物业管理基本制度和政策【稀缺资源，路过别错过】 .ppt

用心构筑美好生活*1 物业管理基本制度和政策 用心构筑美好生活*2 目 录 一 三 二 四 五 六 七 八 物业管理的产生与发展 物业管理的基本概念 物业管理的基本环节 物业管理的基本内容 物业服务定价成本的构成 住宅专项维修资金制度 案例：早期介入越早越好 物业管理基本制度和政策 用心构筑美好生活*3 一、物业管理的产生与发展 用心构筑美好生活*4 一、物业管理的产生与发展 l1、物业管理的起源 l物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的 英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求承租 人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使 业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河 l香港物业管理源自英国，并根据当地情况有所发展。香港的专业物业管 理始于20世纪60年代，因人员激增，基础设施不敷使用，政府开始修建 公共屋村并从英国引进物业管理人才、理念、方法，于1966年成立了专 门的物业管理学会。 用心构筑美好生活*5 一、物业管理的产生与发展 l2、物业管理在我国的产生 l我国的物业管理于80 年代由沿海地区逐渐兴起。 l1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业 管理公司正式成立。 l1989 年9 月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把 小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的 考核标准。 l1990年建设部发出了关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知 ，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议，在全国部署开 展住宅小区管理试点工作。接着又颁布了全国文明住宅小区标准。 用心构筑美好生活*6 一、物业管理的产生与发展 l1992 年建设部发出了全国城市文明住宅小区达标考评办法和关于印发全国 文明住宅小区达标考评实施细则的通知。 l1993 年4 月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连续发布 了城市住宅小区竣工综合验收办法等一系列法规文件。 l1993 年4 月建设部颁布了33 号令，即城市新建住宅小区管理办法，明 确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统 一实施专业化管理”。 l1996年2月国家建设部、计委联合颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂 行办法，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及 物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一 大步。 l1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了关于实行物 业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知，为全面提 高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。 l2003 年9 月1 日全国物业管理条例的正式实行。 用心构筑美好生活*7 二、物业管理的基本概念 用心构筑美好生活*8 二、物业管理的基本概念 l1、物业 l物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设 施和场地 l2、物业的分类 l（1） 居住物业：如小区、公寓、 l（2） 商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心 l（3） 工业物业：工业厂房、仓库 l（4） 其它用途物业：医院、学校。 用心构筑美好生活*9 二、物业管理的基本概念 l3、物业管理 l物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业 管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施 、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修 缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务 。 用心构筑美好生活*10 二、物业管理的基本概念 l4、物业管理的目的 l物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值 增值、并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒 适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益 的统一和同步增长。 用心构筑美好生活*11 二、物业管理的基本概念 l5、物业管理的性质 l（1） 社会化 l是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产 权单位、产权人找到一个总管家；同时也为政府各管理职能 部门找到了一个社会总代管。 用心构筑美好生活*12 二、物业管理的基本概念 l（2） 专业化 l是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按照产权 人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。 l物业管理企业有专业的人员配备；专门的组织机构； l专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序 l运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理 。 用心构筑美好生活*13 二、物业管理的基本概念 l（3） 企业化 l指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务 管理过程。 l其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。 用心构筑美好生活*14 二、物业管理的基本概念 l（4） 经营型 l物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推 行的是有偿服务、合理收费。 用心构筑美好生活*15 二、物业管理的基本概念 l6、物业管理与传统的房地产管理的区别 ll 管理体制不同 ll 管理内容不同 ll 所管房屋的产权结构不同 ll 管理机制不同 用心构筑美好生活*16 二、物业管理的基本概念 l7、物业管理的基本特点 l（1） 业主自治自律 l（2） 业主自治自律有两个关键环节 l首先，要有一个全体业主共同遵守的业主公约 l其次要成立业主委员会 l（3） 物业管理企业的统一专业化管理 用心构筑美好生活*17 二、物业管理的基本概念 l8、物业管理的作用 l（1） 可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。 l（2） 能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、 和谐的生活与工作环境。 l（3） 有利于提高城市管理的社会化、专业化的程度。 l（4） 完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业 增值。 用心构筑美好生活*18 9、物业管理中三大服务 （1） 常规性服务 （2） 针对性专项服务 （3） 委托性特约服务 二、物业管理的基本概念 用心构筑美好生活*19 二、物业管理的基本概念 l10、现代物业管理的新十大概念 l（1） 零干扰服务 l（2） 氛围管理 l（3） 个性化服务 l（4） 管理报告制 l（5） 产学联手 l（6） 一拖n管理 l（7） 打分制 l（8） 一卡制 l（9） 噪音等约束性管理 l（10）会所安排 用心构筑美好生活*20 二、物业管理的基本概念 l11、物业管理的发展趋势 l1) 规模化、集约化是物业发展的方向。 l2）信息化、多元化是发展的必然趋势。 l3）市场化、双向选择是物业发展的必然结果。 l4) 规范化、标准化是物业管理发展的坚实基础。 l5) 创品牌、树形象是物业发展的基本要求。 l6) 法制化、依法管理是物业管理发展的最终目标。 用心构筑美好生活*21 三、物业管理的基本环节 用心构筑美好生活*22 三、物业管理的基本环节 l物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建 设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分 4个阶段 ： l物业管理的策划阶段； l物业管理的前期准备阶段； l物业管理的启动阶段； l物业管理的日常运作阶段。 用心构筑美好生活*23 三、物业管理的基本环节 l1、物业管理的策划阶段 l这一阶段包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；确定管理档次 ；选聘或组建物业管理企业。（4个环节） l（1） 物业管理的前期介入 物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项 目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业 管理运作的角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料选型、配 套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益 的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关 ，以确保物业的设计和建造质量，为物业的投入使用后的管理创造条件， 避免出现管理混乱的局面。 用心构筑美好生活*24 三、物业管理的基本环节 l（2） 制定物业管理方案 l前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案，主要内容有： l 物业基本概况、 物业公司简介及管理优势 l 质量方针及管理目标、 物业管理模式计划 l 机构设置、工作方案 l 前期介入工作、管理规章制度制定 l 文件资料的管理、人员培训 l 质量保证措施、依法管理大厦物业 l 管理费用测算 l 物业管理物资配备计划 l 提请委托方解决的事项 用心构筑美好生活*25 三、物业管理的基本环节 l（3） 确定管理档次 l根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业 管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。 l 确定服务标准；（分等定级） l 财务收支预算。 包括：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算 确定各项目的收费标准及支出预算；进行费用分摊；建立完善的能有效控 制管理费用收支的财务制度。 l（4） 选聘或组建物业管理企业（招投标方式） 用心构筑美好生活*26 三、物业管理的基本环节 2、物业管理的前期准备阶段 物业管理的前期准备工作包括4个基本环节 ： l物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制； l物业管理人员的选聘与培训； l规章制度的制定； l物业的租售 用心构筑美好生活*27 三、物业管理的基本环节 l（1） 物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制 l企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原 则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立一个以最 少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。 l岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合， 并最大限度的减员。 用心构筑美好生活*28 三、物业管理的基本环节 l（2） 物业管理人员的选聘和培训 l岗位培训是对物业管理人员的业务培训，及物业管理所涉及的各岗位工 种人员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化 的要求。 l选聘得人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘得人员 应由富有经验的专业人员进行培训，培训的时间应选在开展管理工作前3 6 各月为佳； l培训的内容根据设置的岗位要求考虑；培训的重点是各部门的负责人及 骨干；培训的目的以胜任所担负的工作为主。 用心构筑美好生活*29 三、物业管理的基本环节 l（3） 规章制度的制定 l首先，在业主委员会成立之前，（售房前）根据物业的特点和外部环境 ，根据政府的有关规定有针对性的编写业主公约。 l其次制定管理文件。如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作 规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度，并在实践中逐步补 充、修改和完善。 l物业管理的四大公共管理文件，包括物业管理服务协议、管理公 约、业主公约及业主委员会章程。 用心构筑美好生活*30 三、物业管理的基本环节 （4） 物业租售的代理 l物业管理企业在具备相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租 赁工作，合理确定租赁价格，制定规范化的租赁合同，明确双方的承诺， 正确处理业主、租房者和管理企业之间的关系，维护各方的正当合法权益 。 用心构筑美好生活*31 三、物业管理的基本环节 3、物业管理的启动阶段 l物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志。 四个基本环节 l物业的接管验收、 l用户入住、 l产权备案和档案资料的建立、 l首次业主大会的召开和业主委员会的成立。 用心构筑美好生活*32 三、物业管理的基本环节 l（1） 物业的接管验收 l物业验收是对已建成的物业按设计施工质量标准进行检验的重要环节， 是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中一 般会注意以下事项： l 验收中发现房屋单项验收前即应组成管理单位参与验收。 l问题明确记录在案，督促施工单位整改。 l在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。 l在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目 内容、进度、原则、责任、方式等。 l移交工作应办理书面移交手续。 l开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。 l物业验收与接管的中心环节是质量验收。 用心构筑美好生活*33 三、物业管理的基本环节 l（2） 住户入住 l住户入住时首先要签定物业服务委托合同、业主公约。为了能有一个良 好的开端，物业管理企业需要做好： l. 通过宣传使用户了解和配合物业管理工作。采用多种宣传手段和方法 ，向用户宣传。发放用户手册、用户须知。用户手册全面详 尽的反映出用户应遵守的管理规定，同时也告知用户物业管理企业所能提 供的服务项目。 l. 配合用户搬迁。既要热情服务，又要让用户意识到积极配合物业管理 企业，共同维护舒适的工作和生活环境，遵守物业管理的有关规定。 la、清洁卫生 b、协助用户搬迁 c、指挥交通。 l. 做好用户搬迁阶段的安全工作。用户搬迁一般时间比较集中，此时得 注意人身安全、财产安全应引起特别关注。 l. 加强对用户装修的管理。 用心构筑美好生活*34 三、物业管理的基本环节 l（3） 产权备案和档案资料的建立 . 产权备案 l房地产的产权备案和权属登记是不同性质的工作，权属登记是政府行政 部门的行业管理，产权备案是物业管理中十分重要的一个环节。根据国家 规定，产权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定范围行 使权利，并承担相应的义务。物业中的公共设施和房屋公共部位，是多个 产权人共有的财产，其维修养护费用应由共有人按产权比例分担 . 档案资料的建立 l档案资料包括业主或租户的资料和物业的资料。业主或租户入住以后， 应及时建立他们的档案资料，如业主姓名、家庭人员情况、工作单位、联 系电话、身份证号码、物业的使用情况等。物业的档案资料是对前期开发 成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依 据，也是更换管理企业时必须移交的内容之一。 用心构筑美好生活*35 三、物业管理的基本环节 l（4） 首次业主大会的召开和业主委员会的成立 l上海市住宅物业管理规定第七条、第八条的规定，小区房屋出售并 交付使用的建筑面积达到50%以上，或者第一套房屋出售交付使用已满2 年的，建设单位应当书面报告区县房地产管理部门，提出成立业主大会的 要求，建设单位不提出的，业主也可以向区县房地局书面报告，要求成立 业主大会。 区县房地局接到报告后，应当与街道办事处（乡镇政府）一起组织业 主推荐产生业主大会筹备组。筹备组产生后的30日内，应在区县房地产 管理部门与街道办事处（乡镇政府）指导下，召开首次业主大会会议，选 举产生业主委员会。 用心构筑美好生活*36 三、物业管理的基本环节 l4、物业管理的日常运作阶段 l（1） 日常综合服务与管理 l. 循章遵制，全面履行物业管理企业的职责。 l. 不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识。 l. 应急措施、特殊情况处置办法的制定贯彻。 l. 巡回检查与定期检查相结合，认真整改积极主动的提高管理服务水平 和完善设备等硬件。 l（2） 各个系统的协调 用心构筑美好生活*37 四、物业管理的基本内容 用心构筑美好生活*38 四、物业管理的基本内容 物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为： l常规性的公共服务 l针对性的专业服务 l委托性的特约服务 用心构筑美好生活*39 四、物业管理的基本内容 l常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与 服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化 环境，是物业内所有业主每天都能享受到的服务。其内容和要求在物业管 理委托合同中有明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。 这些管理的基本项目具体包括： 一、房屋修缮及其管理、装修管理等； 二、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新； 三、环境卫生管理； 四、绿化管理； 五、治安管理； 六、消防管理； 七、车辆道路管理； 八、公共代办性质的服务。 用心构筑美好生活*40 四、物业管理的基本内容 l针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提供业主的工作生活条件， 面向广大业主，为满足其中一些住户和单位的一定需要而提供的各项服务 ，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费 标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。主要内容有： 一、日常生活类：为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清 扫、代购代订车船飞机票、接送小孩上下学； 二、商业服务类：开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修 理店等； 三、文化、教育、卫生、体育类：开办各种文化、教育、卫生、体育 类场所； 四、金融服务类：代办各种保险业务，设立银行分支机构等； 五、经济代理中介服务：物业销售、租赁、评估、公证等； 六、社会福利类：提供带有社会福利性质的各项服务工作。 l委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务。实 际上是专项服务的补充和完善 用心构筑美好生活*41 五、物业管理基本制度和政策 用心构筑美好生活*42 五、物业管理基本制度和政策 l近两年来，物权法、住宅专项维修资金管理办法和 物业服务定价成本监审办法（试行）相继出台，物业 管理条例和物业服务企业资质管理办法也作了相应修 改。 l根据中华人民共和国物权法和国务院关于修改的决定（中华人民共和国国务院令第504号）的 有关规定，将 “物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“ 业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临 时管理规约”。 用心构筑美好生活*43 五、物业管理基本制度和政策 l2007年8月26日，国务院关于修改的决定正式公布 ，自2007年10月1日起施行。 l修改后的物业管理条例第十一条的内容为： l下列事项由业主共同决定： l（1）制定和修改业主大会议事规则； l（2）制定和修改管理规约； l（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； l（4）选聘和解聘物业服务企业； l（5）筹集和使用专项维修资金； l（6）改建、重建建筑物及其附属设施； l（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 用心构筑美好生活*44 五、物业管理基本制度和政策 l修改后的物业管理条例第十二条内容为： l业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征 求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建 筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 l业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定 的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占 总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他 事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意。 用心构筑美好生活*45 五、物业管理基本制度和政策 l第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所 有： （一）物业管理用房； （二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走 廊； （三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库； （四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地； （五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺 归全体业主所有的物业； （六）其他依法归全体业主所有的设施设备。 建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规 定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登 记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。 用心构筑美好生活*46 五、物业管理基本制度和政策 l第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的 原则。 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导 价的范围，按照市人民政府的规定执行。 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约 定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。 物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务 项目及其收费标准。 用心构筑美好生活*47 五、物业管理基本制度和政策 l第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日 的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日 的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合 同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定 的，由建设单位承担。 l 第二十五条利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物 业的业主所有，主要补充专项维修资金, 也可以按照业主大会 的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需 要。 用心构筑美好生活*48 六、物业服务定价成本的构成 用心构筑美好生活*49 六、物业服务定价成本的构成 l为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物 业服务定价成本，根据物业服务收费管理办法和 政府制定价格成本监审办法等有关规定，国家发 展改革委员会和建设部于2007年9月10日联合印发了 物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格 20072285号），2007年10月1日起施行。 用心构筑美好生活*50 六、物业服务定价成本的构成 l一、物业服务定价成本监审的定义 l1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本 。 l2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府 指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和 审核的行为。 用心构筑美好生活*51 六、物业服务定价成本的构成 l二、物业服务定价成本监审的原则和依据 l1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则： l（1）合法性原则 l合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会 计制度的规定； l（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关 的费用。 l（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。 l（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符 合行业标准或者社会公允水平。 l2、物业服务定价成本监审的依据 l核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始 凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。 用心构筑美好生活*52 六、物业服务定价成本的构成 l三、物业服务定价成本的构成 l物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备 日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序 维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用 、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的 其它费用组成。（少税金） 用心构筑美好生活*53 六、物业服务定价成本的构成 1、人员费用 l是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及 根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、 失业、工伤、生育保险等社会保险费用。 2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 l是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、 维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出 的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。 3、绿化养护费 l是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农 药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 用心构筑美好生活*54 六、物业服务定价成本的构成 4、清洁卫生费 是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪 池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 5、秩序维护费 是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险 费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已 包括的监控设备。 6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用 是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支 付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险 费为准。 用心构筑美好生活*55 六、物业服务定价成本的构成 7、办公费 l是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品 费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 8、管理费分摊 l是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务 正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。 9、固定资产折旧 l是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固 定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关 的、使用年限在一年以上的资产。 10、经业主同意的其它费用（酬金制） l是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。 用心构筑美好生活*56 七、住宅专项维修资金制度 用心构筑美好生活*57 七、住宅专项维修资金制度 l上海市商品住宅维修基金管理办法 l第91号 l第五条 （维修基金专户的开立） 业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部 门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。 l第六条 （首期维修基金的交纳标准） 新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准 交纳首期维修基金： （一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成 本价的4交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑 面积成本价的3交纳。 （二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3 交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2交 纳。 新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市 物价部门核定。 用心构筑美好生活*58 七、住宅专项维修资金制度 l第七条 （首期维修基金的交纳时限） 新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的 时限交纳首期维修基金： （一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前， 按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入 专户银行。 （二）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本办法第六条第 一款第二项的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。 （三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应 当在业主委员会成立之日起15日内，按本办法第六条第一款第二项的规 定交纳维修基金，存入专户银行。 用心构筑美好生活*59 七、住宅专项维修资金制度 l第九条 （前期物业维修和更新费用的承担） 业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金， 其费用由 房地产开发企业承担。 l第十二条 （维修基金的划转） 业主委员会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产管理部门,由区、 县房地产管理部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息 划转至业主委员会的维修基金帐户。业主委员会帐户开立后的帐务管理，由选聘 的物业管理企业或房地产管理部门认定的中介机构负责。 l第十三条 （纳入维修基金的收益） 业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用 ，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项 用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。 业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营 性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单 独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。 用心构筑美好生活*60 七、住宅专项维修资金制度 l第十五条 （物业维修和更新的实施） 物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和 实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施： （一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主 小组书面同意；（不包括日常养护） （二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委 员会书面同意。 发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应 当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。 住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管 理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的， 应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单 位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业 审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员 会提交物业维修、更新情况的书面报告。 住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属 于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其 委托 的物业管理企业负责实施。 用心构筑美好生活*61 七、住宅专项维修资金制度 l第十七条 （维修基金列支的范围和方式） 物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用 清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同 签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支： （一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的 业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者 两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由 该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。 （二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照 拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管 理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥 有住宅建筑面积的比例共同承担。 业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住 宅建筑面积的比例共同承担。 用心构筑美好生活*62 七、住宅专项维修资金制度 l第十七条 （维修基金列支的范围和方式） 物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用 清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同 签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支： （一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的 业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者 两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由 该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。 （二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照 拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管 理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥 有住宅建筑面积的比例共同承担。 业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住 宅建筑面积的比例共同承担。 用心构筑美好生活*63 七、住宅专项维修资金制度 l第十八条 （维修基金的支取和分摊） 维修基金应当按照下列规定支取： （一）物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日 常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算； 物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业管理企业向开户银行支取 备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支 取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、 副主任审核签章的 支付凭证和有关费用清单。 （二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以 约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。物业管理企业 向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核 签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交 经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。 用心构筑美好生活*64 七、住宅专项维修资金制度 l（三）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动 经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；业主大会或者业主代表大 会另有决定的，从其决定。向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委 员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会的决 定；支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签 章的支付凭证和有关费用清单。 物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业 按季度进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大 修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单 独帐目的，可以先在该帐目中列支。 物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行 计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目 用心构筑美好生活*65 七、住宅专项维修资金制度 l 第十九条 （维修基金帐目的核对和公布） 业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户 银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次： （一）维修基金交纳、使用和结存的金额； （二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊 情况； （三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和 费用以及按户分摊情况； （四）维修基金使用和管理的其他有关情况。 前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住 宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。 业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业 主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用 清单进行核对。 开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐 单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向 开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。 用心构筑美好生活*66 七、住宅专项维修资金制度 l关于地下车库的维修基金交纳 地下车库与地面房屋结构相连的，按地面房屋是否配备电梯的标准交 纳维修基金；若地面房屋有的配备电梯、有的不配备电梯的，一律按配备 电梯的标准交纳维修基金。地下车库为独立结构，无地面房屋的，按不配 备电梯的标准交纳维修基金。 参考文件： l沪房地资物2001302号 l沪房地资物2002457号 l上海市商品住宅维修基金管理办法第91号 l发改价格20072285号 用心构筑美好生活*67 八、早期介入越早越好 用心构筑美好生活*68 八、早期介入越早越好 案例概述： l某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中 高档商品住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期 介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常 重视早期介入，本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友” 的服务理念，专