经七纬十二东南片区A、C地块建设项目申请报告

优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 第一章 申报单位及项目概况 第一节 项目申报单位概况 一 、 申报单位 1、单位名称： 山东连城置业有限公司 2、企业性质： 有限责任 公司 3、法定代表人： 4、注册资本： 3000 万 元 5、 主营业务 ： 山东连城置业有限公司 成立于 2005 年 9 月 29日 ，主要经营房地产开发、 销售；物业管理 ； 建筑 及装饰材料的销售 。 二 、申请报告编制单位 单位名称： 山东 鲁咨 工程 咨询 有限公司 工程咨询等级： 甲 级 工程咨询证书编号： 发证机关：国家发展和改革委员会 第二节 项目概况 一、 项目名称 经七纬十二东南片区 A、 C 地块建设项 目 二 、申请报告编制依据 1、中华人民共和国 国民经济和社会发展第十 二 个五年规划纲要 ； 2、 济南市国民经济和社会发展第十 二 个五年规划纲要 ； 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 3、城市房地产开发经营管理条例； 4、 济南市建设事业发展第十 二 个五年规划纲要 ； 5、济南市城市总体规划 (2006； 6、 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 (国发 2003 18 号 )； 7、 国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知 (发改投资 20071169 号 )； 8、 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数 (第三版 )； 9、 国家和山东省有关政策规定； 10、 建设单位提供的有关资料。 三 、建设背景 商业地产的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前我国第三产业占国民经济产值的比重较发达国家低，所以从趋势上来说，商业地产市场空间非常大。 我国商业地产即将步入大发展的关键期 ，从项目 的 开发模式、产品 的 功能设计到整体的运营管理水平，都有 广阔的发展空间。 商业地产利好形势主要体现在两个方面：首先， 我国的商业地产市场投资回报率非常高。其次 是市场空间巨大。 随着政府营造的商业投资环境的逐步规 范、房地产新政和网点规划即将实施，将非常有利于商业地产的开发和投资。由此可见，今后一段时期内，我国市场对商业网点的需求将保持供需两旺。 对于济南这个省会城市来说，商业地产的城市价值更是不容忽视。济南还没有跨入一线发达城市的一个重要原因，就在于商业氛围不够浓厚。 在 济南房地产市场，商业地产项目长久以来处于弱势地位，济南虽有多个传统商圈存在，但论规模论品质都 和优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 其它 发达城市相去甚远。随着政府对住宅市场的调控力度加大，房地产行业中最市场化、最有创新性的商业地产 迎来了机遇 。 按 照规划设想，东部 和西部 新城将建成人与自然共 生的山水都市新区，良好的生态环境、安全、快速、便捷的交通风格使新城成为济南热点的区域。加之济南城区总体规划，带来了大投入的市政配套设施，居民的生活在原先的基础上更加方便，良好的市政设施同时带动了东 西 部新城房地产的发 展，加速了区域市场的成熟。 随着济南“ 西进 ” 战略的实施，济南市 西 部已成为 对外开放的窗口。 项目建设位置位于 济南市 槐荫 区 ， 经七路以南 ， 经十路以北 ， 纬十二路以东 。 区内基础设施完善 ， 交通十分便利。 目前 西 部 商务办公 及 商业规模并不足以支撑未来庞大的消费力，在售或即将推出商业的容量有限。 因此， 山东连城置业有限公司 响应国家号召，顺应济南市 西 部发展的政策，针对济南市目前房地产市场的需求现状，为加快济南市尤其 西 部房地产 业的发展，拟对 经七纬十二东南片区 A、 C 地块 项目 进行开发建设。 四 、项目建设地点 与交通状况 项目 位于 经七路以南 ， 经十路以北 ， 纬十二路以东 。 交通条件优异，周边有多路公交车 ， 可迅速进入济南 多条城市主干道 及绕城高速路，交通 十分 便利。 五 、主要建设规模和内容 项目主要建设商业金融业。项目 划总建筑面积 包 括 商 务 办 公 楼 街商业 33558地下建筑面积 括地下车库 及设备用房 六 、总体规划方案 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 1、空间形态规划 根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。 (1)平面布局 整个基地大致呈 长 方 型，设计将建筑物与地块自然地契合。 栋 24 层公寓和 4 层沿街商业， 在 地块 西北角 设置商业 广场，对社会开放使用 ， 作为整个项目的中心集散区，为城市中心商业区提供宝贵的休闲广场 。 C 地块设计 1 栋商务办公楼和 4 层沿街商业。地块中央布置一条商业步行街。均 设计有 一 层地下建筑，主要为地下停车场及设备用房。 整个项目 是集 办公、休闲、 住宿 、餐饮 为一体的一站式大型综合商业体。 项目在设计理念上突出一种空间上的围合感和元素上的动静结合。其间，广场和景观、绿化相互贯穿，整个建筑群体与周边建筑群呈现出一种对比的协调。 (2)视线形态 以自然、生态、绿色、环保贯穿场区的生命主轴，是交织期间的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计脉络。 整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗透 。 设计手法的选择上，以平和、自然、舒适为基调，同时配以质朴的材质，以创造自然动人、和谐统一的空间。 2、 公建系统规划 合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的分配，被各阶层共享，共同构建商区的活力。 公共配套设施完善，布局合 理， 地上 物业管理、 书报亭、公厕等， 地下设停车场与 中水、配电室、消防泵房等 设备用房， 保优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。 3、景观系统规划 景观系统由开放景观系统 半开放景观系统 半封闭景观系统 封闭景观系统四个层次组成，形成空间层次丰富的景观体系。 公 共绿地广场、入口 商业 广场景观空间与沿街商业景观空间形成开放的景观系统。 林荫道形成区内的公共景观为半开放景观系统；组团内部景观形成了半封闭的景观系统。 楼内的景观露台、阳台，景观飘窗形成了封闭景观系统。 4、交通系统规划 A 地块在南侧布置 一 处 公寓 主 出 入口， 在西南侧和东南侧各布置一处车库主 出入口， C 地块在东西方向各布置一条商业步行街入口，北侧和东北侧各布置一处地下车库主出入口， 保证了人流的快速集散 ，使地面车辆无阻碍的快速进出地下泊车位。 道路： 规划道路分级连接，车行道按 4 级设置。区级道路，联系整个商业区和城市 的主要道路，规划道路红线宽 20 米。进一步划分各楼，内部联系各楼，外部与区级道路相连，道路宽约 15米，其中车行道宽 9 米，两侧布置人行道宽 3 米，并设置绿化带。所有建筑周边均设有 4 米宽的环形消防车道，满足防火规范要求。 楼间道路，联系各楼出入口，结合绿化场地灵活设计，打破一般商业区道路单调的做法，使楼间道路与广场融为一体，丰富空间景观。 静态交通：并充分考虑车流的影响，合理设置停车库，适宜不同交通设施予以分流，确保交通便捷、通达。停车采用地面与地下结合方式，地面停车利用环路旁建筑退缩地带位置设部分分散的室外临时停 车空间。地下停车充分结合地势高差 ，设置地下停车位 585 个 。 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 5、人防规划 人群疏散路径为区间路、小区路，结合地下机动车停车库做人防设计，按区内总建筑面积共需人防总建筑面积 1558 平方米，地下人防部分平时为车库，战时具有相应等级的防护功能，为人员、车掩蔽所和物资贮存库 ，设两个出入口，总宽度 10 米。 6、技术指标 表 1 总 技术经济指标 表 序 号 名 称 单 位 数 据 备 注 1 可规划 建设 用地面积 2 总建筑面积 上建筑总面积 务办公楼 店式公寓 街商业 3558 下建筑面积 下停车库及设备用房 3 绿化用地 648 4 道路 及其他用地 5 建筑物占地 0493 6 停车位 个 1479 其中 地面停车位 个 77 地下停车位 个 1402 表 1 A 地块 主要技术经济指标表 序 号 名 称 单 位 数 据 备 注 1 可规划 建设 用地面积 2 总建筑面积 上建筑总面积 店式公寓 街商业 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 下建筑面积 下停车库及设备用房 3 绿化用地 019 绿 地 率 30% 4 道路 及其他用地 5 建筑物占地 688 建筑密度 35% 6 地上容积率 7 地下容积率 8 停车位 个 808 其中 地面停车位 个 40 地下停车位 个 768 表 1 C 地块 主要技术经济指标表 序 号 名 称 单 位 数 据 备 注 1 可规划 建设 用地面积 2 总建筑面积 上建筑总面积 务办公楼 街商业 下建筑面积 下停车库及设备用房 3 绿化用地 629 绿 地 率 25% 4 道路 及其他用地 5 建筑物占地 805 建筑密度 40% 6 地上容积率 7 地下容积率 8 停车位 个 671 其中 地面停车位 个 37 地下停车位 个 634 七 、建筑方案 1、工程概述 项目场址位于 济南 市 槐荫 区 ， 经七路以 南 ， 经十路以北 ， 纬优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 十二路以东 。 地上建筑面积 筑包括 1 栋 商务 办公楼 、 2 栋公寓 及 沿街商业 。 2、建筑方案 (1)商务 办公 楼方案 根据建筑物的功能使用要求，建筑部分的设计以突出商业为主，采用大开间大进深的空间布局 。 目前济南市各类物业中的 商务 办公 楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在济南市适度超前的智能化、生态化 商务 办公 楼。智能化概念在新建 商务 办公 楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝 商务 办公 楼综合症；具备较高的绿化率。 (2)酒店式公寓 公寓 项目包括客房、餐饮、娱乐、会议中心等，酒店按国家5A 标准设计建造，将打造成济南市 西 部最有特色、方便、舒适的豪华型休闲文化 公寓 。 (3) 立面与造型 由于项目所处的独特地理位置，决定了其外立面形象的重要性，建筑以体快简洁、色彩明快、注重细部处理，材质对比的处理手法为其鲜明的特征。 沿 主要城市干道 四 栋错落有致的高层建筑凸显出现代化城市景象，沿街商业综合体外立面形象力争表现商业建筑动态、高雅的氛围，运用现代科技的电子广告与 术相结合，使得济南西 部城市 焕 发出新的繁华景象。 3、结构方案 （ 1）根据 国地震动参数区划图，本项目优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 抗震设防烈度为 6 度；抗震等级二级，基本风压 本工程为甲类建筑，应特别注意考虑抗震设防，设防标准执行 筑抗震设计规范的有关规定。并适当增加抗震措施。 （ 2） 结构类型 本项目拟 采用钢筋混凝土现浇 框架 剪力墙结构体系，平面中心形成剪力墙核心筒，内部为楼、电梯间，竖向贯穿主楼直落基础底板，构成主要的抗侧力构件，其余部分基本为梁柱框架。竖向构件采用高强混凝土，以减少截面尺寸，内外墙及楼、电梯间隔墙采用保温彩板或空心砌块，以 减轻结构自重，并与主体结构柔性连接，适应变形。 （ 3）基础设计 由于 本工程场地地质条件较好，地基承载力较高，因此各单体建筑 采用钢筋混凝土 筏板或条形基础。 选用 方案时，建议做载荷试验，验算其变形能否满足设计要求。 （ 4） 活荷载设计值 阳台： 楼梯间： N/ 非上人屋面 N/ 其余房间： N/ （ 5） 主要材料 混凝土强度：地下层采用 涌等级 上结构采用 钢筋：梁采用新 级钢筋，板采用冷轧带肋、冷轧扭钢筋，柱采用普通 级钢筋。 墙体：外墙均为 240 厚加气砼砌块。内墙为两种厚的墙体材料，一种为 240 厚加气砼砌块，一种为 70 厚 丝网架珍珠岩优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 夹芯板轻质隔墙。 轻质隔墙技术指标：单位面积重量小于 25kg/音性能大于 50火极限大于 2 小时。 4、给排水工程 （ 1） 生活给水系统 1)用水量估 算 表 1号 名 称 数量（ m） 用水量标准 最高日用水量 (备 注 1 办公、公寓 / m19 2 绿化浇洒 7648 / m19 中水 3 未预见水量 15% 33 总 计 271 2)给水系统 以城市自来水为水源， 给水管由城市主干管接入，给水管网结合地块环路设置成枝状干管，各级给水支管自状管网接 入，整个 区域 形成树状的给水系统。 3)用水量估算： 最高日用水量约 271m/d。 4)系统设计 生活给水由低区、高区给水管网供给，低区一至三层，供水压力为 由市政管网直供。高区四至十一层，供水压力为 由生活泵房内设不锈钢变频增压水箱供给。高区十一层 以上 采用水池水泵水箱联合供水 。 室内冷水管采用 ，热熔连接。热水管采用，热熔连接。户内冷热给水管暗装，埋地管均敷设于垫层内。热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层。 卫生洁具采用节水型 (6L)。 5)用水计量：一户一表，水表出户。 6)中水：根据济南市城市中水设施建设管理暂行办法的规优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 定，需配套建设中水设施。本项目拟在 地下车库内设置一处中水站， 各用水建筑物内设 中水管道 ，经处理后的中水，可用于洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。 （ 2） 生活排水系统 排水量估算： 排水按用水量的 85%计算， 本工程最高日排水量约为 230m/d。 排水系统：采用室内废污水分流，室外废污水合流， 污水送入中水处理站，经生化处理 达标后排放。室内排水管为 水管，室外地下排水管为混凝土管。 （ 3） 雨水排水系统 雨水自成体系，有组织排水， 根据雨水排放就近 原则，沿道路雨水主管线排入 区内泄洪沟。 雨水量根据 济南市 暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取 2年。 （ 4） 消火栓给水系统 室外消防系统：本项目拟在建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场址内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过120 米。 室内消防系统：本工程消防系统为消火栓系统和自动喷淋系统。自动喷淋系统为中危 系统。消火栓系统设计流量：室内25L/s，室外 40L/s； 系统用水由消防泵房接来，压力 喷淋系统为湿式系统，流量 30L/S， 压力 由消防泵房内的消防泵供水。屋顶设 消防高位水箱 、 消防稳压设备，以保证最不利点消火栓静水压力不低于 自动喷淋系统最不利点处喷头工作压力不低于 灭火器按轻危险级配置，在双栓的消防箱体下部设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 消火栓系统：地下层至五层均采用 减压稳压消火栓 . 每个消火栓设自动启动消防泵按钮。消火栓栓口直径为 65水带长度 25m，水枪喷嘴口径 19 消火栓及喷淋系统采用内外壁热镀锌钢管，管径小于或等于，丝扣连接；管径大于 ，卡箍连接。设于地下室，楼梯间内的消火栓管道和水箱 间内的所有管道，采用 40 消防水箱采用 40带铝箔的离心玻璃棉板保温。 5、 通风 工程 （ 1）设计 内容 本工程通风系统设计； （ 2） 通风、防排烟系统 商务 办公 楼 、公寓 的 卫生间 等 排风由排风扇排至竖向专用的排风井后至屋顶排放，排风井由建筑专业预留，排风扇由用户自理。 本工程楼梯间均采用自然排烟的防烟措施。 地下 层 通风量按换气次数 6 次 /h 设计，电梯机房通风量按换气次数 10 次 /h，地下 层 做机械通风及防排烟系统，机械通风与防排烟系统合用，排烟风机选用消防高温排烟风机。 （ 3）热负荷 计算 本项目每平方米建筑面积采暖热指标取 50W/上建筑 面积 热负 荷约为 6056 6、电气方案 (1)设计范围 1)220/380V 配电系统； 2)建筑物防雷、接地系统及安全措施； 3)有线电视系统； 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 4)电话语音系统； 5)数据布线系统； 6)访客可视对讲系统； 7)火灾自动报警系统。 本工程电源分界点为：在地下层电气间电源进线柜内的进线开关。 (2)220/380V 配电系统 1)本项目 商务 办公 楼 、公寓 为一类高层 建筑 。 2)负荷分类： 二级负荷：应急照明、消防电梯、无障 碍电梯、排水泵、弱电、防排烟风机、防火卷帘等。 三级负荷： 商务 办公 楼用电、 公寓用电、 商业网点用电等。 3)供电电源： 本工程高层 商务 办公 楼、 公寓、 商业用电从小区变配电室引来两路 220/380V 电源，进线电缆从室外穿管进入地下层电气室，分别接入各进线配电屏。两路电源来自变电所两段母线。 4)计费： 本工程 商务 办公 楼 、公寓 每户设一表单独计量， 电表集中 装置。 5)用电指标： 根据工业与民用配电设计手册，一般商业建筑负荷密度指标为 40 80 w/寓建筑负荷密度指标为 30 50 w/馆建筑负荷密度 指标为 40 70 w/ 公建筑负荷密度指标为 3070 w/ 合考虑，本项目地上建筑负荷密度按 50w/ 算，则地上建筑有功功率为 6056他部分用电按 5%计取，为303项目有功功率为 6359 6)供电方式： 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 本工程主要采用放射式的供电方式，对应急照明、电梯、消防负荷等二级负荷采用双电源末端互投。本设计所有消防设备的过载保护均只作用于报警信号。 7)照明配电： 照明、插座均由不同的支路供电；插座回路均设剩余电流断路器保护。 本工程照明设计按照国家现行的建筑照明设计标 准确定，照明电压为标准的交流 220V。套内 办公 室等功能房间均采用 紧凑型荧光灯。卫生间采用防潮吸顶灯具。楼梯、电梯间、疏散通道、机房内设应急照明灯，其中疏散指示灯具自带蓄电池，应急时间不小于三十分钟，其它应急明灯具均采用双电源自动切换箱供电。 8)设备安装 电源各总进线屏采用仿 配电屏，落地安装，进线方式为下进下出。 计量屏、电梯控制屏落地安装，墙明装。 开关、插座分别距地 装。卫生间内插座选用防潮、防溅型面板 。 (3)导线选择及敷 设 室外电源进线由上一级配电开关确定。 本建筑物电力线采用 电缆、 铜芯塑料线，沿桥架竖井内敷设或穿焊接钢管、阻燃半硬聚氯乙稀管保护在地、墙、顶板现浇层暗敷设。 消防线路暗敷时，保护层厚度须大于 30敷时做防火处理。 (4)建筑物防雷、接地系统及安全措施 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 1)建筑物防雷： 本建筑物年预计雷击次数为 雷等级为三类。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。 接闪器：在屋顶采用直径 10镀锌圆钢作避雷带，屋顶避 雷带连接线网格不大于 20m20m 或 24m16m。 引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根 16下线间距不大于 25m。所有外墙引下线在室外地面下 1m 处引出一根 404 热镀锌扁钢，扁钢伸出室外 1m。 接地极：接地极为建筑物结构板内的上下两层钢筋网做自然接地体，钢筋网沿楼一周做成闭合回路。 引下线上端与避雷带焊接，下端与接地极焊接。建筑物四角等的外墙引下线在室外地面上 设测试卡子。 凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。 2)接地及安全措施： 本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用统一的联合接地极，要求接地电阻不大于 1 欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。 本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。 过电压保护：本项目建筑为一类高层 商业 ，建筑物电子信息系统雷电防护等级为 D 级，在电源总配电屏、重要配电箱内装第一、二级限压型浪涌保护器 (标称放电电流分别不小于 50、10 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 有线电视系统引入端、电话语音系统引入端等 处设过电压保护装置。本工程接地型式采用 统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。 (5)火灾自动报警系统 在建筑物底层设置消防控制室，采用集中报警系统，设置消防联动控制设备，根据需要设置若干感烟探测器、手动报警按钮及警铃 。 7、消防方案 本工程按建筑设计防火规范和高层建筑防火规范的要求进行设计。 (1)总体消防设计 1)防火间距及消防通道 本工程 南 邻城市道路 经十路 ， 北 邻经七路 、 西 邻 纬十二路 ，可利用城市道路及基地内部道路作为消防环路；沿建筑周边也设有 4 米宽的环形消防车道，车道 最小转弯半径为 12 米，并与城市道路连通；高层建筑之间的防火间距均大于 13m，满足消防要求。 2)消防控制室设于地下一层，周围隔墙耐火极限 3h，直接疏散至室外。 (2)设备的消防设计 消防给水、消火栓、排烟系统 及 自动报警、控制 系统 均按有关设计规范及要求设计。 (3)防火设计 本工程高层建筑为一类高层建筑，地上部分按一级防火来设计，各楼顶层分别为电梯机房层，水箱间层，每层为一个独立的防火分区。 地下车库分为两个防火分区。主楼标准层一层为一个防火分区。防火分区之间墙体采用 240 厚加气砼砌块，其 耐火等级大于 3优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 小时，在防火墙上所开的门窗及卷帘均为甲级防火门、甲级防火窗和甲级防火卷帘。 所有通风机房，变配电室，消防控制室，消防电梯房，水泵房，防火分区之间门均为甲级防火门。所有防烟楼梯间及其前室均为乙级防火门，所有管井均设丙级防火门。 (4)消防电梯设置 高层建筑利用核心筒，结合防烟楼梯间，设置一部消防电梯和楼梯间共用前室，面积大于 10 防电梯速度 s，消防电梯载重量大于 800 (5)电梯井和管道井 电梯井道独立设置，其周围井壁为 300 厚钢砼墙，电井、管井、排烟并分别独立设置，其 井壁为耐火极限不低于 不燃烧体；井壁上的检查门为丙级防火门。其中，电井、管井管道安装完毕后，在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的砼封堵。 (6)建筑室内装修 采用不燃 A 级标准。 (7)疏散宽度 走廊净宽大于 ，疏散楼梯总宽度 ，以满足疏散距离的要求。 八 、投资规模和资金筹措方案 1、投资估算 （ 1）估算依据 1）国家发展改革委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。 2）山东省建筑工程综合定额 3）山东省安装工程综合定额 4）现行投资估算的有关规定 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 5）当地相关工程的有 关资料 （ 2）建设投资估算的范围和方法 1）建筑安装工程费用 包括房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风等设备费用及其装设、油饰工程的费用；列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用；为施工而进行的场地平整，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理，环境绿化、美化等工作的费用。 2）工程建设其它费用 根据国家有关规定并参照企业实际情况估算。包括：土地使用费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、劳保统筹费、预算审查费、城市建设配套费、规 划及设计费、施工图审查费、消防工程审查费、防雷设施及监测费等。 3）基本预备费：基本预备费计算基础为建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的 6%计列。 （ 3）建设投资估算 表 1 建设投资估算表 单位： 万元 序号 工程或费用名称 建筑工程费 设备购置费 安装费 其他费用 合计 占比 备注 一 工程费用 50152 1 地上 28527 28527 公、公寓 20137 20137 街商业 8389 8389 2 地下车库 13678 13678 3 绿化 38 38 4 中水 150 150 5 道路及其他 88 88 6 給 排水工程 138 471 94 703 8 强电工程 141 707 141 989 9 通风工程 241 825 165 1231 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 10 空调工程 275 943 189 1407 11 消防工程 225 985 197 1407 12 弱电工程 168 739 148 1055 13 电梯 172 589 118 879 二 工程建设其他费用 19866 1 土地费用 11318 11318 2 建设单位管理费 752 752 建安工程费用 *3 勘察设计费 551 551 建安工程费用 *4 工程监理费 401 401 建安工程费用 *5 劳保统筹费 1304 1304 建安工程费用 *6 预算审查费 501 501 建安工程费用 *1% 7 城市建设配套费 4325 4325 按 246 元 /算 8 规划定点、放线费 88 88 5 元 / 地形测绘费 2 2 总用地面积* /0 规划及设计费 352 352 20 元 /1 施工图审查费 141 141 8 元 /2 消防工程审查费 71 71 4 元 /3 防雷设施及监测费 18 18 1 元 /4 城市规划技术服务费 40 40 / 基本预备费 4201 4201 按（一 +二） *6 四 合计 43841 6311 24067 74219 100% 比例 100% （ 4）建设期利息 本项目银行贷款 37000 万元，建设期限两年，算，则建设期利息约为 4850 万元。 （ 5） 项目 总 投资 总投资为建设投资与建设期利息之和，总计为 79069 万元。 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 2、资金筹措 本项目投资总额 为 79069 万元 人民币 ， 其中申请银行贷款37000 万元， 其余部分 通过 建设单位自筹 解决。 九 、项目实施进度计划 本项目计划于 2011 年 5 月底前完成立项、勘察设计等前期准备工作， 2011 年 6 月开工建设，本项目建设期约 两 年 ，预计 2013年 5 月底工程竣工。 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 第二章 发展规划、产业政策 和行业准入 分析 第一节 发展规划分析 一、济南市发展规划 济南市国民 经 济和社会发展规划纲要指出：积极推动信息服务业、中介服务业的整合创新，充分挖掘房地产业、社区服务业的市场潜力，培育形成新的增长点。加快形成以住宅为主体、商业用房和商务 办公 楼为补充、工业房地产和物业管理市场逐渐扩大的房地产发展格局。扶持品牌企业发展，提升产业整体水平。 济南市房地产业发展规划是济南市第一次推 出房地产业的专项规划。根据这一规划，济南市房地产业将按照 “ 东拓、西进、南控、北跨、中疏 ” 的城市发展战略和 “ 四沿 ” 带动的城市发展思路，加快城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造。根据规划，到 2010 年， 济南市主城区建成区面积达到 240 平方公里，人口达到 250 万人；东部城区建成区面积 50 平方公里，人口 50万人；西部城区建成区面积 40 平方公里，人口 40 万人。济南市中心城新增商业用房需求总量在 275 万平方米左右，为满足各类房地产需求， “ 十 二 五 ” 期间中心城 房地产开发总量 (建筑面积 )至少应达到 2725 万平方米，考虑到城市化进程的要求，较乐观的目标应在 2800 万平方米。 该项目将积极挖掘该区域在商业、 办公 和休闲等功能上的潜力，通过与周边的相互 依托，将该商业区打造成一个充满活力的现代商业空间，满足城市 商务 办公 楼以及商 业用房的需求，同时还提升了该区域的经济地位和整体环境，对济南市房地产的发展将起到推动促进作用，其开发的内容完全符合国民经济和社会发优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 展规划的要求。 二 、 济南 市 西 部城区 建设规划 按照新的城市发展规划，济南市要通过“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”，拉开“东部城区、主城区和西部城区”的城市建设布局，带动周边城市群发展，为新一轮城市竞争发展提供空间载体。拟建项目位于济南市 槐荫 区 ，符合济南市“ 西进 ”的整体规划。有利于拓展济南城市发展 空间，促进经济和社会发展。 项目地处 经十路 北 侧 ，交通便利，文化气息浓厚，地理位 置优越。项目建成后，将拥有良好的外部环境、便利的交通条件、丰富的文化气息以及成熟的生活氛围，为 济南市 西 部和 槐荫 区 增添一处新的 商务办公、休闲场所 。同时通过 该 项目 的开发建设，能够极大地促进该区域面貌的改变，有效改善周边地区环境状况，吸引更多的人流、物流，带动该地区经济的发展。 因此，项目建设是必要的。 第二节 产业政策 与项目建设的必要性分析 在我国，房地产业除其本身属支柱产业之外，还带动着诸多相关产业，如钢材、水泥、物流、建筑、装饰窗体、顶端窗体、底端装修、物业、家具、家电等；据估算，其带动产业产值是本身 的 ，现在房地产占国家 10%，加上产业链上的相关产业产值，将占到 20%以上，可见产业链条之长，关联度之高，在国有经济中所占比重之大。引导和促进房地产业持续稳定健康地发展，不仅有利于保持国民经济平稳较快增长，还可满足广大群众的基本住房消费需求。这些年来，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，房地产业对经济的拉动作用越优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 来越强。 山东省服务业发展规划指出： “ 逐步把文化旅游业、房地产业等发展成为支柱性产业。为此，要加强房地产市场调控，积极有序发展房地产业。提升商务 办公 楼宇规划建设档次 ，完善配套设施，提高综合服务能力。 ” 作为新兴服务业的房地产业，济南 市 “ 十 二 五 ” 服 务业发展规划要求要以开发建设经济适用房、中低价商品房、商贸用房等为重点，促进房地产业持续、稳定、有序发展。 2010 年，房地产业增加值 已 达到 115 亿元，年均增长 占服务业增加值的比重达到 大力发展楼宇经济。以高档商务楼、写字楼为载体，规划建设一批布局合理、环境优美、设施齐全、管理完善，具有一定超前性和示范性，能够体现济南特色的商 业 组团，吸引大批集聚性、拉动性强的管理型、智能化高科技企业及现代服务业企业入驻。 结合各层次商业中心建设，以重点项目为支撑，大力推动楼宇经济发展。 实现房地产开发区片的合理布局，能够使城市功能分区日趋合理有序，有利生产，方便生活，节约社会成本，有助于构建和谐社会和节约社会，也有助于建立房地产开发项目库。按照总体规划的商业设施布局，将形成市级商业中心和副中心、地区级商业中心、社区级商业中心三级布局结构，即提升扩大泉城路市级商业主中心和建设燕山、腊山、唐冶、崮山四个市级商业副中心、18 个地区商业中心、以及结合居住区建设形成约 60 个社区商业中心，未来商业地产开发将以此为空间开发导向。 依据发展 目标中的商业地产需求规模， “ 十 二 五 ” 期间济南 市拟重点开发建设的商用地产 (包括商铺、 商务 楼 、物流等 )项目将分布于 28 个区位，共计占地 6914 亩，主要集中在经十路沿线、济泺路沿线、老城区和东、西部新城区的核心地带。 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 本项目的实施有利于促进商业地产的发展， 符合济南商业地产规划政策， 符合国家地方加快发展服务业的产业政策。 第三节 行业准入分析 一、项目开发资本金的有关规定 根据最近公布的国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，国务院决定自 2009 年 5 月 25 日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调 整，其中其他房地产开发项目的最低资本金比例由此前的 35%下调至 30%。 二、 项目开发单位的资质条件与开发业绩 山东连城置业有限公司 ，注册资金 3000 万元， 拥 有房地产开发资质。具有 经七纬十二东南片区 A、 C 地块建设项目 的开发资格。 公司主要进行 房地产开发与经营 。公司的行业领尖专业人才团队以及房地产投资经验将有助于本项目的开发。 三 、 项目开 发企业的行业准入条件 山东连城置业有限公司 在拥有 土地使用权的土地上进行 经七纬十二东南片区 A、 C 地块 项目 的建设；拥有房地产开发资质条件；没有土地闲置的问题； 资本金比例达到开发该项 满足项目开 发资本金的有关规定。 综合上述，项目开发企业有能力完成 经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目 的开发任务，符合准入条件。 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 第三章 资源开发及综合利用分析 本项目为房地产开发项目， 不属于申请报告通用文本中所指的资源开发类项目， 不涉及矿产等资源开发， 因而在此不作相关论述。但房地产开发项目是以土地 资源 为基础的， 有关土地 资源的 合理 开发利用分析详见第五章。 优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 第四章 节能方案分析 第一节 用能标准和节能规范 一、节能的法规、国家和山东省、济南市的政策规定 中 华人民共和国节约能源法 中华人民共和国可再生能源法 中华人民共和国建筑法 民用建筑节能管理规定 (建设部部长令第 143 号 ) 节能中长期专项规划 (发改环资 20042505 号 ) 国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知 (国发200540 号 ) 国务院关于加强节能工作的决定 (国发 2006 28号 ) 产业结构调整指导目录 (2005 年本 )(国家发改委令第 40 号 ) 中国节能技术政策大纲 (2006 年 ) (国家发改委、科技部 ) 关于推进节能省地型建筑发展的指导意见 (建设部 建科200578 号 ) 国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知 (发改投资 20062787 号 ) 固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法 （国家发展和改革委员会第 6号） 关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见 (建设部建科 200578 号 ) 山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定 (山东省人民政府令第 181 号 2005 年 9 月 ) 山东省建筑节能审查监督暂行管理办法 (山东省建设厅鲁优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 建发 200530 号 ) 二、节能标准和节能设计规范 我国的节能标准体系框架由 6 个子 体系、 41 个类别、 706 项标准组成，其中国标 377 项、行业标准 329 项，目前已经颁布 实施的国家标准 124 项、行业标准 143 项。项目遵循的合理用能标准及节能设计规范如下： 公共建筑节能设计标准 设备及管道保温技术通则 绿色建筑评价标准 50378绿色建筑设计导则（建科【 2005】 199 号） 采暖通风与空气调节设计规范 通风与空调工程施工质量验收规范 建筑节能工程施工质量验收规范 外墙外保温工程技术规程 地源热泵系统工程技术规范 建筑照明设计标准 建筑采光设计标准 50033城市道路照明设计标准 民用建筑电气设计规范 16空调通风系统运行管理规范 民用建筑节能设计标准 (居住建筑节能设计标准 (山东省 严格遵循指令性标准、最低能耗性能标 准、平均能效标准和能效分级标准，形成完善的用能标准体系，提高能源的利用率。贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定、关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见，严格执行公共建筑节能设计标准和有关的建筑用能强制性标准，严格执行建筑能效专项测优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 评的各项标准，严格按照相应的建筑用能标准委托工程项目的规划设计，建立完善的用能标准体系。 此外，继续推动可再生能源在建筑中应用工作，加强施工项目内部建筑节能制度建设，完善建筑能耗统计及测评标识制度。 第二节 能耗状况和能耗指标分析 本项目的能源消耗种类和数量见 下表： 表 4 项目能耗指标表 序号 项目 年耗用量 能耗 (吨标准煤 ) 备注 1 电 19077000344 2 采暖 62789142 3 一次水 75600 常温 合计 4492 第三节 节能措施和节能效果分析 一 、建筑节能 按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施： 1、围护结构 屋面： 100 厚憎水膨胀珍珠岩块保温层； 外墙： 240 厚加气混凝土砌块，外做 40 厚聚苯 板 保温层； 门窗：外围窗均 为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用双玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为级。 采暖 : 本项目采用集中供暖， 因环保、高效、 经济 受到 广大居民的格外 关注。 2、建筑物朝向采用南北向 且拥有超大的楼间距 ，以保证冬季优秀报告材料，欢迎借鉴下载！ 室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。 3、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为 、西向窗墙面积比为 向窗墙面积比为 4、采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪 费。 5、创造节能环境 创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要。具体措施有：增加绿化种植面积，考虑地面绿化、屋顶绿化、墙面垂直绿化和阳台绿化的整体结合，有效调节环境温度。减少硬质铺地，采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性。采用高大落叶乔木，遮挡阳光辐射，疏导通风。 6、节能目标 项 目 单位 细则限值 设计指标 体形系数 墙平均传热系数 W/( 筑物耗热量指标 W/ 、电气设备节能措施 1、推 广应用节能