精品梨园项目规划设计.doc

精品梨园项目项目建议书2016年03月目 录一、项目建议书的目的1二、项目认识11、项目名称及范围12、项目认知1三、规划设计任务41、规划定位与市场研究42、现状调研43、明确设计内容与重点4四、工作进程5第一部分：市场定位研究（项目总体概念性策划）5第二部分：规划设计5五、成果内容6六、财务报价6一、项目建议书的目的项目建议书作为项目启动前正式的沟通文件，是甲乙双方就项目开展的有关事项达成初步共识后拟定的，本项目建议书旨在明确以下几方面内容，以利于项目的顺利进行和双方的工作协作：（1）对项目的认识；（2）项目的设计任务；（3）项目的工作进程及时间安排；（4）项目的成果内容；二、项目认识1、项目名称及范围项目名称为：精品梨园项目规划设计，基地位于镇政府南侧占地面积350亩的梨园内，用地面积约30亩。2、项目认知1）区位镇位于南中轴线的延长线上，距离南六环约10公里，距首都新机场8公里。这里离城市中心100公里以内(车程在1个小时左右，以一日游为主)，不仅是京南一日游的首选之地，环城游憩带的重要一环，也是这里不仅是投资兴业的乐土。魏善庄镇将是促使大兴区融入北京、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。在此发展休闲农业园有着三方面好处：1. 项目近期的边际效应。一方面大兴处在城镇化高速发展进程中，地价上涨空间很大，另一方面目前同类休闲农庄项目开发还在刚刚起步中，档次较低，设施不全，因此以精品定位的农庄一旦开发，带来的边际效应在初期一定会取得丰厚的收益。2. 紧邻经济发达的北京，承接本地市场需求。按照国际经验，人均可支配收入达到2000美元，就会产生休闲多样化的需求，人均可支配收入达到3000美元，度假需求就会普遍产生。2015年北京市人均可支配收入超过4.8万元，从消费能力上看已经具备很高水平，同时目前北京城郊旅游已然成为炙手可热的新兴产业，本地市场需求量巨大。3. 辐射带动周边经济发展。作为大会的核心区，梨园园区的转型升级将辐射带动周边地区协同发展，打造魏善庄镇属于全北京乃至全球的休闲旅游名片。2）我国休闲农庄的成功案例“陌上微度创意主题度假农园”主要创新特点：l 在传统休闲农庄的基础上，增加了互联网方式运营，包含四个大主题：“城市家庭微度假”、“青年户外团体聚会度假”、“企业团队行业协会会议和论坛”、“休闲散客游”。提供很多独创的户外集体娱乐设施，如穿越森林的骑行绿道、草原篝火营地、户外草地影院、垂钓烧烤营地、树皮和树干建造的儿童游乐场、花卉艺术花园、陶吧、观星天台、怀旧手工玩具乐园、雨露阳光菜园等。l 开创会员制的农夫俱乐部，在有限的土地中分配给会员耕种，精耕细作，取名“半亩园”。每个微度地主可租赁最大一垄菜园6000元/年。提供一站式绿卡，可以参与所有微度庄园的付费体验项目。并且农夫俱乐部不定期的举办各种活动。l 周边酒店和餐饮在陌上微度的微信公众号皆可在线预定3）我们针对本项目的思路搭建平台，探索配套模式依托北京南部经济开发区的企业和周边校区，建设开放性的平台，整合周边资源。提供企业与企业之间共享合作、企业与学校之间互动的机会，提供人才合作、技术合作、培训合作的空间。让更多的资源在这里交汇，提供跨界互联发展机会。以成功的案例分析为基础，对京郊休闲游的模式进行研究，得到最适合的设施配套模式，并对本项目进行定位为：打造京南独有的养生休闲园区和生态农业观光体验目的地。因此，我们在以下三方面打造：空间模式 & 配套设施 & 文化提升第一方面：打造适宜的空间组合。根据每一种城郊休闲度假模式，选择适宜的空间组合亲子游模式、企业游模式、养生游模式共存，体现“各取所需”的产品价值。第二方面：配套设施多样化体现“游有所乐”借鉴国内外若干已成功运营的休闲园区经验，试图总结以下常见配套设施及项目，供参考。第三方面：以文化为内涵，构建园区的核心竞争力。京剧文化和农耕文化相互辉映，在功能具备吸引力、配套设施完善的基础上增加了核心竞争力。于发展中形成巨大的文化魅力，可以让园区的核心竞争力得到加强，也使得本项目难以被其它竞争项目模仿和代替。三、规划设计任务1、规划定位与市场研究通过对上层次规划及相关规划的解读，结合项目所处地区资源禀赋、发展潜力等因素的分析进行综合判断，确定项目的规划定位与目标。 2、现状调研通过对现状用地、土地权属、基础设施、建筑、环境等要素的调研，理清项目的现状问题；提炼核心问题，如景观塑造、地方文化传承等；归纳普遍性问题，如土地利用、设施配套、交通条件等。通过现状问题的解读，形成对基地的整体认识与判断。3、明确设计内容与重点（1）建设条件分析在对现状各要素的现状调研的基础上，从地质、气象、水文等方面对基地的建设条件进行综合分析，判断适宜建设的范围和区域。（2）空间景观分析对现状空间要素进行综合分析，对基地进行建筑空间、景观风貌组织，确定规划结构，指导建筑空间布局。（3）完善道路系统，合理组织交通确定基地内部的道路系统，结合地形地貌，完善道路的等级、宽度、断面形式等方面的内容。同时合理组织人行流线、车辆流线和静态交通，完善多种方式的交通组织流线。（4）合理组织公共绿地、广场及开放空间在尊重现状的前提下，结合整体布局，充分考虑基地开发的实际情况，对现有的自然要素如水域、绿带等进行梳理，布置基地内公共绿地、广场和开放空间。（5）构建完善的公共、市政设施系统完善市政设施及管线综合，承接上一层次规划，进一步落实各类的公共设施，公共服务配套设施。（6）经济测算和投资估算根据方案测算本项目的分类用地配比、建筑密度、容积率、绿地率、停车位数量等指标。以此为依据，估算项目的工程量、建造成本，分析投资效益。四、工作进程本项目基本可分为以下两大部分：第一部分：市场定位研究（项目总体概念性策划）第一阶段：现状调查及市场研究阶段对基地本体的前期资料进行收集整理，掌握现有建成区的现状特征与问题；对相关部门进行访谈，了解政府及有关方面的意见和建议；第二阶段：项目定位与概念性总体策划阶段整理、分析现状基地基础资料，形成初步方案构思和初步概念设计成果；第二部分：规划设计第一阶段：现状补充调研及初步方案该部分工作与现状调查及市场研究同步进行，有针对性的重点研究以下几大方面：（1）总体规划、与规划区相关规划、正在建设中规划、已批准及意向性规划方案和项目有关管理规定；（2）现状土地划拨、使用情况、土地权属；（3）公共设施类型、规模和分布；（4）公共绿地和广场建设情况；（5）道路、交通及设施情况；（6）市政公用设施及管网布局；（7）场地条件以及周边用地发展、建设情况；（8）相关主管部门的规划意向；（9）形成设计方案初步意向。第二阶段：方案设计，完成文本制作现状调研完毕后，落实土地利用、功能布局、道路系统、公共设施以及基础设施的配套等内容，形成空间布局方案。（1）明确各地块功能定位，形成土地利用规划图；（2）结合用地规划设计总平面，形成较为成熟的方案；（3）完善道路系统规划，包括道路等级、功能、断面（规划道路一览表）、公共停车场的设置