时代广场商业项目策划书.doc

F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。时代广场整体策划方案序言零售业正处于一个大变革时代，在此次世界性经济风暴冲击下，令人们的消费意识有了根本上的转变，过往人们的消费意识主要体现在购物方面，以此提高生活的质素，但如今种种迹象表明，这种消费意识已逐渐被消闲、娱乐、饮食等享受型消费所取替。世界在变、中国在变、市场在变、人们的消费意识也在变，因此我们必须结合现时的市场状况，灵活调整、运用我们的以 策略，使时代广场项目能够取得空前的成功。时代广场一个超越购物而集消闲、娱乐、社交、聚会、知识、运动等多功能的生活乐园一、 时代广场的重新定位关于时代广场的市场调查报告及可行性分析，相信发展商在立项之时已经完成，我们在这里将不再详述。（一） 时代广场的不利因素：1、 远离天河商业中心，周边环境未能形成有效的商业气氛。2、 位处天河中、主层生活区与沙河中、低层居住区交界点，对一般的购物中心而言，较难确定具体目标顾客群。3、 侧边的河道污染对时代广场有一定的环境影响。4、 天河城、宏城作为时代广场的最大竞争对手，它们已深入民心，形成坚固的商业地位。时代广场现时整体布局与天河城、宏城的模式基本相同，未有突出之条件与它们进行竞争。5、 现今消费者已从购物的消费意识转变到消闲娱乐的消费意识，时代广场这样纯购物型的购物中心对他们来说没有任何吸引力。6、 周边市政配套设施不免完善（如人行天桥，公共车站等），没有制造人流的基础条件。（二） 时代广场的有利因素1、 时代广场面积较大，作为一个大型的综合性商业中心，有一定的发挥空间，能免较易地形成社会效应。2、 时代广场软、硬件条件优越，整体档次较高。3、 开业时间的配合能给予经营者一定的信心。4、 友谊公司、联邦家私、潮江春等进场经营，成为时代广场的卖点。5、 处于天河、沙河之交界点，高、中、低各层次目标顾客群齐全，使整体布局没有局限性。（三） 时代广场的目标顾客群时代广场的目标顾客群主要由如下五大部份组成：1、 来自天河中、高尚生活区的顾客群。2、 来自沙河为主、广州大道、环市东、东风东等周边地段为副的生活型顾客群。3、 来自其它各区的顾客群，如越秀区、荔湾区、东山区、海珠区、白云区等。4、 来自广州城区以外地区及城市的顾客群。5、 天河商业区的白领阶层顾客群。（四） 时代广场的市场定位根据上述的有利、不利因素及目标顾客群的分析，我们对时代广场的考虑不应放在外部，而应重点从内部着手，因为外产根本没有任何优越，但如果内部布局能发挥得好，则可以吸引所有目标顾客群，使他们不是顺道而来，而是慕名而来。所以整体的市场定位（内部功能分布）将是此场“战役”的取胜关健。1、 避短杨长，我们不可能在购物方面与天河城、宏城相竞争，只能在其它附属功能方面取胜对手。随着社会整体消费意识的转变，我们应把内部功能的比例分为，购物占40%，附属性功能占60%。2、 将时代广场营造为一个时尚的生活中心，融购物、享受与方便生活于一体，突出时尚生活之特色，体现生活享受之主题。3、 商品与功能分布不局限于某一档次，以全面性、综合性、复杂性、集中性为布局主题，集高、中、低档于一身，全方位地面向各阶层目标顾客群。4、 时代广场根据各商品结构与功能布局的特色进行装修设计，不需要规范统一，只要各有主题特色，表露出层次感，形成不同的、千变万化的吸引力。5、 成为方便生活，消闲娱乐的综合性场所，不但为我们带来效益，还可创造大量人流。解决了缺乏创造人流条件之先天不足因素。二、 商品结构与功能布局时代广场原来是一个以购物为主的购物中心，当重新考虑商品结构与功能布局时，可在原来基础上结合新的市场定位，补充上几个大的重点主题，现将详述如下：1、儿童天地主题整个儿童天地区域设计成统一主题，然后将各组成部份放在此区域中，组成部份主要有如下几种： （1） 儿童玩具；（2） 电动、电子游戏中心；（3） 儿童服装；（4） 儿童食品；（5） 儿童用品；（6） 儿童乐园；（7） 娃娃天地；（8） 育儿品。2、运动馆主题（1） 运动用品及器材；（2） 健身用品及器材；（3） 运动服装；（4） 运动鞋类；（5） 爬山、运足用品；（6） 高尔夫用品；（7） 健身中心；（8） 模型中心；（9） 打猎、鱼具用品及水上用品；（10） 保健用品。3、饮食天地主题一般购物中心都将饮食部份放在单一楼层中，我们应突破传统，将饮食部份拆散，不规范地分散摆在不同楼层与玩的部份有机地组合在一起，一方面使顾客们感受到进入了一个玩与食的天地，另一方面可作为顾客们休息之处。饮食部份的组合应采取全面进入法。（1） 中餐店及各国风味物色店；（2） 美食广场；（3） 咖啡室；（4） 网吧；（5） 特点小食；（6） 特饮；（7） 速食与熟食；（8） 糖果及零食专卖店；（9） 快餐店；烧烤店；（10） 自助餐店；（11） 茶馆。4、养植观赏主题（水族街形式）（1） 动物用品；（2） 观赏植物；（3） 观赏鱼；（4） 养鱼用品；（5） 园艺用品。5、高科技主题高科技成为当今世界潮流，我们应随大流设计一个高科技主题的区域，此主题将成为时代广场之一大卖点，应重点推广。具体组成部分有：（1） 电脑合成照片；（2） 电脑形色包装设计；（3） 电脑服装设计、婚纱设计；（4） 动感立体小电影院；（5） 太空馆；（6） 电脑及资讯网络类商店；（7） 电信业类商店。6、知识广场主题时代广场地处天河商业中心，白领阶层顾客群是时代广场其中较重要的客源之一，这是个为白领阶层及学生所设的消费区域：（1） 图书店；（2） 工艺品店；（3） 文具店；（4） 书画艺术；（5） 音像器材；（6） 卓台艺术；（7） 快报亭。7、娱乐部份引进多间夜总会，舞厅、音乐洒巴、电影院进店经营，增加时代广场的夜吸引力。8、方便生活的功能组合（1） 银行；（2） 邮局；（3） 保险、旅行社；（4） 美发、美容；（5） 药店；（6） 洗衣店；（