营销策划案(桂森健康城)2012.1.13.ppt

生活居住康体健身休养生旅游度假 营销策划方案 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 2 针对桂森健康城项目，我们的营销策划步骤如下，在进行销售工作的同时，需要其它各部 门配合同步进行以下的工作，以确保开盘有好的业绩。 营销步骤 从城市经营角度，首先进行城市经营策划，造就青白江区祥福镇乡村田园的宜居 环境，然后将本项目放在城市经营的大背景下，销售并同时展开招商。引入负责 经营管理的公司，整合医疗护理机构、满足吃住行的商业资源，形成成都青白江 投资置业的热潮。目的：提升祥福镇青白江生态宜居形象，提升房地产价值 。 n对于祥福镇经营策划，由宣传推广公司制订项目推广宣传方案，通过线上 媒体推广和线下主题公关活动推广两者相结合的方式，充分运用客户营销与 服务营销手段，形成满城争说桂森健康城项目的局面。 n项目获得政府和民政局支持，给予切实的政策、招商及宣传推广。 实施 要点 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 3 在房地产项目策划方面进行创新，结合青白江大力打造生态健康环境的形势， 打造乡村田园特色的生态住宅，启动四川配套设施最全的老年健康养生社区。 采用产权销售与出租服务相结合的方式帮助投资者首先回笼资金。 n景观中，以大面积健康养生花卉、苗木、菜园吸引四川置业者的关注。 n养老公寓、住宅样板房的呈现，让投资置业者深入其境的体验。 n医疗护理机构品牌及服务的引入，解除投资置业者的疑虑。 营销步骤 实施 要点 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 4 将养老产业、健康产业、旅游产业、零售产业有效嫁接，规划在项目内建设大 型健康养生服务中心，由养老公寓进化形成四川乡村田园养生园区，吸引大批 成功人士和游客来此消费，带动商业项目和住宅销售。 n在项目内规划建设医疗护理机构所需体量的“健康养生服务中心”，同步完成健 康城护理类硬件配套及设施。 n负责经营管理的公司对健康城配套商业格局的呈现，并同步招商、招租。 n项目运营服务的具体项目、费用制订出台，经营返租协议及经营管理服务协调 等合同文本制订出台。 营销步骤 实施 要点 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 5 项目市场调查 从建筑配套及经营的角度看区域养老产业市场现状： 金牛区 老年公寓 地址：土全路中段 面：50 床位：200个 用情况： 人 1620元/月/人、双人 2540元/月/人 半年之内用 1个月 200元/月/人 2个月 175元/月/人 3个月 150元/月/人 4个月 100元/月/人 工：2000元/月/人不等 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 6 金牛区 老年公寓室内室外境 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 7 意馨生活馆（原名荷塘老年公寓） 1. 锦江三圣乡店 2. 温江国色天乡店 地址: 锦江区三圣乡万兴桥 温江区万春镇鱼凫村8组（国色天乡附近） 床位: 温江国色天乡店共100余张床位；锦江三圣乡 店公寓共两层，共计24间房屋，40张床位。并 设有娱乐大厅、休闲长廊、医务室等。 费用情况:1650元/月起 护理:最低至300元/月不等 项目市场调查 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 8 意馨生活馆室内室外境 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 9 金牛 村养老院 地址：金牛 村8112号 面：9.6；建筑面：5000平米 床位：300个 用情况： 人：1900元/月/人 （加工2800元/月/人） 双人：1750元/月/人 （加工2200元/月/人） 项目市场调查 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 10 成区园老年公寓 地址：五桂3 面：50 床位：300个 用情况： 全双人 1340元/月/人 工用： 最低加300元/人 2680元/月/人 完全不能自理 4000元/月/人 项目市场调查 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 11 成区园老年公寓室内室外境 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 12 园老年公寓 地址：土村全路7号（全酒厂旁） 面：100 床位：300多个床位 用情况： 普通 430元/人 准 a区（590元/人） b区（520元/人） 墅区 780元/人 夫妻二人共住惠100元/月 成 养康复托老院 地址：十陵太平村3 面：15 床位：200多个 用情况： 全双人 普通（1180/月/人；2360/月/人） 豪（1480/月/人；2960/月/人) 理用： 150元/月（打、洗碗） 一般 300元/月（穿衣、洗衣） 特 900元/月（上所等） 完全不能自理 12001400不等 项目市场调查 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 13 多角度看桂森健康城项目 1外部因素（从新政上看产业市场需求和大趋势） 1.目前政府对养老产业的关心和鼓励，让养老产业和养老地产来自政策层面的利好消息层出不穷 。 n让养老地产能够真正的落地的新政： 成都将在未来五年内大力发展养老事业 。12月1日，成都市人民政府新闻办正式 发布了成都市城乡养老事业发展“十 二五”规划规划明确提出，到2015 年，成都市将初步形成“9073”养老格 局。 90的老年人居家养老 7的老年人实现社区照料养老 3的老年人入住养老机构集中养老 举措：以每人每月100元的标准给予床位 补贴。 /content/2011- 12/05/content_24266148.htm 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 14 新建养老机构 每张床位补贴1万元 “此次财政支持的力度也大大加强了 ，以前也提出要补贴，但全市没有一个统 一的标准。”李康宁介绍说，此次财政资 金补贴方面，我市对新建的社会化养老机 构，将按照每张床位10000元的标准给予一 次性建设补贴；对利用社区设施、自有资 产改（扩）建的社会化养老机构，将按照 新建（增）一张床位5000元的标准给予一 次性建设补贴。李康宁介绍说，这一补助 政策在以前是从未有过的，这一补贴标准 处于全国较高水平。 /cddt/content/2011- 12/02/content_3181208_2.htm （从新政上看产业市场需求和大趋势） 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 15 2011年6月21日，在全国城镇居民社 会养老保险试点工作部署，暨新型 农村社会养老保险的经验交流会上 ，我们的总理温家宝先生承诺，本 届政府在任期内将基本实现城镇居 民社会养老保险制度和新型农村养 老保险制度的全覆盖，原计划2020 年实现全覆盖的新农保将提前至 2012年完全覆盖。 （从新政上看产业市场需求和大趋势） 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 16 在应对老龄化问题的过程中，居家 养老社会化已成为一种潮流。 “社会化居家养老”蓬勃发展，源 自这种方式能够满足老年人的多样 化需求，提高老年人的生活品质， 且比医院便宜很多。 居家养老服务业已成为一个庞大的 产业，创造了巨大的就业机会。 此外，居家养老服务也受到社保政 策的支持。“社会化居家养老”可 以动员社会资源，给予一定政策支 持可刺激资本流入。 n现在养老服务的基本形势： （从新政上看产业市场需求和大趋势） 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 17 民政部发布的2010年社会服务发 展统计报告，报告显示,全国城乡 各类老年福利机构是39904个，比上 年增加233个。这233个基本上都属 于城市养老，床位也过了300万张， 比上年增加了接近30万张，增长了 9.0%，年末收养老年人240多万，比 上年增长了6.6%。2010年继续推进 养老服务体系建设的试点工作，已 经在七个省开始建立,分布在福建， 广东，广西，四川，湖北、湖南。 （从新政上看产业市场需求和大趋势） 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 18 2011年2月11日，民政部正式发布了 社会养老服务体系建设“十二五”规 划，这个“十二五”规划，是中国政 府养老行政行为的重大转型，这是 国家第一个养老服务体系的国家行 政规划，这就意味着中国的社会的 养老服务将要得到较大的推动，这 个规划的发布，就标志着中国社会 养老服务体系建设正式拉开序幕。 （从新政上看产业市场需求和大趋势） 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 19 2外部因素（从区域规划、环境上看项目未来发展） 1.商业地产项目以点带面带动整个区域的产业发展，甚至使得一个区域成为新生城市名片。成 为政府大力度的支持对象和投资置业者的重点关注项目，得利于成功的城市经营策划对项目 定位，诸如： n成都金堂北部湾ncic2.5产业港口项目 成都北部湾是对整个项目的一个区域定位。站在全域成都的高度上来看，是相对于“国际城南”而 生的。在金堂，以“工业服务业（即2.5产业）”为定位，通过城市综合运营为方式，建设一种 全新产业园模式。项目区北岸生活湾，拟打造成成都北部湾ncic居住、商业及休闲的 复合生活圈；南岸2.5产业港，全力打造成为成都大力发展“2.5产业”的重要承载平台。 n本项目的区域定位：着眼于全域成都青白江北部新城，以发展养老产业为核心，带动整个祥 福镇的发展。 （从区域规划、环境上看项目未来发展） 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 20 2.养老模式着眼于青白江大力打造的乡村田园生态的大环境 n青白江，北部新城的旅游明珠。主题一：乡野田园之旅，如祥福镇的农事体验节、冬草莓节 。呼吸着新鲜空气，到山间田园尽情采摘，过一回都市农夫的田园生活。主题二：运动休闲 之旅，9公里的柏油马路弯弯曲曲，9公里的柏油马路弯弯曲曲，两旁桃李争艳，绿意盎然， 是老年骑游队的不错选择。青白江区10公里城市绿廊和凤凰湖边也是运动休闲的好去处。 n2010年度青白江区祥福镇荣膺“环境优美示范镇乡” n成都白领包农庄实战“偷菜”，位于祥福镇华家村的生态 农庄紧邻当地的毗河，奔流不息的河水在农庄中形成了数个 大小不一、水草丰美的内湖。湖边就是100多个总面积高达 600余亩的蔬果大棚。菜由农庄来种植、管理，网友缴纳一 定活动费用后，就可进入地里实实在在地偷菜过瘾。 n独具特色的乡情休闲度假村西江月农业生态园 （从区域规划、环境上看项目未来发展） 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 21 3.项目配套 n项目定位为商业综合体，自身就能满足、方便项目对衣、食、住、行等日常配套上的需求。 最主要的是医疗护理机构的配套。 n社区商业业态包括：绿色果菜市场、超市、医疗中心、幼儿园、餐饮等 n特色健康运动型泛会所：医疗保健专家工作站、生态种植园花圃、垂钓荷塘遛鸟园、茶道品 茗、棋牌文化活动馆、健身运动场（门球、羽毛球、健身器材）、图书馆与文化交流中心、 音乐、书画、咖啡吧、保健养生会馆等。 （从区域规划、环境上看项目未来发展） 营销策划方案 编制日期2012.1. 13编 号001 桂森苑养老公寓 22 2内部因素 1.产品形态： n老年公寓：建筑面积50-80m，精装，所有参数按标准老年公寓修建。50m房间分为标准间和 单人间两个标准。80m为套间形式，1室1厅1个独立卫生间。 n建筑规划面积：多层总面积5万6千平米；高层单栋1万8千平米；多层单栋3100平米；12楼商 铺1050平米；4-6楼2050平米。 2.销售 n可销售部分：