于生活的态度有了最新的转变。 在住得好的同时，也要住得健康，住得生态！,【他们的择居标准之三】,一静一动 路，是他们对居所周边环境的统称。 四通八达的路网满足他们快速出行的要求， 繁华丰富的城市配套满足他们生活的要求， 诸如其他公园、运动场的配备， 则让生活有了更多的选择， 生活只能向前，道路却有多种选择！,针对我们的客户 我们需要创造出符合他们希望的概念,行业的现状：,地产符号：一种开发符号， 代表一个项目乃至一个企业的核心竞争力,soho地产主打产品设计与概念； 奥林匹克花园主打运动主题社区； 万科地产主打文化与服务； 龙湖地产主打物业服务概念； 金科集团主打洋房专家概念,企业需要借助项目去建立属于自己的形象符号 从而达到品牌和销售双赢的目的!,齐岳的品牌压力迫使技术上提高：,会同市场：开始萌芽的市场,目前会同房地产开发水平和营销理念与现代化城市存在较大的差距 但作为水岸绿城，她是引领会同城市建设走向国际化的源动力，均好性产品设计。要而如何进行产品升级、技术升级是必然。科技地产一条探求可持续发展的生态地产的道路，一条追求建筑技术与艺术化完美结合的道路将成为必然,纯粹的概念炒作，已经不适用于现在的市场竞争 均好型的项目，才能最终赢得市场亲睐和品牌的提升,地块资源上的契合：,新城市+水岸资源+低碳生活：项目最具溢价空间,一座新城，项目地块丰富的水资源，是项目最具创造价值的部分。 阳光、生态，通过生态建筑科技与项目整体规划表现得充分纯粹的时候， 就成为了项目在市场竞争中获得话语权与差异化亮点的最有力武器。 地块自然资源让水岸生活从梦想、概念变为现实， 而生态科技则让水岸生态的理念得到更加充分的发展。,产品理念上的创新：,国际化新城概念+水岸豪宅： 最具市场号召力的项目旗帜， 重点打击，反复述说。,营销模式上的突破：,关于体验式营销 （即样板房就在售房部）的概述 客户身临其中的感受家的幸福尊崇生活。,模式原则 1、采用符合项目品牌文化内涵的方式，让目标人群轻松了解本项目情况； 2、采用节约成本原则，避免不必要的广告投入，有的放矢，达成目标。,鼎玺特色营销模式,鼎玺直销派单+特色巡展营销,新城、水岸、 生态、国际,客户升级： 市场客户细分，把握中坚人群,资源升级： 天然的生态水岸领地，充分挖掘,定位升级： 水岸国际建筑臻品，比精致更高，比豪宅内敛,技术升级： 生态型、低能耗、高舒适是趋势,水岸,生态,中坚人群,建筑臻品,物质层面 项目所需要体现的 应该是一种阳光的 积极向上的感觉。 国际都市与水岸生态 和谐共生的一种状态,精神层面 项目所需要体现的 是一种低调的奢华 并不张扬，而是细 细的品味与轻松的 享受生活,新自然尊崇主义,项目气质,水岸之上,国际新城,slogan：,乐水岸 悦人生,项目的灵魂已然具备 让我们在实际的推广过程中去丰满它,造就城市经典,natural respected,第 七 篇 章,让自然的尊崇照耀整个会同,齐岳水岸绿城是一个88万平米的城市综合体， 这意味着，未来将面临着5-8年的开发时间， 也意味着，整个项目的推广将是一个长期持续的工作。,项目线 实现营销指标,品牌线 企业品牌+项目品牌,城市线,品牌线与项目线始终交错，互为补充 谈项目的时候，以品牌为基础， 谈品牌的时候，以项目为核心 最终都是为了水岸绿城这座城市现代化努力,推广线,齐岳水岸绿城推广年度主题划分,2012年11月 -2013年2月,2013年 上半年,2013年下半年-2014年初,2014年-2016年,启动元年 水岸绿城 巨作登场,震撼亮相,形象品质塑造年 国际化水岸 生态城市,闪耀会同,地位确立年 水岸生活 倡导者,引领会同,树立标杆年 水岸豪宅 奢华登场,新自然尊崇主义,项目一期,项目一期,项目三期,城市建设完成 辉煌收官,神话传说,项目二期及商业,2017年,今天的提案，我们重点关注一期 成功的开始，就是胜利的一半,我们的客户，是一群城市中坚人群 在会同，他们是生活方式上有强大自信的 意见领袖,他们需要的一种什么房子 或者说他们需要的是一种什么生活方式,自然尊崇的国际化水岸生活方式 是我们的灵魂 我们怎么用极致的美来打动整个会同,走向成功之路,natural respected,第 八 篇 章,怎么样献给一个新会同,造势新城，炒作片区价值。,抢占市场机会，提前发力。,借力会同中心大量客户资源，利用价格洼地聚集客户实现销售。,项目预计2013年2月底、3月初公开发售， 届时会同供应相对较少，本案形象被市场所认知,营销策略市场营销定位,现代化都市，我们在场！,城市中心北移，我们在场！,第一步，区域价值作战,造新城之势，升级片区地位。 怀化水岸绿城与世界零距离 造未来城市之势，享国际生活配套。 畅想片区前景之美 造区域之势，顺利导流客户。 “预支”前景，但不“透支”前景，适当运用“价格洼地”聚集效应，引导客户置业。,百亿配套，我们共享！,营销策略市场营销定位,第二步，差异化作战,1、利用差异化策略，区分会同中心、会同本地项目，“攘外安内”；,产品差异化,低密度、大规模、国际水岸城市,形象差异化,倡导远见价值，财智动力，鼓励价格洼地置业，获取客户认同,预支会同未来，新自然尊宠（与国际接轨尊享生活）,理念差异化,营销策略市场营销定位,一座城池，真正王者 项目没有真正的“竞争对手”，只有被借鉴，向水岸绿城看齐,借力打力，隔岸观火 会同中心竞争激烈，项目借势炒作，分流客户,连环营销，亮点频出 紧凑的推售节点，连环引爆式活动，不断推陈出新，制造亮点,快速销售，绝不恋战 市场机会稍纵即逝，政策风险不可避免，现金为王，快速销售,第三步，营销作战,营销策略市场营销定位,营销策略推售策略,稳抓市场契机,规避内部竞争,有效承接市场需求,保证整体价值实现,采取分期分批推售的营销策略，有效的控制项目推售节奏。,实现项目利润最大化,以工期为依据，客户积累为导向，安排批次,批次推售搭配合理产品配比,批次货量以认筹客户为依据，营造畅销局面,小步快走，高潮不断,营销策略推售策略,根据工程计划，1-2, #春节前获取预售证，8-9#于13年12月份获取预售证； 推售批次初步安排如下： 1、3月份开盘：1#； 2、5月份推售：2、8#； 3、14年3月推售：9# 4、2014年5月：3、4#； 5、2014年10月：5、6、7#,营销策略推售策略,1,2,3,4,5,6,7,8,9,营销策略推售节奏,树立项目的 形象高度 积蓄诚意客户 客户升级,2012.112013.2,2012.122013.2,2013.52014.2,2014.3-2014.9,2013.32013.4,整体推售1# 较低价格入市， 造势新城， 开门红,分批推出2#、8# 优质产品，价格上行 巩固霸主地位,9#3、4#应市推出； 新城展示充分价值落地,导入期,形象蓄势期,开盘热销,持续热销,持续热销,2014.10-2015.4,5#、6#、7# 一期完美收官，新城已然呈现,一期清盘,1、营销阶段控制,自然地尊 崇,与世界同步,财智阶层 先人一步,国际豪门 水岸生活,导入期,形象蓄势期,开盘热销,持续热销,持续热销,会同之美 大城境界,一期清盘二期蓄势待发,2、营销阶段推广主题,营销策略推售节奏,2012.112013.2,2012.122013.2,2013.32013.4,2013.52014.2,2014.3-2014.9,2014.10-2015.4,认知,高调启动，振声激扬,营销推广阶段营销,水岸绿城，会同新城价值论坛,高调启动，振声激扬,您好会同,营销推广阶段营销,认知,深度挖掘项目区域价值，为项目蓄势,活动目的：,活动地点：会同县医院广场 活动形式：邀请著名策划人黄春建与会同知名经济学者对话，深入核心城市北移、挖掘项目片区价值、升值前景探讨,营销推广阶段营销,认识,内外结合，厚积薄发,营销推广阶段营销,内外结合，厚积薄发,营销推广阶段营销,认识,提高项目认知度，传递项目价值,活动目的：,活动时间：2月中下旬 活动形式：以轰动市场的演艺活动形式进行推介 活动目的：在树立项目品牌、开发商品牌的同时，迅速造成市场的口碑效应，从而带动市场，促进后期的客户积累以及销售。,阳光天健城,营销推广阶段营销,认同,开盘热销，轰动市场,营销推广阶段营销,开盘热销，轰动市场,营销推广阶段营销,认同,开盘典礼,利用开盘节点，炒作热点事件，拉近与老城片区关系,活动地点：销售中心 活动形式：邀请县委县政府领导；组织演出与客户互动 活动目的：提高政府对本案关注，拉近客户心理距离，炒作事件，保证持续热度。,营销推广阶段营销,荣耀,提高速度，持续热销,营销推广阶段营销,提高速度，持续热销,4、阶段主题,5、营销活动推荐,6、媒体配合,财智阶层，先人一步,丰富社区文化，庆祝成交业主成功置业水岸绿城文艺演出,报纸+户外+电视+网络 +dm+短信,营销推广阶段营销,荣耀,丰富社区文化，庆祝成交业主成功置业水岸绿城文艺演出,活动地点：水岸绿城广场 活动形式：文艺汇演+景观游览 活动目的： 启动老带新口碑传播策略； 以论坛形式巩固老客户资源，强调“买到既是荣耀”，带动新客户持续成交； 翻炒板块优势、升值前景，为提价造势。,营销推广阶段营销,尊崇,提高速度，持续热销,营销推广阶段营销,提高速度，持续热销,营销推广阶段营销,尊崇,水岸绿城圆您大学梦真情行动,活动地点：水岸绿城广场 活动形式 ：华宇地产牵头资助贫困学生 参与人群：业主，新老客户，全国人名 让会同新城充满爱 倡导爱的水岸绿城 为水岸绿城继续话题,营销推广阶段营销,水岸绿城平面设计欣赏,项目定位语：世纪城 悦人生,核心推广语：尊享国际生活, 规划篇,精雕细作的作品,一座城池，国际化都市建筑，完善生活配套；超宽楼间距、高绿化率、低容积率；日照时间、面朝江河背靠山、合理的功能分