信由广场商业策略案.ppt

,信由广场商业策略案,呈：深圳信和地产开发有限公司,项目定位理念,项目租售模式建议,项目周边商业概况,项目业态规划建议,南山三大商圈主要以南海大道 为轴线串起,本项目位于三大商圈的核心位置； 项目周边商业经营业态种类齐 全，品牌商家林立, 已逐渐形 成区域性商业中心的现状；,一、项目所属片区商业概况:,一、项目周边商业概况,二、项目片区品牌商家分布图:,一、项目周边商业概况,2.1 项目片区百货业态的分布情况,一、项目周边商业概况,5,2.2 项目片区超市业态分布情况 :,本项目,3,10,12,14,15,13,11,一、项目周边商业概况,7,5,8,9,2.3 电器、数码业态的分布情况 :,本项目,10,11,12,13,一、项目周边商业概况,2.4 家居家私建材业态的分布情况 :,7,6,10,本项目,12,一、项目周边商业概况,2.5 文化产业的分布情况 :,2,本项目,1,3,4,5,一、项目周边商业概况,2.6 大型餐饮的分布情况 :,3,本项目,1,5,6,4,7,2,一、项目周边商业概况,总结：,品牌主题百货依然有春天，将是南山商业未来的发展趋势；,品牌超市在本区域已达到饱和状态，相互竞争激烈；,电器、数码业态在本区域市场达到饱和状态，经营状况一般， 相互竞争激烈；,家居家私在本区域市场仍有空间，但需要错位经营；,文化产业在本区域市场达到饱和状态，区域性消费比较明显。,品牌特色餐饮、spa、健身等在南山市场仍有发展空间；,一、项目周边商业概况,项目定位理念,项目租售模式建议,项目周边商业概况,项目业态规划建议,-本案机遇与挑战并存,竞争激烈 群雄并起,以百货为代表的崇尚、友谊城、天虹、岁宝百货等；,以超市为代表的沃尔玛、新一佳、家乐福、人人乐等；,以专业市场为代表的集美堂、金晖家居广场、百安居、世纪中心等；,以大型购物中心为代表的花园城、保利文化广场、海岸城等；,以家电、数码为代表的赛格、顺电、永乐、国美、苏宁、铭可达等；,二、项目定位理念,寻找市场核心竞争力！,如何使本项目从市场脱颖而出，并形成自己的竞争优势？ 从竞争对手和市场空缺中寻找机会，深度挖掘与众不同的 营销价值，形成独特超前的优势，才能在激烈的商业竞争 中立于不败之地。,-usp（独特营销主张）的提炼,二、项目定位理念,主题体验式消费！,-未来商业发展的必然趋势！,契机在那里？,二、项目定位理念, 深圳年轻男女比例为1：7； 据统计女性占总消费人群的81； 家庭日常购物75以上的主动权掌握在女性手中 毫无疑问，女性消费是永远的、最大的商机！ 找准主力消费群体，永远享有最大的市场容量。,-女性是深圳各商圈中永恒的消费主题,深圳最强大的消费主力军,二、项目定位理念,本项目构想案正是基于以上原理，将本项目以鲜明的主题定位个性推向市场，力求通过独特的定位构思及经营特色获得消费者、经营者及投资者三个不同层次的目标客户群体的认同，从而最终实现该项目的市场价值及商业价值。,二、项目定位理念,引领时尚消费文化领袖地位 打造女性消费主题商业旗舰, 品牌内涵：专业、体贴、健康、时尚、文化,主题定位, 功能定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮为一 体的时尚女性主题体验式消费广场,二、项目定位理念,项目定位理念,项目租售模式建议,项目周边商业概况,项目业态规划建议,三大主要功能 + 两大业态分布特点,业态定位规划理念,三、项目业态规划建议,1、销售功能,通过品牌主力带动及合理的业态规划，在不影响后期物业持续经营的基础上，满足商铺的销售功能；,三大主要功能:,三、项目业态规划建议,2、应用服务功能,在满足购物的同时，辅以女性的美容、美体、香薰、spa水疗、纤体、医学整容等为主流产品应 用服务功能，并配套女子选美堂、女子健身房、女子会所等特色服务；,三大主要功能:,三、项目业态规划建议,3、餐饮功能,南山片区比较兴旺的业态之一，一方面满足项目住宅的基本配套，另一方面通过餐饮辐射周边消费群体，带动项目整体消费。,三大主要功能:,三、项目业态规划建议,硬件上：通过项目建筑特点，加入装修中的光环境、音乐 环境、玻璃环境、色彩环境的揉合，让女性在购 物中通过 听觉、视觉、触觉的美好享受真正体 验“逛”的乐趣；,软件上: 通过特色购物、特色服务、特色配套方面的作用， 加强本项目“专业、体贴、健康、时尚、文化”的 主题定位理念。,两大业态分布特点：,三、项目业态规划建议,负一层业态规划,负一层业种搭配示意图,特色小食,音像店,消费力分解：,外贸服装、 潮流服装,体育用品、 健身器材,a,c,眼镜店,化妆品,药妆店,一层业态规划示意图,一层业态规划,香水,珠宝,皮具,消费力分解：,b,银行,7。11,麦当劳,一番拉面,二层业态规划,二层业态规划示意图,a,c,消费力分解：,女人世界名店,工艺品、饰品,b,三层业态规划,三层业态规划示意图,餐饮,消费力分解：,a,c,b,女人世界名店,女性沙龙（教插 花、健身、心理理 疗等）,四层业态规划示意图,四层业态规划,消费力分解：,女性的美容、美体、香 薰、spa水疗、纤体等,a,c,b,餐饮,整体业态规划平面图,项目定位理念,项目租售模式建议,项目周边商业概况,项目业态规划建议,1、租售模式建议销售模式比较,四、项目租售模式建议,为更好解决发展商资金回笼和物业持续经营，以及结合 南山目前商业市场现状，如果出售的比例太高，而且投资成 分太大，将会造成商业形态无法统一协调，从而影响物业的 持续经营，物业的价值无法提升，使项目难以稳定经营。根 据中原以往操作商业的成功经验，结合本项目特征。,2、项目租售方式比例建议,建议：本项目商业租售黄金比例为 7 ：3,四、项目租售模式建议,前提条件：需组建经营管理公司,3、项目各区域租售示意图,f,租赁或整体销售,2-3年委托经营销售,租赁或整体销售,租赁或整体销售,四、项目租售模式建议,4、租赁区域明细,四、项目租售模式建议,5、销售区域明细,四、项目租售模式建议,6、街铺铺位划分原则建议,1、尽可能的保证临街铺位的可售面积，实现街铺临街面的最 大化；,2、每个商铺都有临街（路）面，保证客户现在或将来能独立自 主经营；,5、建议开间控制在3.54.5米，街铺开间和进深的比例设定 在1：3.5左右。,4、为了均衡商铺的价格与销售的压力，街铺建筑面积建议尽量 控制在40-50平米之间，尽量控制商铺总价；,3、充分保障绝大部分商铺的铺形开间、进深比例适当，经济实 用，利于销售及后续经营。,四、项目租售模式建议,街铺划分示意图：,1、合理的设置内场通道，尽量保证所有内铺的临通道，主通道宽度建议2.4米，次通道宽度建议1.8米。（如果实用率有保障，建议可适当加宽过道，以保证今后经营购物的舒适性）；注：以上通道尺寸待讨论考证,2、在保证有利销售及可独立经营的条件下，内铺商铺建筑面 积控制在15-20平米，尽量控制商铺总价。,7、内铺铺位划分原则建议,四、项目租售模式建议,内铺划分示意图：,本方案主要结论,1、项目业态定位：,女性主题商场（市场空隙、区域共荣） 品牌主力店特色餐饮（市场